不動産売却に際し「相場を自分で調べたい」「おおよその目安だけでも把握したい」と考える人は多いのではないでしょうか。マンションや戸建、土地の相場を調べる方法は複数あり、それぞれ適した物件種別や出される相場価格の精度が異なります。
この記事では、マンション・戸建・土地の相場を各種データなどを活用して調べる方法を詳しくご紹介します。2023年の不動産売却相場の推移予測も解説しますので、不動産の売却を検討している方は参考にしてください。
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不動産の売却を考え、これから相場をお調べになる方へ。
不動産の相場を調べる方法はいろいろあります。しかし、実際いくらになるのかを知るためには、不動産会社へ査定に出す必要があります。
とくに年間の取引件数が少ないうえに個別性が高い戸建住宅や土地は、かなり大ざっぱな相場しか概算できません。
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不動産売却相場を調べる方法
不動産の売却相場を調べる方法は複数あり、それぞれ特徴や精度が異なります。おおよその目安を知りたい場合、売却に備えて精度高く見積もりたい場合など、状況によって適切な方法を選ぶのがおすすめです。
今回は、不動産の相場を調べる代表的な方法を8つご紹介します。
順番に詳しく解説します。
購入価格から不動産の売却相場を調べる
最初にご紹介するのは、不動産の購入価格と、築年数による不動産価格の下落率を掛け合わせることでざっくりした相場を調べる方法です。マンションや一戸建ては新築時がもっとも価格が高く、築年数が古くなるのに従い売却価格が下落していくのが一般的です。そのため市場における平均的な下落率と築年数がわかれば、相場価格が把握できます。
この方法は、物件の状態などが考慮されておらず、エリアも都道府県単位となるので精度は高くありませんが、大まかに価格を把握したいときには有効です。ただし「経年劣化」という概念がない土地の相場を調べることはできません。
購入価格からマンションの売却相場を調べる方法
まずは、購入価格からマンションの売却相場を調べる方法を紹介します。以下は、首都圏におけるマンションの成約価格の築年帯ごとの下落率を表したグラフです。
※首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】（東日本不動産流通機構）をもとに作成
価格の下落率からマンションの売却価格相場を算出するときには、以下の計算式を用います。
現在のマンションの相場＝マンションを購入した価格×築年数帯の下落率（％）
たとえば売却を検討しているマンションが、22年前に4,000万円で購入したものであった場合、現在のおおよその相場は
現在のマンションの相場＝4,000万円×66％（築21〜25年の下落率）＝2,640万円
と概算されます。ただし東京都心といった気のエリアにあるなど、立地条件などによっては購入時よりも高く売れるケースもあります。あくまでもおおよその目安と考えましょう。
購入価格から戸建ての売却相場を調べる方法
戸建についても、マンションと同様に、築年帯ごとの成約価格の下落率からおおよその相場を算出できます。以下は首都圏における中古一戸建ての築年数帯別の平均成約価格です。戸建は土地を含むため、マンションよりも価格の下落率は小さいことがわかります。
※首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2022年10～12月】（東日本不動産流通機構）をもとに作成
戸建の相場もマンションの相場と同様に、購入時の価格に築年数にあった下落率を掛けて算出します。
現在の戸建の相場＝戸建を購入した価格×築年数帯の下落率（％）
たとえば売却を検討している一戸建てが、28年前に6,000万円で購入したものであった場合、現在のおおよその相場は
現在の戸建の相場＝6,000万円×47％（築26〜30年の下落率）＝2,820万円
と計算されます。
不動産の売却相場をデータベースで調べる
続いて、マンション・戸建の売却相場を各種データベースを利用して調べる方法をご紹介します。相場を調べられるデータベースは、主に以下の3つです。
・レインズマーケットインフォメーション
・土地総合情報システム
・東京カンテイ
それぞれの特徴と、相場の調べ方を解説します。
レインズマーケットインフォメーション
レインズマーケットインフォメーション（REINS Market Information）は、過去の不動産売買の取引情報を公開しているサイトです。国土交通省に指定された不動産流通機構が運営しており、マンション・戸建の取引実績を確認できます。
レインズマーケットインフォメーションを使った相場の調べ方【マンション】
レインズマーケットインフォメーションを使ったマンションの相場の調べ方を解説します。
Step 1. 都道府県、都市から絞り込む
トップページにアクセスしたら、相場を調べたいマンションのある都道府県と地域を選択し、「検索する」ボタンをクリックします。
Step 2. 追加情報を選択する
相場を調べたい物件のある地域の詳細、沿線や最寄り駅、駅からの距離、専有面積、間取り、築年数などを分かる範囲で選択し、「検索する」をクリックします。今回は、「東京都荒川区南千住にある築20年の3LDK（75㎡）の中古マンション」を例に検索しました。※単価は結果を参照するため、初期状態で問題ありません。
Step 3. 取引情報から類似物件を探す
表示される取引情報から、もっとも近い条件の物件を探します。今回は、12番と13番が比較的条件が近いことがわかりました。
Step 4. 類似物件の㎡単価を売却するマンションの㎡と掛け合わせて相場を出す
類似物件の㎡単価を、売却するマンションの㎡と掛け合わせることで、おおよその相場を算出します。
＜70㎡のマンションを売却したい場合＞
売却したいマンションの相場＝単価70〜73万円/㎡×75㎡＝5,250万円〜5,475万円
相場は5,250万円〜5,475万円程度と算出されました。
レインズマーケットインフォメーションを使った相場の調べ方【戸建】
続いて、レインズマーケットインフォメーションを使った戸建の相場の調べ方を解説します。
Step 1. 都道府県、都市から絞り込む
トップページにアクセスしたら、相場を調べたい戸建のある都道府県と地域を選択し、「検索する」ボタンをクリックします。
Step 2. 追加情報を選択する
相場を調べたい物件のある地域の詳細、沿線や最寄り駅、駅からの距離、専有面積、間取り、築年数などを分かる範囲で選択し、「検索する」をクリックします。今回は、「東京都荒川区南千住にある築20年の3LDKの戸建」を例に検索しました。※価格は結果を参照するため、初期状態で問題ありません。
Step 3. 取引情報から類似物件を参考相場とする
表示される取引情報から、もっとも近い条件の物件を探し、参考相場とします。今回の条件では、比較的条件が近いのは8番だったので、参考相場は4,600万円としました。
不動産取引価格情報検索（土地総合情報システム）
不動産取引価格情報検索は、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」の中にある、不動産売買をおこなった人にアンケートを取った結果を調べられるページです。実際の取引結果を掲載しているレインズとは異なり、アンケート結果であるため正確性で言うとレインズよりはやや劣ると考えられます。
その一方、不動産取引価格情報検索では、土地・土地と建物（一戸建て）・中古マンション・農地・林地など、多種多様な不動産の取引情報が確認できるのがメリットです。
不動産取引価格情報検索の使い方【マンション】
それでは不動産取引価格情報検索を使って、マンションの相場を調べてみましょう。
Step 1. 取引時期・物件種別・地域を選ぶ
不動産取引価格情報検索にアクセスし、相場を調べたい物件の条件を設定します。
1.時期を選ぶ：最新の取引時期が表示されているため、そのままで問題ありません
2.種類を選ぶ：「中古マンション」を選びます。
3.地域を選ぶ：都道府県・市区町村・地区を選びます（右側に表示される地図から選んでも問題ありません）
今回は、レインズと同様に「東京都荒川区南千住にある築20年の3LDK（70㎡）の中古マンション」の相場を調べるために、以下の条件で検索しました。
Step 2. 検索結果から類似物件を探す
検索結果から、築年数や間取り、面積、間取りなどでフィルターをかけて絞り込み、もっとも類似した物件を探します。今回は、12番の物件が、もっとも類似していました。
Step 3. 取引総額を面積で割って㎡単価を算出して相場を計算する
土地総合情報システムの不動産取引価格情報検索は、レインズと違って㎡単価は記載されていないので、まずは取引総額を面積で割って㎡単価を算出する必要があります。
12番の物件の場合、㎡単価は5,500万円÷70㎡で約78.5万円/㎡です。㎡単価が出たら、売却するマンションの㎡と掛け合わせて相場を算出しましょう。
マンションの相場＝約78.5万円×75㎡＝約5,887万円
土地総合情報システムの不動産取引価格情報検索では、このマンションの相場は約5,887万円となりました。
不動産取引価格情報検索の使い方【戸建】
続いて、不動産取引価格情報検索を使った戸建の相場の調べ方を紹介します。
Step 1. 取引時期・物件種別・地域を選ぶ
不動産取引価格情報検索にアクセスし、相場を調べたい戸建の条件を設定します。
1.時期を選ぶ：「過去1年」で件数が少ない場合は「過去2年間を含む」を選択します
2.種類を選ぶ：「土地と建物」を選びます
3.地域を選ぶ：都道府県・市区町村・地区を選びます（右側に表示される地図から選んでも問題ありません）
今回は、レインズと同様に「東京都荒川区南千住にある築20年の戸建（鉄骨造・土地面積70㎡・延べ床面積80㎡）」の相場を調べるために、以下の条件で検索しました。
Step 2. 検索結果から類似物件を探す
土地の面積や形状、建物の築年数や構造などでフィルターにかけて絞り込み、類似物件を探します。今回は、3番が比較的条件が類似していたので、参考相場価格としました。
不動産取引価格情報検索の使い方【土地】
今度は不動産取引価格情報検索を使った土地の相場の調べ方を紹介します。
Step 1. 取引時期・物件種別・地域を選ぶ
不動産取引価格情報検索にアクセスし、相場を調べたい土地の条件を設定します。今回は「東京都世田谷区桜丘」にある経堂駅から徒歩10分の70㎡の土地の相場を例に相場を調べてみました。
1.時期を選ぶ：「過去1年」で件数が少ない場合は「過去2年間を含む」を選択します
2.種類を選ぶ：「宅地」（または調べたい土地の種別）を選びます
3.地域を選ぶ：都道府県・市区町村・地区を選びます（右側に表示される地図から選んでも問題ありません）
Step 2. 検索結果から類似物件を探す
表示された結果を、さらに土地の面積や形状、今後の利用目的などでフィルターをかけて類似物件がないかを絞り込みます。
Step 3. 売却したい土地の㎡数を掛け合わせて相場を調べる
類似物件の㎡単価を、売却したい土地の㎡数と掛け合わせて相場を確認します。
売却したい土地の相場＝72万円〜82万円×70㎡＝5,040万円〜5,740万円
今回の結果からは、売却したい土地の相場は5,040万円〜5,740万円程度と計算されました
なお戸建や土地は取引件数が少ないため、類似物件が見つからない場合もあります。また個別性が高いことから、実際の相場を調べたい場合は、不動産会社に査定に出すことをおすすめします。
東京カンテイ
東京カンテイは、国内最大級の不動産専門データベースサービスです。毎月10日前後に中古一戸建ての価格が、20日前後に三大都市圏別に中古マンションの70㎡換算価格が出されます。
レインズや土地総合情報システムと異なり、都道府県別となっており、築年数など物件条件が反映されないためざっくりした相場しかわかりませんが、簡易的に最新の相場を調べるには便利です。
東京カンテイの使い方【マンション】
東京カンテイで、マンションの売却価格相場を確認する方法を紹介します。
Step 1. 「70㎡換算価格推移」の最新情報をクリックする
Step 2. ページ中央あたりにある「プレスリリース」をクリックする
Step 3. 売却するマンションのある都県の最新の70㎡あたりの価格を確認する
Step 4. 70で割り㎡単価を出す
東京都の場合、㎡単価は6,408万円÷70＝91.5万円と計算されます。
Step 5. 売却したいマンションの㎡数と掛け合わせる
売却したいマンションの㎡数と掛け合わせて相場を算出します。
＜75㎡のマンションを売却したい場合＞
マンションの相場＝91.5×75㎡＝6,862万円
東京カンテイの使い方【戸建】
続いて東京カンテイで、戸建の売却価格相場を確認する方法を紹介します。
Step 1. 「一戸建て価格推移」の「中古一戸建て平均価格」の最新情報をクリックする
※「新築一戸建て」と間違えないように注意
Step 2. 戸建のある都府県の最新の平均価格を参考相場とする
2022年12月の東京都の中古戸建住宅は、平均価格が5,917万円で取引されていました。東京カンテイの相場は都府県で大きなくくりとなるため、あくまで参考相場と捉えましょう。
データベースで不動産の売却相場を調べる【土地】
ここからは、データベースを活用した「土地」の売却相場の調べ方を解説していきます。
公示地価や基準地価
公示地価とは、国土交通省土地鑑定委員会が定めた標準地の1㎡あたりの単価です。土地取引におけるもっとも標準的な価格とされ、毎年3月にその年の1月1日時点の地価が公示されます。
対して基準地価は、都道府県が主体となり7月1日時点に評価した地価を指し、毎年9月下旬に公示されます。公示地価はすべての土地を評価するものではないため、売却したい実際の土地の相場は調べられませんが、売却した土地にもっとも近い標準値の公示地価や基準地価を知ることで、おおよその相場を調べるのには有効です。
公示地価や基準地価から相場を調べる方法
公示地価や基準地価から相場を調べる方法をご紹介します。今回は、「東京都杉並区高円寺南」にある80㎡の住宅地の相場を調べます。
Step 1. 調べたい土地のあるエリアを地図で絞り込む
国土交通省地価公示・都道府県地価調査のページから、相場を調べたい土地のあるエリアを地図で絞り込んでいきます。
Step 2. 検索条件を指定する
検索条件を指定し、「検索」をクリックします。
対象：地価公示・都道府県地価調査の両方
調査年：最新調査年のみ
用途区分：該当する用途区分
地価：空欄
Step 3. 売却したい土地にもっとも近い基準地を探す
表示された結果から、売却した土地にもっとも近い基準値を住所を頼りに探します。今回は高円寺南にある基準地番号「杉並−2」を選びました。
Step 4. 「価格（円/㎡）を参考に売却相場を計算する
基準値の「価格（円/㎡）」に売却したい土地の㎡数を掛け合わせ、価格を算出します。
67.6万円×80㎡＝5,408万円
実勢価格（相場）は公示地価の約1.1とされているので、さらに1.1を掛けます。
相場価格＝5,408万円×1.1＝5,948万円
売却したい土地の参考相場は5,948万円程度と算出されました。
※実勢価格について、約1.1倍というのは目安となり、物件状況などにより大幅に前後します。
路線価
路線価とは、毎年7月1日に国税庁が公示する、その年の1月1日時点の地価のことです。相続税や贈与の算定基準となる価格で、公示地価や売買実例の価格、不動産鑑定士などによる鑑定評価額などをもとに決められます。
路線価は公示地価の約8割が目安とされているため0.8で割り戻し、さらに実勢価格（相場）は公示地価の約1.1倍とされることから、1.1を掛けることで相場を割り出します。
※実勢価格について、約1.1倍というのは目安となり、物件状況などにより大幅に前後します。
路線価から相場を調べる方法
実際に路線価から相場を調べる方法を解説します。今回は「足立区青井1丁目」にある土地を例に、相場を調べてみましょう。
Step 1. 売却したい土地のあると都道府県を選ぶ
国税庁の路線価図・評価倍率表にアクセスし、都道府県を選択します。
Step 2. 「路線価図」をクリックする
Step 3. さらにエリアを絞り込み路線価図を開く
さらに区、町名などで絞り込んでいくと、路線価図が開きます。
道路に沿って記載されている数字が路線価です。路線価は千円単位で表示されるため、260の場合26万円を意味します。数字の後ろに記載されているアルファベットは借地権割合を指しますが、相場を把握する際には関係ありません。
Step 4. 路線価から相場を算出する
売却したい土地が接している道路の路線価をもとに、土地の相場を算出します。
土地の相場＝路線価×売却する土地の㎡数÷0.8×1.1
たとえば以下の土地の場合、路線価は26万円です。
土地の面積が80㎡だった場合、土地相場は以下のように算出します。
土地の相場＝26万円×80㎡÷0.8×1.1＝2,860万円
ただし実際は土地の形状などにより、補正率を掛け合わせる必要があります。特殊な土地ほど価格は下がっていくのが一般的であるため、あくまでも参考価格と考えましょう。
固定資産税評価額から不動産の売却相場を調べる【土地】
固定資産税評価額は、総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づき、各自治体が評価した価額を指し、固定資産税を決める基準となります。固定資産税評価額は、3年に1回、4月にその年の1月1日時点の地価が公表されます。
土地の固定資産税評価額は、公示価格の70％程度とされているため、固定資産税評価額を0.7で割り戻し、さらに公示地価の約1.1倍が実勢価格の目安とされているので、1.1を掛けることで相場の算出が可能です。
※実勢価格について、約1.1倍というのは目安となり、物件状況などにより大幅に前後します。
一方建物については、「再建築価格方式」（評価時に同じ建物を再建築したと仮定した価格からげ減価償却分などを差し引いて求める価格）が採用されているため、市場価格は反映されません。そのため固定資産税評価額から調べられるのは、土地相場のみとなります。
固定資産税評価額から土地の相場を調べる方法
土地の固定資産税評価額は、毎年役所から送付される以下のような固定資産評価証明書に記載されています。
【画像】東京都主税局
固定資産税評価額をもとにした土地の相場は、以下の計算式で算出します。
土地の相場＝土地の評価額÷0.8×1.1
たとえば土地の評価額が4,800万円の場合、
4,800万円÷0.8×1.1＝6,600万円
が相場と考えられます。
エリアごとの平均単価から売却相場を調べる【建物・土地】
不動産の相場を算出するには、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が毎月発表している「月例マーケットウォッチ」に掲載されるエリアごとの平均成約価格から相場を調べる方法もあります。この方法は、都道府県という大きなくくりでの相場になるため、ざっくりとした相場を把握したいときに向いています。
エリアごとの平均成約価格から相場を調べる方法
レインズが運営するレインズデータライブラリーにアクセスし、アーカイブからもっとも新しい月例データを開きます。
マンションの相場の計算方法
マンションのある地域の最新の㎡単価に、売却したいマンションの㎡数を掛けて相場を出します。
＜売却したいマンションが60㎡の場合＞
マンションの相場＝92.51万円×60㎡＝約5,550万円
戸建は地域の相場のみを確認する
戸建については、最新の成約価格を地域の相場として確認します。
＜戸建の成約価格＞
土地は㎡単価から相場を計算する
土地については、対象都府県の最新の㎡単価に売却したい土地の㎡数を掛け合わせて大まかな相場を計算します。
＜売却したい土地が80㎡の場合＞
土地の相場＝44.14万円×80＝3,531万円
不動産エージェントを活用する
不動産の正確な相場を確認するには、不動産エージェントを活用するのがおすすめです。不動産エージェントとは、不動産会社の担当者のことです。
ここまで各種データなどを利用して、不動産のおおよその相場を自力で調べる方法を紹介してきました。しかしこれらの方法は、不動産個々の事情を考慮していないため、あくまでおおよその目安とする相場しか出せません。
ご自身が売却したい不動産の正確な相場を知るためには、不動産会社の査定を受ける必要があり、とくに物件種別やエリアの特性に精通した担当者に依頼することが重要です。
一括査定サイトよりも不動産エージェントがおすすめな理由
不動産査定というと、一括査定サイトを利用する人も多いようです。確かに一括査定サイトは複数の不動産会社に査定を出せて便利ですが、「誰が担当者になるか分からない」という大きなデメリットがあります。
不動産売却は、実際不動産売却した人の8割が「担当者選びが重要」と回答するほど、担当者の知識とノウハウに成否が左右されると言われています。
その点エージェント紹介サービスであれば、直接担当者とマッチングされ、実績を確認したうえで担当者を選べるのがメリットです。
たとえばタクシエでは、大手不動産20社以上から350名ものエージェントが登録しており、物件情報などからマッチ度の高いと考えられるエージェント3名の提案を受けられます。エージェントの実績を事前に確認したうえで、チャットで気軽に相談しながら担当者を見極められるので、ミスマッチを防げます。さらにパートナーとなった担当者が最後まで責任を持ってサポートするのも安心です。
2023年の不動産売却相場の推移
以下は、過去10年の首都圏における不動産売却価格の推移をグラフにしたものです。
※首都圏不動産流通市場の動向（2022年）（東日本不動産流通機構）をもとに作成
中古マンションは2012年以降右肩上がりを続けている一方、中古戸建と土地は2020年までは比較的価格が安定していました。それが2020年を境に、上昇へと転じています。
これは日銀による長期にわたる低金利政策を背景に不動産需要が高まっていること、また新型コロナウイルス感染症やウクライナ情勢などの影響により新築住宅の価格が高騰し、中古住宅に目を向ける人が多くなったことなどが理由として考えられます。
その一方、近年は世界的に金利が上昇し、インフレと円安による物価上昇や株価の低迷などが発生している状況です。2022年末には日銀が長期金利の利上げを実施し、2023年1月には住宅ローンの固定金利が軒並み上昇しました。
【出典】住宅金融支援機構
現時点で変動金利に大きな変動は見られませんが、今後どうなるか先を読むのは非常に困難な状況です。
経済・社会情勢が不安定ななか不動産売却を成功させるには、物件のあるエリアや物件種別に精通した担当者に戦略を立ててもらう必要があります。まずはエージェント紹介サービスを活用し、実績とノウハウがある担当者に売却を相談すると良いでしょう。
まとめ
不動産の相場を調べる方法はいろいろありますが、実際いくらになるのかを知るためには不動産会社に査定に出す必要があります。とくに年間の取引件数が少ないうえに個別性が高い戸建住宅や土地は、かなり大ざっぱな相場しか概算できません。
売却を考え査定に出すのであれば、最初から経験豊富で実力のあるエージェントとつながれるエージェント紹介サービスの利用がおすすめです。三菱地所グループが運営するタクシエでは、大手仲介会社のエース級担当者とマッチングが可能です。あらかじめ実績を確認したうえで、直接チャットでコミュニケーションを取りながら担当者を選べます。信頼できるパートナーを見つけやすいので、ぜひ利用をご検討ください。
