「特に注目したいのが、築年数が経っているという点です。一般的な不動産会社では敬遠されることが多いですが、リノベーションを得意としている不動産仲介会社では、非常にチャンスと捉えています。
なぜかというと、リノベーションをしたい方は、ご自身の思い通りの内装や間取りにしたいという想いがあり、むしろ購入物件が古いほうがbefore/afterのギャップを楽しめると思う方も多いためです。
リノベーション・リフォーム済みで売られている物件も市場にはたくさんありますが、リノベーション前提の買主様の特徴としては、多少なりとも相場よりも高めの価格で出てきたり、また、きれいな部屋を壊すのは抵抗があるため、築浅やリノベーション済物件をさける傾向もあります。なので、われわれとしては、古ければ古いほどむしろ扱いたい物件だったりします。
マンションの場合、コンクリート造であれば築年数が経っていても十分対象になります。一方、木造一戸建ての場合は、検査を行い、必要に応じて基礎から作ることもあります。」
一般的に条件が悪いと思われる物件でも、アプローチと戦略によって売却は可能です。物件の特性に合った仲介会社を選び、物件の魅力を適切に訴求できる担当者を選ぶことによって売却が実現するのです。
今回、お話を伺ったエージェント
株式会社ケイズワン小林 浩之（こばやし ひろゆき）さん
- マンションに強い
- タワーマンションに詳しい
- マンション管理士
- 1級FP技能士
某財閥系デベロッパーで新築マンション販売歴10年、新興デベロッパーで用地仕入・商品企画4年。中古マンション市場の可能性を感じ、株式会社ケイズワンに入社。取引件数300件以上、モデルルーム訪問100件以上の経験を活かし売却・購入の仲介を行っていらっしゃいます。新築・中古マンションに精通し、公平な評価の上で情報を偏りなく伝えることをポリシーにされています。自社メディアに加え、SNSや動画で、中古だけではなく新築物件も含めたエリアの相場なども積極的に発信中。
今までの住まいからマンションに住み替えたいと思ったことはありますか？
マンションの住み替えを成功させるためには、引っ越し先が新築か中古か、買い先行か売り先行かによってもポイントが異なります。
不動産のプロの話を参考にマンション住み替えのポイントを押さえましょう。
買い先行、売り先行とは？
直接買取とは、売主が不動産会社と直接取引をして物件を購入してもらうことを指します。この方法は、仲介を介さずに行われるため、売却までの時間が短縮され、迅速に現金化できるという利点があります。
今回は取引件数300件以上の小林さんにマンション住み替えについてお話を伺いました。
「買い先行のケースで、売却の流れは主に3パターンあります。
1つ目は、現居の売却が成立次第、退去し賃貸で仮住まいをする。2つ目は、売却活動は行うものの、引き渡し時期を新居への入居後のタイミングとする。最後は、新居へ引っ越し後に売却を行うというパターンです。
1つ目の仮住まいを許容して売却するケースは、購入後、すぐ住むことができるので買主様が決断しやすく、より高い値段で売れる可能性があります。一方で仮住まいの費用や2回引っ越す手間は売主様にとってはデメリットです。
3つ目の転居完了後の売却は最後の選択肢とするのがいいでしょう。ダブルローンは負担が大きいですし、なかなか売れないと焦って精神衛生上もよくないからです。中古から中古の買い替えはタイミングが難しく、売り先行だとちょうどその時期に入居できる希望の中古物件がないといけないので、基本は買い先行がいいとは思います。
売り先行で仮住まいもしない場合、売却から購入まで短期間にワンストップで行うので、もし何かしら問題が発生すると、スケジュールが全て狂うというリスクがあります。」
新築マンションへの住み替えの場合、引き渡しまでの期間が長いケースが多いため、計画的に売却活動ができる買い先行がおすすめです。またその際、半年〜1年ほど前から売却活動を始めるのが理想的です。
中古物件へ住み替えの場合も基本は買い先行がおすすめですが、ローンの状況によっては売り先行が必要な場合もあるので注意しましょう。
マンションの住み替えを成功させるためには、今回紹介した方法を理解したうえで、資金計画やタイミングを加味した選択をすることが重要です。
事例4: 不動産売却で一番難しい『信頼できる仲介担当者』の選び方
今回、お話を伺ったエージェント
株式会社福屋不動産販売 本部長小柳津 裕矢（おやいづ ひろや）さん
某入社後、営業職を3年半経験された後、約6年間で3店舗の店長職に従事。6年前から現職（1年は店長職と兼任）。
以前担当した売主様からいまだにプレゼントが届いたり、お子様の行事に呼ばれたりすることがあるという小柳津さん。インタビュー中、何度も「誠実」という言葉が出てきたのが印象的でした。売主のことを真剣に考えているからこそ、友人や親戚かのように信頼を得ているのだと納得しました。現在は、小柳津さんの想いを継承する福屋不動産のスタッフの方たちが、実業務を担当していらっしゃいます。
不動産売却において最も重要な要素となるのは不動産担当者選びです。しかし、不動産売却は生涯でそう何回もない経験なので、どのような会社・担当者を選べばいいのかわからないですよね。
そこでこのパートでは、不動産のプロである小柳津さんにどのような視点で会社・担当者を選べばよいのか聞いてみました！
「本来は、担当者や会社によって売却価格に大きな差が生まれてはいけないのですが、実際は、担当者や会社によって差が出ることもあります。大前提として、誠実な企業と担当に出会うことが大事です。昔と違い、今はインターネットが普及しているので、広告力が必要になります。SUUMO、athome、HOME’Sといったメジャーな住宅ポータルサイトで上位表示という目立つ位置に広告を出したり、360度動くパノラマ写真を作成したり。より目に留まりやすくなるように努力をしている会社を探してください。この広告力に関しては、担当者というより、どちらかというと企業の話です。
そうやって集客をし、お問い合わせいただいたあとから、担当者の力量が問われることになります。例えば、物件の魅力を見つけて、キャッチフレーズやコメントをいかに愛のあるものにするか。販売図面1つにしてもやはり人が作るものなので、そこには愛情がないといけない。どんな物件にもいいところが絶対ありますからね。そのためには売主様のお話をじっくり聞く、ヒアリング力が試されます。
また、準備したら終わりで待っていればいいではなくて、自分の足でチラシを巻きにいっているか、固定概念持たずに幅広く物件の周知をしようとしているかなど、泥臭い営業努力が大事だと思います。」
信頼できる不動産仲介者を選ぶ際は、まず複数の不動産会社の広告展開を比較することから始めましょう。SUUMOやHOME’Sなどの主要ポータルサイトでの、写真の質や物件説明の充実度など、広告の見せ方にも要注意です。主要ポータルサイトの掲載情報がその会社の仕事への姿勢を表す重要な指標となるためです。
次に、実際に担当者と面談することをおすすめします。面談では、担当者が物件についてどのくらいの知識があり、説明が丁寧でわかりやすいかどうかなどを確認することが、長期的な取引関係を築く上で非常に重要なポイントです。
さらに、その会社や担当者の営業戦略もしっかりとチェックしましょう。地域の特性や市場動向をよく考えて具体的な販売戦略を提案してくれるか、積極的な物件の売却に取り組む姿勢があるかどうかを確認しましょう。
最後に、不動産会社・担当者を選ぶ際は、インターネットでの広告訴求力があるだけでなく、実際の営業力も備えているかどうかを見極めることが大切です。また、担当者の熱意と前向きな姿勢も重要な判断基準となります。ただ淡々と問い合わせを待つような消極的な営業ではなく、自ら積極的に動いて成果を上げようとする会社を選びましょう。
不動産売却のマッチングサービスなら「TAQSIE(タクシエ)」
今回は不動産担当者の体験談をご紹介させていただきました。
今回取り上げた事例にもあった通り、不動産売却時に「信頼できる仲介担当者」を選ぶことが非常に難しいとされています。
TAQSIE（タクシエ）は、不動産のプロをご紹介する便利なマッチングサービスで、紹介する専門家の一人ひとりが宅地建物取引士の資格はもちろん豊富な経験や実績がある精鋭たちです。
不動産売却についてのお悩みの方は、登録は無料なのでぜひ利用してみてください。
