多くの人が不動産売却の担当者との不一致を経験しています。対応の遅れや相性の問題で、担当者の変更を考えることは珍しくありません。時には、不動産会社自体を変更することが最善の選択となる場合もあります。この記事では、担当者や不動産会社の変更方法と、その必要性について詳しく解説します。
- この記事を読むと分かること
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- 不動産売却時に担当者との相性や対応に問題がある場合、担当者を変更できます。
- 担当者を変更するべきケースとして、レスポンスの遅さや態度の悪さ、能力不足などが挙げられます。
- 担当者ではなく不動産会社自体を変更すべき状況についても解説します。
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不動産会社の担当者は変更できる
不動産の売却活動で、担当者を変えることはできるのでしょうか。
結論から言えば、担当者を変更することは可能です。三菱地所リアルエステートサービスと日本トレンドリサーチが共同でアンケートを行った結果、「途中で仲介担当者を変更してもらいたいと思ったことがある」不動産の売却経験者の中で、「実際に仲介担当者を変更してもらえた」という方は47.0％でした。
残りの53.0%は「担当者を変えてほしいと言い出せなかったから」「不動産会社に担当できる人が少なかった」などの理由で変更には至っていません。
担当者を変更してもらった結果、「とても満足」したのが35.9％、「やや満足」したのが61.5％でした。不動産会社の担当者を変更して、満足した方は多いことがわかります。
（参考：【その理由とは？】売却経験者のうち63％が「仲介担当者は自分で選びたい」と思ったことが「ある」｜日本トレンドリサーチ）
基本的に、マンションの売却や購入は原則、一人の担当者が対応します。担当者次第で結果に差が出るため、不満に思うことがあれば担当者の変更を検討しましょう。
しかし、抱えている問題によっては、担当者を変えるだけでは解決しない場合があります。次章からは、担当者を変えるべきケースと、不動産会社を変えるべきケースを紹介します。
不動産会社の担当者を変えるべき4つのケース
以上の4つに当てはまる場合、担当者を変更するだけで問題が解決する可能性があります。
①レスポンスが遅い
担当者の対応の遅さに不満がある方は、変更を検討してみてください。
売主へのレスポンスが遅いということは、購入希望者の対応も遅い可能性があります。購入検討者の中には、不動産会社の対応の遅さを理由に引越しを考え直す方もいるため、担当者のレスポンスの早さは売却活動で重要です。より良い条件で売却するためにも、躊躇せずに担当者を変更してもらいましょう。
②態度が悪い
感じの悪い担当者や高飛車な担当者の場合は変更を検討しましょう。例えば、不動産に関する知識量の差を利用して「そんなことも知らないの」「当たり前だろ」という態度をとる担当者がいるようです。態度の悪い担当者とは、手続きの際に会うのも苦痛になります。
また、契約が決まった途端に態度が一変する担当者もいるようです。契約後の関わりは少なくなりますが、状況によって態度が変わる様子がないかは常に気にしておきましょう。
③相性が良くない
どうしても相性の悪い人が担当になってしまうこともあります。じっくり考えたいのに急かしてきたり、会話がかみ合わなかったりすることがあるようです。
不動産会社の担当者は、売買完了まで付き合いが続く相手です。担当者を変えない限り、契約が成立するまでストレスを抱えることになります。相性が悪ければ、早めに担当者を変えてもらいましょう。
④能力・経験が足りない
新人や、販売活動の経験や知識に乏しい人が担当者になった場合、能力不足により思うように家が売れないことがあります。
能力が足りない場合は、高く売りたいのに買い手有利で取引が進んだり、適切な価格設定ができなかったりすることもあります。
質問にすぐ答えられないことが多い、曖昧でごまかした回答をするなど、能力や経験が業務に支障を来たすレベルであれば担当者の変更を検討するのも良いでしょう。
不動産会社を変えるべき3つのケース
以下の3つに当てはまる場合は、担当者ではなく不動産会社の変更を検討するほうが良いでしょう。
①媒介契約後の売却活動が消極的である
不動産会社は、専任媒介契約や専属専任媒介契約が取れれば、高い確率で売却の仲介料を得られます。
そのため、インターネットに情報を掲載しない、チラシを撒かないなど、売主と契約を結んだあとは売却活動を積極的に行わない不動産会社も存在します。改善するよう伝えたにもかかわらず、積極的に売却する姿勢が見られない場合は、上司や責任者も含めて会社全体に問題を抱えていることも考えられるでしょう。
このような場合は、クレームを入れて担当者を変えてもらうよりも、不動産会社を変えたほうが良いでしょう。
②囲い込みの恐れがある
囲い込みとは、売主と買主の両方から仲介手数料をもらうための行為です。
例えば、他の不動産会社から「マンションを購入したい人がいる」と連絡があっても、「もう買い手が見つかった」と嘘をついて他社と契約させない行為が挙げられます。
囲い込みをされると他社からの提案を断られてしまうため、買い手が見つかりづらくなります。企業ぐるみで囲い込みをしている場合もあるため、囲い込みの可能性があるときは不動産会社を変更してみましょう。
③契約して進展がなく3か月を迎えようとしている
相場の価格に合わせて売却しているのにもかかわらず、3か月も進展がない場合は、不動産会社を変えたほうが良いかもしれません。
専属専任媒介契約と専任媒介契約の有効期間は3か月です。契約期間が切れてしまうと、売主が申し出ない限り再度契約は結べません。
（参照：標準専任媒介契約約款｜国土交通省）
そのため契約終了が近づくと売却活動を積極的に行う不動産会社が多くいます。
売却活動に進展がないのは、担当者個人の問題か、会社の問題かを見極める必要があるでしょう。会社によっては案件数を多く抱えており、担当者が一つずつ丁寧に対応できていないケースもあります。仮に契約を更新しても、値下げを提案されたり、引き続きやる気のない売却活動をされたりする可能性があります。
担当者の問題を会社に相談しても、3か月進展がないのであれば、契約を更新せずに不動産会社を変えてしまうほうが良いかもしれません。
不動産会社の担当者を変える方法
不動産会社を変えず担当者のみを変えたい場合、どのような行動を取れば良いかを解説します。
担当者の上長・会社の責任者に相談をする
不動産会社の担当者を変える際は、担当者の上長や責任者に相談すると良いでしょう。本人ではなく、最終的な判断を下す上の立場の人に伝えることで、スムーズに担当者を変えてもらえることがあります。
また担当者を変える際は、なぜ変更してもらいたいのかを明確に伝えましょう。これにより、売主に再度不満を抱かせないよう、次の担当者が指摘した点に気をつけてくれることもあります。また、明確な理由を提示したほうが説得力が増し、変えてほしい思いが伝わります。
中には、担当者を変えてほしいと伝えたのにもかかわらず、「上司がフォローする」と言われて変更できなかった方もいるようです。変えてもらえるだけの理由を用意し、しっかりと伝えるようにしましょう。
それでも改善が見られないなら、不動産会社を変えることを検討しましょう。
不動産会社を変える方法
不動産会社を変更する方法は、2つあります。
媒介契約を更新せず他社に変更する
媒介契約は契約期間の終了後、売り手から申し出なければ契約が新たに結ばれることはありません。よって、売り手が媒介契約を更新しなければ、他の不動産会社と契約できるようになります。
他社に変更する際は、不本意な契約を結ばないよう不動産会社を慎重に選んでください。しかし、担当者は会社によって指定されることが多く、理想の担当者に出会えるかはわかりません。
実績があり信頼できる不動産会社や担当者をお探しの際は、「TAQSIE（タクシエ）」を利用してみてはいかがでしょうか。
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媒介契約を解除する
契約期間内でも、媒介契約は解除できます。以下は、専任媒介契約における契約の解除のルールです。
（甲：売主、乙：不動産会社）
契約の解除
第17条 次のいずれかに該当する場合においては、甲は、専任媒介契約を解除することができます。
一 乙が専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき。
（引用：標準専任媒介契約約款｜国土交通省）
つまり、不動産会社が遂行すべき業務を行っていない場合、契約を途中で解除できることを意味します。次に媒介契約で、不動産会社が行うべき業務の例を以下に示します。
宅地建物取引業者の義務等
第4条 乙は、次の事項を履行する義務を負います。
一 契約の相手方を探索するとともに、契約の相手方との契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて積極的に努力すること
二 甲に対して、専任媒介契約書に記載する方法及び頻度により業務の処理状況を報告すること
（引用：標準専任媒介契約約款｜国土交通省）
標準専任媒介契約約款では、契約を積極的に取る姿勢がなかったり、報告が足りていなかったりすると、不動産業者は契約に違反していることになります。したがって「売買活動を積極的に行っていない」という理由でも、違約金なしで契約を解除できます。
「専任媒介契約を解除したい！解除する際の違約金や書式について解説」では、媒介契約の解除方法や違約金がかかるケースなどを解説しています。契約を一刻も早く解除したい方は参考にしてください。
不動産会社を変えたいときの注意点
不動産会社を変更する際には、以下の2点に注意してください。
相場価格を確認する
不動産会社から提示された価格が適正価格なのかを判断できるよう、相場を確認するようにしましょう。相場と乖離した査定額を提示してくる不動産会社は、不動産会社に問題があるかもしれません。
指定流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーションでは、過去の不動産取引価格情報を確認できます。このようなサイトや、他の不動産会社がネットに掲載している物件の価格をチェックして相場を把握してください。
例えば、自社を選んでもらうために査定を高く出し、媒介契約を結んだ後に「売れないから値下げしましょう」と伝える不動産会社もあるようです。売却価格は高ければ良いというものではありません。適正な査定をしてくれる会社に相談しましょう。
変更先は信頼できる不動産会社を選ぶ
変更先は、信頼でき実績のある不動産会社を選ぶようにしましょう。ネット上の評判や、電話やチャットの対応などをもとにして選んでください。
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態度が悪くまともなコミュニケーションを取れない担当者や、やる気・スキルがない担当者に売却を任せていては、いつまで経っても家が売れません。これを放置してしまうと「売れない家」のレッテルを貼られてしまい、売却がますます難しくなります。
このような事態を避けるためにも、担当者に不満を抱えているのであればすぐに変えたほうが良いでしょう。
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