不動産売却は何度も繰り返すケースは少なく、多くの人にとって初めての経験となります。そのため「うまく進められるかな」と不安に感じる人も少なくないようです。そんなときには、どの段階で、どんなことをするのかを把握しておくと安心できるのでおすすめです。
この記事では、これから不動産売却に取り組む人に向けて、不動産売却の流れや期間、必要な書類やかかる費用・税金などを解説します。
なお本記事では、仲介による売却の流れを解説しています。買取については、以下の記事をご覧ください。
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不動産買取とは？ 買取の種類や仲介との違い、業者の選び方、成功ポイントを解説
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不動産売却の流れと期間
まずは、不動産売却の流れと期間を一覧で確認しておきましょう。
このように、不動産売却には3カ月〜半年程度の期間が必要になるのが一般的です。スムーズに売却を進めるためには、どの段階で、どのようなことがおこなわれるのかを理解しておくことが大切です。不動産売却の流れを把握しておきましょう。
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STEP1.売却相場を自分で調べる【〜1週間】
まずは、売却したい不動産の相場を確認しておきましょう。不動産には定価がないので、相場を把握していなければ、不動産会社から出される査定額の妥当性を判断できないためです。不動産の相場を調べる方法を3つご紹介します。
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REINS Market Information
REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）は、国土交通大臣に指定された不動産流通機構が運営・管理しているサイトです。これまでに実際に売買されたマンションや一戸建ての成約価格などが検索できます。
東京カンテイ
東京カンテイは、不動産専門のデータ会社が運営しているサイトです。
毎月10日前後に首都圏の一戸建ての価格推移、20日前後に三大都市県別（首都圏・近畿圏・中部圏）に70㎡（3LDK相当）に換算されたマンションの価格推移が更新されます。
不動産情報ライブラリ
不動産情報ライブラリは、全国の不動産の取引価格や、地価に関する公的データを確認できるサイトです。国土交通省が運営しているため信頼性が高く、不動産相場の目安を把握する際に役立ちます。
不動産情報ライブラリに掲載されている主な情報は、以下のとおりです。
- 実際に売買された土地・建物の価格
- 国土交通省が公表する公示地価
- 都道府県が毎年調査・公表する基準地価
ただし、エリアによっては取引件数が少ないため、データに偏りが出ることもあります。そのため、レインズマーケットインフォメーションや東京カンテイなど、他のサービスも活用して売却相場を把握するとよいでしょう。
STEP2.不動産会社に売却・査定の相談をする【〜1週間】
相場を把握したら、不動産会社に売却の相談と査定依頼をおこないます。不動産売却の査定は、次の2種類があります。
| 机上査定（簡易査定） | ・築年数など書類上の条件をもとに「おおよそ」の査定額を算出する方法
・所要期間：1〜3日程度 |
| 訪問査定 | ・実際に物件を訪問したうえで精度の高い査定額を算出する方法
・所要期間：約1週間 |
不動産会社から出される査定価格は会社によって異なるため、複数社の机上査定を受け、絞り込んだうえで訪問査定に進むのが一般的です。一度の申込で複数社に査定を依頼できる一括査定が近年は人気ですが、以下のようなデメリットがあります。
・査定価格＝売却価格ではない
・いくらで売れるかは担当者の力量によるが、担当者は選べない
一括査定サイトは、契約を取るために高く見積もりを出すことがあります。しかし査定価格はあくまでも売却が期待される価格であり、その価格で売れるとは限りません。
株式会社NEXERとタクシエ（TAQSIE）が実施した共同調査では、不動産売却経験者の55.1％が「査定額と実際の売却額に差があった」と回答しています。
出典：「【不動産売却経験者に聞く】55.1％が査定額と実際の売却額に「差があった」その理由とは？」（PR TIMES）
そのうちの66.8％は「査定額よりも安く売れた」と回答しています。
出典：「【不動産売却経験者に聞く】55.1％が査定額と実際の売却額に「差があった」その理由とは？」（PR TIMES）
調査結果から、査定額はあくまでも売却価格の予測値にすぎないことがわかります。このような現実を踏まえると、不動産の売却をする際は複数社に査定を依頼し、提示された価格や査定の根拠を比較してから依頼先を決めることが重要といえます。
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STEP3.媒介契約を結ぶ【1日】
信頼できる担当者のいる不動産会社を選んだら、媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3種類があります。
| | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|
| 契約できる会社数 | 複数社 | 1社のみ |
| 販売活動の報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズ*への登録義務 | なし | 売買契約締結後
7営業日以内 | 売買契約締結後
5営業日以内 |
| 自分で見つけた買主との直接契約 | ＯＫ | ＮＧ |
*レインズ：国土交通省に指定された不動産流通機構が運営する物件情報を交換するコンピュータネットワークのこと
どの媒介契約を選ぶと良いのかは、状況により異なります。
人気エリアにあるなど高い需要が見込める物件なら、できるだけ高く売るために、複数社と媒介契約を結び広く買主を募れる一般媒介契約を選ぶのが一般的です。
一方、信頼できる1社のみと媒介契約を結び、じっくりと二人三脚で売却に取り組みたいなら専任系を選ぶと良いでしょう。
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STEP4.売却活動をおこなう【1〜3カ月】
媒介契約を締結したら、不動産会社のサイトやポータルサイトに物件情報を掲載する、チラシ配布やポスティングをおこなうなど、売却活動が開始されます。
購入希望者が現れたら、実際に物件を見に来る「内覧」がおこなわれるため、売主はあらかじめ準備をしておきましょう。具体的には、いつ内覧者が来てもいいように不要なものは処分し、水回りを中心に部屋を掃除しておきます。一戸建ての場合は、好印象を与えられるよう、室内だけでなく外観や外構などをきれいに整えておくことも大切です。
不動産売却においては、購入希望者から値下げ交渉されるケースも多いので、あらかじめ最低売却価格を決めておくと判断しやすくなります。
STEP5. 買主との売買契約【1日】
買主が決まったら、売買契約を結びます。売買契約書はあらかじめ内容を確認できるよう、事前にコピーを提供されるのが一般的です。当日までに内容を確認し、不明な点は担当者に質問して疑問を解消しておきましょう。
売買契約当日は、買主と売買契約書を交わし、売却金額の5〜20％程度の手付金を受け取ります。この時点で、不動産会社に対して仲介手数料の半額を払うのが一般的です。
STEP6. 決済・引き渡し【〜1カ月】
買主の住宅ローンの手続きが終わるのを待っている間に、売主は引っ越しの準備を進めます。住宅ローンが残っている場合には、一括返済する手続きをおこないましょう。
決済日には、買主から残代金を受け取り、同時に固定資産税や管理費の精算をおこないます。所有権移転登記の手続きがおこなわれ、家の鍵などを渡すと「引き渡し完了確認証」が交付されます。不動産会社に仲介手数料の残金を支払うと、不動産売却は終了します。
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STEP7. 確定申告する（翌年）
不動産売却により利益である「譲渡所得」が出たら、翌年に確定申告が必要です。譲渡所得は、以下の計算式で求めます。
①売却価格：売買契約書に記載されている売却価格
②取得費：売却した不動産を取得するためにかかった費用（建築費や購入費、仲介手数料、リフォーム費用など）から、減価償却費（経年にともなう価値の減少分）を差し引いた額
③譲渡費用：売却するためにかかった費用（仲介手数料など）
上記で計算した結果、利益が出なければ基本的には確定申告は不要です。譲渡所得が出た場合には、譲渡所得税が発生する可能性があります。譲渡所得税については、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）をご覧ください。
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不動産売却に必要な書類
不動産売却に際しては、さまざまな書類の提出も必要です。どのような書類が必要になるのか、一覧で確認しておきましょう。
〇…必須の書類
△…必要に応じて提出する書類
| 書類 | 内容 | マンション | 一戸建て | 土地 |
|---|
| 登記済権利書／登記識別情報 | ・不動産を購入したときに名義を登記した書類
・2005年（平成17年）以降は登記識別情報が発行されている | 〇 | 〇 | 〇 |
| 登記簿謄本 | ・登記事項証明書
・不動産会社が法務局から取得してくれる | 〇 | 〇 | 〇 |
| 固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書 | ・固定資産税の納税額を確認する
・買主に所有権移転登記する際の登録免許税の算出根拠ともなる | 〇 | 〇 | 〇 |
| 印鑑登録証明書（および実印） | ・売買契約書には実印を押印する
・発行から3カ月以内のもの | 〇 | 〇 | 〇 |
| 身分証明書 | ・免許証やマイナンバーカードなど本人確認できる書類 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 間取図 | ・部屋の間取りやマンションの場合は壁芯面積を確認するための書類 | 〇 | 〇 | ー |
| 地積測量図・境界確認書 | ・土地の境界が確定していることを証明する書類 | ー | 〇 | 〇 |
| 建築確認済証 | ・建築基準法に則り建築されていることを証明する書類 | 〇 | 〇 | ー |
| 管理規約・使用細則・長期修繕計画書 | ・マンションの維持管理について買主が確認するための書類 | 〇 | ー | ー |
| 物件購入時の売買契約書や重要事項説明書 | ・物件購入時の取引条件や告知事項などが記載された書類 | △ | △ | △ |
| ローン残高証明書 | ・住宅ローンが残っている場合、ローン残高を確認するため
・借り入れした金融機関で取得できる | △ | △ | ー |
| 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書 | ・旧耐震基準で建てられた物件の売却時には耐震診断を受けていると買主に安心感を与えられる
・アスベスト使用調査も実施自体は義務ではないが、報告義務はある | △ | △ | ー |
どのタイミングでどの書類が必要になるのかは、不動産会社や状況によって異なります。不動産会社に確認してから準備を進めましょう。
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不動産売却時の必要書類は？状況別での用意すべき書類も解説
不動産売却にかかる費用と税金
不動産売却に際しては、さまざまな費用が発生します。売却してから「思ったほど手残りがなかった…」とならないよう、どのような費用がかかるのかをあらかじめ把握しておきましょう。
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仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼した場合にかかる費用です。宅地建物取引業法により税抜の売却金額に応じた上限額が定められており、以下の速算式を用いて求めます。
＜税抜売却金額に応じた仲介手数料の上限の速算式＞
| 200万円以下 | 売却金額（税抜）×5%+消費税 |
| 200万円超〜400万円以下 | 売却金額（税抜）×4%+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 売却金額（税抜）×3%+6万円+消費税 |
たとえば不動産の売却価格が3,000万円だった場合、仲介手数料は105.6万円です。仲介手数料は売却する不動産によっては高額になりがちなので、あらかじめ確認しておきましょう。
印紙税
印紙税は、買主と交わす売買契約書に対してかかる国税です。売買契約書に記載された売却金額に応じて以下のように税額が定められています。
契約金額 | 印紙税額 | 軽減後の印紙税額 |
|---|
1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
1万円以上〜10万円以下 | 200円 | 200円 |
10万円超〜50万円以下 | 400円 | 200円 |
50万円超〜100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
500万円超〜1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
5億円超〜10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
10億円超〜50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
50億円超 | 60万円 | 48万円 |
参考：「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（国税庁）
印紙税には軽減措置が設けられており、2027年3月31日までに作成された課税文書のうち、契約金額が10万円を超えるものには軽減税率が適用されます（※）。印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼付して納めます。
（※）「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」（国税庁）
登録免許税
売却する不動産に住宅ローンが残っているなど、抵当権がついた物件を売却する場合には、抵当権抹消登記が必要です。また所有権を買主に移転する際の移転登記にも、登録免許税がかかります。
登記の種類 | 登録免許税の納付額 |
|---|
抵当権抹消登記 | 不動産の個数×1,000円 例）1筆の土地に1件の家が建っている場合：1,000円×2＝2,000円 |
所有権移転登記 | 原則税率：土地・建物ともに固定資産評価額の2% 軽減税率適用時：
土地は固定資産評価額の1.5％（※1）
建物は固定資産評価額の0.1％（※2） |
所有権移転登記の際にかかる登録免許税の税額は、原則として土地・建物ともに固定資産評価額の2％ですが、軽減税率が適用される場合があります。
土地については、2026年3月31日までは固定資産評価額の1.5％に税率が引き下げられます。
建物においては、特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅など、要件に該当する住宅に限り軽減措置の適用対象です。要件を満たしている場合、2027年3月31日までは固定資産評価額の0.1％に軽減されます。
所有権の移転登記にかかる登録免許税は、買主が負担するのが一般的ですが、念のため不動産会社に確認しておくと良いでしょう。
（※1）「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」（国税庁）
（※2）「特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」（国税庁）
譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
不動産売却で出た譲渡所得に対しては、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間に応じて異なります。
| 所得の区分 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
|---|
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 5年以下 | 5年超 |
| 税率 | 39.63％
（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％） | 20.315％
（所得税15％＋住民税5％=合計20.315％ ＋復興特別所得税0.315％） |
※参考：国税庁
ただし売却したのがマイホームであれば、一定の要件を満たすことで以下のような制度の対象となる可能性があります。
| 3000万円特別控除の特例 | 譲渡所得から3,000万円まで控除される特例 |
| 10年超所有軽減税率の特例 | 長期譲渡所得の場合、6,000万円までの税率が14.21％に、6000万円超の部分が20.315％に軽減される特例 |
※参考：国税庁
制度が適用された場合は税額を大きく軽減できるので、対象となるかを必ず確認し、確定申告をおこないましょう。
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不動産売却で生じる税金は？節税対策や確定申告が必要なケースも解説
司法書士報酬
抵当権抹消登記手続きなどを司法書士に依頼する場合には、登録免許税や交通費などの実費とは別に、5,000円〜1万円程度の報酬を支払います。
測量費【一戸建て・土地】
一戸建てや土地の売却で、隣地との境界が確定していない場合には、土地家屋調査士の有資格者による確定測量が必要です。
一般的な住宅用地であれば、40〜80万円程度が相場です。旗竿地や三角形などの不整形地や、高低差がある変形地などは、測量の手間と時間がかかるため、費用が高くなる傾向にあります。
確定測量にかかる費用は、土地の広さや形状、国道に接しているかなどにより異なります。事前に必ず見積もりを取りましょう。
住宅ローン返済手数料
住宅ローンが残っている不動産の売却に際しては、抵当権を抹消するために住宅ローンを一括返済する必要があります。その際にかかる手数料は金融機関によって異なりますが5千円〜3万円程度とされることが多いようです。
不動産売却に適したタイミング
不動産をできるだけ高く、かつスムーズに売却するためには、購入需要が高い時期を見計らって売却することが大切です。とくに、以下の3つのタイミングは売却に適しており、売却の成功率が高まる傾向にあります。
- 売却価格の相場が上昇しているとき
- 築30年以内
- 2〜3月
それぞれの内容について解説します。
売却価格の相場が上昇しているとき
手放す不動産の売却価格の相場が上昇傾向にあるときは、売却に適したタイミングです。購入需要が高く、高値・早期の売却が期待できるからです。
国土交通省が公表している不動産価格指数によると、2025年2月時点における不動産価格の動向は以下のとおりです。
出典：「不動産価格指数（令和7年2月・令和6年第4四半期分）を公表」（国土交通省）
不動産価格指数とは、国土交通省が不動産の取引価格情報をもとに、不動産価格の動向を指数化しものです。
不動産のなかでは、とくにマンションの不動産価格指数が上昇傾向にあります。2010年の指数は約100であったのに対し、2025年2月時点では約211にまで上がっています。
右肩上がりが続いていることを踏まえると、2025年時点においてはマンション売却に適している時期といえるでしょう。
築30年以内
不動産を売却するのであれば、築30年以内が適したタイミングと考えられます。築年数が経過するほど資産価値が低下し、築30年以上になると売却価格が急激に下がるからです。
公益財団法人東日本不動産流通機構の調査によると2025年1〜3月時点、首都圏における中古一戸建て・中古マンションの築年数別の平均成約価格は、以下のとおりです。
築年数 | 中古一戸建て | 中古マンション |
|---|
〜築5年 | 5,164万円 | 8,292万円 |
〜築10年 | 4,871万円 | 7,902万円 |
〜築15年 | 4,811万円 | 6,796万円 |
〜築20年 | 4,394万円 | 6,374万円 |
〜築25年 | 4,407万円 | 5,865万円 |
〜築30年 | 3,755万円 | 4,359万円 |
築30年〜 | 2,612万円 | 2,576万円 |
参考：「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2025年1～3月】」（公益財団法人東日本不動産流通機構）
中古一戸建て・中古マンションともに、築30年以上になると売却価格の下落幅が大きくなります。そのため、築30年を迎える前に売却すれば、より高い価格での成約につながる可能性があります。
2〜3月
2〜3月は不動産が売却しやすいタイミングです。新学期や新年度が始まるタイミングで引越しをする方が多く、不動産の購入需要が高まる傾向にあるからです。
不動産の売却には3〜6ヶ月程度かかるため、9〜10月頃から売却準備を始めると、不動産取引が活発になる2〜3月に売却のタイミングを合わせられます。早めに準備を進め、売却のチャンスを逃さないようにしましょう。
これが知りたい！不動産売却でよくある質問
最後に、不動産売却でよくある質問を3つご紹介します。
Q1：不動産会社選びのポイントは？
一括査定サイトで5社から見積もりを取りましたが、似たり寄ったりで不動産会社を選べません。不動産会社はどのような観点で選べば良いのでしょうか？
Ａ1：「不動産会社」ではなく「担当者」を選ぶことを意識しましょう
不動産売却をスムーズに進めるには、「会社」ではなく、売却する物件のあるエリアや物件種別に精通した「担当者」選びがもっとも重要です。不動産売却の成否は、担当者の実力に左右されることが多いためです。
実際TAQSIE（タクシエ）がおこなった調査では、不動産売却をした人の8割が「担当者選びが重要」と回答しています。
担当者がどのような人なのかを自身で見極めるのが不安な場合は、初めから選び抜かれた実力のあるプロが登録されているエージェント紹介サービスを活用するのもおすすめです。
Q2：長期間売れないときにはどうすればいいの？
物件の状態があまり良くなく、売りに出してもなかなか売れないのではと心配です。
Ａ2：物件に応じた適切な販売戦略を検討する必要があります
築年数が古く劣化している物件の売却に際しては、多くの方が不安に感じるようです。しかし物件の状態があまり良くなくても、立地の良いエリアにあったり、ペット可・楽器可など希少性が高い物件であったりするケースでは、問題なく売却できることも少なくありません。
物件を早く高く売りたい場合は、物件個々の事情や特徴にあった販売戦略を立てられるエージェントに依頼するのが先決です。また「〇月までに売却したい」など売却期限があるときには、即時買取や買取保証も検討すると良いでしょう。
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Q3：ローンが残っている不動産でも売却できる？
不動産を売却したいけれども、住宅ローンが残っています。住宅ローンが残っている物件でも売却する方法はありますか？
A3：可能ですが、ローン残高に応じて対応は異なります
住宅ローンが残っていても、売却代金や預貯金でローンを全額返済できれば問題はありません。もしローンを全額返済できない場合は、新居購入とあわせて住み替えローン（新居の購入代金に旧居のローン残債を上乗せして借り入れる住宅ローン）を利用する方法もあります。
どのような方法が適切かは、ローン残債や状況によって異なるため、まずは不動産会社に相談しましょう。
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売却経験や知識、ノウハウが豊富な担当者を見極めるには、、三菱地所グループが運営する「TAQSIE（タクシエ）」の利用がおすすめです。
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また、希望条件に合う買主をプロが見つける「なっとく提案売却コース」と、3日以内に3社から買取価格を提示してもらえる「スピード売却コース」の2種類を提供しており、ニーズに応じて選択可能です。（札幌・仙台・中部・関西・広島・福岡エリアは「スピード売却コース」利用後に「なっとく提案売却コース」が利用可能）
三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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