空き家の売却を検討しているものの、資産価値を調べるにあたってどの査定方法を選べばよいか悩んでいる方もいるでしょう。
空き家は放置するほど建物の劣化が進み資産価値が落ちるため、早めに査定を受けて相場を把握することが大切です。
本記事では、空き家の査定方法を解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- 空き家の査定方法
- 空き家査定で評価される項目
- 空き家の査定で失敗しないためのポイント
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空き家の査定方法
空き家の査定方法には、以下の3つがあります。
それぞれの特徴を解説します。
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机上査定（簡易査定）
机上査定とは、不動産会社の担当者が物件情報や周辺の取引事例などのデータをもとに査定額を算出する方法です。プロの視点を取り入れた査定額をスピーディーに知りたい場合におすすめです。
机上査定は現地調査を行わないため、即日〜3日程度で査定結果を受け取れます。複数の不動産会社へ同時に依頼しやすく、各社の提示価格を比較したい際に役立ちます。
ただし、建物の状態や周辺環境など、個別の事情は査定額に反映されません。売却するか検討している段階で、おおよその売却見込額を把握したい場合に机上査定を選ぶとよいでしょう。
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訪問査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が現地を直接訪れて不動産の状態を確認し、査定額を算出する方法です。建物の劣化具合や雨漏りの有無など、個別の要素を考慮して査定額を計算するため、他の査定方法と比べて精度の高い査定額を把握できます。
また、査定結果をもとに、売り出し価格や売却戦略を具体的に相談することも可能です。空き家を売却する意思が固まっている場合は、訪問査定を依頼しましょう。
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AI査定
AI査定とは、過去の不動産取引データをもとにAIが査定額を算出する方法です。建物の構造や間取りなどをはじめとした物件情報を入力するだけで、手軽に空き家の概算価格を把握できます。
AI査定は個人情報の入力が不要なサービスが多く、不動産会社から営業電話を受ける心配がありません。
一方で、査定には物件情報しか反映されないため、他の査定方法に比べて精度は低くなります。AI査定は、相場感を掴むための目安として活用するのがおすすめです。
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空き家の査定は基本的に無料
基本的に、空き家の査定は不動産会社に無料で依頼できます。不動産会社にとって査定は、媒介契約へつなげる営業活動の一環であるからです。
不動産会社は、売買契約成立の際に発生する仲介手数料を主な収益としています。そのため、査定の依頼時に費用は請求されません。
査定後は、提示された金額や担当者の対応を確認したうえで、媒介契約を結ぶかどうかを決められます。査定を受けるだけでも問題ないため、売却に迷っている段階であっても、まずは査定を依頼してみるのがおすすめです。
空き家査定で評価される項目
空き家の査定では、主に以下の項目が評価されます。
- 築年数
- 建物の状態
- 立地・周辺環境
- 土地の形状
- 瑕疵の有無
どのような状態だと評価が高くなる・低くなるのか見ていきましょう。
築年数
空き家の査定で評価される項目の一つは築年数です。時間の経過とともに建物は劣化していくため、築年数が古いほど評価が低くなる傾向にあります。
木造住宅であれば、築20年を超えると建物の価値はほとんどゼロになります（※）。ただし、土地は経年劣化しないため、築古物件であっても土地の価値は下がりません。
建物の評価が低くなった場合でも、土地としての価値や古民家としての需要を評価してもらえる可能性があります。
（※）「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」（国土交通省）
建物の状態
建物の状態も査定の評価に関わります。査定時は、主に以下のような点が確認されます。
- 天井や壁にひび、著しい汚れはないか
- 設備は故障していないか
- 雨漏りはしていないか
建物の状態が良ければ、修繕や補強工事にかかる費用が少なく済むため、評価が高くなります。日頃の維持管理が査定額に反映されるため、空き家であっても定期的な清掃や換気を行っておくことが大切です。
立地・周辺環境
空き家の立地や周辺環境も査定額に影響します。主に以下のような要素が評価されます。
- 最寄り駅からの距離
- 生活利便施設の充実度
- 嫌悪施設の有無
駅から近い、スーパーや病院が近場にあるなど日常生活が送りやすい立地は、購入層から需要があるため評価が高くなります。
一方、ごみ処理場や工場などの騒音・悪臭の原因となる施設が近くにあると、買い手から敬遠されやすく評価が下がる傾向にあります。
土地の形状
土地の形状も査定額に影響を与える項目です。正方形や長方形などの整形地は土地を活用しやすいため、評価が高くなります。
一方、三角形や旗竿地（道路に面した細長い通路の奥に敷地がある土地）などの不整形な土地は建築の制限を受けやすく、査定額が下がる傾向にあります。
瑕疵の有無
建物の瑕疵（かし）の有無も、査定額に関わる項目です。瑕疵とは、以下のような建物の欠陥や法律上の問題点のことを指します。
- 天井から雨漏りしている
- シロアリによる被害を受けている
- 接道義務を満たしていない
欠陥や不具合がある物件は、買い手に避けられやすく評価が低くなります。
接道義務とは、建築基準法において幅4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならないと定められた規定です（※）。接道義務を満たしていない土地は、既存の建物を取り壊すと原則として再建築ができないため、査定額が下がる傾向にあります。
（※）「建築基準法43条」（デジタル庁）
空き家の査定を受ける前にやるべき準備
空き家の査定を受ける前に、以下の準備をしておきましょう。
それぞれの内容を解説します。
必要書類を用意する
査定を依頼する前に、物件に関する書類を揃えておきましょう。物件の権利関係や土地・建物の詳細を提示することで、より精度の高い査定結果を得られるからです。
空き家の査定では、主に以下の書類が必要になります。
- 権利証（登記識別情報）
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 土地の測量図
- 建物の図面
リフォームや修繕をしている場合は、その履歴がわかる書類も合わせて用意しましょう。
相場を調べる
売却したい空き家と類似した条件の物件の相場を事前に調べておきましょう。相場を把握しておくことで、不動産会社から提示された査定額が妥当かどうか判断しやすくなるからです。
相場を調べる際は、以下のサイトが役立ちます。
地域や築年数、面積などの物件情報を入力すると類似物件の成約事例が表示され、相場を簡単に把握できます。
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空き家の査定で失敗しないためのポイント
空き家の査定で失敗しないために、以下のことを押さえておきましょう。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 空き家の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- 自己判断で解体せず現状のまま査定を依頼する
- 物件の問題点を正直に伝える
それぞれの内容を解説します。
複数の不動産会社に査定を依頼する
複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社だけの査定額では、その金額が市場相場に対して適正かどうか判断できないからです。
不動産会社によって得意分野や評価基準が異なるため、査定額に数百万円以上の差が出ることもあります。
実際、株式会社NEXERとTAQSIE（タクシエ）が行った共同調査では、不動産売却の経験者の55.1％が、査定額と実際の売却額に「差があった」と回答しています。
出典：「【不動産売却経験者に聞く】55.1％が査定額と実際の売却額に「差があった」その理由とは？」（PR TIMES）
また、差があった方の66.8％が「査定額より安く売れた」と答えています。
出典：「【不動産売却経験者に聞く】55.1％が査定額と実際の売却額に「差があった」その理由とは？」（PR TIMES）
複数の査定額を比較することで、市場相場を踏まえた適切な売り出し価格を設定しやすくなります。少なくとも3社には査定を依頼して比較検討しましょう。
空き家の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
査定を依頼する際は、空き家の売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。豊富な空き家の取引事例にもとづいた精度の高い査定を受けられる可能性が高いからです。
空き家は放置された期間や物件の劣化具合、地域の需要など、物件ごとに違いが大きいため、価格をつけるのが難しい傾向にあります。多くの空き家を扱ってきた不動産会社であれば、建物の状態を見極めて相場に見合った査定額を算出してくれます。
自己判断で解体せず現状のまま査定を依頼する
建物が老朽化していても査定前に自己判断で解体せず、まずは現状のまま査定を受けましょう。建物を解体しても査定額が高くなる保証はなく、解体費用が回収できない可能性があるからです。
解体によって住宅用地の特例から外れ、固定資産税の負担が増えるリスクもあります。住宅用地の特例とは、居住用の住宅が建っている土地に対して、固定資産税の課税標準額を最大6分の1に軽減する優遇措置です（※）。
また、古家付きのまま売り出したほうが、自分でリノベーションをしたいと考えている買主が見つかることもあります。解体が必要かどうかは、不動産会社に相談しましょう。
（※）「土地税制」（国土交通省）
物件の問題点を正直に伝える
雨漏りやシロアリ被害など、建物の問題点は査定時に正直に伝えましょう。問題点を隠して査定を受けると、修繕費用や建物の状態が適切に反映されず、査定額と実際の売却価格に差が生じる可能性があるからです。
問題点を事前に伝えておけば、必要な修繕を考慮した査定額を提示してもらえます。また、土地の境界線が曖昧になっているなど、査定に影響する可能性がある情報も伝えておきましょう。
査定時から問題点を不動産会社と共有しておくことで、実際の物件状態に見合った売り出し価格を設定できます。
空き家の査定を依頼するならTAQSIE（タクシエ）に相談！
空き家の査定は無料で受けられるため、売却を検討している場合は気軽に不動産会社に相談しましょう。
査定の依頼先を選ぶ際は、空き家の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。空き家の価値を正しく評価してもらえる可能性が高いため、市場相場に見合った売り出し価格を設定できるようになります。
複数社の査定を受けて提示額や提案内容を比較し、信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。
空き家の売却実績が豊富な不動産会社に査定を依頼したい場合は、不動産の買取・仲介担当者とのマッチングサービス「TAQSIE（タクシエ）」をご利用ください。大手不動産会社を中心とした約100社の中から、空き家の売却経験が豊富な担当者を最大5名（仲介のなっとく提案売却コースは3名）紹介いたします。
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