マンション売却に際し、「相場はどれくらいなのだろう」「築年数が古いと売却はむずかしいのかな？」と気になる方は多いのではないでしょうか。マンションを高く売るには、売却活動を始める前に相場や築年数に応じた注意点を把握しておくことが重要です。
この記事では、2023年最新の首都圏のマンション売却相場や、築年数と相場の関係、築年数帯ごとの売却時のポイントや注意点、今後の売却市況などを解説します。マンションの相場を自分で調べる方法や、できるだけ高く売却するために押さえておくべきポイントもご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
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首都圏のマンション売却相場
まずは2012年〜2022年の首都圏のマンション売却の相場推移を確認してみましょう。
東京都の中古マンション売却相場
東京都の中古マンション売却相場は2013年以降上昇を続けています。とくに2021年、2022年には、前年比10%を超える大幅な価格上昇が見られました。10年前の2012年には49.27万円だった㎡単価が、2022年は90.14万円に。1.8倍以上に高騰していることがわかります。
※「年報マーケットウォッチ2021年・年度」「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」（東日本不動産流通機構）のデータをもとに作成
神奈川県の中古マンション売却相場
神奈川県も2013年以降、中古マンションの平均成約㎡単価は上昇傾向です。2012年からの10年間での上昇率は+33％と東京よりも上昇率は緩やかですが、2022年は前年の44.38万円/㎡から47.40万円/㎡へと、6.8％の上昇率を示しました。これは神奈川県においては、2012年からの10年間で最大の伸び率で、神奈川県では中古マンションの人気が急激に高まっていることが読み取れます。
※「年報マーケットウォッチ2021年・年度」「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」（東日本不動産流通機構）のデータをもとに作成
埼玉県の中古マンション売却相場
埼玉県も2013年度から平均成約㎡単価は右肩上がりが続いています。2012年からの10年間では約1.7倍となっており、首都圏においては東京に次ぐ価格上昇となっています。ほかの都県と同様、2022年は前年の35.92万円/㎡から40.27万円/㎡へと12%を超える高い上昇率を示しました。
※「年報マーケットウォッチ2021年・年度」「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」（東日本不動産流通機構）のデータをもとに作成
千葉県の中古マンション売却相場
千葉県も2013年から相場は上昇傾向にありましたが、2020年までの上昇率は1〜5％程度と、首都圏の中では比較的緩やかでした。しかし2021年から2022年にかけて成約㎡単価は急激に伸長。2012年と比較すると1.5倍の㎡単価となっています。
※「年報マーケットウォッチ2021年・年度」「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」（東日本不動産流通機構）のデータをもとに作成
マンションの築年数と価格相場の関係とは？
ここからは、マンションの築年数と価格相場の関係性を確認しましょう。下のグラフは、2022年10〜12月の首都圏の築年帯別㎡単価と、築0〜5年の㎡単価を100とした場合の価値の減少率を示したものです。
※首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】（東日本不動産流通機構）のデータをもとに作成
グラフから分かるように、マンションの㎡単価は年数が古くなるほど下がっていいきます。築後約20年には築0〜5年の70％ほどの価格まで下がり、そこから10年でさらに30％価値を下げ、築30年を過ぎると当初の35％程度の価格で落ち着きます。
売却するなら築年数が浅いうちがいいの？
市場データを見る限り、築年数が浅いうちに売却したほうが高く売れることが読み取れます。そのため「マンションを売却すると決めたなら、できるだけ早いほうが良い」と考えてしまいがちです。
しかしこれはあくまで平均値であり、売却するマンションのあるエリアや、個別の事情によって異なる点には注意が必要です。都心の人気のあるエリアでは、物件価格が下がるどころか上がることすらあるためです。
写真は東京都渋谷区広尾に所在する広尾ガーデンヒルズ
たとえば渋谷区にある広尾ガーデンヒルズは、1982年に売り出された当時の平均分譲価格は約7,000万円でした。通常であれば40年が過ぎた今、価格は当初の40%程度の約2,800万円に落ちているはずです。しかし2022年に売り出された物件は、2LDKで約1.7億円の値が付きました。
マンションの価格は築年数だけでなく、立地条件や管理・メンテナンス状況、設備のグレード、サービスの内容、そしてなにより市場の需要と供給に大きく影響されます。つまり「築年数が浅いほうが高く売れる」とは、一概には言えないのです。
マンション売却は「エリアに精通した担当者」の見極めが重要
マンションの売却を成功させるには、エリアの市場動向や物件の個別性に応じた戦略を立てなければなりません。そのためマンション売却においては、物件のあるエリアに精通し、取引実績が豊富な不動産会社選びが重要です。
とくに実際に売却に携わる「担当者」が、エリアや物件に適した販売戦略を立てられるのかどうかにより成否が分かれてしまうことも。タクシエがおこなった調査でも、不動産売却経験者の8割以上が「売却希望を叶えるためには担当者探しが重要」と回答しています。
しかし不動産査定一括サイトなどを活用した不動産会社選びでは、会社を探す手間は省けるものの、そこから担当者を比較して選ぶのは困難です。一括査定サイトでは「売却実績の豊富さ」など担当者個人の実績を調べるのは難しいことが理由です。
不動産会社ではなく担当者を重視したい場合には、担当者と直接マッチングできる「エージェント紹介サービス」の利用を検討すると良いでしょう。
中古マンション売却における築年数帯ごとのポイントと注意点
中古マンションの売却に際しては、築年数帯ごとにポイントや注意点があります。ここでは
・築年数10年以内
・築年数11年〜20年
・築年数21年〜30年
・築年数31年以上
の4つの築年数帯に分けて解説します。
築年数10年以内のマンションの売却はオーバーローンに注意
築年数10年以内のマンションを売却するときには、オーバーローンに注意が必要です。
オーバーローンとは、住宅ローンで購入した物件の売却額がローン残債を下回ることを指します。元利均等返済で住宅ローンを組んでいる場合、最初のうちは元金がなかなか減りません。株式会社価値総合研究所の試算では、住宅ローンの残債を上回るのは築後14年前後とされています。
【出典】住宅の資産価値と住宅ローンのリスク
そのためとくに築年数10年以内での売却は、購入時と同じぐらいの価格で売れない限りオーバーローンになる恐れがあります。同研究所でも「とくに取引のボリュームゾーンとなる築6〜10年のマンションにおいてオーバーローンの可能性が高いことは、ライフステージにあわせた住み替えの妨げともなり問題があるともいえる」と述べています。
マンション売却に際しては、住宅ローンを一括返済し、金融機関が設定している抵当権（万一返済が滞った際に担保にする権利）を抹消しなければなりません。そのため築年数10年以内のマンションの売却では、ローンを完済するために預貯金を費やすことになりかねない点に注意しましょう。
【参考】住宅の資産価値と住宅ローンのリスク｜株式会社価値総合研究所
築年数11〜20年のマンションは大規模修繕の相場価格への影響に注意
築年数11〜20年のマンションを売却するときには、大規模修繕のタイミングに注意しましょう。
国土交通省の調査によると、1回目の大規模修繕をおこなった築年数は、築15年以下が51.6％、築15〜20年の間が32.6％となっています。あわせて84.2％のマンションがこの10年の間に大規模修繕を実施している計算です。
また2005年以降に完成したマンションの6割以上は段階増額積み立て方式を採用しており、5年ごとなど定期的に修繕積立金の見直し・増額がおこなわれるのが一般的です。そのため大規模修繕で見込みより費用がかかり修繕積立金が大きく減った場合、増額される可能性があります。
見直しがおこなわれた結果修繕積立金が高くなると、買い手に敬遠されて相場が下がる恐れがある点は留意しておきましょう。
【参考】令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査｜国土交通省
平成３０年度マンション総合調査結果（管理組合向け調査の結果）｜国土交通省
築年数21〜30年のマンションはリフォームのタイミングを考慮
築20年を超えると、壁紙や床材はもちろん、水回りも含めて全体的な劣化が気になってくるものです。住宅リフォーム推進協議会の調査結果でも、実際にリフォームを実施した人のうち約33.8％が築20〜30年でおこなったと回答しています。
とくに2000年以前に建てられた住宅は、住宅性能表示制度施行前なので、断熱性や気密性など住宅性能が低い傾向があります。リフォームにコストを投じてこのまま住み続けるか、売却するかを考えるのには良いタイミングになるでしょう。
【参考】2021年度 住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査結果報告書｜住宅リフォーム推進協議会
築年数31年以上のマンションは築古物件が得意な不動産会社に相談
この築年数帯になると、「こんなに古くて売却できるのかな」「耐用年数を考えると売れないかも」と不安になる方が多いようです。確かにマンションの法定耐用年数は47年とされていますが、これはあくまでも税制上の数値です。国土交通省の資料では、RC造の建物の平均寿命は68年、物理的寿命は117年と推定されるとの研究結果が報告されており、マンションは意外と長持ちすることが分かっています。
そのため基本的には築年数が古くても売却は可能なので、心配する必要はありません。マンションは駅近など利便性が高い場所から建ちはじめるため、築古は立地条件が良いケースが多いのも特徴です。時間をかけて取り組めば、売却できる可能性はあるでしょう。
ただし同じ築31年以上でも、1981年6月1日より前に建築確認を受け、旧耐震基準で建てられたマンションは売却が難しくなる傾向があります。多くの金融機関は「新耐震基準で建てられていること」「築年数が法定耐用年数の築45年以下であること」の2点を融資できるマンションの条件としているためです。
旧耐震基準で建てられたマンションの売却には、不動産会社の協力が欠かせません。築古物件の売却を得意とする不動産会社に相談するのが近道です。
今後のマンション売却市況について
冒頭の首都圏のマンション売却相場で説明したように、首都圏の中古マンションの相場は上昇傾向が続いています。今後のマンション売却市況はどのように予測されるのでしょうか？
マンションの価格が上昇傾向にある背景
中古マンションの価格が上昇傾向にあるのは、長期にわたる低金利が背景となっているとされています。
国内ではバブル崩壊以降、1999年から2000年にかけてゼロ金利政策が実施され、2016年にはマイナス金利が導入されました。その結果、住宅ローン控除を受けると実質利息以上の控除を受けられるケースもあり、買い手の購入意欲が増大したため不動産需要が高まりました。また、建築工事費の高騰などを受け新築価格が高騰し、手が届きにくくなっていることも、中古不動産市場活況の背景にあると考えられています。
2023年はマンションの売り時なのか？
一方2022年12月、日銀が長期金利の変動幅を0.25％から0.5％にすると発表し、実質的な利上げがおこなわれました。これを受け、2023年1月には住宅ローンの固定金利が上昇しています。変動金利は据え置かれていますが、今後、固定金利と同様に上昇した場合には、買い手の購買意欲に水を差し、買い控えが起こる可能性があります。
ただしマンションの築年数と価格相場の関係とは？でも述べたように、マンションの価格はエリアの需要や物件の個別性に大きく左右されます。売却を検討するのであれば、まずはマンション売却に長けたエージェントを見つけ、エリアの需要の動向なども含めて相談することが大切です。
マンション売却相場を自分で調査する方法と注意点
マンション売却を検討するときには、まずは自分で相場を調査し把握することをおすすめします。相場を把握することで、不動産会社から出される査定価格が妥当かどうかを判断しやすくなるためです。ここではマンションの相場を自分で調査する方法と注意点をご紹介します。
新築時の価格と築年数から概算
マンションのざっくりとした相場は、マンションの築年数と価格相場の関係とは？を参考に築年数から概算できます。
例えば4,000万円で購入した築23年の中古マンションを売却したい場合は、以下のように計算します。
| 売却相場 |
＝ |
4,000万円
（購入時の価格） |
× |
59％
（築21〜25年の
物件の価値の減少率） |
＝ |
2,360万円 |
ただしこの方法は「首都圏」という大きなくくりとなるため、より個々の事情に応じた相場を把握したい場合は、以降で紹介するサイトを利用すると良いでしょう。
REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）
REINS Market Informarion（レインズマーケットインフォメーション）は、国土交通大臣に指定された不動産流通機構が運営・管理している不動産取引の情報サイトです。都道府県や地域を指定し、さらに沿線や最寄り駅、築年数、間取りなどをこまかに絞り込み、過去に実際に売買された類似マンションの成約価格などを検索できます。
REINS Market Informationでのマンション相場の調べ方
REINS Market Informarion（レインズマーケットインフォメーション）にアクセスし、相場を調べたいマンションのある都道府県、地域を指定して「検索する」をクリックします。
築年数帯ごとの㎡単価の分布図が表示されます。築年数ごとのおおよその相場が把握できます。
さらに追加検索条件を指定します。地域詳細や沿線、最寄り駅、駅からの距離、築年数などを指定し、「検索する」をクリックします。※あまり詳しく指定しすぎると、該当する物件がない場合があります。
該当する条件の物件一覧が表示されます。売却したい物件ともっとも条件が近い物件の㎡単価をもとに、売却相場を算出します。
＜築20年の70㎡（3LDK）のマンションを売却したい場合の計算例＞
売却相場＝79万円×70＝5,530万円
東京カンテイ
東京カンテイでは、毎月20日前後に首都圏含む三大都市圏にある中古マンションの70㎡（3LDK相当）換算の価格推移が確認できます。毎週月曜日には、路線・駅別の中古マンションの坪単価が更新されます。
東京カンテイでのマンション相場の調べ方
東京カンテイのサイトにアクセスし、「市況レポート」→「70㎡換算価格推移」→「最新の70㎡換算価格推移」の順にクリックします。
記事のなかほどにある「プレスリリース」へのリンクをクリックする。
開いたPDFで、物件のある都道府県の最新の70㎡あたりの中古マンション価格を確認する。
70で割って1㎡あたりの単価を算出し、売却したい物件の㎡数と掛け合わせて相場を算出する。
＜80㎡のマンションを売却したい場合の計算例＞
1㎡あたりの単価＝6,399万円÷70＝約91.4万円
売却相場＝91.4万円×80㎡＝7,312万円
東京カンテイのデータから割り出す相場価格は築年数が考慮されておらず、大まかな概算となります。
土地総合情報システム
土地総合情報システムは、国土交通省が運営している不動産取引価格情報サイトです。実際に不動産売買をした人に対するアンケート結果がもととなっているのが特徴で、都道府県から市区町村、地域を絞り込み、建築年や間取り、面積などから類似した物件の取引価格を確認できます。
土地総合情報システムでのマンション相場の調べ方
土地総合情報システムにアクセスし、「不動産取引価格情報検索」をクリックします。
「①時期を選ぶ」は取引時期で最新のものを選び、「②種類を選ぶ」は「中古マンション等」を選択します。最後に「③地域を選ぶ」で都道府県、市区町村、地区（または路線・駅名）を選んで「この条件で検索」をクリックします。
該当する物件の取引情報が表示されるので、もっとも条件が近い物件の相場を参考に、売却相場を算出する。
＜築年数20年の3LDK（70㎡）のマンションを売却したい場合の計算例＞
1㎡あたりの単価＝4,900万円÷55＝約89万円
売却相場＝89万円×70㎡＝6,230万円
AI査定でマンション相場を調べる
集合住宅であるマンションは、過去の膨大な取引データをもとにした「AI査定」でも比較的精度の高い相場確認が可能です。AI査定では、売却したいマンションの住所や部屋番号などを入力するだけで、同じエリアやマンションの取引事例に基づいた売却相場価格を瞬時に提示してくれます。ここまでご紹介してきたほかの方法のように、類似事例を探して㎡数から換算するといった手間と時間をかける必要もありません。
たとえばタクシエであれば、マンションの住所や専有面積、居住中か空き家なのかなど現在の状況といった情報を順番に入力すると、画面上に査定価格が表示されます（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県対象）。簡単に精度の高い売却価格の相場を把握したい方は、利用してみるとよいでしょう。
相場調査の注意点
マンションはそれぞれ条件は違うため、エリア内の類似マンションや同物件内の住戸の売却価格はあくまでも参考価格と捉えることが大切です。相場価格で売れると考え資金計画を立ててしまうと、実際にその価格で売れなかったときに大きく計画が狂う恐れがあるため注意しましょう。
またマンション売却に際しては、仲介手数料や各種税金など含め、売却価格のおよそ5%程度の諸費用がかかる点にも留意が必要です。
マンションを高く売却するためのポイント
最後に、マンションをできるだけ高く売却するためのポイントを4つご紹介します。
自分で売却相場を調べておく
マンション売却を検討するときには、前述したような方法で、あらかじめ売却相場を調べておくことが大切です。相場を把握しないまま不動産会社の査定に出してしまうと、提示された査定価格が高いのか安いのか判断できません。そのまま売却に進んでしまうと、後になって「もっと高く売れたのでは？」と後悔してしまうことも…。
相場がわかっていれば、高い査定額が出されたときでも安易に飛びつくことなく「なぜその価格になるのか」を不動産会社に確認できるようになるため、相場は必ず確認しておきましょう。
スケジュールに余裕をもたせる
マンション売却には3〜6カ月かかるのが一般的であるため、売却したい時期から逆算し、早めにスタートすることが大切です。スケジュールに余裕がないと売り急ぐことになり、値下げに応じざるを得なくなるかもしれません。
たとえば3月末には引っ越したいのであれば、前年の8月〜9月には相場調査をおこない、不動産会社に売却相談や査定を依頼しましょう。
マンション売却の流れや期間については、こちらの記事をご覧ください。
マンション売却の流れを解説！短期間で高く売る方法や売れないときの対策とは？
売却額が安くなってしまうケースを把握する
マンションをできるだけ高く売りたい場合には、どのようなケースで売却額が安くなるのかを把握し、対策を検討しておくことも大切です。一般的には、以下のようなケースで売却額が安くなりがちと言われています。
・立地条件があまり良くない
・マンションの管理費や修繕費などが近隣の物件と比較して高額
・築年数と比較して内装が劣化している
売却額が安くなるときにはさまざまな理由が考えられ、取るべき対策も異なります。「高く売れないかも」と不安に感じる場合には、まずは不動産会社や不動産エージェントに相談しましょう。
不動産エージェントについては次の「不動産エージェントを活用する」で詳しく解説します。
不動産エージェントを活用する
マンションの築年数と価格相場の関係とは？でも述べたように、マンション売却は物件のあるエリアや物件種別に精通し、物件の状態に応じた戦略を立てられる「担当者」を選ぶことがもっとも重要です。
一度に複数社に依頼を出せることから近年多くの人が利用する一括査定サイトでは、「不動産会社」は選べても「担当者」を選べないのがネックです。その点、不動産エージェント紹介サービスを活用すると、直接担当者とマッチングしてもらえるのでミスマッチが起こりにくくなります。
三菱地所グループが運営し、大手不動産20社以上の約350名が登録しているタクシエなら、担当者の実績を事前に確認することが可能です。担当者と直接チャットでコミュニケーションを取り相性を見極められるので、ぜひ利用をご検討ください。
まとめ
マンションの相場は市場や経済の変化、エリアや物件に対する買い手の需要などさまざまな要素の影響を受けます。首都圏のマンションの相場は上昇傾向が続いていますが、国が金融緩和政策の方向修正をおこなったことを考えると、今後どうなるかは未知数です。
そのためマンションを早く・高く売りたい場合は、物件のあるエリアに精通し、取引実績と経験が豊富な不動産会社の担当者に相談することがもっとも重要になります。担当者と直接マッチングされるエージェント紹介サービスを利用して、信頼できるパートナーを探しましょう。
