首都圏の中古マンション市場に、これまでとは異なる動きが見え始めています。
2026年8月の首都圏中古マンションは、成約件数が前年同月比10.5％減、成約平米単価が3.8％の下落となりました。一方、在庫件数は8.2％増加しています。成約件数は5ヶ月連続、成約平米単価と成約価格は4ヶ月連続で前年を下回る一方、在庫は6ヶ月連続で増えています。
▶都心から始まった中古マンションの成約減、郊外にも波及か
すべての不動産が値下がりしているわけではありませんが、価格が上がり続けていた局面から、市場は少しずつ変わりつつあります。こうしたときに難しくなるのが、売却に時間をかけにくい不動産です。
とくに相続不動産は、分割や相続税の納税資金を確保するといった理由から、価格が折り合うまで何ヶ月も待てないことがあります。市況に陰りが見え始めるなか、相続不動産を売却するときは何に注意すべきなのでしょうか。
- この記事を読むと分かること
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- 首都圏の中古マンション市場は成約件数の減少と在庫の増加が続き、値下げして成約に至る物件も増えている。強気の価格で待てば売れる局面ではなくなりつつある
- 相続不動産は換価分割や相続税の納税のために期限までの現金化が必要になることがあり、売却を待てないケースがある
- 相続不動産の売却では高い査定額だけで判断せず、売却価格と売却期限を一緒に決める。時間に余裕がなければ買取も選択肢になる
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中古マンションは「待てば売れる市場」ではなくなりつつある
ここ数年の不動産市場では、多少強気の価格で売り出しても、市場全体の上昇によって後から価格が追いつくケースが散見されました。しかし、足元では成約が減る一方で、売り出し中の物件は増えています。
2026年8月の首都圏中古マンションの平均成約価格は5,129万円だったのに対し、在庫物件の平均価格は6,939万円でした。両者には約1,800万円の差があります。
成約物件と在庫物件ではエリアや築年数、広さなどが異なるため、この差がそのまま「値下げしなければならない金額」を意味するわけではありません。それでも、売り出されている価格と実際に成約している価格の水準に大きな違いがあることはわかります。
出典：東京カンテイ
価格を見直す物件も増えています。東京カンテイによると、東京23区で売り出し中の住戸のうち直近3ヶ月以内に値下げをしたものの割合は、2026年8月に48.9％と1年前の36.8％から大きく上昇し、都心6区では6月に過半数に達しました。
さらにマンションリサーチの調査によれば、2026年8月の都心5区で、成約に至るまでの値下げ率と販売日数がともに2024年1月以降で最も高い水準となっています。都心5区以外の18区でも値下げ率は同期間で最高水準となっており、価格を調整して買い手の予算に合わせる動きが強まっています。
一般的な住み替えであれば、売却をいったん見送ったり、希望価格で買い手が現れるまで待ったりできるケースもあります。しかし、相続不動産の売却では、その「待つ」という選択を取りにくいことがあります。
相続不動産には「売却を待てない」ケースがある
相続した不動産を、必ずすぐに売却しなければならないわけではありません。相続人が住み続けることもできますし、賃貸に出したり、しばらく保有したりする選択肢もあります。
ただし、遺産の分け方や相続税の支払いによっては、不動産を一定の時期までに現金化する必要があります。
換価分割では売らなければ分割できない
相続財産の大部分が不動産の場合、相続人同士で公平に分けることが難しくなります。
そこで選択されることがあるのが「換価分割」です。換価分割とは、相続した不動産などを売却して現金に換え、その売却代金を相続人で分ける分割方法を指します。
たとえば、相続財産の大半が5,000万円程度の実家で、相続人が兄弟2人だったとします。
5,000万円で売れれば、その売却代金を基準に分けられます。しかし、実際には4,500万円でなければ買い手が見つからないとなれば、相続人が受け取れる金額も変わります。
さらに、複数の相続人がいる場合には、価格を下げる判断について意見が分かれることもあるでしょう。「もう少し待てば高く売れるのではないか」と考える相続人と、「早く売って相続手続きを終わらせたい」と考える相続人がいれば、売却そのものが進まなくなることもあります。
市況が変わり始めているときほど、売却価格だけでなく「いつまで待つのか」まで相続人間で共有しておくことが重要になります。
相続税の納税資金にするなら期限はさらに厳格
より時間を意識しなければならないのが、不動産の売却代金を相続税の支払いに充てるケースです。
相続税の申告・納税期限は、原則として被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。遺産分割協議がまとまっていない場合でも、この期限が延びるわけではありません。相続税は金銭で納めるのが原則で、一定の要件を満たす場合には延納や物納も選択できますが、誰でも自由に選べるものではありません。
ここで注意したいのは、10ヶ月すべてを不動産の販売期間に使えるわけではないことです。相続人や相続財産の確認、遺言書の有無の確認、遺産分割協議、相続税額の計算、相続登記などを進め、そのうえで不動産会社を選び、査定を取り、売却活動を始めます。
買い手が見つかった後も、売買契約から残代金の決済までには一定の時間がかかります。納税期限が迫ってから売却を始めると、実際に買い手を探せる期間は想像以上に限られてしまいます。
相続不動産の売却では「高い査定額」だけで判断しない
相続不動産を売却するとき、多くの人が最初に比較するのは査定額でしょう。
同じ物件でも、A社は4,500万円、B社は4,800万円、C社は5,000万円と、不動産会社によって査定額が異なることがあります。当然、5,000万円という査定額は魅力的に見えます。
ただし、査定額はあくまで不動産会社による「このくらいで売れるのではないか」という見立てであり、その価格での成約を約束するものではありません。実際、先のとおり足元では売り出し価格と成約価格に大きな開きも見られます。
とくに相続不動産の売却では「いくらで売れそうか」だけでなく「その価格ならどのくらいの期間で売れそうか」まで確認することが重要です。たとえば5,000万円で売り出したものの数ヶ月間反響がなく、4,800万円、4,600万円と価格を見直しているうちに納税期限が迫れば、最後は価格よりも時間を優先せざるを得なくなることもあります。
換価分割でも同様です。最初に提示された高い査定額をそのまま「この不動産の価値」と受け止めてしまうと、後から価格を見直す際に相続人間で合意を得にくくなる可能性があります。
査定を受ける際は、金額の高さだけで判断せず、直近の成約事例やその価格で想定される販売期間、反響が乏しかった場合の価格の見直し方まで確認しておくと良いでしょう。
「いくらで売るか」と「いつまでに売るか」を一緒に決める
相続不動産の売却では、できるだけ高く売ることはもちろん重要です。しかし、換価分割や相続税の納税など期限のある売却では、「最高値」を追うことだけが最善とは限りません。
まず整理しておきたいのは、いつまでに売却代金が必要なのかです。納税資金として使うのであれば、相続税の期限から逆算して決済を終える時期を考えます。換価分割であれば、「まずこの価格で販売する」「一定期間で反応がなければ価格を見直す」といった方針を相続人間で決めておくと、途中で判断が止まりにくくなります。
時間に余裕がない場合には、不動産会社による「買取」で売却することも検討してみましょう。仲介では一般の購入希望者を探すため、より高く売れる可能性がある一方、いつ買い手が見つかるかは確定できません。買取は仲介より価格が低くなるのが一般的ですが、不動産会社が買い手になるため、売却価格や現金化できる時期を早い段階で見通しやすいという特徴があります。
また買取では、売主の契約不適合責任が免除されることが多い点も利点になります。売却後に雨漏りや設備の不具合が見つかると、売主は修補や代金の減額を求められる可能性がありますが、相続人が建物の状態を把握しきれていないことも珍しくありません。不動産会社が買主となる買取では、この責任を免除する特約が付くのが一般的で、引き渡し後の不安や負担を抱えずに済みます。
仲介と買取のどちらが合うかは、価格だけでなく時間も含めて比べる必要があります。仲介で売却した場合に期待できる価格と期間、買取で売却した場合の価格を早い段階で把握しておき、仲介で売り出しながら期限までに売れなければ買取に切り替える、という進め方もひとつの方法です。
売れ行きが鈍る局面では、売却期限も意識したい
成約件数の減少や在庫の増加など、不動産市場にはこれまでと異なる動きが見え始めています。こうした局面では、強気の価格で売り出して買い手を待つほど、売却に時間がかかる可能性があります。
とくに一定の期限までに現金化する必要のある相続不動産の売却では、価格だけでなく売却にかけられる期間も考えなければなりません。仲介で売却するのか、価格を見直すのか、必要に応じて買取も検討するのか。期限から逆算しながら、売却方法を検討してみましょう。
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