築年数が経過するにつれ不動産の資産価値は低下するため、築50年のマンションは、築浅のマンションと比べて売却しにくくなる傾向です。しかし、築50年であっても、立地や管理状態など条件次第では売却できる可能性は十分にあります。
この記事では、築50年のマンションの売却を成功させるためのコツを紹介します。
- この記事を読むと分かること
-
- 築50年のマンションでも、立地や管理状況が良ければ売却可能です。
- 資産価値は土地の価値にも依存しますが、築年数が増すにつれ下がる傾向にあります。
- 実際に築50年マンションが売却された事例も紹介。
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築50年のマンションにはいつまで住める？
築50年のマンションでも、適切なメンテナンスや耐震補強を行っていれば、住み続けることは可能です。国土交通省が取りまとめる報告書では、鉄筋コンクリート造の建物の場合、物理的寿命は117年というデータも示されています。
築50年のマンションの多くは、1981年以前の「旧耐震基準」で設計された建物です。しかし、耐震補強工事によって「新耐震基準」を満たせば、地震への耐久性が高まり建物構造の安全性が確保されるため、長く住み続けられる可能性があります。
鉄筋コンクリートや鉄筋鉄骨コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年です（※2）。ただし、法定耐用年数は税務上の減価償却期間であり、実際の建物寿命ではありません。
築年数だけでなく耐震性や修繕履歴、管理状況を総合的に確認し、これからも安全に住み続けられる状態かどうかを見極めることが重要です。
（※1）「「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介」（国土交通省）
（※2）「主な減価償却資産の耐用年数表」（国土交通省）
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築50年のマンションの資産価値は？
マンションの資産価値は土地と建物の価値によって決まります。土地の価格も含まれるので、築50年の非常に古いマンションであっても資産価値全体の評価額はゼロになりません。
とはいえ、建物の築年数が古いほど資産価値が下がる傾向があることは事実です。以下の公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると2025年1〜3月時点、首都圏の中古マンションにおける築年数ごとの成約価格は、以下のとおりです。
築年数 | 成約価格（万円） | ㎡単価（万円） |
|---|
〜築5年 | 8,292 | 136.7 |
〜築10年 | 7,902 | 125.5 |
〜築15年 | 6,796 | 106.5 |
〜築20年 | 6,374 | 93.7 |
〜築25年 | 5,865 | 81.3 |
〜築30年 | 4,359 | 65.3 |
築30年〜 | 2,576 | 45.1 |
参考：「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況 【2025年01～03月】」（公益財団法人東日本不動産流通機構）
首都圏における築0年から5年のマンションの成約㎡単価は136.7万円ですが、築30年以降は45.1万円となっています。上表のとおり、マンションの資産価値は築年数が経つにつれて徐々に下がっていくことが分かります。
また、2024年における首都圏の中古マンション成約率は、築11〜15年が最も高く36.2％です。しかし、築16年以降は築年数が経つほど成約率が下がり、築41年以上の中古マンションの成約率は13.2％まで低下します。
築年数 | 成約率 |
|---|
築0〜5年 | 31.9％ |
築6〜10年 | 35.6％ |
築11〜15年 | 36.2％ |
築16〜20年 | 26.7％ |
築21〜25年 | 23.2％ |
築26〜30年 | 16.6％ |
築31〜35年 | 11.6％ |
築30〜40年 | 11.1％ |
築41年以上 | 13.2％ |
参考：「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2024年）」（公益財団法人東日本不動産流通機構）
これらの調査結果から、築50年のマンションでも売却できる可能性はあるものの、買い手がつきにくくなるといえます。売却を検討している場合は、不動産会社に査定を依頼してみるとよいでしょう。
築50年のマンションがなかなか売れない理由は？
築50年のマンションが売れない時に考えられる理由を紹介します。
- 新耐震基準に適合していない
- 住宅ローンの借入が難しく、減税の対象にもならない
- 高額な修繕積立金が必要
- マンションの管理体制が機能していない可能性がある
- 配管の劣化による漏水リスクがある
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新耐震基準に適合していない
新耐震基準は1981年（昭和56年）6月1日から施行された構造基準で、震度6強から7程度の大規模な地震でも、人命に危険が及ぶような倒壊はしないことを目標としています。
一方で旧耐震基準は、1981年（昭和56年）5月31日以前の建築において適用されていた基準です。震度5程度の地震で倒壊しないという基準であり、新耐震基準よりも地震に弱い可能性が高いと言えます。
よって、旧耐震基準のマンションは耐震性の観点から購入を避けられることがあります。
旧耐震基準と新耐震基準の比較
耐震基準 | 震度5程度の中地震 | 震度６強から震度７程度 の大地震 |
|---|
旧耐震基準 （1981年5月31日以前） | 倒壊・崩壊しない | 規定がなかった |
新耐震基準 | 軽微なひび割れ 程度にとどまる | 倒壊・崩壊しない |
出典：国土交通省「住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題」、「新耐震基準の概要」をもとに作成
2023年6月時点では、築42年以上の建物は旧耐震基準に基づいていますが、中には耐震診断を受けて耐震改修をおこなった物件も存在します。築50年のマンションであっても、改修によって新耐震基準に近い強度にすることは可能です。
住宅ローンの借入が難しく、減税の対象にもならない
築50年のマンションは、鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数である47年を超えています。よって建物の評価額がゼロになるケースが多く、購入希望者の住宅ローンの借入が難しいのが実情です。
借入できたとしても希望額に届かない可能性があり、資金に余裕がある人しか購入できないことが、築50年のマンションの売却を難しくしています。
また、住宅ローン減税の対象にならないことも、売れにくさの要因です。対象となるのは1982年以降に建築された新耐震基準に適合する住宅であり、築50年のマンションは対象外になります。所得税を減らせる住宅ローン控除を期待する人にとっては、大きな減点になるでしょう。
高額な修繕積立金が必要
マンションの所有者は、管理費と修繕積立金を毎月支払わなければなりません。築50年のマンションは、高額な修繕積立金が売却の際のネックになっている可能性があります。
一般的にマンションは築15年以下で1回目、築26年から33年で2回目、築41年以上で3回目の大規模修繕を実施していることが多く、長期修繕計画によって修繕積立金が値上がりしていくケースがほとんどです（※1）。
2023年度の公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると、2023年に建築されたマンションの修繕積立金の平均額は、7,339円／月です。
一方で、1975年に建築されたマンションの平均修繕積立金額は10,620円／月であり、約1.45倍になっています（※2）。修繕積立金が高いと毎月の支出が負担になることから、買主に敬遠されやすいと言えます。
（※1）「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（国土交通省）
（※2）「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2023年度）」（公益財団法人東日本不動産流通機構）
マンションの管理体制が機能していない可能性がある
マンションの資産価値は、管理体制の状況によっても変わります。マンションの管理規約は社会情勢や建物の老朽化、居住者の高齢化などに合わせて変更が必要なものです。
しかし、規約の変更には総会での決議が必要であり、管理規約集を正確に更新することも簡単な作業ではありません。規約変更を何度も行っている築50年のマンションは管理体制が上手く機能していない傾向があり、売れない原因になっていると考えられます。
きちんと修繕の計画が立てられており、共用部分の維持管理がなされ、清掃が行き届いているマンションは、居住性がよいため人気が下がりにくいです。
すでに入居している人が長く住み続けたいと思っているマンションは売りに出る頻度も少なく、結果として値崩れしにくくなります。
配管の劣化による漏水リスクがある
築年数が古いマンションが売れない理由には、配管の劣化による漏水のリスクも挙げられます。漏水リスクがあると、高額な修繕費やトラブルが発生する恐れがあるからです。
配管が劣化すると漏水や詰まりなどを引き起こし、場合によってはカビの繁殖や階下への被害など深刻な問題に発展することもあります。
配管の寿命は素材や使用状況により異なりますが、一般的には15〜30年程度とされており、築古物件では交換が必要になることもあります。しかし、古いマンションの場合、建物の構造上の問題により配管の交換が簡単にできないケースも少なくありません。
このようなリスクが買主の不安につながり、築50年のマンションが売れにくい要因となっています。
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築50年でも売れるマンションとは？
ここまで築50年のマンションの資産価値や売れない場合の理由を紹介してきましたが、築50年以上でも一定の条件を満たしていれば売却できる可能性があります。
この章では、築50年でも売れるマンションの特徴を4つ紹介します。
1．立地条件がよい
築50年のマンションでも、立地条件がよければ売却できる可能性があります。駅から近い、スーパーや医療機関が周辺にあるなど利便性が高いエリアは、築年数よりも暮らしやすさや資産性が重視される傾向にあるからです。
とくに、都心部や主要駅から近い物件は、通勤・通学の利便性が高く賃貸需要も見込めることから、築古であっても投資用として購入されるケースがあります。また、リノベーションを前提として購入する買主もいるため、室内の状態よりも立地の良さが優先されるケースも少なくありません。
このような理由により、築50年であっても立地が良いマンションであれば、売却できるチャンスはあります。
2．敷地に余裕を持って作られている
敷地に余裕を持って建てられているマンションは、築50年であっても売却できる可能性があります。敷地にゆとりがあると、建て替え時に現在よりも建物の規模を大きくすることができ「将来の活用価値が高い」と評価されやすいからです。
また、敷地に余裕があるマンションは、住環境の良さが買主に好まれて売却につながることもあります。たとえば、築古でも以下のような環境の場合、買い手が見つかりやすい傾向にあります。
- 敷地内に子どもの遊び場や緑地スペースがある
- 敷地内に駐車場・駐輪場がある
- 隣接住戸との距離が広く確保されている
とくにファミリー層にとっては、子どもの安全や生活のしやすさなどの観点から、築年数の古さよりも住環境を重視して購入を決めるケースも少なくありません。
このように敷地にゆとりがあるマンションは、資産性と居住性の両面で評価されやすいため、築50年を経過していても売却が期待できます。
3．管理体制が機能し、改修や修繕が行われている
維持管理がきちんとおこなわれており、大規模修繕が適切に実施されているマンションは資産価値が上がると考えられます。
適切な管理によって共用部の清掃が行き届いていることや、耐震診断・耐震改修を実施していることなども資産価値に影響します。
1972年（昭和47年）竣工の江古田パークマンションがよい例です。築50年超のマンションですが、耐震改修やサッシ改修を大規模修繕と併せて実施し、既存不適格事項まで解消しました。
多額な予算がかかる大規模修繕ですが、サッシや玄関ドア改修については補助金を、耐震補強工事については練馬区の助成金を利用するなど、費用の削減も上手くできた事例といえます。
立地条件がよい点もありますが、築50年超でも4,000万円（専有面積52.38㎡）近い価格で取引されています。
4．リフォームされている
築50年のマンションでも、室内を新築のようにリフォームされている物件は売却しやすくなります。
内装や水回りをリフォームしているマンションは、資産価値がアップします。また、たとえば現代人のライフスタイルに合わせて間取りを大きく変更している場合はさらに需要が高まるでしょう。
1970年（昭和45年）竣工の千駄ヶ谷緑苑ハウスは「リファイニング®️」と呼ばれる方法で耐震補強や内外装、設備の交換などの工事を実施。さらに、ロフトを新設したり、ライティングにこだわったりと、居住性やデザイン性にも工夫を凝らしました。
その結果、築50年を超えるマンションながら坪単価290万円で完売。千駄ヶ谷駅から徒歩3分、北側は新宿御苑という立地も魅力ですが、リフォームによって資産価値がアップした例です。
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築50年のマンションの売却事例を紹介
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」のデータをもとに、2024年における首都圏の築50年前後のマンションの成約事例を下表にまとめました。
築50年のマンションは売れないのではないかと心配している方は、ぜひ参考にしてください。
所在地 | 駅からの距離 | 取引総額 | 間取り | 面積 | 建築年 | 改装の有無 |
|---|
東京都 港区 麻布十番 | 徒歩0分 | 5,300万円 | 2LDK | 45㎡ | 1959年 | なし |
神奈川県 横浜市 港北区下田町 | 徒歩10分 | 3,900万円 | 3LDK | 100㎡ | 1969年 | 改装済み |
千葉県 市川市 菅野 | 徒歩14分 | 2,000万円 | 1LDK | 45㎡ | 1971年 | 改装済み |
埼玉県 さいたま市 南区白幡 | 徒歩11分 | 1,500万円 | 2LDK | 60㎡ | 1973年 | なし |
群馬県 高崎市 常盤町 | 徒歩30～60分 | 410万円 | 3LDK | 80㎡ | 1975年 | なし |
栃木県 宇都宮市 大通り | 徒歩8分 | 500万円 | 1LDK | 55㎡ | 1973年 | 改装済み |
茨城県 水戸市 備前町 | 徒歩26分 | 280万円 | 1LDK | 50㎡ | 1974年 | なし |
築50年のマンションが売れなかったらどうなる？
最後に、築50年のマンションが売却できず所有を続ける場合、どのようなリスクがあるのか紹介します。
①売却の難易度が年々高まる
築年数が増すごとに建物や設備は老朽化し、年々売却の難易度が高まります。
また設備の故障が生じれば、その都度修理費も発生します。維持費の負担が大きいことも懸念事項です。
マンションの数は増加傾向にあり、競合する物件が増えるにもかかわらず、少子化で毎年人口は減る一方です。
戸建ての空き家問題が報じられていますが、すでにマンションの空き家も増加しています。
②修繕積立金・管理費の増加と固定資産税の長期的な負担
修繕積立金は、マンションの築年数が経つにつれて増加する傾向があります。また、電気代の高騰などにより、管理費も値上げが相次いでいます。駐車場を借りている場合、さらに負担は大きくなります。
そして、忘れてはいけないのが固定資産税です。固定資産税は資産価値が低いほど少なくなりますが、たとえ築50年であっても毎年の納税が必要です。
③負の遺産化のリスク・子どもへの影響
築50年のマンションを売却できず、子どもに残すことになると、負の遺産になりかねません。
売却できないマンションを所有し続けることになれば、すぐに月々の管理費や修繕積立金の支払いが発生し、固定資産税も毎年納める必要があります。
相続放棄する方法もありますが、マンション以外の資産も受け取れないことになるので、そう簡単に放棄できるものではありません。
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築50年のマンション売却を成功させるためのコツ
築50年のマンション売却を成功させるためには以下の3つを行うことをおすすめします- 築古マンションの買取再販に強い不動産会社に依頼する
- ホームインスペクション（住宅診断）を行う
- ハウスクリーニングをする
それぞれの内容について解説します。
築古マンションの買取再販に強い不動産会社に依頼する
買取再販の実績が豊富な不動産会社に依頼すれば、築50年のマンションでも売却できる可能性が高まります。築古マンションをリノベーションして再販するノウハウを多く持っているからです。
不動産会社は、リノベーションを前提として買取再販をするため、築年数にとらわれず再販価値があるか否かを評価します。そのため、築50年であっても駅近で立地が良い場合などは、投資物件や収益物件として再販すれば一定の需要があると判断され、買い取ってもらえる可能性があります。
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ホームインスペクション（住宅診断）を行う
ホームインスペクションを実施することで、マンションが築50年でも売れやすくなります。物件の状態や不具合を買主へ客観的に説明できるようになるからです。
ホームインスペクションとは、住宅の構造や設備などに関して専門的な知識を持つ住宅診断士（ホームインスペクター）が、住宅の劣化状況や施工不具合の有無を調査・診断することです。
築古のマンションの場合、安全性や不具合に対する不安から、買い手から敬遠されることもあります。しかし、建物の状態や劣化の有無を専門家に評価してもらえば、買主へのアピール材料になり、買い手がつきやすくなります。
また、ホームインスペクションにより物件の状態を明確にすることで、売主・買主双方の認識のずれによるトラブルを防ぎ、スムーズな取引を実現しやすくなる点もメリットです。
ハウスクリーニングをする
築50年のマンションを売れやすくするために、ハウスクリーニングをしましょう。建物内を清潔に保つことで買主に好印象を持ってもらいやすくなるため、売却の成功率が高まります。
とくに、キッチンや浴室などの水回り、玄関や窓など内覧時に目に留まりやすい箇所は、入念に掃除しておくことをおすすめします。
ハウスクリーニングの費用を抑えたい場合は、自分では掃除が難しい箇所だけ業者に依頼するとよいでしょう。
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築50年のマンションは、立地や条件によってはすぐに売却できる事例もあります。しかし、そうではないケースもあるため、売却を検討しているのであれば早めの行動をおすすめします。
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三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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