近年、中古マンションの売却価格が急上昇しており、特に首都圏では2022年の平均売却価格が4,000万円を超えています。マンションを売却する予定の方の中には、売却によって発生する税金が気になる方も多いでしょう。
売却利益があっても税金がかかるため、「思っていたよりも手元に残らない」という事態を避けるためには、事前に税金額を把握しておくことが重要です。
本記事では、マンション売却に伴う税金の種類や計算方法、節税に役立つ制度などを解説いたします。資金計画を立てる際にお役立てください。
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マンション売却でかかる税金の種類
まずは、マンション売却でかかる税金の種類を確認しておきましょう。
| 税金の種類 |
内容 |
| 印紙税 |
契約文書に対してかかる国税 |
| 登録免許税 |
登記などをおこなう際にかかる国税 |
| 譲渡所得税 |
不動産売却で出た利益（譲渡所得）に対してかかる所得税・住民税・復興特別所得税の総称 |
マンション売却では、主にこれら3つの税金が発生します。それぞれどの程度かかるのかを確認するために、計算方法と納税方法を順番に解説していきます。
印紙税の計算方法と納税方法
印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に対してかかる税金です。マンション売却においては、買主と交わす売買契約書が課税対象となり、マンションの売却金額に応じて税額が決まります。
＜売買契約書に記載された契約金額に対する印紙税額＞
| 100万円超500万円以下 |
2,000円（1,000円） |
| 500万円超1,000万円以下 |
10,000円（5,000円） |
| 1,000万円超5,000万円以下 |
20,000円（10,000円） |
| 5,000万円超1億円以下 |
60,000円（3,000円） |
※( )は2024年（令和6年）3月31日まで適用される軽減税率適用後の金額
※2参考国税庁
印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼付し、割印もしくは署名することで納税します。
登録免許税の計算方法と納税方法
登録免許税とは、登記をおこなうときにかかる国税です。マンション売却では、住宅ローンが残っている場合に、融資をおこなった金融機関が設定している抵当権（万一返済が滞ったときに担保とする権利）の抹消登記をおこなう際にかかります。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、以下の計算式で求めます。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税＝1,000円×不動産の個数
マンションの場合、不動産の個数は区分所有している建物部分と敷地権の2個となり、抵当権抹消登記に際して支払う登録免許税は2,000円であるのが一般的です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、法務局で手続きする際に現金で納付するのが原則です。
譲渡所得税の計算方法と納税方法
譲渡所得税は、マンションを売却して利益である「譲渡所得」が出た場合にかかる所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
譲渡所得税の算出方法を順番に解説していきます。
STEP1.マンションの売却価格を調べる
まずはマンションの売却価格を調べます。すでに売却が済んでいる場合は、買主と交わした売買契約書に記載されている売買価格を確認しましょう。
これから売却するマンションにかかる税金を調べたい方は、不動産会社に査定を依頼して査定額を出してもらいましょう。譲渡所得税は売却額によっては高額になる可能性があるため、あらかじめどの程度の税金がかかるのかを把握しておくと、売却後の資金計画が狂いにくくなります。
査定はマンションを得意とする担当者に依頼する
査定依頼する場合は、マンションを得意とする仲介担当者がいる不動産会社を選びましょう。
不動産会社と同様に、担当者にもそれぞれ得意な物件種別（マンション・戸建て・土地）があります。不動産売却では査定を受けた担当者にそのまま売却を依頼することがほとんどなので、はじめからマンションを得意とする担当者に相談すると効率的です。
仲介担当者マッチングサービス・タクシエは、物件情報を登録すると、自動的にエリア内でマンション取引に精通した担当者とマッチングされます。ぜひ利用してみてください。
STEP2.取得費を求める
続いてマンションの取得費を求めます。取得費とは、売却したマンションを取得するためにかかった費用を指します。
取得費に含むもの
マンションの取得費に含められるのは、以下のような費用です。
・マンションの購入費
・マンション購入時に納めた登録免許税や不動産取得税、印紙税
・マンション取得に際して不動産会社に支払った仲介手数料
・マンション購入時におこなったリフォーム費用 など
取得費に含めるためには、支払ったことを証明できる書類が必要です。マンション購入時の売買契約書や不動産会社から受け取った領収書などが残っているかを調べておきましょう。
建物部分は減価償却分を差し引く
マンションは区分所有している建物部分と敷地権をセットで購入していますが、このうち建物部分については、減価償却分を差し引く必要があります。減価償却とは、経年による価値の減少を差し引くことを意味します。
減価償却費は、以下の計算式で求めます。
減価償却費＝建物の取得価額×0.9×0.015（償却率）× 経過年数
償却率は建物の構造によって決まっており、マンションのような鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造については0.015で計算します（居住用の建物の場合）。
経過年数は、マンションが新築されたときからではなく購入してからの経過年数で計算し、相続したマンションの場合は被相続人から取得年数を引き継ぎます。また端数については6カ月以上なら切り上げ、6カ月未満は切り捨てるのが決まりです。
例えばマンションを購入してから20年7カ月が経過している場合は、端数を切り上げて21年として減価償却費を計算します。
建物価格が不明な場合
土地は経年により価値が減るものではないため、減価償却は建物に対してのみおこないます。しかしマンションは区分所有する建物部分と敷地権をセットで購入するため、売買契約書に総額のみが記載され、建物価格がわからないケースも少なくありません。
そのような場合は、売買契約書に記載された消費税額をもとに建物価格を割り出します。消費税は土地にはかからないため、消費税額を税率で割り戻すと、建物価格を算出できます。
例えば売買契約書に「3,800万円（内消費8%：240万円）」と記載されいる場合、「240万円÷8％＝3,000万円」が建物価格です。消費税率が記載されていない場合は、購入当時の消費税率を確認して割り戻します。
もし売買契約書に消費税額が記載されていない場合は、どのように建物の減価償却をすればよいのか税務署に確認しましょう。
取得費がわからないとき
相続したマンションで売買契約書が手元にない、紛失して見当たらないなど、取得費がわからないこともあります。そのような場合は、売却価格の5%を概算取得費として計上します。
しかし、概算取得費は、実際の取得費と比べると計上できる費用がかなり低くなるケースがほとんどです。例えば4,000万円で購入したマンションの概算取得費は200万円にしかなりません。売却代金から差し引ける金額が少なくなるほど譲渡取得は増え、結果的に譲渡所得税も高くなってしまいます。
そのような場合は、購入したときのマンション価格が客観的にわかる資料を探して提示すると、取得費として認めてもらえる可能性があります。マンション購入時のパンフレットや住宅ローン借り入れの書類、抵当権の設定金額が記載された登記事項証明書などがないかを探しましょう。
STEP3.譲渡費用を求める
譲渡費用は、売却するためにかかった以下のような費用を指します。
・マンションを売るために不動産会社に支払った仲介手数料
・買主と買わした売買契約書に収入印紙を貼付し納めた印紙税
これから売却するマンションの譲渡所得を概算したい場合は、売却見込み額の5%を取得費に見積もり計算しましょう。
STEP4.譲渡所得を算出する
マンションの売却金額（または売却見込み額）、取得費、そして譲渡費用を把握したら、次の計算式で譲渡所得を求めます。
計算の結果プラスになった場合には、譲渡所得が発生したことになり譲渡所得税が課されます。計算した結果がゼロやマイナスだった場合は、譲渡所得がないため譲渡所得税もかからず、基本的には確定申告も不要です。
STEP5.特別控除額を差し引く
譲渡所得に対してはさまざまな控除の特例などがあります。適用されると譲渡所得を大きく減らせるので、計算の結果がプラスになったときには、適用できる制度がないかをチェックしましょう。マンション売却で適用される可能性がある控除制度については、マンション売却でかかる税金の節税方法でご紹介します。
STEP6.譲渡所得税率をかけて税額を算出する
譲渡所得から特別控除額を差し引いた額に、譲渡所得税率をかけて税額を出します。譲渡所得税率は、マンションを売却した年の1月1日時点での所有期間に応じて、以下のいずれかを適用します。
| 所得の区分 |
短期譲渡所得 |
長期譲渡所得 |
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 |
5年以下 |
5年超 |
| 税率 |
39.63％
（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％） |
20.315％
（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％） |
※参考：国税庁
譲渡所得が発生したら確定申告して納税する
マンション売却で譲渡所得が発生した場合は、売却の翌年に確定申告をおこないます。確定申告期間は2月15日〜3月15日とされるのが通常ですが、開始や終了の日が週末や祝祭日にあたる年や、社会情勢によっては前後にずれる場合もあります。
確定申告に際しては、以下の書類を用意しましょう。
| 必要書類 |
内容 |
入手先 |
| 譲渡所得の内訳書 |
売却した不動産の所在地や売買契約した日などを記載する書類 |
税務署 |
| 確定申告書第三表 |
給与所得や事業所得とは分けて課税する分離課税の所得に対して使用する申告書 |
税務署 |
| 登記事項証明書 |
売却した不動産の登記情報が記載された書類 |
法務局 |
| 売買契約書（コピー） |
売却によって得られた収入を証明するための書類 |
ー |
| 取得費や譲渡費用を証明する書類 |
取得時の売買契約書（コピー）や取得・売却時に支払った仲介手数料の領収書など |
ー |
| 控除を受ける場合に必要とされる書類 |
適用を受ける控除により必要とされる書類は異なる |
必要書類は国税庁サイトで確認 |
なお、控除の特例などが適用して計算した結果譲渡所得税がかからない場合も、それを証明するために確定申告は必ずおこないます。譲渡所得が発生したのに確定申告しなかったときには、無申告加算税が課される可能性があるため注意しましょう。
マンション売却でかかる税金の節税方法
マンション売却で発生する税金のうち、売却金額に対してかかる印紙税と、不動産の個数に対してかかる登録免許税は節税できません。
一方譲渡所得は、控除制度を適用すると節税できる可能性があります。ここではマンション売却で適用される可能性がある控除の特例をご紹介します。
3,000万円特別控除の特例
3,000万円特別控除の特例は、マイホームとしていたマンションを売却して譲渡所得が発生したときに、一定の要件を満たすことで3,000万円まで控除される特例です。適用されると譲渡所得3,000万円までは実質非課税となるため、マンションを売却したときには要件を満たさないか必ず確認しましょう。
| 主な要件 |
・売却したのがマイホームであること
・以前住んでいたマイホームの場合は、住まなくなった日から3年が経過した年の12月31日までに売ること
・売却した年の前年または前々年に同じ3,000万円特別控除を利用していないこと
・売却相手が、親子や夫婦、生計を一にする親族などではないこと
・この特例を受けるためだけに入居した家ではないこと |
この特例の詳細は、国税庁のNo.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例で確認できます。
10年超所有軽減税率の特例
マイホームとしていたマンションを売った年の1月1日時点での所有期間が10年を超え、長期譲渡所得に該当する場合に、税率が軽減される制度です。具体的には6,000万円までの税率が14.21％に軽減されます。
| 主な要件 |
・売却したのが日本国内にあるマイホームとしていたマンションであること
・マンションを売った年の1月1日時点での所有期間が10年を超えていること
・売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
・以前住んでいたマイホームの場合は、住まなくなった日から3年が経過した年の12月31日までに売ること
・マンションの売却相手が、親子や夫婦、生計を一にする親族などではないこと |
所有期間は「マンションを売却した年の1月1日時点」で10年を超えていることが条件である点には注意しましょう。例えば2008年1月1日にマイホームとして購入したマンションを2018年12月1日に売った場合、実際の所有期間は10年10カ月で10年を超えています。しかし売却した2018年の1月1日時点での所有期間は9年11カ月なので、この制度の対象にはならず税率は軽減されません。
詳細については、国税庁のNo.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例で確認できます。
特定の居住用財産の買換えの特例
買い換えを目的にマイホームとしていたマンションを売却して譲渡所得税が発生した際に、納税時期を買い換えた新居を売却するときまで繰り延べられる制度です。
| 主な要件 |
・売却したのがマイホームとしていたマンションであること
・売ったマンションと買い換えたマイホームが日本国内にあること
・以前住んでいたマイホームの場合は、住まなくなった日から3年が経過した年の12月31日までに売ること
・マンションの売却代金が1億円以下であること
・売ったマンションの所有期間が、売った年の1月1日時点で10年を超えていること
・マンションを売った年の前年から翌年までの3年の間に買い換えること
・マンションの売却相手が、親子や夫婦、生計を一にする親族などではないこと |
この特例は実質的には課税の先送りであり、非課税になるわけではありません。しかしマンション売却で得られた資金を、目減りさせることなく新しい家の購入資金に充当できるのはメリットです。
詳細については、国税庁のNo.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例で確認が可能です。
相続財産取得時の取得費加算特例
相続により相続税を払ったマンションを売却する場合は、納税した相続税額のうち一定金額を取得費に加算できる特例です。
| 主な要件 |
・相続や遺贈によって取得したマンションであること
・マンションを取得したときに相続税が課税されていること
・相続の開始から3年10カ月までの間にマンションを売却していること |
詳細については、国税庁のNo.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例で確認できます。
マンション売却でかかる譲渡所得税のシミュレーション手順
それでは実際にマイホームとしていた以下のマンションを売却したと仮定して、譲渡所得税の計算シミュレーションをしてみましょう。
所有期間：20年
構造：鉄骨鉄筋コンクリート
購入価格：4,000万円（内消費税8%：240万円）
その他の取得費：200万円
売却価格：7,000万円
譲渡費用：350万円
①建物価格と土地価格を計算しよう
購入価格が総額となっているため、建物価格と土地価格を算出します。まずは消費税額から逆算し、建物価格を割り出しましょう。
税抜建物価格＝240万円（支払った消費税額）÷8％（消費税率）＝3,000万円
税込建物価格＝3,000万円（税抜建物価格）+240万円（建物にかかった消費税）＝3,240万円
総額から建物価格を差し引き、土地価格を求めます。
土地価格＝4,000万円（購入価格）−3,240万円（建物価格）＝760万円
②建物の減価償却費を計算しよう
①で割り出した建物価格から差し引く減価償却費を計算します。
減価償却費＝3,240万円（建物価格）×0.9×0.015×20年=874.8万円
③取得費を計算しよう
マンションの購入価格から建物の減価償却費を差し引き、その他の取得費を加算して取得費を算出します。
取得費＝｛4,000万円（購入価格）− 874.8万円（建物の減価償却費）｝+200万円（その他の取得費）＝3,325.2万円
④譲渡所得を算出しよう
「売却価格ー（取得費＋譲渡費用）」の計算式に当てはめ、譲渡所得を算出します。
譲渡所得＝7,000万円（売却価格）−｛3,325.2万円（取得費）＋350万円（譲渡費用）｝＝3324.8万円
⑤控除額を差し引こう
マイホームとしていたマンションなので、3,000万円特別控除を適用します。
控除後の譲渡所得＝3324.8万円（譲渡所得）−3,000万円（控除額）＝324.8万円
⑥譲渡所得税率をかけて譲渡所得税を算出しよう
所有期間が15年なので、10年超所有軽減税率を適用して譲渡所得税を算出します。
324.8万円（控除後の譲渡所得）×14.21％＝46.1万円（1,000円未満切り捨て）
このマンションを売却したことで発生する譲渡所得税は、46.1万円となりました。
マンション売却にかかる税金に関するポイントと注意点
ここではマンション売却にかかる税金について、ポイントと注意点を解説します。
損益が出た場合は損益通算や繰り越し控除を受けられる可能性がある
マイホームにしていたマンションを売却して損益が出た場合、一定の要件を満たすことで給与所得や事業所得と相殺する「損益通算」をおこなえます。もしすべての損益をその年で相殺しきれなかった場合には、最大3年間繰り越せる「繰越控除」も可能です。
損益通算と繰越控除を受けられるのは、マンションの買い替えで損益が出た場合、もしくは住宅ローンが残っているマンションの売却で損益が出た場合です。詳しくは以下の控除制度をご確認ください。
・マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
なおいずれの控除を受ける場合も、確定申告が必要です。
どの控除を適用するとメリットが大きいか試算して選ぶ
控除制度のうち、「3,000万円特別控除の特例」と「特定の居住用財産の買換えの特例」は併用できません。また新居の購入時に住宅ローン控除を利用する場合は、「3,000万円特別控除」は併用不可とされています。
マンション売却で譲渡所得がでたときには、今後新居を購入するのか、購入するとしたならそれは何年後なのかまで考え、得られるメリットを試算したうえで適用する控除を選びましょう。
マンションを早く高く売るには？
最後に、実際にマンションを売却するときに、早く高く売るためにできることをご紹介します。
マンションの相場を確認しておく
マンションの査定価格の出し方には法的な決まりはないため、不動産会社によって出す査定額は異なるのが通常です。そのためあらかじめ相場を把握しておかないと、どの会社が出した査定額が適正なのかを判断するのが難しくなります。
マンションの相場を確認するには、AI査定を利用すると手軽です。AI査定とは、住所やマンション名、構造や築年数などの情報を入力することで、過去の取引データなどをもとにおおよその査定額を提示してくれるサービスです。
なおマンションの相場は自分で調べることも可能です。マンションの売却価格相場を調べる方法は、こちらの記事をご覧ください。
マンションの売却相場はいくら？首都圏の相場や築年数別の市況、自分で調べる方法を解説
仲介担当者の実力を見極め不動産会社を選ぶ
マンション売却を依頼する不動産会社を選ぶときには、仲介担当者の実力を見極めることがもっとも重要です。「査定額が高かったから」「大手で有名な会社だから」といった理由で不動産会社を選んでも、実際に物件を受け持つ担当者の経験と実績が乏しければ、マンションを早く高く売ることはできません。
とはいえ、一括査定サイトなどでは不動産会社は選べても誰が担当するかはわかりません。営業担当と、実際に販売を担当する人が別になる場合もあり、「契約までは熱心だったのに、担当者は新人だった」といったこともあり得ます。
はじめから担当者の実力を重視した不動産会社選びをしたいときには、仲介担当者紹介サービスを利用するのがおすすめです。 例えば大手不動産会社20社以上から約350名の精鋭が登録しているTAQSIE（タクシエ）なら、プロフィールやこれまでの実績を確認したうえで相談相手を選べるのでミスマッチがありません。チャットでコミュニケーションを取りながら、信頼できるパートナーを選び、高値での売却を目指しましょう。
まとめ
マンション売却では、印紙税や登録免許税、譲渡所得税が発生する場合があります。売却後の資金計画に狂いが生じないか心配なときには、税金がいくらぐらいかかるかをあらかじめ把握しておくと安心です。
マンションの売却前に売却見込み額を調べたいときには、不動産会社の査定を受ける必要があります。その際、エリアの市場動向やマンション売却が得意な仲介担当者を選ぶと、売却に適したタイミングや物件の事情に応じた戦略を立ててもらうことが期待できます。
三菱地所グループが運営しているタクシエなら、プロフィールを確認したうえで担当者を選べるので効率的です。ぜひ利用を検討してみてください。
