「実家を処分する流れを知りたい」
「実家を売却するときに必要な準備を知りたい」
「売却のポイントを知りたい」
上記の悩みを抱えている方に、実家を処分する流れと、必要な書類や売却のポイントなどを解説します。
実家を相続してすぐに売却したい場合、短期間で複雑な手続きや書類が必要になります。事前に準備しておくとスムーズに進められるでしょう。
記事の後半では、実家を売却する際におすすめの不動産会社の選び方も解説しています。実家を納得いく形で処分したい方は、ぜひ参考にしてください。
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実家処分の全体的な流れ
実家処分の全体の流れは下記のとおりです。
- 実家処分の事前準備をする
- 不動産会社に査定を依頼する
- 引き渡し条件を決める
- 不動産会社と契約する
- 実家を引き渡す
- 確定申告をする
親の死後、遺産分割協議や家の名義変更などの手続きが必要になり、通常の売却より時間を要します。実家の処分は余裕をもっておこないましょう。
実家処分に必要な事前準備（親の死後の対応）
実家処分に必要な事前準備を紹介します。
各工程のポイントを押さえて、実家処分の準備をすすめましょう。
1. 遺言書の有無を確認する
はじめに、遺言書の有無を確認しましょう。
遺言書とは、おもに被相続人が遺産分割の仕方を生前に記載した書類です。遺産を相続する人や分け前を指定できます。
遺言書を探す場合は、被相続人が付き合いのあった弁護士や税理士に「遺言書は作っていましたか？」と聞いてみましょう。弁護士や税理士が作成していなければ、公証役場で遺言書の有無を無料で検索できます。
1-1. 遺言書がある場合
被相続人が有効な遺言書を残していた場合、原則として、相続人は遺言書の内容に従って遺産を分けます。
遺言書は、公正証書遺言と自筆証書遺言、秘密証書遺言の3種類がありますが、よく用いられるのは公正証書遺言と自筆証書遺言の2種類です。公正証書遺言は、公正役場で公証人と証人2人以上の立ち会いのもと作成される遺言書です。作成は公証人がおこないます。
自筆証書遺言は、立ち会いは不要で被相続人のみで作成できます。しかし、方式の不備なく財産目録以外の全文を手書きしていなければ無効になります。
なお、公正証書遺言のほか、法務局に保管されている自筆証書遺言以外は勝手に開封してはならず、家庭裁判所の検認手続きが必要です。
検認をおこなうためには、家庭裁判所に申し立てをおこない、検認期日を決めます。検認期日に遺言書を提出し、裁判官による検認を受けます。
その後、遺言書の内容を執行するために必要な検認済証明書を申請します。一連の手続きには時間がかかるので、早めにおこないましょう。
1-2. 遺言書がない場合
遺言書がなければ遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、法定相続人が複数いる場合に全員で遺産分割について話し合うことです。遺産分割協議では、全員の合意がなければ遺産の分け前を決められません。
実家の処分を含め遺産相続をめぐるトラブルを防ぐには、両親が健在な時期から両親や親族と話し合っておくことをおすすめします。
遺産分割協議をおこなわない、あるいは遺産分割協議では分割方法を決定できない場合には「法定相続分」で遺産を分けます。法定相続分とは、民法で定められている相続割合のことです。遺産分割協議の場でも、法定相続分を目安に話し合いを進めることが多いでしょう。
なお、兄弟姉妹がいない一人っ子でも、遺産分割協議をおこなう場合があります。
詳しくは、下記で解説しています。
関連記事：「一人っ子は実家を売却すべき？相続の注意点や売却のコツやタイミング」
2. 遺産分割協議をおこなう
遺言書がないケースでは遺産分割協議を通じて、分割方法と分配を決める必要があります。
遺産をどのように分割するかを相続人同士で話し合い、その結果を書面化します。
分割方法は4種類あります。
上記は、遺産を現物やお金などどのようなもので分割するかが異なります。各分割方法にメリット・デメリットはあるものの、基本的には現物分割か換価分割がおすすめです。共有分割はそもそも遺産を分割しておらず、代償分割は金銭面の観点から、他の分割方法より実行のハードルが高いからです。
全員が相続の分け方に納得するまで、時間を要する可能性もあります。遺言書がないと判明したら、できるだけ早めに相続人に連絡を取り、遺産分割協議をおこないましょう。
2-1. 現物分割
現物分割とは、財産をそのままの形で相続する分け方です。例えば家、土地、現金の3種類を3人で分ける場合、長男が家、次男が土地、長女が現金と、そのまま相続します。
現物分割は、1人が対象の遺産を単独名義で相続するだけなので、共有で売却するよりもスムーズに手続きが進む利点があります。ただし、誰がどの遺産をもらうか揉めるリスクと、自分が希望していた遺産を相続できないかもしれない点に注意が必要です。
特定の相続人が、実家を相続することに合意をすでに得ていれば、現物分割にするとスムーズに手続きが進むでしょう。
2-2. 換価分割
共有状態のまま実家を売却して、相続人に売却額を分配する分け方を換価分割といいます。
実家売却後に現金を分割するため、1円単位まで受け取る金額を明確にできます。平等に遺産を分割できるため、相続人同士のトラブル発生リスクが少ない点が換価分割のメリットです。
デメリットは、遺産相続の完了まで時間がかかることです。実家を売却する際の意思決定において、共有者全員の同意が必要になるからです。
売却を焦ると、早く実家を現金化するために低い価格で売却しなければならなくなり、受取額が減る恐れがあります。
2-3. 共有分割
共有分割は、各相続人の間で持ち分に応じて家や土地などを共有し利用する方法です。
実家をそのままの状態で保持できるため、売却額の分け前で揉めることがないことが共有分割のメリットです。ただし、所有権の割合を決める必要がある点には留意しましょう。
また、相続人が亡くなったあと、その配偶者や子供など将来的な相続人の間でトラブルが起きやすくなるケースが懸念されます。いずれ売却や建て替えをするときには、共有者全員からの合意が必要になります。反対されて売却や建て替えが頓挫するケースも否定できません。
このように共有分割はのちのちトラブルに発展するリスクがあるため、望ましい選択肢ではないかもしれません。
2-4. 代償分割
特定の相続人のみが遺産を相続し、ほかの相続人には相続分に見合った金銭や資産を渡して代償とする分け方を代償分割といいます。
代償分割は、被相続人と同居していた相続人が家を相続してそのまま住み続けるケースで用いられることがあります。相続財産の大半を高額な一軒家が占めており、現物分割では不公平が生じる場合は、代償分割も選択肢の一つでしょう。
単独で実家を売却でき、ほかの相続人からの合意を得る必要がないため、スムーズに手続きを進められます。ただし、相続する人に資産がなければ実行しづらいため注意が必要です。
3. 実家の名義を変更する
誰がどのように実家を相続するか決まれば、名義変更（相続登記）をします。名義を変更しないと、登記上はまだ被相続人が不動産を所有しているままで、相続した実家を処分できないからです。
名義変更は、実家のある地域を管轄する法務局に申請します。2024年（令和6年）4月からは、相続によって不動産を取得した相続人の名義変更が義務化されています。「所有権の取得を知った日から3年以内に」との定めに従い、必ず名義変更をおこなうようにしましょう。
次項で、実家の名義変更に必要な書類や費用をまとめているので、参考にしてください。
3-1. 実家の名義変更に必要な書類
実家の名義変更に必要な書類は次のとおりです。
| 集める書類 |
被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍
被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
法定相続人の戸籍謄本
法定相続人の固定資産課税明細書
新しく所有者となる相続人の住民票 |
| 作成する書類 |
登記申請書
委任状（代理人により申請する場合）
相続関係説明図 |
上記に加え、遺産分割協議の場合は、遺産分割協議書と協議書に押印された印鑑の印鑑証明書。遺言書に従って相続する場合は、遺言書が必要です。
3-2. 実家の名義変更にかかる費用
実家の名義変更では、各種書類を取得する手数料に加え、登録免許税と司法書士手数料がかかります。
登録免許税は、不動産の価額×税率で求められます。不動産の価額は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳に記載されている価額があれば原則これを用いるので確認しましょう。
固定資産課税台帳がなければ、不動産を管轄している法務局に問い合わせると把握できます。なお、2025年（令和7年）3月31日までに相続登記した土地の価額が100万円以下の場合、登録免許税は免除されます。
また、関東地区の司法書士の平均手数料は約6万5,000円です。ただしこの金額は、土地と建物の固定資産評価額の合計が1,000万円の不動産の登記手続きを代理した場合の数字です。法定相続人は3名で、うち1名が単独相続した場合を前提としています。
なお、司法書士の平均手数料の低額者10％は約4万円、高額者10％は約10万円と示しています。金額にばらつきがあるため、全体の平均手数料は約6万5,000円ですが、約4万円～10万円程度と見積もっておくとよいでしょう。
相続人の数や実家の評価額により変わるので、具体的な金額は司法書士にご確認ください。
参照：報酬に関するアンケート｜日本司法書士会連合会
4. 住宅ローンの残高を確認する
実家を処分する前に、住宅ローン残高の確認をしましょう。被相続人の借金や住宅ローンなどが残っていた場合、相続人がマイナスの財産も引き継ぐのが原則だからです。
「マイナスの財産を相続するかもしれない」とあらかじめ把握しておくことで、売却額で住宅ローンを返済するなど対処法を講じられるようになります。ただし、住宅ローンが残っている実家を受け継ぐ相続人のみが、自動的に住宅ローンを全額引き継ぐわけではありません。
遺産分割協議で住宅ローンの承継者を決めたとしても、借入先の金融機関には対抗できない点には注意しましょう。法定相続分を限度として、ほかの法定相続人も金融機関に返済を求められるケースも考えられます。
なお、住宅ローンは、契約時に団体信用生命保険への加入が必須となるケースがほとんどです。住宅ローンの返済中に加入者が死亡したり一定の障害状態となったりしたときに、保険金によって残りの住宅ローンが弁済されます。
5. 土地の境界・確定測量図を確認する
戸建ての実家を売却する場合、売り手は土地の境界を明示する義務があります。
実家の土地の境界が未確定の場合、売却前に測量をおこなって境界を確定することが、一般的には望ましいです。境界が確定しているかどうかは、確定測量図と呼ばれる測量図の有無で判断可能です。確定測量図はすべての境界が確定したうえで作成される図面だからです。
以下では、確定測量図がない場合と、未確定の部分が残っている場合の対処法について解説します。
5-1. 確定測量図がない場合
確定測量図がない場合、境界確認書を探しましょう。境界確認書とは、土地の境界について両当事者の認識が一致していることを示す書面です。
また、道路との境界も確認が必要になるため、実家がある地域の道路を所管している役所に問い合わせます。市道なら市役所、県道なら県に確認しましょう。
5‐2. 未確定の部分が残っている場合
境界が未確定の部分が残っている場合は、土地家屋調査士や測量士に境界確定を依頼することは望ましいです。
境界確定の流れは次のとおりです。
- 不動産会社あるいは測量会社に問い合わせ、依頼する
- 法務局や役所で公図、地積測量図、換地図などを集める
- 境界に隣接する土地の所有者に挨拶・立ち合い依頼・境界確定の説明をする
- 土地家屋調査士や測量士・隣接する土地の所有者・所有者で立ち会いをする
- 境界確定の合意のあと、境界杭を設置することが望ましい
- 図面、筆界確認書を作成する
- 捺印を押し境界について承認したことを書類に残す
- 地積更正登記申請する
地積更正登記とは、土地の境界を明らかにした後の面積に訂正することをいいます。
上記の流れで、売り手が実施しなければならない内容は1と4と7です。あとの業務は測量会社の土地家屋調査士や測量士が対応してくれます。
6. 売却に必要な書類を用意する
売却に必要な書類を用意しましょう。必要な書類の一例は下記のとおりです。
- 本人確認書類
- 印鑑登録証明書・実印
- 登記済証（権利証）または登記識別情報通知書
- 固定資産税納税通知書
- 地積測量図・境界確認書
- 不動産売買契約書や各領収書
不動産売買契約書や各領収書など、実家の購入費がわかる書類を探しておくと、過剰に税金がかかるリスクを回避できます。
実家を売却した際に利益が発生すると、譲渡所得税を納める必要があります。課税対象になるのは、売却額から実家の取得費、売却でかかった費用を引いた利益分です。
取得費とは、購入にかかった費用から減価償却費相当額を差し引いた金額です。相続時の登録免許税や登記費用も、取得費に含まれます。
もし、購入費用を証明できる書類がなく取得費が算出できない場合は、売却金額の5％が取得費になります。そのため、本来の取得費が売却金額の5%を上回っていても差し引ける金額は5%に留まり、課税額は大きくなります。購入費用のわかる書類は用意しておくことをおすすめします。
なお、相続に関する節税は下記の関連記事で説明しているので、ぜひご覧ください。
関連記事：相続した土地を3年以内に売却したほうがよい？税金控除や売却の注意点
7. 遺品を整理する
親の死後、実家を処分するめどが立てば、遺品整理をおこない実家の片付けをはじめましょう。
実家が遠方にある方や多忙な方は、遺品の整理・不用品の処分を業者に依頼するのも一つの手段です。総務省の「遺品整理のサービスをめぐる現状に関する調査結果報告書」によると、処分費用は業者によりますが、見積もりでは10～40万円程度が最も多いようです。なお、金額区分は10万円以下から100万円超えまで幅広い見積書の例が報告されています。
参照：遺品整理のサービスをめぐる現状に関する調査結果報告書│総務省
自身で遺品整理をおこなう予定であっても、まずは専門業者に見積もりを依頼することをおすすめします。労力の多大さから、結局は業者に任せることになるケースも少なくないからです。現状の見積もりをとってから、遺品整理に関して自分でできることと、できないことを把握しましょう。
実家を処分するに際して遺品整理で手間をかけないためには、生前から両親の協力のもと整理を進めておくとよいです。
8. 仏壇・神棚の引っ越し・処分をする
実家に仏壇や神棚がある場合は、それぞれの作法に則って引っ越し・処分をします。
仏壇の場合は家族が属する菩提寺に、神棚の場合は御神札を受けた氏神神社や崇敬神社に相談します。もし、菩提寺がない場合は、近隣の同宗派の寺に相談しましょう。
仏壇の引っ越しでは、引越し前と引越し後の2段階で法要をおこないます。多くの宗派では魂抜き・魂入れ、浄土真宗では遷仏法要・入仏法要と呼ばれるものです。
仏壇自体も移動するなら、仏壇仏具の専門店や運送業者の引っ越しサービスを利用すると手間が省けます。仏壇を処分する際は、魂抜きや遷仏法要をした菩提寺や仏具店などに持っていきましょう。
神棚の場合は、神社へ持ち込むほかに、神具店や仏具店に持っていく方法もあります。決まった作法はないため、神社に相談して決めるのをおすすめします。
9. 必要な場合は解体を検討する
相続した実家の建物が老朽化しているときは、解体して更地にしてから処分するのも選択肢の一つです。売却を予定しているなら、更地にしておくと注文住宅を検討している人からの需要が期待できるでしょう。
解体の費用や工期がかからず、土地の形や大きさを把握できることから建築後のイメージがしやすいメリットがあるからです。家の解体費用は、50坪の家屋の場合、木建物の立地やアスベストの有無などにもよりますが、木造であっても160万円以上かかるといわれています。さらに養生費・外構や駐車場の撤去費なども加算されます。
更地にする際は、固定資産税に注意しましょう。固定資産税には「住宅用地の特例」があり、通常の課税額より6分の1または3分の1に軽減されます。しかし、1月1日時点で更地状態である場合は特例が適用されなくなるため、通常の税負担に戻り納付額は上がります。
実家を処分する5つの手順
実家を処分する手順は以下のとおりです。
実家の売却方法は、不動産会社を介して第三者に売却する「仲介」と不動産会社に直接売却する「買取」があります。手間なくスピーディーに実家を売却するには、不動産買取がおすすめです。
不動産買取は、買い手を探す必要がなく、売れ残りリスクが低くなります。実家の老朽化が原因で「親の死後、家の処分をしたいが売れない」という悩みも軽減されるでしょう。
以下では、不動産買取の場合の手順を解説します。
1. 不動産会社に査定を依頼する
契約する不動産会社を決める際には、まず査定依頼をします。実家を買取で処分する際に重要な、下記の不動産会社の選び方3つを押さえておきましょう。
それぞれ詳しく解説します。
1-1. 実家がある地域の不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定依頼をする際は、実家がある地域の不動産会社に依頼してみましょう。
不動産会社は不動産を買い取り、再販することにより利益を得ます。そのため不動産会社がその地域の相場に詳しくないと、売れ残りリスクを懸念して安い価格を提示する可能性があります。
地域密着型で長年営業を続けている不動産会社は、その地域の購入希望者も多く抱えており、不動産売却の事例も豊富です。納得できる価格帯の提示が期待できるでしょう。
1-2. 複数の不動産会社に査定を依頼する
実家を処分する際は、複数の不動産会社の相見積もりをとってから契約するのがおすすめです。不動産会社には得意不得意があります。もし1社に査定してもらって価格がつけられないということであっても、ほかの会社なら買い取り可能なケースもあります。
できれば3～4社に査定依頼をして、結果を比較したうえでどの会社と契約するか判断するとよいです。
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1-3. 不動産会社のマッチングサービスを検討する
処分を検討している実家が遠方にあり出向くことが難しい場合、不動産会社のマッチングサービスを利用してみるのも方法の一つです。マッチングサービスでは物件情報を参考に、適した不動産会社を見つけられるでしょう。
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2. 引き渡し条件を決める
査定依頼をした不動産会社と契約する前に、引き渡し条件を確認しましょう。
引き渡しを含めたその後のスケジュールや、物件を引き渡すうえでの細かな条件を決めていきます。細かな条件とは、たとえば不要な家具・家電の引き取りなどです。
引き渡し条件の確認作業をおろそかにしてしまうと、家具の処分の費用やリフォームの費用を後日請求される可能性もあります。契約を決める前に、しっかり確認しましょう。
引き渡し条件として、家屋を解体してから引き渡す更地渡しや、土地の測量後に引き渡す実測渡しなどを提案される場合もあります。費用や手間がかかるため、これらの提案に応じてでも契約したいかよく考えましょう。
3. 不動産会社と契約する
契約締結の際は、契約書や契約約款などを読み上げて、契約内容の最終確認をします。必要書類の内容をすべて確認したら、両者の合意のもと契約成立です。
契約締結時の確認事項として、以下のようなものがあります。
- 買取額や手付金について
- 物件情報（面積や構造など）
- 契約不適合責任について
- 融資特約（ローン特約）について
- 権利関係について
契約不適合責任とは、売買後、雨漏りなど建物の不備が見つかった際に売主が負う責任を指します。不動産買取の場合、買主が不動産会社であるため契約不適合責任は免除されることが一般的です。書面での記載を必ずチェックしましょう。
契約締結後に契約変更をすると、余分にお金を支払う必要が生じるため、契約時にしっかり内容に目を通すことが肝心です。
4. 実家を引き渡す
契約締結後に物件の引き渡しをおこない、その際に買取額の入金がおこなわれます。同日に書類の引き渡しなどのやり取りがあり、その際は司法書士が立ち会います。
書類の取り交わし、そして鍵の受け渡しをおこない、そこで不動産会社とのすべてのやり取りは終了です。
不動産買取は仲介と比べてスピーディーに完結します。その分、短期間で書類を用意しなければならないので、事前準備をいかにスムーズにおこなうかが重要です。書類の準備や売却手続きなど不安に感じる方は、信頼できる不動産担当者に依頼すると安心で満足のいく売却につながります。
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5. 確定申告をする
実家を売却したことで利益が発生した場合は、確定申告が必要です。
利益が発生した翌年の2月16日から3月15日までに、住民票の住居地を管轄している税務署に確定申告書類を提出します。
なお、空き家を売却した場合は特例を活用できる可能性があります。詳しくは下記の記事で解説しているので参考にしてください。
関連記事：「相続した土地を3年以内に売却したほうがよい？税金控除や売却の注意点」
実家の処分に関するQ&A
実家の処分に関する質問をまとめました。
疑問点を解消して、納得いく処分をしましょう。
1. 実家を相続放棄するとどうなるのか
親の死後、実家を相続放棄しても管理義務は残る可能性があります。
民法第940条第1項では、下記のように定めています。
“相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。“
引用：民法 | e-Gov法令検索
相続財産清算人とは、相続人全員が相続放棄をした場合に、相続財産の管理・処分などをする人です。
実家を現に占有しているケースでは、相続放棄しても他の相続人か相続財産清算人に引き渡すまでは管理義務が発生するため、早く手放したい場合は売却したほうがよいでしょう。
2. 実家の処分を「悲しい」「寂しい」と反対されたらどうすればよいか
実家の処分を反対されても、売却する方向で考えたほうが賢明でしょう。
「実家がなくなると寂しい」などと悲観的なことを親族から言われて、売却を悩む方もいるかもしれません。しかし、そのまま所有していると下記のデメリットが懸念されます。
- 管理をし続ける
- 固定資産税を払い続ける
- 共有者が病気になると処分の話が進まなくなる
上記が負担になり、実家を売却すればよかったと後悔するかもしれないので、早めに売却することをおすすめします。なお、実家の売却で後悔するほかのケースについては、下記の記事で詳しく解説しています。
関連記事：実家を売却すると後悔する？税金や片付けで困る？売る方法や注意点も紹介
実家処分にお困りなら「TAQSIE（タクシエ）」にご相談を
実家の処分は相続手続きや、住宅ローンの有無のチェックなど事前準備が必要です。実績や知識の豊富な不動産会社に相談すると、疑問点をすぐに解消できる可能性が高く、スムーズな売却につながります。
老朽化した実家を処分するなら、不動産会社が直接買い取る「買取」がおすすめです。ただし、不動産買取は会社ごとに空き家が得意・マンション専門など、得意・不得意があるため注意しましょう。また、実家が遠方にある方は、実家のある地域で実績のある不動産会社を選ぶとよいです。
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