不動産の個人売買を検討する主な理由として、仲介手数料の削減や知人間での直接取引を望む声を耳にします。
しかし、個人売買には様々な注意点やリスクが存在します。
本記事では、不動産の個人売買の特徴や具体的な進め方、注意すべきポイントについて詳しく解説していきます。
- この記事を読むと分かること
-
- 不動産の個人売買のメリット・デメリット
- 個人売買する時の流れ
- 不動産の個人売買の注意点
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不動産は個人売買できる
不動産取引において、売主と買主が直接契約を結ぶ個人間売買は、近年注目されています。
個人間売買には、仲介手数料がかからない、取引条件を自由に決められる、消費税が非課税などのメリットがあります。
しかし、一方で、手続きが煩雑で専門知識が必要となる、トラブルのリスクが高い、住宅ローン審査が難航するなどのデメリットも存在します。
個人間売買を成功させるためには、メリットとデメリットを理解した上で、慎重に進める必要があります。
不動産を個人売買するメリット
不動産の個人売買は、費用面で大きなメリットがあります。特に、買主がすでに決まっている場合は、仲介手数料を節約できるため、売却価格がそのまま利益に繋がりやすいです。
また、知人や親族間での取引であれば、お互いの状況を理解しているため、スムーズに売却を進められる可能性が高まります。
ただし、個人売買には注意すべき点もあります。
- 親族間売買の場合: 著しく低い価格での売買は贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があります。
- 契約手続き: 契約書や重要事項説明書の作成など、法的な手続きを適切に行う必要があります。
個人売買のメリットを活かしながら、注意点も踏まえて慎重に進めることが大切です。
不動産会社に支払う仲介手数料が不要
不動産売却では、一般的に仲介会社に「売却代金×3%+6万円+消費税」の仲介手数料を支払う必要があります。
例えば、4,000万円の物件を売却する場合には138.6万円、5,000万円の物件を売却する場合には171.6万円の仲介手数料がかかります。
| 売却価格 |
仲介手数料の金額 |
| 3,000万円 |
105.6万円 |
| 4,000万円 |
138.6万円 |
| 5,000万円 |
171.6万円 |
| 6,000万円 |
204.6万円 |
| 7,000万円 |
237.6万円 |
| 8,000万円 |
270.6万円 |
| 9,000万円 |
303.6万円 |
| 1億円 |
336.6万円 |
個人間売買の場合、仲介手数料はかかりません。しかし、取引の安全性や契約の手続きが懸念点となります。
自由に売却活動を進められる
不動産の個人売買は、売主が自分のペースで売却活動を進められるというメリットがあります。
売却価格や販売方法、交渉方法などを自由に決められるため、時間に余裕がある方や、自分の希望に合った売却をしたい方に適しています。
知人や親族など、すでに買主が決まっている場合は、特にスムーズに取引を進められます。
ただし、個人売買では、契約書の作成やトラブル対応などを自分で行う必要があります。専門知識が必要となる場面もあるため、注意が必要です。
不動産を個人売買するデメリット
個人売買には大きな責任とリスクが伴います。専門的な知識や経験が必要な手続きを自身で行う必要があり、様々なトラブルが発生する可能性があります。
多くの手間や時間がかかる
不動産取引には、専門的な知識や経験が必要となる作業が多くあります。
例えば、売買契約書の作成や重要事項説明書の作成、登記手続きなど、法律に則った手続きが必要です。
また、不動産の価格査定や市場調査、買主との交渉なども、専門的な知識がないと難しい場合があります。
個人で不動産取引を行う場合は、これらの作業をすべて自分で行う必要があります。そのため、時間と労力がかかり、負担が大きくなってしまう可能性があります。
不動産取引をスムーズに進めるためには、不動産会社や専門家に依頼する方が安心です。
トラブルが起こりやすく自分で対処する必要がある
個人間売買では、様々なトラブルが発生する可能性があります。
契約内容の解釈の違いや、物件の不具合、支払い遅延、手続きの遅延など、トラブルの原因は多岐に渡ります。
これらのトラブルは、専門家のサポートなしで解決しなければならないため、時間や費用がかかり、精神的な負担も大きくなってしまう可能性があります。
個人間売買を検討する際は、トラブルのリスクを理解しておくことが重要です。
買主が住宅ローンの審査に通りにくい
不動産の個人間売買では、金融機関から住宅ローンを受けるのが難しい場合があります。
金融機関は、個人間売買の場合、物件価値の適正な判断が難しく、取引の透明性にも懸念があるため、慎重な姿勢を示す傾向があります。
そのため、個人間売買で購入する場合、住宅ローンの審査に通らない可能性が高くなります。
住宅ローンを利用したい場合は、事前に金融機関に相談し、必要な書類や条件などを確認しておきましょう。
個人で不動産売却する時の流れ
不動産の個人売買では、通常の仲介売却と異なり、すべての手続きを自身で行う必要があります。
以下、具体的な流れを解説します。
必要書類を準備する
不動産を売却する際には、いくつかの書類を用意する必要があります。
主な必要書類は以下のとおりです。
- 登記簿謄本：法務局で取得
- 公図：法務局で取得。
- 固定資産評価証明書：市区町村役場で取得
- 建物図面：建築会社などで取得
登記簿謄本や公図などの登記関連書類は、取得に時間がかかる場合があります。インターネットを利用すれば、平日の午前8時30分から午後9時まで取得できるので便利です。
固定資産評価証明書は、所有者本人や同居の親族などが市区町村役場で取得できます。
その他にも、実印や印鑑証明書、住民票などが必要となる場合があります。
売却を検討し始めたら、早めに必要書類の準備を始めましょう。
売却したい物件の相場を調査する
不動産を売却する際に、適切な価格を設定するためには、地域の取引相場を把握することが重要です。
国土交通省の不動産取引価格情報検索サイトでは、過去に取引された不動産の情報を確認できます。
また、レインズマーケットインフォメーションでは、成約事例や市場動向などを調べられます。
これらの情報に加えて、不動産会社が独自に保有している取引事例なども参考にしながら、以下のポイントを調査しましょう。
- 同規模・同築年数の物件価格
- 周辺の取引事例
- 地域の価格動向
- 最近の成約価格
これらの情報を総合的に分析することで、適切な価格設定の基準を決定できます。
不動産の相場の調べ方について詳しく知りたい方は「不動産の売却相場の調べ方｜購入価格・エリア・築年数など9つの方法」をご確認ください。
売り出し価格を設定する
不動産を売却する際に、適切な売出価格を設定することは、売却成功の鍵となります。
売出価格を決める際には、以下の要素を考慮する必要があります。
- 周辺相場: 類似物件の過去の取引事例を参考に価格を決定
- 物件の状態: 駅からの距離や室内の状態など物件固有の状況も考慮
- 諸経費の負担: 売主も利益を確保できるよう諸経費を考慮
- 価格交渉の余地: 買主との交渉を見据え、値引きの余地を残しておく
売出価格は、周辺の相場価格を参考に決定します。もし価格の目安が知りたければ即時に結果がわかるAI査定なども活用するとよいでしょう。
早く売りたい場合は価格を下げ、時間に余裕がある場合は高めの価格を設定するなど、状況に応じて価格を調整することも可能です。
買主を探す
不動産の個人売買では、買主を自分で探す必要があります。
主に買主を探す方法は以下のような方法があります。
- チラシ配布: 個人でチラシを作成し、近隣地域に配布する方法。地域に密着した情報発信が可能です。
- 個人売買サイト: 不動産を売却したい人が物件情報を掲載できる個人売買サイトが利用できます。
- 空き家バンク: 各市町村が独自に運営している空き家情報を購入希望者に提供する制度も利用できます。
これらの方法をうまく組み合わせたりしながら、なるべく多くの買主にアプローチしましょう。
買主との条件交渉
不動産取引の条件交渉では、価格だけでなく、引き渡し時期やその他様々な条件についても話し合われます。
条件交渉では、以下の点に注意することが大切です。
- 価格交渉: 不動産市場の動向や専門家の意見も参考に、慎重に交渉を進めましょう。
- 引渡時期: 買主の希望も考慮しながら、売主の都合とも調整します。
- その他条件: 手付金の金額や支払い方法、修繕の有無、税金などの精算方法も交渉の対象となります。
- 法的・税務的考慮: 消費税や固定資産税など、法律や税金に関する知識も必要となります。
- 合意形成: 双方が納得できる条件を目指し、交渉を進めましょう。
交渉の内容は、書面に残しておくことが重要です。後々のトラブルを避けるためにも、契約書などにしっかりと明記しましょう。
売買契約書の作成・契約の締結
不動産の個人売買では、契約書の作成が重要です。契約書には、物件の概要、売買条件、引き渡し条件、瑕疵担保責任など、取引に関する重要な情報を記載する必要があります。
契約書に不備があると、後々トラブルに発展する可能性があります。例えば、売買価格や支払い方法が明確に記載されていない場合、金額をめぐってトラブルになる可能性があります。また、物件の不具合が見つかった場合、瑕疵担保責任の範囲が明確になっていないと、売主と買主の間でトラブルになる可能性があります。
個人売買で契約書を作成する際には、これらのトラブルを防ぐために、必要事項を漏れなく記載することが大切です。専門家に相談したり、雛形を参考にしたりするのも良いでしょう。
また、契約書やその他必要な書類の作成の代行サービスもあるため、必要書類の作成に不安がある場合には活用してみると良いでしょう。
決済・引渡し
不動産取引の決済では、売主への売買代金の支払い、買主への物件の引き渡しを行います。加えて司法書士が立ち会い、所有権移転登記や抵当権設定登記などの手続きも行います。
特に、住宅ローンを利用する場合は、金融機関との連携も重要です。
必要な書類や費用、スケジュールなどを事前に確認しておきましょう。
不動産を個人売買するときの注意点
個人売買では、専門的な知識や慎重な対応が必要です。宅建業法などの法的規制を遵守しながら、適切な手続きを進める必要があります。
個人では重要事項説明ができない
宅建業法では、重要事項説明は宅地建物取引士（宅建士）のみが行うことができます。
宅建士は、物件に関する専門知識や法令に関する知識を持ち、買主に適切な情報を提供します。
重要事項説明は、買主を保護し、不動産取引の安全性を確保するためにとても重要です。
重要事項説明書がない場合、住宅ローンの審査に通らない可能性もあるため、不動産取引においては非常に大きな役割を担っています。
結果的に損をしてしまう可能性がある
不動産鑑定士協会の調査によると、個人間売買の約35%が市場価格を下回る価格で取引されていることが分かっています。
この背景には、価格設定の誤り、交渉力の不足、そして必要経費の見落としという3つの大きなリスク要因が存在します。
価格設定の誤りにより、相場よりも15〜20%低い価格で売却してしまう可能性があります。また、交渉力が不足すると、平均して10%程度の値引きを要求されることがあります。さらに、売却にかかる諸費用を事前に把握しておかないと、最終的な手取り額が5-10%減少する恐れがあります。
これらのリスクを回避するためには、専門家による適正価格の評価、市場動向の把握、そして必要経費の事前確認が重要です。
第三者への売却には不動産会社に相談する
不動産の個人売買は、特定のケースにおいて有効な手段となり得ます。例えば、親族間や隣地所有者、知人への売却などが挙げられます。これらのケースでは、当事者間での関係性や信頼性があるため、比較的スムーズな取引が期待できます。
しかし、第三者への売却となると、トラブル発生率が約3倍に増加するというデータもあり、注意が必要です。
個人売買のメリットとしては、仲介手数料がかからない点が挙げられます。しかし、契約書の作成や登記手続きなど、専門的な知識が必要となる作業も多く、司法書士などの専門家のサポートが必要となるケースも少なくありません。また、法的な保護が十分に受けられないリスクもあり、契約不備や物件の欠陥によるトラブルに巻き込まれる可能性も考慮する必要があります。
個人売買は、費用面でのメリットがある一方で、様々なリスクも伴います。そのため、慎重な判断と準備、そして必要に応じて専門家のサポートを得ることが重要です。
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個人で売買した方が仲介手数料もなくてお得だと考える方もきっと多いでしょう。
しかし本記事で解説したように、個人間での売買にはリスクがたくさんあり、それを防ぐために仲介業が存在しています。
何かトラブルになってからでは、対応がとても大変です。そのため、安心した取引を進めるためにも仲介業者に依頼して売却することをおすすめします。
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