不動産会社と媒介契約を結んで売り出したものの、問い合わせが入らず、内覧があっても申し込みに至らない。こうした状況の売主が増えています。2026年9月の首都圏中古マンションの成約件数は前年同月比22.7%減と6ヶ月連続で減少し、売り出し中の在庫は5万件を超えました。売り出し中の物件のうち、9月に成約したのはわずか15件に1件にとどまります。
▶首都圏中古マンションの売却期間が長期化。売れるまでの期間は価格にも影響
売り出しから時間が経つと、売主の多くが意識するのが媒介契約の期限です。媒介契約には有効期間の定めがあり、途中で解約する場合のルールも国土交通省の約款で決まっています。この記事では、媒介契約の期限と途中解約の可否、解約するときの注意点を解説します。
- この記事を読むと分かること
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- 専任媒介と専属専任媒介の有効期間は法律で3ヶ月以内と決まっており、更新には売主の申し出が必要になる。一般媒介も約款上は3ヶ月以内とされ、3ヶ月は売り方や不動産会社を見直す区切りになる
- 媒介契約は有効期間の途中でも解約でき、売主都合でも違約金はなく、実費を請求されることも多くない。ただし専任・専属専任の期間中に他社と契約したり、紹介された買主と直接取引したりすると、元の不動産会社から違約金や報酬を請求される
- 不動産会社を替えても売り出し価格が高いままでは売れない。売り出し価格と成約価格の開きが大きい今は価格を直近の成約事例に近づけ、それでも売れない場合や売却期限がある場合は買取も検討する
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媒介契約の有効期間は「3ヶ月」。期限は売り方を見直す区切り
媒介契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、他社への依頼の可否や不動産会社に課される義務、有効期間の扱いが異なります。いずれの契約でも、3ヶ月という期間がひとつの区切りになります。
|
一般媒介 |
専任媒介 |
専属専任媒介 |
| 他社への同時依頼 |
できる |
できない |
できない |
| 自分で見つけた買主との契約 |
できる |
できる |
できない |
| 有効期間 |
法律上の上限なし |
3ヶ月以内 |
3ヶ月以内 |
| レインズへの登録 |
義務なし |
契約から7営業日以内 |
契約から5営業日以内 |
| 売主への報告 |
義務なし |
2週間に1回以上 |
1週間に1回以上 |
専任・専属専任は法律で3ヶ月以内と決まっている
専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は、宅地建物取引業法で3ヶ月を超えることができないと定められています。3ヶ月より長い期間を契約書に書いても、その期間は3ヶ月に短縮されます。
有効期間を延ばすには、売主からの申し出による更新が必要です。売主が何も言わなければ自動的に更新されるという特約は認められていません。つまり、3ヶ月経てば契約は必ずいったん終わり、更新するかどうかは売主が判断することになります。
一般媒介には法律上の期限がない
一般媒介契約には、法律上の有効期間の上限はありません。しかし、国土交通省が定める標準媒介契約約款では一般媒介も3ヶ月以内とされており、多くの不動産会社はこの約款に沿った契約書を使用しています。
一般媒介は複数の会社に同時に依頼できる契約で、不動産会社にはレインズへの登録義務も、売主への定期的な報告義務もありません。その分、1社に任せる専任媒介や専属専任媒介に比べて、売却活動の優先度が下がりやすい面があります。
3ヶ月以内に売れる中古マンションは半数
出典：東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）」
媒介契約を結んで3ヶ月後は、売却にかかる期間を考慮しても、売却活動や不動産会社を見直すひとつの区切りとなります。東京カンテイによれば、2025年に首都圏で成約した中古マンションのうち、売り出しから3ヶ月以内に成約したのは50.8%、6ヶ月以内でも73.8%でした。半数のマンションは3ヶ月以内に成約せず、4分の1は半年経っても売れていないことになります。
2026年度に入ってから首都圏の中古マンションの成約件数は減少傾向にあり、在庫の増加が続いています。買い手が減り、売り出し中の物件が増えている状況では、3ヶ月以内に売れる割合は2025年よりさらに下がっているものと考えられます。
媒介契約は途中で解約できるのか
媒介契約は、有効期間の途中でも解約できます。標準媒介契約約款には、売主都合の解約で不動産会社が費用を請求できるという定めもありますが、実際に請求されるケースは多くありません。
不動産会社に落ち度があれば、催告のうえ解除可能
レインズへの登録や定期的な報告を怠っているなど、不動産会社に義務違反があれば、売主は相当の期間を定めて義務を果たすよう催告し、それでも改善されない場合に契約を解除できます。標準媒介契約約款に定められた正当な解除のため、費用の請求を受ける余地はありません。
2025年1月からは、レインズに登録した物件の取引状況として「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」のいずれかを登録することが不動産会社に義務づけられました。売主は、登録時に交付される登録証明書のIDとパスワードで、自分の物件がどの状態で公開されているかを確認できます。
たとえば、申し込みが入っていないはずなのに「書面による購入申込みあり」と登録されていれば、他社からの購入希望を断って自社だけで買主を探す「囲い込み」が疑われ、不動産会社に説明を求める根拠となります。
売主都合でも違約金はなく、実費を請求されることも多くない
担当者との相性や他社の提案、住み替えの中止といった売主側の事情で解約する場合も、解約自体は契約違反ではなく、違約金の支払い義務は生じません。媒介契約は民法上の準委任契約にあたると解されており、売主は期間の途中でもいつでも解約を申し出ることができます。
標準媒介契約約款では、不動産会社の責任ではない理由で契約が解除されたとき、不動産会社は契約の履行のために要した費用の償還を請求できるとされています。請求できるのは広告の掲載費など実際に支出した費用に限られ、その額は約定報酬額、つまり仲介手数料として定めた金額を超えることはできません。
一方で、売主の事情を伝えれば費用を請求せずに解約に応じる不動産会社が多く、この条項が実際に使われることは多くありません。契約書で費用の条項を確認したうえで申し出れば、費用面を過度に心配する必要はないといえます。
売り方や不動産会社を変えたくなったら、満了を待たずに相談を
売却方針を変えたい、別の不動産会社に頼みたいという希望が生じたときには、基本的に有効期間の満了まで待つ必要はありません。ただし、申し出は口頭で済ませず、日付の残るメールや文書で伝え、解約に合意した記録を残しておくと後の行き違いを防げます。
解約を巡るやり取りを避けたい場合は、有効期間の満了を待って更新しないという方法もあります。専任媒介と専属専任媒介は更新に売主の申し出が必要なため、何もしなければ3ヶ月で契約は終了します。
これから媒介契約を結ぶのであれば、最初から有効期間を1ヶ月や2ヶ月に設定しておくのもひとつの方法です。法律が定めているのは3ヶ月という「上限」であって、それより短い期間で契約することは問題ありません。
売り出し直後の反響を見たうえで、更新するか、価格や売り方を変えるか、別の会社に替えるかを早い段階で判断できます。不動産会社が3ヶ月での契約を前提に話を進めることも多いため、短い期間を希望する場合は契約前に伝えておきましょう。
媒介契約の途中解約・不動産会社の変更で注意したいこと
解約できることと、解約して売れることは別の話です。手続きの面でも、その後の売却の面でも押さえておきたい点があります。
専任・専属専任の場合は有効期間中に他社と契約しない
専任媒介や専属専任媒介の有効期間中に別の不動産会社に依頼し、その会社の仲介で売買契約が成立した場合、元の不動産会社は約定報酬額に相当する違約金を請求できます。
解約の手続きが済む前に次の会社と契約を結ぶのは危険です。解約の合意を記録に残してから、次の会社と契約を結びましょう。
紹介された買主との直接取引は2年間制限される
国土交通省の標準媒介契約約款によれば、解約後に元の不動産会社から紹介された買主と直接契約した場合、元の会社は契約の成立に寄与した割合に応じた報酬を請求できます。この制限は有効期間中だけでなく、有効期間が終わった後も2年間続きます。
内覧に来た人から後日直接連絡があったとしても、元の不動産会社を通さずに契約するのは避けなければなりません。
不動産会社だけでなく売り出し価格も見直しを
不動産会社を替えることで、販売図面の質や広告の出し方が改善し、反響が増えることはあります。しかし、売れない原因が価格にある場合、不動産会社を替えただけでは状況は変わりません。
出典：東日本不動産流通機構
現在、売り出し価格と成約価格の開きが非常に大きくなっており、2026年9月に新たに売り出された首都圏中古マンションの平米単価は118.01万円で、成約した物件の平米単価81.07万円を5割近く上回りました。
注意したいのは、条件が似た物件の売り出し価格や不動産会社の査定額も、成約水準より高い可能性があることです。売り出し中の物件の多くが成約水準より高く値付けされている市場では、それらを基準にした価格もまた高くなりやすいためです。会社を替えるかどうかを決める前に、直近の成約事例に基づく本質的な相場を確かめ、売り出し価格がそこから離れていないかを見直すほうが、売却を前に進める近道になります。
売れない不動産は「買取」も有効な選択肢
価格を見直しても買い手がつかない物件や、住み替えや相続税の納税で売却の期限が決まっている場合には、仲介にこだわらず買取を検討する価値があります。買取は、不動産会社が買主となって物件を直接買い取る方法です。
在庫が増え続け、売却期間が長引くほど値下げ幅が広がる今の市場では、買い手を待つ時間がそのまま値下げ幅の拡大につながりかねません。相場が上がり続けていた時期には待つほど有利になりやすかった一方で、現在の市況では売却価格と時期を早く確定できることの価値が従来より高まっているといえます。
内覧対応がなく、短期間で現金化できる
仲介では買主が見つかるまで内覧対応が続き、契約から引き渡しまでにも1〜2ヶ月を要します。対して買取は、不動産会社との価格交渉がまとまればそのまま契約に進み、早ければ数週間で引き渡しと入金が完了します。
売却の期限が決まっている場合はもちろん、売り出してから数ヶ月が経ち、値下げを重ねても反響が戻らない物件でも、買取に切り替えることで売却の見通しを立て直せます。不動産会社が直接買い取る場合は仲介手数料もかかりません。
契約不適合責任は免責が一般的
買取会社は再販を前提に物件を仕入れるため、室内の傷みや設備の不具合を理由に取引が止まることは多くありません。契約後に見つかった不具合について売主が責任を負う契約不適合責任も、買取では免責となる契約が一般的です。
相続した実家のように設備の状態を売主が把握しきれない物件では、とくにこの点が大きな安心材料になります。仲介で個人の買主に売る場合は、引き渡し後に設備の故障や雨漏りが見つかれば修補や代金の減額を求められることがありますが、買取ではそうした心配をせずに手放せます。
買取価格は仲介より低い。ただし比べる相手に注意
買取価格は、仲介で買い手が見つかった場合の価格より低くなるのが一般的です。買取会社はリフォームや再販にかかる費用と利益を差し引いて価格を決めるため、仲介に比べて数割低い提示になることもあります。
ただし、何と比べて低いのかには注意が必要です。先のとおり、首都圏では売り出し価格と成約価格の開きが5割近くに広がっており、売主が相場と考えている金額や不動産会社の査定額のままでは売れないことも珍しくありません。売却期間が長引くほど値下げ幅は広がり、売れるまでの間も管理費や修繕積立金、固定資産税の負担は続きます。仲介で時間をかけた末に手元に残る金額と買取価格との差は、それぞれの査定額の差額より小さくなることもあります。
買取の査定額は、仲介の査定額とは性格が異なります。仲介の査定額は「この価格なら売れるだろう」という見込みにすぎず、その価格で売れる保証はありません。対して買取の査定額は、不動産会社がその金額で買い取る価格、つまりその金額で売れることが決まった価格です。
買取を検討するときは1社の提示額で判断せず、複数の会社の査定を比べたうえで、仲介手数料がかからない点や売却期間の短さも含めて、手取り額と時間の両方で比較しましょう。
まとめ
媒介契約は有効期間の途中でも解約でき、売主都合であっても違約金はなく、実費を請求されることも多くありません。売り方や会社を変えたい事情が生じたら、3ヶ月の満了を待たずに不動産会社に伝え、解約の合意を記録に残してから次の不動産会社と契約を結びましょう。
一方で、不動産会社を替えれば売れるとは限りません。現在は売り出し価格と成約価格の開きが大きく、売れない原因が価格にあるのであれば、売り出し価格を直近の成約事例に基づく相場に近づける必要があります。価格を見直しても買い手がつかない場合や値下げを重ねながら待つより早く確定させたい場合は、買取も選択肢に入れて検討しましょう。
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