住まなくなったマンションや親から相続したマンションを、売るか貸すかで迷う方は少なくありません。どちらを選べばよいのかは個々の状況により異なりますが、基本的には売却を検討することをおすすめするケースが多いです。
この記事では所有しているマンションを売るか貸すかで迷った時の判断ポイントや、売った場合・貸した場合のメリット・デメリットなどから、迷う方には貸すよりも売ることをおすすめする理由を解説します。
マンション売却の査定なら三菱地所グループの「TAQSIE」
マンションを売るか貸すかでお悩みの方へ。
賃貸と売却にはそれぞれメリット・デメリットがあります。しかし基本的には売却をおすすめします。
マンションの賃貸を選んでも、将来的にいくら収入が得られるかわからないためです。不確定要素も少なくありません。
マンションの売却を検討するなら、自分が所有するマンションがいくらで売れるか、まずは査定を受けてみてはいかがでしょうか。
「TAQSIE（タクシエ）なっとく提案売却コース（仲介）」は、優秀な担当者とマッチングできるサービスです。
売却理由や物件情報、理想の仲介担当者像をもとにあなたにぴったりな人を3人ご紹介します。紹介された3人から提案される、査定金額や売却プランをしっかり比較できます。
不動産の高値売却を目指すなら「TAQSIE（タクシエ）」を利用してみませんか？詳しくは「「売却のプロに相談（無料）」ページ）」をご覧ください
お客様の声：30代n様
購入したときより1,000万円近く高い査定結果でした。
担当者を自分で選べるのがメリットだと思いました。
家を売りたくなったらタクシエ
三菱地所リアルエステートサービスが
あなたのエリアで実績の多い不動産会社をご紹介！
チャットで完結OK！
しつこい営業電話はありません！
マンションを売るか貸すかはどう決める？
まずは、マンションを売るか貸すかを決めるときの判断ポイントをご紹介します。
今後住む予定があるか
当該のマンションに、今後住む予定があるかどうかは売るか貸すかを決める際の大きな判断ポイントです。今後住む予定がある場合は、売却ではなく賃貸を検討するとよいでしょう。
たとえば転勤が決まったけれどもいずれ戻ってくる可能性があるときや、相続した実家のマンションに今は無理でも定年後に住むことを検討しているといったケースが考えられます。
まとまった資金が必要かどうか
まとまった資金が必要かどうかも、マンションを売るか貸すかの決断に影響を与えます。たとえばマンション買い替えの資金にしたい、急ぎ事業資金を用立てたいなど、まとまった資金が必要な場合は売ることを検討しましょう。
マンションを賃貸しても資金を得ることはできますが、家賃収入は長期に継続的に得られるものであり、一時にまとめて現金を手にできるわけではないためです。
迷う場合はメリット・デメリットを比較して検討する
差し迫って現金が必要なわけではないものの、今後その家に住むかどうかについても決めかねている方は、売るか貸すかの判断がなかなかできないようです。
マンションを売却するのと賃貸に出すのとでは、それぞれ得られるメリット・デメリットが異なります。検討材料として、まずは両者のメリット・デメリットを把握しましょう。
ローンの残高が少しでもある場合、売却後に払うお金はどうなるんですか？
マンションを売ったお金で、まだ残っているローンの支払いをする必要があります。
マンションを「売る」メリット・デメリットと注意点
まずは、マンションを売るメリット・デメリットを解説します。
マンションを売るメリット
マンションを売るメリットは、2つあります。
まとまった資金が手に入る
マンションを売却すると、決済日にまとまった資金を得られることがメリットです。近年中古マンションの価格は高騰しており、売却資金を元手に次の住まいを購入したい、事業資金に活用したいような場合は売却を検討しましょう。
なお売却にかかる期間は、不動産会社に買主を探してもらう「仲介による売却」なら3カ月〜6カ月程度が一般的です。不動産会社に買主になってもらう「買取による売却」なら、仲介より安くなる傾向があるものの、1週間〜1カ月程度とスピーディーに現金化が可能です。
維持・管理費が不要になる
マンションを所有していると、毎年の固定資産税や都市計画税、月々の管理費、修繕積立金などの費用がかかります。これらは所有者に支払い義務があるため、実際に住んでいなくても払い続けなければなりません。
マンションを売却してしまえば所有権がなくなるため、維持管理費を負担しなくてよくなります。
マンションを売るデメリット
マンションを売ることには、次のようなデメリットもあります。
売却費用がかかる
マンションを売却するときには、不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。仲介手数料は「売却金額（税抜）×3%+ 6万円＋消費税」が上限となり、たとえば5,000万円で売却した場合には最高で171.6万円にもなる計算です。ほかにも印紙税、場合によっては譲渡所得税がかかる可能性があり、売却した金額がそのまま手に入るわけではない点は理解が必要です。
子どもに資産として残せない
マンションを売ると、新しい所有者に所有権が移転します。所有権がなくなることは、自分の資産ではなくなることを意味します。そのため、将来自分の子どもにマンションを資産として残せなくなることもデメリットです。
マンションを売る際の注意点
マンションを売却する場合、住宅ローンが残っているかどうかは重要です。住宅ローンが残っているマンションの場合、完済して抵当権を抹消する必要があるためです。
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ったときに備え、融資した金融機関が担保とする権利を指します。抵当権が付いたマンションは売れないため、売却するには売却代金や手元の資金で残債を一括返済しなければなりません。
住宅ローンの残債が多く、売却しても完済できない（オーバーローンになる）場合は、売却が難しくなります。まずは不動産会社に相談が必要です。
譲渡所得税ってなんですか？どんな場合にかかりますか？
譲渡所得税は、マンションを売ったときに「買ったときより高く売れて利益が出たら」かかる税金です。ただ、自分が住んでいた家を売るときは、税金が安くなる特例があるので、利益があっても税金がかからないこともあります。
マンションを「貸す」メリット・デメリットと注意点
マンションを売らずに貸すことには、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
マンションを貸すメリット
まずは、マンションを貸すメリットから確認しましょう。
家賃収入を得られる
マンションを売却せずに賃貸に出すと、毎月継続的な家賃収入を得られることがメリットです。ただしエリアの需要によっては入居者がなかなか見つからず、空室が続く可能性もあります。必ずしも期待した家賃収入が得られるとは限らない点は理解しておきましょう。
資産として維持できる
マンションを賃貸する場合、所有権は移らず自身に残り続けます。近年中古マンションの人気が高まっていることから、現在まとまった資金が必要ないのであれば、本当に資金が必要となるときまで資産として維持しておくのも方法のひとつです。
賃貸物件として家賃収入を得たのちに、将来子どもに資産として相続させることも可能です。ただしマンションの資産価値は経年とともに下がっていくため、相続時にどの程度の価値が残っているかはわかりません。
愛着のあるマンションを手放さずに済む
自分が生まれ育ったマンションや、親が大切にしていたマンションに愛着を感じ、手放したくないと感じる方も少なくありません。「人の手に渡したくはない」「けれどもただ放置するのはもったいない」と考える方は、賃貸を検討するとよいでしょう。
マンションを貸すデメリット
マンションを賃貸することには、次のようなデメリットもあります。
資産価値が下がっていく
マンションは古くなるほど資産価値は低下していきます。REINSの築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）によると、築11〜15年中古マンションの平米単価は79.86万円であるのに対し、築30年以上になると38.98万円と半分以下に下がります。
売却して現金化し、資金を活用・運用したほうが、結果的に多くの資産を子どもに残せる可能性がある点は理解しておきましょう。
賃貸運営の手間がかかる
マンションを賃貸するには、賃借人を探したり、契約手続きをおこなったりなど賃貸運営の手間がかかることがデメリットです。賃貸借契約を結ぶ際には賃借人に対して重要事項の説明をおこなう必要があり、それには宅地建物取引主任者の資格がなければなりません。
賃貸運営や契約手続きなどを不動産会社に任せることもできますが、委託費用がかかります。その結果、思ったほどの収入を得られないこともあり得ます。
維持管理費がかかり続ける
マンションを貸す場合でも、固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金などは、所有者が払い続ける必要があります。それらの支払い義務は、賃借人ではなく所有権を有する所有者にあるためです。
またマンションの設備が古くなったり故障したりしたときの更新にかかる費用や、退去人が出たときの原状復帰などの費用も負担し続けなければなりません。家賃収入で利益を出すためには、ランニングコストも含めて考えましょう。
空室リスクがある
マンションを貸したくても、必ずしも賃借人が見つかるとは限りません。人気のエリアにありニーズにあった間取りであった場合でも、築年数が古くなれば敬遠されることも考えられます。その結果空室が続くリスクは、常に念頭に置いておかなければなりません。
空室になっている間は家賃収入が発生しないにも関わらず、維持管理費の負担は続きます。空室期間が長くなると、維持管理費やランニングコストが上回り収支的にはマイナスになることも。かといって家賃を下げると収入が減り、赤字にはならないものの手間ばかりかかる…といったこともあり得ます。
マンションを貸す際の注意点
マンションを貸すときには、次のような点に注意しましょう。
住宅ローンは不動産投資ローンへの切り替えが必要
マンションに住宅ローンが残っている場合、基本的に賃貸はできません。住宅ローンはマイホームに対するローンなので、賃貸できない契約となっているケースがほとんどであるためです。
住宅ローンが残っているマンションを賃貸したいときには、金融機関に相談したうえで不動産投資ローンへの切り替えが必要になるのが一般的です。ただしその場合金利が高くなり、住宅ローン減税が使えなくなるなどのリスクがあります。
また住宅ローンの借入額はローン総額で検討されるため、新たに住宅ローンを組んで新居を購入したいと考えたときに、借入できる金額に影響する点も注意が必要です。
借家契約の種類に注意する
いずれ自分や子どもが住むことを念頭に、売却ではなく賃貸を選ぶ場合は、借家契約の種類に注意が必要です。借家契約には普通借家契約と定期借家契約があり、このうち普通借家契約は借主の権利が強く、貸主は家賃の不払いなど正当な理由がない限り契約更新を拒めません。
そのためいずれ賃貸借契約を終了したいと考えている場合は、契約期間に定めがある定期借家契約にする必要があります。ただし、契約更新が前提となっていない定期借家契約は、借主を見つけるのが難しくなる点は留意しておきましょう。
普通借家契約と定期借家契約のどちらがいいのか、どう判断すればいいですか？
普通借家契約は長く住む人向けで、借りた人が簡単に出ていかない場合が多いですが、安定して金額を得られる傾向にあります。
定期借家契約は期間を決めて貸す方法で、終わったら必ず家を返してもらえる利点はありますが、普通借家契約と比べて借り手が見つかりにくいデメリットもあります。
「長く貸したいなら普通借家」「期限を決めたいなら定期借家」で考えるといいですね。
迷うなら賃貸するより売却をおすすめする理由
賃貸と売却で迷う場合、どうしても手放したくない理由がないのであれば、売却することをおすすめします。その理由は以下のとおりです。
賃貸するには初期費用がかかる
実際に賃貸に出す前には、リフォーム費用がかかるケースが多いです。賃貸物件を探す人は、多少古くてもきれいにリフォームされた部屋に住みたいと考えるためです。そのままの状態で賃貸することもできますが、相場よりも家賃を低く設定しなければ、借り手が付かないリスクがあります。
予想した賃貸収入を得られない可能性がある
マンションの賃貸を検討するときには、常に入居者がいる前提で今後の家賃収入を考えがちです。しかし実際は空室期間があったり、築年数が古くなることで家賃を減額したりする必要があると考えられ、年間収入は当初想定していたよりも低くなる可能性が高くなります。
賃貸することで増える支出もある
賃貸することで支出が増えることも、賃貸収入が売却代金を上回る期間を延ばす要因となります。たとえば住宅ローンが残っているケースでは、不動産投資ローンに借り換えることで利率が上がる可能性は高いです。
また不動産所得に対しては、所得税や住民税も発生します。不動産所得は給与所得と合算して計算するため、所得の合計金額によっては思いがけず税率が高くなることも考えられます。
保有していても将来高く売れるとは限らない
最終的に売却すれば利益が得られるのでは？とも思ってしまいますが、その時点で築年数はより古くなっており、いくらで売れるかわかりません。市況の変化で買い手が付かない可能性もあります。その時点で再度住もうと思っても、老朽化していて大がかりなリフォームが必要になる可能性も考慮しておかなければなりません。
シミュレーションするのが難しい。
売るか貸すかを考えるときに「どちらが得か」で判断したいと考える方も多くいます。しかしここまで見てきたとおり、賃貸していくら利益を得られるかを予測するのは困難です。「賃貸すればいつかは売却金額を上回る」とは必ずしも言えないため、売るか貸すかを迷う方には得られる利益が明確な売却をおすすめすることが多いのです。
マンションを売るか貸すかで迷ったときは不動産会社に相談しよう
「まとまった資金が必要」「いずれ住む予定をしている」など今後どうしたいかが明確な場合を除き、多くの人にとってマンションを売るか貸すかは悩ましい問題です。
基本的には将来的にいくら収入が得られるかわからず、不確定要素が多い賃貸よりも、売却するのがおすすめです。しかし実際に自分が所有しているマンションがいくらで売れる・貸せるのかを確認してから考えたい、という方も多いでしょう。
そのようなときには、不動産会社に相談するのが近道です。不動産会社の担当者であれば、実際のマンションの条件などから、売却の見込み価格や賃貸に出した場合の想定家賃を提示してくれます。対象エリアの売却・賃貸の需要なども踏まえたうえで、適切なアドバイスも期待できるので、まずは相談してみましょう。
マンションの査定額を知りたい場合はタクシエがおすすめ
所有しているマンションがいくらで売れるかを知りたい場合は、不動産会社の査定を受けるのが正確で近道です。
三菱地所グループが運営しているタクシエであれば、仲介を依頼し時間をかけて高値売却を目指す「なっとく提案売却コース」と直接買い取ってもらい早期売却を目指す買取専門の「スピード売却コース」があり、希望の売却方法での査定額を出してもらえます。どちらもチャットで相談できるので、「貸した場合」との比較を依頼するのもおすすめです。
タクシエの「なっとく提案売却コース」とは
タクシエの「なっとく提案売却コース」とは、仲介担当者と直接マッチングされるサービスです。一般的な一括査定サイトでは、紹介されるのはあくまで「不動産会社」であり、実際誰が担当するのかわかりません。しかし実際の売却の成否は、担当者の力量に左右されます。
タクシエのなっとく提案売却コースでは、物件情報を登録すると、対象エリア内で実績豊富な3人の仲介担当者とマッチング。担当者のプロフィールやこれまでの実績、顧客層などを確認したうえで相談相手を選べるので効率的です。
タクシエの「スピード売却売却コース」とは
タクシエの「スピード売却コース」は、日本で唯一ともいえる買取専門の一括査定サービスです。一般的な一括査定サイトは「仲介による売却」がメインとなっているため、迅速に買取を進めたいと思っても「この会社は買取をしているのか？」「出されたのは買取価格か？」などを見極める必要があります。迅速に売却を進めたくても、余計な手間と時間がかかってしまうのです。
その点タクシエのスピードコースなら、買取している会社しか登録していないため「仲介なのか買取なのか」を悩む必要がありません。物件情報を登録すると、対象エリアで買取実績が多い上位3社に査定が出され、最大3日で査定結果が出されるのでスピーディーに売却を進めることが可能です。
まとめ
マンションを売るか貸すかのどちらがいいかは、まとまった費用が必要か、今後住む予定があるのかなどによって異なります。基本的には賃貸に出すのは将来的な不確定要素が多いため、売却することをおすすめしています。
どちらがいいか悩む場合は、まずはいくらで売れるか不動産会社の査定を受け、あわせて賃貸に出す場合の家賃、エリアの需要などについて相談するのがおすすめです。 三菱地所グループが運営するタクシエなら、マンションがあるエリアで実績豊富な担当者、もしくは会社のご紹介が可能です。ぜひ利用をご検討してみてください。
