マンションを購入する際、築年数や見た目は大きな判断基準です。「築40年のマンションは古くて売れないのではないか」と心配している方は多いのではないでしょうか。
実際のところ、築40年のマンションも流通しており、新築マンションよりも成約率は低いものの一定数が成約に至っています。しかし、なかなか売れないケースがあるのも事実です。
築40年のマンションをスムーズに売却するためには、どうしたら良いのでしょうか。
この記事では、はじめに築40年のマンションの資産価値を紹介し、その後築40年のマンションが売れない理由と築40年でも売れるマンションのポイントを解説します。
築40年のマンションを売却するときの注意点や、売れないときの対処法4つも紹介するので、ぜひ参考にしてください。
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築40年のマンションが売れずお困りではありませんか？
築浅マンションと比べて、立地や条件によっては築40年のマンションの売却に苦労するかもしれません。買い手がつかないと、マンションはさらに老朽化して売れづらくなる可能性があります。売れない期間にかかる維持費が負担になることもあります。
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新築よりも成約率は低いが、築40年のマンションは売れる！
REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」によると、築31年超のマンションの成約率（対新規登録成約率）は16.4％ですが、築0～5年のマンションは30.5％と倍近い成約率になっています。
しかし、築年数が古いと一切売れなくなるわけではありません。「Market Watchサマリーレポート」によると、首都圏における2023年1〜3月の中古マンションの成約件数は9,263件でした。
そのうち、築31年以上のものが32.3％を占めています。3,000件近くの築40年以上のマンションが成約に至っていることが分かります。
|
～築5年 |
～築10年 |
～築15年 |
～築20年
（㎡）
|
～築25年 |
～築30年 |
築30年～ |
| 東京都 |
7,984 |
7,136 |
6,538 |
6,301 |
5,651 |
4,305 |
3,114 |
| 埼玉県 |
4,714 |
4,726 |
4,226 |
3,487 |
3,290 |
2,466 |
1,266 |
| 千葉県 |
4,677 |
4,502 |
4,275 |
3,507 |
3,147 |
2,212 |
1,294 |
| 神奈川県 |
5,627 |
5,312 |
4,932 |
4,425 |
3,884 |
3,073 |
1,887 |
築30年を超えると価格は横ばいになり、値崩れしにくい
国土交通省が運営する「土地総合情報システム」における成約事例を集計した結果、中古マンションの価格は年数の経過とともに下がるものの、築30年頃に下げ止まり横ばいになっていることが分かります。
マンションの資産価値は建物と土地の価値で決まりますが、建物の評価額は築30年頃にゼロに。その後は土地の価値のみになって値崩れしにくくなるため、築40年のマンションは築30年・築50年と比較しても価格の下落は見られません。
さらに、人気のあるエリアや、建物に付加価値がついた場合は、高値で取引されている事例もあります。
なお、集計は直近の東京都のマンションの成約事例をもとにしています。エリアや土地の相場価格の変動によっては価格が下落することもあるでしょう。
出典：国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System をもとに作成
築40年のマンションはいつまで住める？
築40年のマンションはいつまで住めるのでしょうか。マンションは鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリート造で建築されていることが多く、木造などと比べて寿命が長いのが特徴です。
定期的に適切な修繕をする必要はありますが、築40年を超えても居住することは可能です。築40年のマンションの寿命について、2つの視点から解説します。
鉄筋コンクリートの寿命は68年と言われている
国土交通省が発表している資料内にある、小松幸夫氏の「鉄筋コンクリート造の住宅・事務所等の平均寿命」によると、鉄筋コンクリート造の平均寿命は68年と言われています。
鉄筋コンクリートの寿命には、いろいろな考え方や計算方法がありますが、国土交通省が公表した「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会」（2013年）の議事概要では「ここ20～30年に建てられた住宅は、性能が向上してきているので、リフォームを適切に行えば、100年でも十分もつ」と示されています。
さらに、30年ごとに内装や設備を更新して躯体も補修すれば、永久に維持できるという見解です。
引用：中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介
「法定耐用年数＝寿命」ではない
法定耐用年数とは、固定資産を使用できる期間として国が定めた年数で、あくまで減価償却費を経費として計上するときに使用するものです。
例えば鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造の住宅は、耐用年数は47年と定められています。47年経つと建物の資産価値はゼロになりますが、住めなくなるほど老朽化する、寿命がくるという意味ではありません。
ちなみに同じ構造の建物であっても、以下のように用途によって耐用年数は異なります。
| 構造 |
用途 |
耐用年数（年） |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造 |
事務所用 |
50 |
| 住宅用 |
47 |
| 鉄骨造（鉄骨の厚さが3mm超～4mm |
事務所用 |
30 |
| 住宅用 |
27 |
| 鉄骨造（鉄骨の厚さが3mm以下） |
事務所用 |
22 |
| 住宅用 |
19 |
| 木造 |
事務所用 |
24 |
| 住宅用 |
22 |
引用：償却資産の評価に用いる耐用年数 ｜ 固定資産税（償却資産） ｜ 東京都主税局
築40年のマンションの固定資産税は安いことが多い
築40年のマンションは建物の評価が低くなるため、同等の新築マンションに比べて固定資産税が安くなります。
シミュレーションしてみると、以下の通りになりました。
| 築年数 |
固定資産税額（土地・建物） |
| 築1年目 |
116,600円 |
| 築6年目 |
163,200円 |
| 築10年目 |
150,100円 |
| 築20年目 |
117,300円 |
| 築30年目 |
89,400円 |
| 築40年目 |
75,800円 |
参考：経年減価補正率表
計算方法
新築価格4,000万円
（※実勢価格の約70％を固定資産税評価額とし、建物と土地を1:2とした場合）
建物の固定資産税評価額1,000万円
土地の固定資産税評価額：2,000万円
※新築より5年間は半額に軽減
※200㎡以下の小規模住宅用地は課税標準額が1/6になる
土地：2,000万円×1.4％×1/6=46,600円
建物：1,000万円×1.4％×1/2=70,000円
合計：116,600円（100円未満切捨て）
6年目以降も土地の評価額が同じであれば、新築時と土地に対する固定資産税は変わりません。
一方、建物には「経年減価補正率表」に定める経年減点補正率で建物の固定資産税評価額を補正します。
土地：2,000万円×1.4％×1/6=46,600円
建物：1,000万円×0.8335×1.4％=116,600円
合計：163,200円（100円未満切捨て）
築40年のマンションが売れない場合の理由は？
築40年のマンションが売れない場合の代表的な理由を3つ紹介します。
- 旧耐震基準で建設されているケースがある
- 所有者が支払う修繕積立金が高い
- リフォーム費用が高い
旧耐震基準で建設されている
新耐震基準とは、現行の建築基準法の基準のことで、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認申請が受理され、証明書が発行された建物が新耐震基準に対応しています。
新耐震基準は、震度6強から7程度の大規模な地震でも人命に危険が及ぶような倒壊をしない耐震性を目標としています。
一方、旧耐震基準では、震度5程度でも地震でも建物が倒壊しないことを目標としていました。
建築確認は工事を始める前に申請します。よって、2023年時点で築40〜50年のマンションは旧耐震基準で建築されているマンションが多く、購入者の候補から外れてしまう可能性があります。
所有者が支払う修繕積立金が高い
修繕積立金は築年数とともに高額になる傾向があり、築40年のマンションは築浅のマンションに比べて修繕積立金が高くなるのが一般的です。
マンションを所有すると、管理費と修繕積立金を月々払うことになります。住宅ローンを借り入れている方は、ローンの返済もしなければなりません。月々の出費を考えたときに、高額な修繕積立金が大きな負担と感じる人も少なくないでしょう。
国土交通省のデータによると、2015年（平成27年）以降に建築されたマンションの修繕積立金の平均額は6,928円です。しかし、1969年（昭和44年）以前のマンションの平均額は25,348円であり、3倍以上になっています。
築40年のマンションが売れない理由には、修繕積立金の高さも挙げられると考えられます。
引用：２．管理組合向け調査の結果 （１）マンションの概要 １① 完成年次（その１）
リフォーム費用が高い
マンションが老朽化するにつれて、水回りや設備のリフォームや修理が必要になる可能性は高くなります。
リフォーム費用は、仕様や選ぶグレードによっても異なりますが、システムバスの交換は60〜150万円、キッチン全体のリフォームは80〜400万円かかります。
リフォームがほとんど必要ない築浅マンションと比べて、販売価格にお得感がなければ、築40年のマンションは売れない可能性があります。
築40年でも売れるマンションとは？
築40年のマンションは比較的成約率は低いものの、一定数は成約に至っています。ここでは売れるマンションの特徴を3つ紹介します。
- 立地が良い
- 改修工事やリフォームが行われている
- 新耐震基準に基づいている
立地が良い
築40年のマンションは、マンションが分譲され始めたころに建設されたため、立地が良いものがあるでしょう。
築年数が古くても立地次第で需要があります。特に最寄り駅まで近く、交通の利便性が良いマンションや、日々の買い物が便利な立地にあるマンションが人気です。
以下は、築40年以上であるものの立地が良く、比較的高い価格で売り出されている物件の例です。
スーモの検索結果より築40年の売り出し中物件例
| マンション名 |
販売価格 |
築年数 |
最寄り駅
駅からの距離 |
専有面積 |
改修の
有無 |
| クレール清澄公園 |
4,680万円 |
1982年6月 |
東京メトロ半蔵門線
「清澄白川」徒歩１分 |
51.09㎡ |
有 |
| GSハイム宮益坂 |
3,500万円 |
1981年8月 |
JR山手線
「渋谷」徒歩4分 |
31.43㎡ |
無 |
| ライオンズマンション日本橋 |
5,380万円 |
1982年5月 |
東京メトロ半蔵門線
「水天宮前」徒歩3分 |
47.79㎡ |
有 |
| 赤坂ロイヤルプラザ |
6,200万円 |
1982年8月 |
東京メトロ千代田線
「赤坂」徒歩3分 |
56.74㎡ |
無 |
| サンビューハイツ南青山 |
12,420万円 |
1980年7月 |
東京メトロ銀座線
「表参道」徒歩3分 |
68.47㎡ |
無 |
引用：SUUMO
改修工事やリフォームが行われている
築40年のマンションは、経年により設備や内装が劣化しています。しかし、リフォームやリノベーションをした物件は人気があります。
築40年前後の改装済みのマンションを紹介します。いずれも成約したもので、改修・リフォーム・リベーションが売却につながった例であると考えられるでしょう。（レインズマーケットインフォメーションの検索結果）
| 沿線 |
最寄り駅 |
駅からの距離 |
所在 |
成約価格 |
築年月日 |
専有面積・間取
（㎡） |
東京地下鉄
東西線 |
高田馬場 |
徒歩9分 |
新宿区大久保 |
4,200万円 |
1978年 |
50～55㎡
1LDK |
東京地下鉄
銀座線 |
青山一丁目 |
徒歩2分 |
港区南青山 |
3,300万円 |
1980年 |
30～35㎡
ワンルーム |
東京地下鉄
千代田線 |
新御茶ノ水 |
徒歩3分 |
千代田区神田小川町 |
1,700万円 |
1982年 |
15～20㎡
ワンルーム |
東京地下鉄
半蔵門線 |
半蔵門 |
徒歩1分 |
千代田区平河町 |
4,000万円 |
1983年 |
25～30㎡
ワンルーム |
東京地下鉄
副都心線 |
西早稲田 |
徒歩4分 |
新宿区西早稲田 |
1,600万円 |
1978年 |
25～30㎡
1DK |
東京地下鉄
日比谷線 |
広尾 |
徒歩5分 |
渋谷区広尾 |
23,500万円 |
1984年 |
95～100㎡
3LDK |
| JR京葉線 |
潮見 |
徒歩9分 |
江東区枝川 |
3,800万円 |
1984年 |
70～75㎡
3LDK |
| JR中央本線 |
荻窪 |
徒歩11分 |
杉並区荻窪 |
12,500万円 |
1985年 |
115～120㎡
3LDK |
| JR武蔵野線 |
北付中 |
徒歩8分 |
府中市栄町 |
1,400万円 |
1983年 |
60～65㎡
3LDK |
JR京浜東北・
根岸線線 |
大井町 |
徒歩6分 |
品川区大井 |
7,000万円 |
1985年 |
90～95㎡
3LDK |
引用：レインズマーケットインフォメーション
築40年のマンションの売却相場や実際の事例を紹介
レインズマーケットインフォメーションの検索結果より、築40年のマンションの成約事例を紹介します。
いずれも最寄りからの立地が良く、人気があるエリアのマンションです。築40年ほどですが、比較的高い価格で成約に至っていることが分かります。
|
最寄り駅 |
駅からの距離 |
所在 |
成約価格 |
築年月日 |
専有面積・間取 |
| 東京地下鉄銀座線 |
溜池山王 |
徒歩2分 |
港区赤坂 |
4,300万円 |
1980年 |
35～40m²
1LDK |
| JR山手線 |
浜松町 |
徒歩5分 |
港区浜松町 |
2,300万円 |
1981年 |
40～45㎡
2K |
| JR山手線 |
代々木 |
徒歩2分 |
渋谷区代々木 |
2,000万円 |
1982年 |
25～30㎡
1K |
| 東京地下鉄銀座線 |
青山一丁目 |
徒歩2分 |
港区南青山 |
3,100万円 |
1980年 |
25～30㎡
ワンルーム |
| 東京地下鉄丸ノ内線 |
西新宿 |
徒歩2分 |
新宿区西新宿 |
3,300万円 |
1981年 |
35～40㎡
1DK |
| JR南武線 |
府中本町 |
徒歩3分 |
府中市本町 |
3,400万円 |
1981年 |
75～80㎡
3LDK |
| JR総武・中央緩行線 |
亀戸 |
徒歩5分 |
江東区亀戸 |
4,000万円 |
1980年 |
65～70㎡
3LDK |
| JR総武・中央緩行線 |
飯田橋 |
徒歩4分 |
千代田区富士見 |
6,800万円 |
1980年 |
60～65㎡
3LDK |
| JR中央本線 |
高円寺 |
徒歩2分 |
杉並区高円寺北 |
4,200万円 |
1984年 |
65～70㎡
3LDK |
| JR埼京線 |
板橋 |
徒歩6分 |
板橋区板橋 |
2,200万円 |
1985年 |
45～50㎡
3DK |
引用：レインズマーケットインフォメーション
築40年のマンションを売却するときの注意点
成約事例を見ると築40年のマンションであっても、売却できることが分かります。しかし、築40年のマンションならではの注意点があるのも事実です。
それは、「契約不適合責任」を問われる可能性があることです。
契約不適合責任とは、売買契約に定めた内容と異なる状態であることが引渡し後に判明した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
2020年4月1日の民法改正によって、瑕疵（かし）担保責任と呼ばれていたものが、契約不適合責任という名称に変わりました。
例えば雨漏り・シロアリの被害・設備の故障などがあった場合、損害賠償の請求や代金減額請求をされたり、契約解除を請求されたりする可能性があります。
築40年のマンションは老朽化により、不具合が発生する可能性が高いため注意が必要です。
築40年のマンションが売れないときはどうする？
築40年のマンションが売れない場合、どうしたら良いのでしょうか。通常3〜6ヶ月、長い場合は1年程度かかることもありますが、長期間売れない場合は、何かしら対処が必要でしょう。
ここでは3つの対処法を紹介します。
不動産会社に買い取ってもらう
スピーディーかつ確実に売却したい場合は、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。いわゆる買取による売却です。
買取を専門に行っている不動産会社もありますが、不動産会社によっては仲介と買取を両方行っています。
また、仲介で一定期間売り出して、売却できないときに買取を保証するサービスを行っている不動産会社もあります。まずは不動産会社に相談してみましょう。
「TAQSIE（タクシエ）」は大手不動産会社の中から、エリア内で実績のある担当者を紹介してくれます。まずは無料登録をして相談することをお勧めします。
不動産会社や担当者を変更する
不動産会社によっては、マンション売却を得意としていないケースがあります。また売りたいマンションと同じエリア内で売買実績がなく、的確な査定額を提示できていない場合もあります。
不動産会社の力不足を感じたら、不動産会社の変更を検討しましょう。また担当者との相性が良くないと感じたら、担当者の変更を相談する方法もあります。
住宅診断を受ける・瑕疵保険をつける
住宅診断とはホームインスペクションともいわれ、建物に精通した住宅診断士が第三者の立場から建物のコンディションや瑕疵（欠陥）の有無を診断するものです。
住宅診断の相場は、マンションの場合5万円前後です。費用はかかりますが、隠れた瑕疵を見つけられる可能性があり、契約不適合責任などのリスクヘッジにもつながります。
さらに既存住宅瑕疵保険に加入すれば、引渡し後に対象となる瑕疵が見つかった場合に保険金が支払われます。買い手にとっても安心材料となり、築40年のマンションであっても売れやすくなるメリットがあります。
築40年のマンションを売りたいなら、TAQSIEに相談
築40年のマンションの売却は、立地や条件によっては苦労するケースもあります。スムーズに売却するためには、実績豊富な不動産会社に相談することが重要です。
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