そこでこの記事では、マンション査定で重視される項目や評価を上げるためのポイント、損をしないための注意点についても解説しています。売却時に役立つさまざまな内容を紹介していますので、マンションの売却を検討されている方はぜひ最後までお読みください。
この記事の監修者
池田 守
三菱地所リアルエステートサービス(株) 鑑定部
[保有資格]不動産鑑定士、不動産証券化マスター、宅地建物取引士、マンション管理士等
慶應義塾大学法学部法律学科卒業後、不動産仲介業務を経て平成8年に不動産鑑定士登録。
三菱地所(株)鑑定室、三菱地所投資顧問(株)鑑定調査部長を経て、三菱地所リアルエステートサービス(株)鑑定部
長を務める。
以前は日本不動産鑑定士協会連合会常務理事、現在は日本不動産鑑定士協会連合会修了考査委員会委員長、鑑定評価品質管理委員会副委員長や東京簡易裁判所民事調停委員も務める。
マンション査定で評価される8つのポイント
マンション査定は、単なる価格の評価以上に重要な意味を持っています。適切な査定を受けることでマンションの現在の市場価値を知るだけでなく、より有利な売却につなげることができます。
ここでは、マンション査定で評価される8つの重要なポイントについて詳しく解説します。各ポイントの特徴や留意点を理解することで、ご自身のマンションの強みと弱みを客観的に評価し、売却時の交渉力を高めることができるでしょう。
以下の表は、マンション査定で評価される8つのポイントを記載しています。
| 評価ポイント |
説明 |
| 立地条件 |
・ 駅から徒歩10分以内が理想的
・ 商業施設への近接性
・ 地域の特性や知名度 |
| 築年数と建物の状態 |
・ 築年数の浅さは高評価
・ 建物の適切なメンテナンス状況 |
| 間取りと専有面積 |
・ 同面積でも間取りにより価格差が発生
・ 家族向け間取り（3LDK等）は高評価される傾向にある
・ コンパクトでも空間効率が良い間取りは高評価につながる |
| 内装とリフォーム状況 |
・ 室内の清潔度
・ 設備の更新状況
・ リフォーム履歴
・ 水回り設備の状態
・ 床材・壁紙の状態 |
| 設備の充実度 |
・ 部屋の内装は傷んでいないか
・ インターホンなどのセキュリティシステムはあるか
・ エアコンや給湯器などの定期的な清掃
・ 通信環境が充実しているか |
| 日当たりと眺望 |
・ 室内への日照時間
・ 開放的な眺望
・ 周囲の建物による影響はないか |
| 周辺環境と将来性 |
・ 交通アクセスの充実度
・ 生活関連施設（買物・教育・医療）の充実度
・ 再開発の計画 |
| 駐車場の有無 |
・ 敷地内専用駐車場の有無
・ 近隣の契約駐車場の有無 |
それでは、各ポイントについて詳しく見ていきましょう。
立地条件
立地条件は、マンションの価値を決定する最も重要な要素の一つです。優れた立地は、時間が経過しても価値が維持されやすく、売却時に大きな強みとなります。立地の良さは、主に以下の要素で評価されます。
- 最寄り駅からの距離
- 周辺の利便施設の充実度
- 地域の特性や知名度
最寄り駅からの距離は、特に重要な要素です。一般的に、駅から徒歩10分以内のマンションは高く評価されます。レインズ年報マーケットウォッチ「中古マンションの駅からの交通別成約状況」の2022年度データを参照した場合、マンションの価格は、徒歩10分以上になると1㎡あたりの面積の価格が約35％も低下しています。
| 駅からの距離 |
1㎡あたりの価格 |
| 徒歩10分以内 |
80.63万円 |
| 11〜20分以内 |
52.18万円 |
| 21分以上 |
36.10万円 |
ファミリー向けの3LDKの間取りのマンションであれば、専有部の面積がおおよそ65〜75㎡であることが多いため、駅との距離によっては2,000万円近くの差が出ることもあるでしょう。
ただし、駅近の物件でなくとも、周辺の利便施設にスーパーマーケット、コンビニエンスストア、医療施設、教育機関などが充実している地域は、生活のしやすさから高く評価されやすい傾向にあります。特に、大型ショッピングモールや総合病院が徒歩圏内にある場合、価値が大きく上昇することがあります。
地域の特性や知名度も無視できません。例えば、東京23区内や、横浜、名古屋、大阪などの大都市中心部、または人気の住宅地として知られる地域にあるマンションは、それだけで価値が高く評価されることがあります。
自身のマンションの立地を客観的に評価することで、売却時のセールスポイントや、適正価格の判断材料とすることができます。例えば、駅から少し遠くても、周辺の利便施設が充実している場合は、その点をアピールポイントとして強調することで、価値を高める可能性があります。
築年数と建物の状態
築年数と建物の状態は、マンションの価値を大きく左右する重要な要素です。一般的に、築年数が浅いほどマンションの価値は高くなりますが、適切なメンテナンスによって築年数の経過による価値の低下を最小限に抑えることが可能です。
築年数による価値の変動は、以下のような目安で考えることができます。
| 築年数 |
価値の目安（新築時を100%とした場合） |
| 5年以内 |
80～90% |
| 10年以内 |
70～80% |
| 20年以内 |
60～70% |
| 30年以内 |
50～60% |
| 30年超 |
40～50% |
引用：中古住宅流通、リフォーム 市場の現状
ただし、これはあくまで一般的な目安であり、建物の状態や管理状況によって大きく変わる可能性があります。例えば、築30年を超えていても、定期的な大規模修繕や適切なメンテナンスが行われているマンションでは、築浅物件に負けない価値を保っていることもあります。
そのため売却を考える際は、自身のマンションの築年数だけでなく、これまでの修繕履歴や現在の建物の状態をしっかりと把握しておくことが重要です。特に、直近の大規模修繕の実施状況や、今後の修繕計画などの情報は、査定時に大きなプラスポイントとなります。紹介した点を十分に考慮し、自身のマンションの強みを最大限にアピールできるよう準備することが大切です。
築年数がある程度経過したマンションで一番気を付けるべきなのは、それが新耐震基準で建てられたか否かということです。1981年6月1日以降に建築確認申請を受けた建物は新耐震基準に適合した建物ということで、震度6程度の大規模地震でも建物の倒壊や損傷は受けない建物ということになっています。昭和50年代後半に建築されたマンションの場合には、建築確認申請をいつ取得したのか確認することが必要です。
間取りと専有面積
マンションの間取りと専有面積は、その価値を決定する重要な要素です。これらは住む人のライフスタイルに直接関わるため、購入検討者の関心を引くポイントとなります。適切な間取りと十分な面積を持つマンションは、高く評価される傾向にあります。
間取りについて、現在のトレンドはオープンなLDK、充実した収納スペース、在宅ワーク用のスペース、可変性のある間取りなどです。単身者や子供がいない夫婦向けのコンパクトな間取りも人気が高まっています。
間取りと専有面積は、同じマンションでも価格の差を生むほど重要性が高いです。例えば、60㎡の2LDKと同面積の3LDKでは、家族向けとしての需要の高い3LDKのほうが高く評価されるケースが多く見受けられます。
自身のマンションの間取りと面積を評価する際は、トレンドへの適合性、ターゲット層のニーズ、空間の効率性、間取り変更の可能性などを確認しましょう。効率的な間取りや収納、多機能な設備があれば、コンパクトな面積でも高評価につながります。
そのため売却を検討される場合は、必要に応じて間取りのリフォームを検討し、売却価格の向上を図ることも可能です。
内装とリフォーム状況
内装の状態とリフォーム履歴は、マンションの価値に大きな影響を与える重要な要素です。美しく機能的な内装は、購入検討者に良い印象を与え、スムーズな売却につながります。一方で、古びた内装や不適切なリフォームは、マンションの価値を下げる原因となることがあります。
内装の評価ポイントは主に以下の通りです。
- 壁や床に傷はないか
- キッチン、バス、トイレなどの水回りは清潔か
- 収納スペースの広さは十分か
- 照明や電気設備に不調はないか
- 部屋全体に清潔感があり、見た目はきれいな状態で保たれているか
これらの要素が良好な状態で保たれているマンションは、高く評価されます。特に水回りには注目しておきましょう。
実際、株式会社一条工務店が行った｢理想の戸建て住宅に関するアンケート調査（2024年）｣では、「現在の住まいの中で、不満に思っている場所」で最も回答が多かった場所は「キッチン」（68.5%）で、次いで「洗面・脱衣所」（59.4%）、3位が同率で「バスルーム」「玄関」（53.0%）という結果なっています。
水回りの設備は経年劣化が目立ちやすいため、きれいな状態で保たれていることは大きなプラスポイントとなります。
また内装の改善やリフォームを検討する場合は、以下のポイントに注意しましょう。
- 費用対効果の高い改善点を優先する
- 個性的すぎるデザインは避け、汎用性の高い内装を心がける
- 品質の良い材料や設備を使用する
- プロの業者に依頼し、適切な施工を行う
- リフォーム履歴や保証書を適切に保管する
特に、低コストで大きな効果が期待できる改善点としては以下のようなものがあります。
- 壁紙の張替え：比較的安価で、室内の印象を大きく変えることができます。
- 水回りのコーキング補修：清潔感が増し、メンテナンス状態の良さをアピールできます。
- 照明器具の交換：明るさや雰囲気を改善し、モダンな印象を与えられます。
- クロゼットの収納システム導入：収納力が向上し、生活のしやすさをアピールできます。
- フローリングのワックスがけ：清潔感が増し、手入れの行き届いた印象を与えられます。
これらのなかには自分で行えば、数千円で実現できるものもあります。また業者に依頼した場合は数万円から数十万円程度の投資で実施可能であり、マンションの印象を大きく向上させることができるでしょう。
内装やキッチンなどの設備については個人の好みが強く反映されますので、売主が良かれと思って行ったリフォームが買主に気に入られないということも十分考えられます。どうしてもリフォームをしたいと思ったら、無難なデザインで多くの方に受け入れられるようなものにしましょう。
設備の充実度
マンションの設備の充実度は、居住者の生活の質に直接影響を与えるため、査定において重要な評価ポイントとなります。充実した設備はマンションの価値を高め、売却時のアピールポイントとなります。
売却を考える際は、自身のマンションの設備状況について以下のチェックリストを活用しながら確認してみましょう。
- 部屋の内装は傷んでいないか
- インターホンなどのセキュリティシステムは最新のものか
- 専有部分の主要設備（キッチン、バス、トイレ）の状態は良好か
- エアコンや給湯器などの設備は定期的にメンテナンスされているか
- 通信環境が充実しているか
これらの項目を確認し、古くなった設備があればリフォームすることで、マンション査定の評価額を高めることができるでしょう。ただし、専有部分であれば自由にリフォームできますが、共有部分については管理組合の許可が必要になります。インターホンは各部屋ごとに設置されていますが、共有部分に該当するケースもあるので、事前に確認を取っておきましょう。
日当たりと眺望
日当たりと眺望もマンションの価値を大きく左右する重要な要素です。良好な日当たりと魅力的な眺望は、居住者の生活の質を高めるだけでなく、マンションの資産価値を向上させる効果があります。日当たりや眺望は建物の構造や立地に大きく依存するため、簡単に改善することは難しいですが、査定時や内覧時のアピール次第では、マンションの魅力を最大限に引き出すことができます。
売却前に自身のマンションの季節ごとの日当たりと眺望など、特徴についてしっかり把握しておくことが重要です。その際には、以下のようなチェックリストを活用してみましょう。
- 部屋の方角はどちらか
- 日中の陽が入る時間はどれくらいか
- 窓からどのような景色が見えるか
- 周辺に日当たりや景色を遮る建物はあるか
- 季節によって日当たりや眺望は変わるか
これらの項目を確認し、自身のマンションの強みを明確にすることで、効果的なアピールポイントを見出すことができるでしょう。
日当たりと眺望が査定に与える影響は大きく、良好な条件がそろっている場合、同じような物件でも価格差がつくことがあります。日当たりの良さや魅力的な眺望は、他の要素で簡単に代替できないため、これらが優れている場合は、売却時の大きなセールスポイントとなります。積極的にアピールすることで希望の条件での売却がしやすくなるでしょう。
周辺環境と将来性
マンションの周辺環境と将来性は、長期的な資産価値を左右する重要な要素です。優れた環境と将来性による価格への影響は、地域や物件の特性によって変動します。全宅連（全国宅地建物取引業協会連合会）が行った調査では、回答数24,863のうち、約10,766件（約43.3％）が住宅を購入する際のポイントとして、「周辺・生活環境がよい」ことを重要視すると回答されています。
参考：「不動産の日アンケート」住居の居住志向及び購買等に関する意識調査 2021年1月
上記の調査からも推察できる通り、周辺環境は査定価格にそれなりに影響をもたらすでしょう。
また将来的に周辺環境が良くなる可能性が高い物件も、その影響を受ける可能性が高いです。
そのため周辺環境と将来性で評価する主なポイントを確認しておくことも査定額を上げていくポイントになります。
以下の表でポイントを紹介していますので、ぜひご覧ください。
| 評価ポイント |
主な評価項目 |
| 交通アクセス |
最寄り駅までの距離と所要時間、主要駅や都心部へのアクセス、バス路線の充実度 |
| 生活利便施設 |
スーパーマーケットや商店街、医療機関、教育施設（学校、塾など）の充実度 |
| 自然環境 |
公園や緑地の有無、河川や海岸などの自然環境との近さ、街路樹や緑化の状況 |
| 治安 |
犯罪発生率、街灯の設置状況、地域コミュニティの活発さ |
| 再開発計画 |
大規模再開発プロジェクトの有無、新駅の設置計画、道路拡張や新設の計画 |
| 文化・娯楽施設 |
図書館や美術館、スポーツ施設、映画館、ショッピングモールなどの充実度 |
これらの要素を総合的に評価することで、その地域の周辺環境と将来性を判断することができます。
また、周辺環境や将来性は時間とともに変化するため、定期的に地域の動向をチェックし、適切なタイミングで売却を検討することも重要です。再開発計画の進行や新たな交通インフラの整備など、地域の価値を大きく向上させる要因が見込まれる場合は、そのタイミングを見計らって売却を検討するのも一つの戦略と言えるでしょう。
マンションは管理の状態によって大きく評価が変わりますので、大規模修繕についての情報などハードな面のほかに、管理組合の活動状況やマンション内のコミュニケーションの状況などについての情報を提供してあげることは評価において重要だと思います。
駐車場の有無
最近は公共交通機関の発達の影響もあり、都心部にお住まいの場合はあまり重視されない方もいらっしゃるかと思いますが、マンション売却の査定において駐車場の有無は物件価値を大きく左右する重要な要素です。
都心部であっても、特にファミリー層の購入者にとっては車の需要は高く、駐車場は重要な検討ポイントとなっています。
また、どのような駐車場であるかといった点にも着目しましょう。
例えば、平置き駐車場と立体駐車場では、平置き駐車場の方が乗り降りの手間が少ないため購入者に魅力的に感じてもらいやすいです。
マンションに駐車場がない場合でも、近隣の駐車場状況を含めた正確な物件情報を不動産会社に伝えることで、適切な査定価格の算出が可能となります。
損をしないための3つのポイント
マンションを高額で売却するためには、単に良い物件を所有しているだけでなく、適切な売却戦略と準備が必要です。ここでは、損をしないための高額売却を実現する3つの重要なポイントについて詳しく解説します。
以下の表は、高額売却を実現するための3つのポイントとその重要度を示しています。
| ポイント |
概要 |
| 適切な売却タイミングの見極め |
市場動向や個人の状況を考慮し、最適なタイミングを選ぶ |
| 物件の魅力を最大限に引き出す |
リフォームや修繕、ホームステージングなどで魅力をアップ |
| 複数の不動産会社での査定比較 |
最低3社以上の査定を比較し、適切な価格を把握する |
それでは、各ポイントについて詳しく見ていきましょう。
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適切な売却タイミングの見極め
マンション売却において、適切なタイミングを見極めることは非常に重要です。市場動向、季節性、個人の事情など、さまざまな要因を考慮して最適なタイミングを選ぶことで、より高額での売却につながる可能性が高まります。
適切な売却タイミングを見極めるためのポイントは以下の通りです。
| 評価ポイント |
主な考慮事項 |
| 不動産市況の把握 |
・ 地域の取引動向
・ 価格トレンド
・ 金利の動向 |
| 季節性の考慮 |
・ 春（3月〜4月）: 引っ越しシーズンで需要が高まる
・ 夏（6月〜8月）: 梅雨や暑さの影響で、やや活動が鈍る
・ 秋（9月〜11月）: 夏休みが終わり、活動が活発化する
・ 冬（12月〜1月）: 年末年始を控え、やや需要が落ち着く
※2月、5月については季節性の影響は比較的小さい
|
| 個人の事情 |
・ ライフステージの変化（結婚、出産、転職など）
・ 資金需要の発生
・ 税金対策（譲渡所得税の特例適用など） |
| 物件の状態 |
・ リフォームや修繕の必要性
・ 設備の更新時期
・ 大規模修繕の実施時期 |
| 周辺環境の変化 |
・ 再開発計画の進行状況
・ 新しい交通インフラの整備
・ 大型商業施設の開業予定 |
これらの要素を総合的に判断し、適切な売却タイミングを見極めることは、より納得のいく売却を実現する上で非常に重要です。市場動向や個人の事情を慎重に検討し、焦らず冷静に判断することが大切です。また、完璧なタイミングを待ち続けるあまり、好機を逃してしまうことのないよう注意が必要です。適切なタイミングで決断し、行動に移すことが高額売却への近道となるでしょう。
関連記事：【2024年版】マンションの売り時はいつ？高く売れるタイミングを解説
物件の魅力を最大限に引き出す
マンションを高額で売却するためには、物件の魅力を最大限に引き出すことも重要です。適切なリフォームや修繕、効果的なホームステージングなどを通じて、購入検討者の心を掴むことができれば、より高い価格での売却が期待できます。
これらの改善を行う際のポイントを以下に記載しています。
- 物件の現状を客観的に評価し、改善が必要な箇所をリストアップする
- 予算と期待される効果を考慮し、優先順位をつける
- 複数の業者から見積もりを取り、費用対効果を比較検討する
- 工事期間中の生活への影響を考慮し、スケジュールを立てる
- 改善後の状態を記録し、ビフォーアフターの比較ができるようにする
物件の魅力を最大限に引き出すことは、高額売却を実現する上で非常に重要です。ただし、過度な投資は避け、売却価格の上昇分が投資額を上回るよう、慎重に計画を立てることが大切です。まずは費用対効果が高いものから優先的に対応していきましょう。
複数の不動産会社での査定比較
マンションを高額で売却するためには、複数の不動産会社で査定を受け、比較検討することが非常に重要です。同じ物件でも、不動産会社によって査定額が大きく異なることがあるため、最低でも3社以上の査定を受けることをおすすめします。
| メリット |
デメリット |
・ 適正価格の把握が可能
・ 各社の売却戦略や強みを比較できる
・ 物件の長所・短所を多角的に理解できる
・ 交渉の余地や売却の可能性を見極められる
・ 不動産会社の対応や信頼性を評価できる |
・ 複数の不動産会社に物件情報を提供する必要があり、手間とコストがかかる
・ 不動産会社によって査定価格が大きく異なる可能性がある |
不動産会社を比較する際のポイントは以下の通りです。
- 査定金額の妥当性
- 査定根拠の明確さ
- 販売戦略の具体性
- 会社の対応と信頼性
- 手数料と諸費用
- 売却期間の見込み
これらのポイントを総合的に判断し、最適な不動産会社を選ぶことが重要です。ただし、単に査定額が最も高い会社を選ぶのではなく、査定根拠や販売戦略の具体性、会社の信頼性なども考慮して判断しましょう。
不動産会社の中には、自社を選んでもらいたいため極端に高い査定額を提示して興味を引き付けようとする会社もありますので、複数の会社から査定をとるべきです。そして、出された査定額についてはその根拠について納得するまでしっかり説明を受けましょう。
関連記事：マンション売却査定の種類を解説！一括査定の精度はどれくらい？
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先述したように、マンションの売却を成功させるためには、複数の不動産会社に査定依頼をして比較・検討することが大切ですが、それ以上に信頼できる不動産会社に依頼できるかどうかが鍵を握ります。
そのため、利用する際は実績や評判はもちろん、不動産会社の得意分野や対応エリアなども確認するのが大切です。もし、マンションの売却に関する実績・ノウハウが少ない不動産会社や担当者に依頼してしまうと、相場よりも高い価格で売り出してしまうなどなかなか売却につながりにくくなったり、逆に相場よりもはるかに安い価格で売り出してしまう可能性もあるでしょう。
納得のいく売却のためには、不動産会社の仲介担当者との相性も見極めなければなりません。
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また、物件情報に合う不動産会社・担当者を紹介するので、類似の売却実績があるかを確認する手間がかかりません。信頼できる仲介担当者とスムーズに出会いたい方は、まずは無料でできる会員登録から始めてみましょう。
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