マンションを購入したものの、予期せぬ転勤や家族構成の変化により、引っ越しを検討されている方も少なくありません。しかし、「住宅ローンが残っているから引っ越しは難しいのでは？」「売却しても損をしてしまうのでは？」といった不安を抱えている方も多いでしょう。
実は、マンション購入後でも、適切な準備と計画があれば、引っ越しは十分に可能です。むしろ早めに行動を起こすことで、より良い条件での住み替えを実現できる可能性も高まります。
この記事では、マンション購入後の引っ越しに関する具体的な方法や注意点、実践的なアドバイスをご紹介します。住宅ローンが残っている場合の対処法から、成功のためのポイントまで、分かりやすく解説していきます。
- この記事を読むと分かること
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- マンションを買ってすぐに引っ越しをする際の注意点
- 売却しても住宅ローンを返済できない時の対処法
- マンション購入後に引っ越すための対処法
マンションを買っても引っ越せる？
「住宅ローンの返済中でも引っ越しは可能なのだろうか」という悩みを抱える方は少なくないようです。特に、転勤や家族構成の変化などで現在の住まいから引っ越しを検討されている方にとって、大きな不安要素となっているかもしれません。
実は、住宅ローンが残っている物件でもいくつかの方法で引っ越しが可能とされています。最も一般的なのは、物件を売却して住宅ローンの残債を一括返済する方法です。また、転勤などの事情がある場合には、一時的に物件を賃貸に出して引っ越すという選択肢もあるようです。
ただし、住宅ローン返済中の物件から引っ越す際には、金融機関との契約内容や諸条件をしっかりと確認することが重要です。ここからは住宅ローン返済中の方々に向けて、安心して引っ越すために知っておきたい基本的なルールや具体的な方法について詳しく解説していきます。
【結論】引越しに向けた準備は可能
マンション購入後でも、適切な準備を行っておけば引っ越しは可能です。
具体的な準備は以下の手順で進めていきます。
- 物件の価値評価（査定）
- 住宅ローンの残債確認
- 引っ越し時期の検討
- 売却または賃貸の方針決定
- 必要書類の準備
これらの準備には数ヶ月程度の期間が必要です。早めに行動することで、より良い条件での引っ越しが実現できるでしょう。
抵当権があると売却がしづらい
住宅ローン返済中の抵当権が設定されている不動産であっても売却は可能とされています。
しかし、抵当権が設定された物件は通常よりも売却しづらく、実務上は抵当権を抹消してからの売却か、売却と同時に抹消するのが一般的とされています。
抵当権付きの不動産は購入希望者にとってリスクが大きいとされているためです。売却額が債務を下回り、抵当権が抹消できない場合、任意売却や競売にかけられる可能性があります。また、ほとんどの金融機関は抵当権の付いた物件への融資に消極的とされています。
以下に任意売却と競売の違いをまとめました。
| 用語 |
意味 |
| 任意売却 |
・売却後も住宅ローンが残る不動産を金融機関の合意を得て売却する
・売買当事者と債権者で条件を擦り合わせて不動産に売買を行う
・売却額は高くなる傾向 |
| 競売 |
・債務者の不動産を裁判所主導のオークション形式で売却する法的な手続き
・主に金融機関が融資金の回収が困難になった際に申し立てを行うことが多い
・任意売却よりも安くなる傾向 |
円滑な売却を進めるには抵当権抹消の手続きについて理解を深め、売却のスケジュールや残債の返済計画を綿密に立てることが望ましいとされています。また、金融機関と相談しながら任意売却という方法を検討することも可能です。任意売却を選ぶ際は、メリット・デメリットをよく理解しておくことが大切とされています。
賃貸にも出せる
住宅ローンの返済中であっても、金融機関の承諾があれば、マンションを賃貸に出せる可能性があるとされています。
住宅ローンの返済中、賃貸に出せるかどうかの一番のポイントは、居住用のローン金利で借りているのが、そのまま適用されるか否かです。
一般的には、住宅ローンから事業用ローンへの借り換えが求められます。
しかし、転勤などの理由で賃貸活用を申請したケースでは、居住用ローンのまま承認が下りたという事例もがあります。
賃貸活用を検討する際は、まずは担当の金融機関に相談してみることが望ましいかもしれません。
引っ越しをする際の注意点
マンション購入後の引っ越しを検討する際は、金銭面と手続き面での注意点を把握しておく必要があります。
特に重要なのは、売却時の税金やローンの残債についての理解です。これらの項目を事前に確認することで、引っ越しに向けた具体的な行動計画を立てることができます。
不動産の売却には税金がかかる
不動産の売却時には、いくつかの税金が発生する可能性があります。主なものとしては登録免許税と譲渡所得税が挙げられます。
登録免許税については、抵当権が設定された物件を売却する際に必要です。ただし、抵当権が設定されていない物件の売却では発生しません。
一方、譲渡所得税は売却による利益に対してかかる税金です。売却価格から購入価格と諸費用を差し引いた金額に税率をかけた金額を納める必要があります。特にマイホームの売却の際には、税金負担を軽減する控除・特例が豊富に存在しているため、事前に詳しく調べておくと良いでしょう。
ただし、投資用などの物件では特別控除が適用されない可能性があるため、注意が必要です。売却前に、専門家に相談することで、より正確な税額を把握できるでしょう。
オーバーローンに注意が必要
オーバーローンとは、住宅ローンの残債額が売却価格を上回る状態を指します。
つまりマイナスを多く抱えているため、以下のような対策を練るのが良いでしょう。
| 対処法 |
詳細 |
| 預貯金と合わせて売却する |
住宅ローンの残債が少額であれば、自身の預貯金と合わせて一括返済が可能。 |
| 保険金の解約手続き |
売却予定の物件に保険をかけている場合、解約することで残期分の保険料が返金される。 |
| 不足分の資金調達（フリーローンなど） |
フリーローンなどを利用して不足分を補填し、新居の住宅ローンと合わせて返済。 |
オーバーローンに陥っている場合、基本的には追加で資金を用意して、まとめて売却することになります。
売却してもローンを完済できない時は住み替えローンを検討
不動産の売却には、通常、抵当権の抹消が必要とされており、そのためには住宅ローンの完済が求められます。売却代金で住宅ローンを返済するのが一般的とされていますが、ローンの残債が売却代金を上回る場合は、住み替えローンの利用を検討するとよいでしょう。
住み替えローンを利用すると住宅ローン残債が多く残っている場合でも住み替えることができます。住宅ローンの返済にかかる費用を用意する必要もなく、できるだけ貯蓄を残しておきたい方にもおすすめです。
住み替えローンを利用しない住み替えでは、購入を優先し、売却が遅れた場合に2重ローンになるリスクがありますが、住み替えローンでは現在の住宅ローンと新居の住宅ローンが一本にまとまるため、2重ローンの状態になることもありません。
ただし、住み替えローンは借入額が大きくなるため、一般的な住宅ローンに比べて審査が厳しい傾向にあります。また、本来担保とする新居の価額以上の貸付をするため、金融機関側のリスクが高く、ほとんどの機関で金利が高めに設定されているため、注意が必要です。
マンションから住み替えする時のポイント
マンションから住み替えする場合には、住宅ローンの完済のために少しでも高額で売却したり、綿密な資金計画を立てておくことが重要です。
以下では、高額売却に重要な相見積もりや資金繰りの相談先について紹介します。
相見積もりを取って査定してもらう
不動産売却の際の相見積もりとは、同じ物件について複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や査定内容を比較検討することです。手間がかかる一方で、適切な売却価格の把握や各不動産会社の考え方を理解する良い機会になります。
一般的には、最低でも3社程度に見積もりを依頼することが推奨されているようです。というのも、複数の査定額を比較することで、価格の妥当性をより正確に判断できる可能性があるためです。
また、相見積もりには査定額の比較だけでなく、担当営業マンを見極める機会としても重要な意味があるとされています。不動産売却の成功には、適切な価格設定はもちろんのこと、担当者との相性も大きな要因になり得ます。
そのため、見積もり時の対応や説明の仕方なども、不動産会社選びの重要な判断材料になるかもしれません。
専門家に相談しながら資金計画を立てる
資金計画は住み替え成功の重要な要素です。以下の専門家に相談することをお勧めします。
自分で資金計画を練って、手続きを進めるのは非常に難易度が高いです。そのため、資金繰りにお困りの場合はファイナンシャルプランナーや税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
特に売却時の税金対策や新規ローンの借入れについては、専門家のアドバイスが非常に重要となります。
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いかがでしたでしょうか？
これまで、マンションを買ったけど引っ越しをしたい方に向けて、家の売却方法と住み替え方法について解説してきました。
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マンションを購入後に引っ越しを考える場合、様々な選択肢と注意点があります。特に住宅ローンが残っている場合は、慎重な計画と準備が必要です。
売却か賃貸か、また資金計画をどうするかなど、重要な意思決定が必要になります。
専門家への相談や、TAQSIE（タクシエ）を活用して、信頼できる会社・担当者へ依頼することより、スムーズな住み替えを実現することができます。
不動産売却に関するお悩みをお持ちの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
