マンション売却をスムーズに進めるには、まずは一連の流れを把握することが大切です。そのうえでマンション売却に精通した担当者とタッグを組んで販売活動に取り組めば、短期間で高く売れる可能性が高まります。
この記事では、マンション売却の流れを8ステップで解説。マンションを短期間で高く売る方法、長期間売れないときにできる対策もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
まずはマンション売却の流れと期間を把握しよう
マンション売却をスムーズに進めるために、まずは具体的な流れと一般的にかかる期間の目安を把握しておきましょう。マンション売却の基本的な流れと期間の目安は以下の通りです。
| STEP1.マンションの相場をチェックする |
2週間〜 |
| STEP2.不動産会社にマンションの査定を依頼する |
2週間〜1カ月程度 |
| STEP3.マンションの売却を依頼する不動産会社を選ぶ |
| STEP4.不動産会社と媒介契約を結ぶ |
| STEP5.マンションの売却活動を始める |
1カ月〜6カ月程度 |
| STEP6.マンションの買主と売買契約を締結する |
| STEP7.決済してマンションを引き渡す |
1カ月程度 |
| STEP8.マンション売却で利益が出た場合は確定申告する |
翌年 |
このように、マンションの売却に至るまでには早くても3カ月、長ければ半年以上かかることも。各ステップでどのようなことをおこなうのか、順番にご紹介します。
STEP1.マンションの相場をチェックする
最初にすべきは、売りたいマンションの相場チェックです。相場がわからなければ、不動産会社が出す査定額が適正かどうかを判断できません。まずは同じマンション内で売りに出ている住戸がないかを、ポータルサイトで調べてみましょう。
マンションの相場チェックはAI査定も活用できる
マンションは一戸建てや土地と違い、同じマンション内や近隣の類似物件の過去の取引データなどが豊富であるため、AI査定も比較的信頼できます。相場チェックに際しては、不動産会社や一括査定サイトが提供しているAI査定も積極的に活用しましょう。
STEP2.不動産会社にマンションの査定を依頼する
およその査定額を把握したら、不動産会社にマンションの査定を依頼します。査定の種類は、
・机上査定：マンションの築年数や構造、階数、方角などの情報をもとにおおよその査定額を出す方法
・訪問査定：実際にマンションを訪問し、周辺環境や物件の状態を確認したうえで正確な査定価格を出す方法
の2種類があります。マンションを売却すると決めているなら初めから訪問査定を受けても構いません。しかし高値売却を狙うなら、まずは複数社の机上査定を受けてから、査定価格や担当者の接客態度、相性などを比較して訪問査定を受ける会社を選ぶのがおすすめです。
一括査定サイトは担当者とのミスマッチに注意！
マンションの査定を複数の不動産会社に依頼するなら、一度の申込で複数社への申込を済ませられる一括査定サイトを利用すると便利です。ただし一括査定サイトでは、不動産会社は選べるものの、担当者までは選べません。担当者の実力や力量を重視して不動産会社を選びたい方は、次に紹介するエージェント紹介サービスの利用がおすすめです。
担当者で選ぶならエージェント紹介サービスがおすすめ！
エージェント紹介サービスとは、不動産会社ではなくエージェント（担当者）と直接マッチングしてくれるサービスです。マンション売却の成功の可否は、最終的には担当者の力量にかかっているといわれており、タクシエの調査でも不動産売却経験者の80％以上が「担当者選びは売却希望を叶えるために重要である」と回答しています。
【出典】TAQSIE（タクシエ）に関するユーザー調査
エージェント紹介サービスを利用すれば、選び抜かれたマンション売却の実績とノウハウがあるプロのエージェントと最短でマッチングできるのがメリットです。
STEP3.マンションの売却を依頼する不動産会社を選ぶ
査定結果が出そろったら、実際にマンション売却を依頼する不動産会社を選びましょう。不動産会社を選ぶときのポイントは2つあります。
査定価格だけで選ぶのはNG
マンションの売却を依頼する不動産会社を選ぶときには、査定価格や会社の規模だけで決めるのはおすすめしません。それは希望通りのマンション売却が実現するかどうかは、最終的には担当者の力量や熱意が大きく影響するためです。査定を通してやり取りした各社の担当者のなかから「この人なら」と思える人がいる会社を選びましょう。
マンションの売買実績を必ず確認
不動産会社にはそれぞれ得意分野があるので、マンションを得意とする会社を選ぶことも大切です。マンションの取引が得意な不動産会社であれば、マンション購入を希望する顧客を抱えている可能性もあるでしょう。
またマンションの査定においては、管理規約や修繕状況、今後の大規模修繕計画など、一戸建て住宅や土地の売却とは異なる見極めポイントがあります。そういった意味でも、「マンション売却に詳しく実績が豊富な担当者」を探すことが非常に重要だといえるのです。
STEP4.不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却を依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。
基本的には信頼できる1社のみと媒介契約を結び、二人三脚で売却に取り組める専任系（専任媒介契約・専属専任媒介契約）を選ぶのがおすすめです。マンション売却に不安がある場合でも、担当者の手厚いサポートが期待できます。
一方築浅、駅近など需要が高いマンションで、広く買主を募りできるだけ高く売りたいなら、複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約を選んでも良いでしょう。ただし一般媒介契約は、売主に対する販売活動の報告義務はありません。そのため売主側が随時様子を確認するなど、積極的に関わる必要がある点は注意が必要です。
STEP5.マンションの売却活動を始める
不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動を始めます。不動産会社が、ポータルサイトや自社サイトへの物件情報掲載や、チラシの配布、広告出稿などをおこない買主を探します。
売主は不動産会社の販売活動を随時チェックし、購入希望者が現れたら実際にマンションを見に来てもらう内覧に対応しましょう。マンション売却を開始したら、いつ内覧者が来てもいいように、不要なものは処分しきれいにしておくことが大切です。
同じマンション内に競合物件がある場合は要注意！
マンションは同じ建物内に数十から場合によっては数百の住戸があるため、売り出し時期が重なり競合することも少なくありません。その場合、競合の価格に引っ張られ、強気の値付けが難しくなります。どの住戸が先に売れるかは、間取りや階数、使用感なども影響しますが、買い手がもっとも注目するのは売り出し価格だからです。
そのため売却を急いでいない場合は、売却時期をずらしたほうが良いことも。この判断は難しく、物件の状況や市場環境にもよるので、マンション売却に精通した担当者とよく相談することが大切です。
STEP6.マンションの買主と売買契約を締結する
マンションの買主が決まったら、売買契約書を交わして手付金を受け取ります。この時点で仲介手数料の半額を払うのが一般的ですが、不動産会社によって異なるためあらかじめ確認しておきましょう。
STEP7.決済してマンションを引き渡す
決済・引き渡しの当日は、買主から残代金を受け取り、司法書士が抵当権抹消と所有権移転登記の手続きをおこないます。固定資産税や管理費の精算も同時におこない、マンションの鍵を引き渡したら「引き渡し完了確認証」が交付されるのが一般的です。不動産会社には、仲介手数料の残額もしくは全額を支払います。
管理組合への所有者変更の報告を忘れない
決済・引き渡しが済んだら、マンションの管理組合にその旨報告が必要です。報告が漏れると、売却後も管理費や修繕積立金が引き落とされてしまうため注意しましょう。
STEP8.マンション売却で利益が出た場合は確定申告する
マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合には、翌年3月に確定申告が必要です。マンション売却の利益は、売却金額からマンションの購入費や購入経費、経年劣化による減価償却分などをあわせた「取得費」と、売却にかけた経費である「譲渡費用」を差し引いて計算します。
マンション売却の利益（譲渡所得）＝マンションの売却価格−（取得費＋譲渡費用）
上記で計算した結果がプラスになった場合には、利益に対して譲渡所得税が発生するため、翌年確定申告が必要です。
なお、マイホームの売却においては、一定の要件を満たすことで3,000万円まで控除される特例などが適用される可能性があります。特例を利用したい場合にも、確定申告が必要になる点には注意しましょう。
マンション売却の手続きでの必要書類を一覧で確認しておこう
マンション売却ではさまざまな書類が必要になります。不動産会社によって求める書類は異なりますが、一般的に売主が用意する必要がある書類を紹介します。
| 必要書類 |
使用目的 |
| 登記済権利証（または登記識別情報） |
マンションの所有者であることを証明するため |
| 登記簿謄本 |
マンションの所有者であることを証明するため |
| 固定資産税・都市計画税納税通知書 |
買主との固定資産税・都市計画税精算のため |
| 管理規約・使用細則 |
マンションの使用ルールを買主に把握してもらうため |
| 長期修繕計画書 |
マンションの修繕積立金や今後の修繕計画を把握するため |
| 間取図（分譲時のパンフレットなど） |
部屋の間取図や壁芯面積（壁と壁の中心線で測量した面積）を確認するため |
| 身分証明書 |
本人確認のため |
| 印鑑登録証明書（および実印） |
売買契約書に押印するため（発行日は決済引き渡しの3カ月以内であること） |
| 銀行口座情報（通帳のコピーなど） |
売却代金を受け取るため |
住宅ローン償還表（または残高証明書）
※ローンが残っている場合のみ） |
住宅ローンの残債確認のため |
どのタイミングでどの書類が必要なのか、手元にない場合はどうすれば良いのかなどは、不動産会社に確認しましょう。
マンションを短い期間でできるだけ高く売る方法とは？
見てきた通り、マンションの売却に至るまでには短くても3カ月、長ければ半年以上の期間がかかります。この売却期間を少しでも短く、そして高く売る方法はあるのでしょうか？
マンション売却に精通した担当者を見極める
マンション売却の一番の成功ポイントは、なんといってもマンション売却に精通した担当者を見極めて選ぶことに尽きます。売却の流れの中でも触れましたが、マンション売却においては独特の査定ポイントがあり、また同じマンション内で競合物件があるときの値付けの仕方など、一定の経験と知識が必要です。
「担当者を見極めるのは難しい」と考える方は、あらかじめ選ばれたプロとマッチングできるエージェント紹介サービスの利用をおすすめします。たとえばタクシエでは、大手不動産会社20社以上から選び抜かれた350名のプロの中から、マッチ度の高い3名とマッチング。担当者の売却実績を確認したうえで、チャットでやり取りしながら絞り込みが可能です。
内覧時の印象を良くする工夫をする
担当者以外に売却の成功を大きく左右するのは「内覧」だと言われています。内覧では、マンションを見に来た人にどれだけ「この部屋で暮らしたい」と思ってもらえるかが大切です。そのため負担にならない程度の修繕や水回りのハウスクリーニングなどは、内覧者の購入への動機付けにつながる可能性があります。
不動産会社のなかには、専任系の媒介契約を結んだマンションの売主に対し、小規模修繕やハウスクリーニングなどのサービスを提供しているところもあるので、そういったところを探してみても良いでしょう。ただし水回りの入れ替えなど大がかりなリフォームは費用の回収が難しく、また工事期間中は売却活動ができないので基本的には避けましょう。
内覧当日はマンションの共用部分もチェックしよう
内覧当日は売却する住戸内だけでなく、エントランスやエレベーターなどの共用部分もチェックしましょう。集合住宅であるマンションは「管理を買え」と言われているので、買主は専有部分だけでなく、エントランスやエレベーターなど共用部分も評価するためです。
経年により物理的に劣化している部分はどうにもできなくても、落ちているゴミを拾う、エレベーター内の鏡をきれいにする、駐輪場の自転車をそろえるなど、できることはあるはずです。買主に少しでも好印象を残せるよう、内覧客を迎えるときには共用部分も気にしましょう。
マンションが長期間売れないときにできる対策とは？
マンションを売りに出したのになかなか売れないときには、どのような対策が考えられるのでしょうか？
価格設定を見直す
マンションが売れない原因の多くは、価格設定にあると言われています。売りに出している価格に見合うだけの価値を感じなければ、買い手の購入意欲は沸きにくくなってしまうでしょう。
そのためマンションが長期間売れないときには、そもそもの価格設定が適正なのかをまず見直します。たとえば新居の購入資金にしたい、ローンを完済したいなどの理由で相場よりも高く価格設定している場合は、価格を見直すだけで買い手が見つかるかもしれません。
売却のタイミングを見直す
マンションを売り急いでいないなら、タイミングを見計らって改めて売りに出すことも検討しましょう。あまりに長く売れ残っていると「売れ残り物件」の印象がつくうえ、「こんなに売れないなんてなにか事情があるのでは」と勘ぐられてしまい、ますます売れにくくなるためです。
タイミングをあわせられるなら、不動産の繁忙期である2〜3月に向けて売り出すと、売却できる可能性は高まります。ただしこの時期は同様に考える競合も増えるので、しっかりとした売却戦略を立てられる「マンション売却に精通した担当者」を見つけることが先決です。
売却期限がある場合は買取も検討する
もし転勤が迫っているなど売却期限がある場合は、買取による売却も検討しましょう。買取とは不動産会社にマンションの買主になってもらい、直接買い取ってもらう方法です。
価格は安くなる傾向がありますが、買主を探す時間が不要になるので、価格に納得すればすぐに現金化できるのがメリットです。一定期間は仲介による売却を試みて、その間に売れなければ買い取ってもらう買取保証をおこなっている不動産会社もあるので、担当者に相談してみると良いでしょう。
まとめ
マンション売却は、相場の確認から決済・引き渡し、確定申告まで、すべきことがたくさんあります。売却をスムーズに進め、早く高く売るためには、一連の流れを頭に入れておくとともに、安心できる会社の良い担当者を選ぶことが重要です。
マンション売却に精通した担当者を選ぶなら、エージェント紹介サービスの利用を検討しましょう。三菱地所グループが運営し、大手仲介会社のエース級担当者とマッチングされるタクシエなら、実績を確認したうえで直接チャットでコミュニケーションを取りながら担当者を選べます。信頼できるパートナーを見つけやすいので、ぜひ利用をご検討ください。
