「売却代金で住宅ローンを返済できない」「新居の頭金が足りない」といった失敗を防ぐためには、家の売却相場を知ることが重要です。事前に相場を把握していると、最終的には不動産会社に査定を依頼したときに、出される査定額の適正を判断しやすくなるメリットもあります。
この記事では、家の売却相場を自分で調べる方法を、画像付きで詳しく解説します。築年数帯別の一戸建ての売却相場や、相場よりも安くなってしまうケース、2023年の売却相場と価格推移の予測なども紹介しますのでぜひご参考にしてください。
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家・戸建ての売却相場の調べ方
家の売却相場を調べたいときには、主に以下の6つの方法があります。
どのような方法か、順番に解説します。
家・戸建ての購入価格から売却相場を見積もる
戸建の価格は新築時がもっとも高く、築年数が古くなるに従い下がっていきます。そのため購入価格に物件のあるエリアの戸建の築年数に応じた下落率を掛け合わせることで、ざっくりした相場を調べられます。
この方法では家の個別の事情などが考慮されないため、出される相場価格の精度は高くありません。しかし築年数から大まかに現在の価値を把握したいときには有効な方法です。
購入価格から家の売却相場を調べる方法
以下は首都圏にある戸建について、築年数により成約価格がどの程度下落するのか、割合を表したものです。
※首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】（東日本不動産流通機構）をもとに作成
グラフから分かるように、首都圏の中古一戸建ての価格は、築15年程度で購入時の価格の約90％程度に下がり、築16〜25年の10年間で約80%、築26〜30年で約70％まで下落します。そして築31年を超えると約50%となり、そこからはあまり変動しなくなります。この下落率を用いて現在の家の価格相場を調べるときには、以下のように計算します。
現在の家の相場＝戸建てを購入した価格×築年数帯の下落率（％）
たとえば5,000万円で購入した首都圏にある築23年の戸建住宅のおおよその相場は、
5,000万円×78%（築21〜25年の下落率）=3,900万円
と推察します。
データベースサイトを使って相場を調べる
戸建の相場は、過去の取引事例や土地の公示価格などのデータベースサイトを使って算出することも可能です。ここでは
・レインズマーケットインフォメーション
・土地総合情報システム
を使った戸建の相場の調べ方をご紹介します。
レインズマーケットインフォメーション
レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通省に指定された不動産流通機構が、過去に取引された不動産の売買に関する情報を公開しているサイトです。近隣にある類似した戸建の売却価格がどれくらいかを把握するのに役立ちます。
レインズマーケットインフォメーションで戸建の相場を調べるときには、以下の順番で進めます。
Step 1. 都道府県、都市から絞り込む
レインズマーケットインフォメーションにアクセスし、相場を調べたい戸建のある都道府県と地域を選択して「検索する」をクリックします。
Step 2. 地域詳細や沿線、最寄り駅など条件を設定する
追加の検索条件を設定します。今回は「世田谷区上北沢にある築18年の戸建住宅」の取引相場を調べるために、以下のように設定しました。
Step 3. 検索結果から類似物件の取引価格を確認する
表示された検索結果から、築年や土地・建物面積、駅からの距離などを総合的に比較して、もっとも条件が類似しているものを探します。今回は、以下の物件が比較的条件が近かったため、参考価格としました。
なお、戸建は取引件数が少ないため、類似物件が表示されないケースも少なくありません。その場合はほかの方法を試す、もしくは不動産会社に査定を依頼しましょう。
土地総合情報システム（不動産取引価格情報検索）
「土地総合情報システム」の不動産取引価格情報検索は、実際に不動産売買をおこなった人にアンケートを取り、その結果を掲載している国土交通省運営のサイトです。不動産取引価格情報検索を使った戸建の相場価格の調べ方を順番に解説します。
Step 1. 取引時期・物件種別・地域を選ぶ
「土地総合情報システム」にアクセスし、以下の情報を選択します。
取引時期：最新の取引時期を選ぶ（表示される物件件数が少ない場合は「過去2年間」を選ぶのがおすすめ）
種類を選ぶ：戸建の相場を調べる場合は「土地と建物」を選ぶ
地域を選ぶ：相場を調べたい戸建のある都道府県・市区町村・地区を選ぶ
今回は「東京都練馬区石神井台にあリ、上石神井駅から徒歩15分の場所にある築25年の木造戸建住宅」の相場を調べるために、以下のように条件をセットしました。
Step 2. 条件を絞り込んで類似物件を探す
表示された検索結果を築年数や土地・建物の広さなどでソートするなどし、条件が類似した物件を探します。今回は、18番の物件が比較的条件が近かったため、参考相場としました。
土地総合情報システムは、土地の形状や前面道路の幅員、方位などが表示されるため、レインズよりはより類似した物件が見つかる可能性があるでしょう。
路線価から土地の相場を調べる
土地付き一戸建ての場合、路線価を使うことで土地だけの価格を調べることもできます。路線価とは、毎年7月1日に国税庁が公示するその年の1月1日時点の地価を指し、相続税や贈与税の基準となる価額です。
路線価は公示地価の約8割が目安とされているため0.8で割り戻し、さらに公示地価の約1.1倍が市場相場の目安とされているので以下の計算式で相場を逆算できます。
土地の相場＝路線価×土地の㎡数 ÷ 0.8 × 1.1
※実勢価格について、約1.1倍というのは目安となり、物件状況などにより大幅に前後します。
一般的に戸建住宅は、築20年を過ぎると土地価格での取引になると言われています。これは家の法定耐用年数が築22年であるためです。そのため築20年以上の戸建の価格を調べたいときには、土地だけの相場を調べるのも有効です。
路線価から相場を調べる手順
それでは実際に路線価から戸建の土地の相場を調べてみましょう。
Step 1. 路線価図・評価倍率表にアクセスしエリアを絞り込む
国税庁の「路線価図・評価倍率表」にアクセスし都道府県を選び「路線価図」をクリックします。
さらに 市区町村とエリアを絞り込み、路線価図を開きます。
Step 2. 土地の路線価を調べる
道路の上に記されている3桁の数字が路線価で、単位は千円/㎡で示されます。
赤い四角で示した土地が面している道路に示されている数字は440なので、路線価は44万円/㎡であることが分かります。
Step 3. 路線価から土地の相場を逆算する
「土地の相場＝路線価×土地の㎡数 ÷ 0.8 × 1.1」の式を用いて、土地の相場を逆算します。赤い四角の土地が80㎡だった場合は、以下のように計算します。
※実勢価格について、約1.1倍というのは目安となり、物件状況などにより大幅に前後します。
土地の相場＝44万円×80 ÷ 0.8 × 1.1 = 4,840万円
この土地の相場は、約4,840万円と算出されました。
ただし実際は土地の形状などにより、補正率を掛け合わせるなどする必要があります。また角地など路線価が2つある場合など、条件によって計算方法は異なります。より精度の高い相場価格を把握したい場合は、エージェントの査定を受けるのがおすすめです。
固定資産税評価額から調べる
戸建住宅の土地の相場は、固定資産税評価額から逆算することも可能です。固定資産税評価額は、各自治体固定資産税を決める基準となる価額で、総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づいて算出されます。3年に1度、その年の1月1日時点の地価が4月に自治体により公示されます。
固定資産税評価額から相場を調べる手順
固定資産税評価額は、毎年自治体から送付されてくる固定資産評価証明書に記載されています。
【画像】東京都主税局
土地の固定資産税評価額は公示価格の70％程度とされているため、まずは記載されている土地の評価額を0.7で割り戻して公示価格を算出します。実勢価格は公示地価の約1.1倍が目安とされているので、算出した公示価格に1.1を掛けることで相場を割り出せます。
土地の相場＝土地の評価額÷0.8×1.1
※実勢価格について、約1.1倍というのは目安となり、物件状況などにより大幅に前後します。
例えば固定資産評価証明書に記載されている土地の価格が3,800万円の場合、相場は以下のようになります。
土地の相場＝3,800万円 ÷ 0.8 ×1.1＝5,225万円
なお固定資産評価証明書には、建物の評価額も記載されていますが、建物については相場を算出できません。それは固定資産を評価する際、建物については「再建築価格方式」（評価時に同じ建物を再建築したと仮定した価格から減価償却分などを差し引いて求める価格）が採用されており、市場価格は反映されていないことが理由です。
固定資産税評価額から相場を調べるときは、土地のみ参考にしましょう。
家・戸建て売却一括査定サイトを使って調べる
売却に際して相場を調べたいときには、一括査定サイトを利用すると、一度に多くの不動産会社に査定を出して相場調査が可能です。戸建は類似物件が多いマンションと比較すると個別性が高く、ここまでご紹介してきた方法ではおおよその相場しか調べられません。その点不動産会社に査定を依頼すれば、個々の事情を加味したうえで正確な売却相場を調べられます。
ただし一括査定サイトは、不動産会社は選べても、実際に査定する「担当者」を選べないのがデメリットです。個別性が高い戸建の査定においては担当者の経験が重視されますが、誰が実際に査定するか分からないのは不安要素となり得ます。
また一括査定サイトは基本的に相見積もりとなるため、契約を取るためにわざと相場よりも高い査定価格が出されることも。そこでおすすめしたいのが、エージェント紹介サービスです。
エージェント紹介サービスを使って調べる
エージェント紹介サービスとは、不動産会社の担当者と直接マッチングするサービスを指します。一括査定サイトでは難しい「担当者選び」ができるので、ミスマッチが発生しにくくなるのがメリットです。
たとえばタクシエでは、物件条件にもっともマッチする実績豊富な大手不動産会社のエース級のエージェントが3名紹介され、担当者個人の責任のもとで相場を出してもらえます。担当者の実績をあらかじめチェックしたうえで、チャットでコミュニケーションを取りながら人柄を見極められるので安心です。
一括査定サイトで調べた相場へのセカンドオピニオンを求めたり、追加査定を依頼したりすることも可能なので、利用を検討してみると良いでしょう。
築年数帯別の家の売却相場
ここからは、築年数と戸建の売却相場について解説していきます。下表は首都圏の中古戸建の、築年数帯別の売却成約価格と価格の下落率を表したものです。
※首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】（東日本不動産流通機構）をもとに作成
このように、中古戸建は築年数が古くなるに従い価格が下落していくのが一般的です。ただし戸建は土地が付いているので、マンションよりも価格の下落率は小さくなります。土地は建物と違い経年により劣化することはないため、価格を維持しやすいのが理由です。立地によっては、建物が劣化しても土地の価格が上昇し、新築時よりも高値で売れることもあります。
これらを踏まえ、築年数ごとの戸建の売却相場の特徴を確認しましょう。
築5年〜10年以内の戸建ての売却相場
グラフから分かるように、首都圏においては築10年以内の戸建住宅は価格があまり下がりません。とくに築5年以内の物件については、手放すことを前提に家を新築する人は少ないことから売りに出される戸建住宅は希少性が高く、高値で取引される傾向があるのが特徴です。立地条件などによっては新築とさほど変わらない価格で売却できる可能性がある一方、「同じような価格なら新築を選びたい」という人には敬遠されることもあります。
また住宅ローンを借りて購入した戸建を築10年以内に売却しようとしても、住宅ローンの残債が売却価格を上回り、オーバーローンとなり抵当権を抹消できずに売却できないことも。築10年以内での売却は、住宅ローン残債を一括返済できるかを見極めることが重要です。
築11〜15年の戸建ての売却相場
築11〜15年の戸建は、築0〜5年の物件と比較すると10％程度の価格低下が見られます。築10年を超えると、クロスやフローリングなど内装の劣化が気になりはじめますが、水回りなどの大がかりなリフォームはまだ必要ありません。そのため表層的な小規模リフォームで比較的良い状態の戸建に住めるため、手頃感を求める買い手には魅力的な築年数帯となります。
築15〜25年の戸建ての売却相場
築15〜25年になると、築0〜5年当時の価格と比較して20%程度価格が低下します。この頃は、内装の劣化に加え、水回り設備のリフォームのタイミングであることも理由のひとつと考えられます。
戸建住宅は外壁や屋根の再塗装も必要になるため、大がかりなリフォームとなるかもしれません。リフォームをして住み続けるか、売却するかを考える必要がある築年数といえるでしょう。リフォームせずに現状のままで売却する場合の相場を、不動産会社に確認するのがおすすめです。
なお2000年以前に建てられた木造住宅は、新耐震基準で建てられているものの、木造住宅の耐震性に対する基準に大きな変更が加えられた現行の耐震基準（2000年基準）を満たしていない可能性があります。近年住宅への耐震性に対する関心が高まっているため、2000年基準を満たしていない場合は敬遠されてしまうことも考えられます。不動産会社に相談し、戦略を練ってもらいましょう。
築26〜30年の戸建ての売却相場
築26年を過ぎると、築0〜5年と比較すると30%程度価格が下がります。
この築年帯での下落率が高いのは、木造住宅の法定耐用年数が築22年とされていることも一因と考えられます。不動産取引においては、法定耐用年数を超えると建物としての価値はなくなり、土地のみの価格で取引されるようになるのが一般的です。
さらに外壁材や屋根材が寿命を迎え、張り替えや葺き替えが必要になることも。ただし価格が下がるぶん手頃感が高く、フルリフォームやフルリノベーションを前提とする一定の層には人気がある築年数でもあります。買い手が購入しやすくなるよう、インスペクション（住宅診断）を受ける、瑕疵保険をつけるなどを検討するのもおすすめです。
築31年以上の戸建ての売却相場
築31年以上になると「売れなくなるのでは」と悩む人が多くなります。しかし戸建はマンションと違い土地に価値があるため、売却は可能です。実際2022年10月〜12月に首都圏で成約した中古戸建の約25％（3,109件中772件）は築31年以上の物件でした*。
ただし新規登録されるのが一番多いのも築31年以上の物件であるため、ライバルは多くなります。築年数が古い戸建は、立地や劣化状況、新耐震基準に適合しているかなどにより、戦略を考えることが何よりも重要です。築古物件を得意とする不動産会社に相談すると良いでしょう。
※首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】（東日本不動産流通機構）
家・戸建が相場よりも安くなってしまうケース
ここからは、戸建が相場よりも安くなってしまうのはどんなときなのか、「建物」と「土地」に分けて解説します。
建物が安くなってしまうケース
まずは、建物が安くなってしまうケースを3つご紹介します。
外装や設備が劣化している
外壁や屋根などの外装、水回り設備などが築年数と比較して劣化していると、相場価格よりも安くなる傾向があります。クロスやフローリングといった表面的な劣化と異なり、外装や水回り設備はリフォーム費用が高額になりがちなので買い手に敬遠されてしまう恐れがあるためです。
かといって大がかりなリフォームをしても費用を回収できない恐れがあるため、売却前に自己判断で改修するのは禁物です。まずは不動産会社に相談し、現状での売却を試みましょう。
特殊な間取りやデザインをしている
二世帯住宅や店舗兼住宅など特殊な作りをしていたり、ステップフロアで段差が多いなど間取りが特殊な戸建は相場よりも安くなることがあります。建物が特殊な造りであればあるほど買い手が限定されるため市場が狭く、買主がなかなか見つからなくなるためです。
また窓が多い、逆に窓が極端に少ないなど特殊なデザインをしている場合も、好みがマッチする買い手を見つけるのが難しく価格が下がる恐れがあるでしょう。
法令に適さない施工やリフォームがされている
建築時には法令にあっていたものの、その後なんらかの理由で現行の建築基準法にあわなくなってしまったような戸建も買い手を見つけるのは難しくなり価格が低くなる傾向があります。たとえば増築したことで建ぺい率を超えてしまったようなケースが考えられます。
買主が住宅ローンを借りる場合には、現行の建築基準法を遵守した戸建でないと、審査に通らず融資を受けられません。中古といえども戸建は高額な買い物となるため、住宅ローンを借り入れできなければ買い手を見つけるのは難しくなるでしょう。
土地が安くなってしまうケース
続いて土地が安くなってしまうケースを4つご紹介します。
立地条件があまり良くない
家を買うときには、利便性の良い場所に住みたいと考える人が多いため、たとえば駅からものすごく離れていて通勤が不便など立地条件があまり良くない場合は相場価格よりも安くなる傾向があります。
また「過去に水害が発生した河川に近い低地にある」「裏手が崖となっていて土砂崩れが心配」など、災害が予見されるようなエリアにある土地も高額での売却は難しくなるでしょう。
接している道路との関係性が悪い
接道義務を満たさないなど、接している道路との関係性が悪い土地も価格は安くなる傾向があります。接道義務とは、建築基準法で定められている「家を建てる土地は幅員4m以上（地域によっては6m以上）の道路に2m以上接していなければならない」とするルールのことです。
接道義務を満たして新たに家を建てるためには、道路の中心線から2m（地域によっては3m）まで建物を後退させる（セットバックさせる）必要があり、実際に使える土地面積が狭くなるため、土地価格は安くなってしまう傾向があるのです。
土地の形状や方角
土地の形状や方角も、相場に影響を与えます。たとえば北向きの土地で、さらに周りに家が建ち並んで日当たりが悪いと敬遠され、相場よりも安くなる可能性があります。
また旗竿地になっている、不整形地で建てられる家の形状が限定されるなど、建て替えを考えたときに条件があまり良くないと考えられる土地も高額で売却するには戦略を考える必要があるでしょう。
周辺環境に関する問題
土地そのものに問題がなくても、近くに工場があり異臭がする、学校が近く放送がうるさいなど、周辺環境に恵まれていない土地に建つ戸建も相場よりも安くなりがちです。
ほかにも歓楽街やゴミ処理施設、お墓など、多くの人が敬遠するような施設が近くにある場合も、価格を下げなければ売却できない可能性があるでしょう。
2023年の戸建の売却相場と価格推移
戸建の売却を考えている方は、これから価格が上昇するのか、それとも下がっていくのか気になるところではないでしょうか。ここでは2023年の戸建の売却相場と価格推移がどうなるのか考えてみました。
一戸建ての成約価格は上昇傾向
まずは、これまで一戸建ての成約価格がどのように推移してきたのか確認してみましょう。
【参考】首都圏中古マンション・中古戸建住宅長期動向グラフ【2012年1月～2022年12月】｜東日本不動産流通機構
中古戸建の相場は長年横ばい状態が続いていましたが、2020年以降急激に成約価格が上昇しました。これは新型コロナウイルス感染症やウクライナ情勢の影響で建築資材が不足気味になり新築価格が高騰したことなどを背景に、中古戸建の人気が高まったためと考えられています。
2023年以降の売却相場はどうなるの？
この2年で急激に相場価格が上昇した中古戸建市場ですが、2023年以降もこのまま右肩上がりとなるのかの先行きは不透明です。
2022年12月に日銀が金融緩和の修正を発表し、実質的な利上げとなったことから、2023年1月には固定金利型住宅ローンの金利が上昇しました。今のところ変動金利の上昇は見られていませんが、もし今後も金利の引き上げが行われた場合、戸建をはじめとする不動産の買い控えが発生する恐れがあります。
また高騰を続けていた米国の木材価格は落ち着きを取り戻し、ウッドショック以前の水準に戻っています。
【出典】TRADING ECONOMICS
新築戸建の価格上昇がおさまれば、あわせて中古戸建の価格上昇がストップすることも考えられるでしょう。
今後どのように変動するのか先行き不透明感があるなかで、戸建の売却を検討するのであれば、エリアの市場動向の読みに長けたプロのエージェントに相談するのがおすすめです。
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まとめ
土地付き戸建住宅のおおよその相場は、過去の取引データや公示価格などから自分でも調べることができますが、実際いくらの価値があるのかは査定に出さないとわかりません。集合住宅であるため類似物件が多いマンションと異なり、戸建は個別性が高いため、売却を成功させるためには土地も含めて売却戦略を検討する必要があります。
戸建の正確な相場を把握し売却をスムーズに進めるのであれば、プロのエージェントに相談するのが得策です。タクシエでは、物件条件にもっともマッチするプロのエージェントとのマッチングが可能なので、どうぞ利用をご検討ください。
