土地売却を検討する際、多くの人がまず相場を把握したいと考えます。相場調査には5つの主要な方法があり、それぞれに特性と精度の違いがあります。おおよその相場か、より精密な相場情報かに応じて、適切な方法を選択することが重要です。
この記事では、土地の売却相場や自分で調べる方法を解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- 実勢価格や公示地価、路線価などから土地の売却相場を調べる方法
- 不動産エージェントによる査定を依頼し、精度の高い売却相場を把握する方法
- 土地の売却価格に影響する要素
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【2025年】土地の売却相場
不動産流通機構が運営するレインズのデータによると、2025年7月時点における土地の平均成約価格は、以下のとおりです。
地域 | 土地の平均成約価格（㎡単価） |
|---|
首都圏 | 面積100〜200㎡：27.65万円（※1） |
中部圏 | 面積100〜200㎡：12.32万円（※2） |
近畿圏 | 面積50〜350㎡：16.14万円（※3） |
上記は仲介による売却価格の相場です。仲介とは、不動産会社が売主と買主の間を取りもち、売買契約が成立するようサポートする取引形態です。不動産会社が広告宣伝活動をして幅広く買主を探すため、市場価格に近い金額での売却が期待できます。
一方、仲介で買主を探さず、不動産会社に土地を直接買い取ってもらう場合、売却価格は市場価格の7〜8割程度になります。再販時にかかる土地の測量費や整地費などの経費が差し引かれるからです。
仲介と買取のどちらで売却するかは「時間がかかってもできるだけ高く売却したい」「短期間で物件を現金化したい」など何を重視するかによって決めるとよいでしょう。
参考までに、株式会社NEXERとTAQSIE（タクシエ）が不動産売却を検討している方を対象に行った調査では、仲介で買主を探したいとの回答は53.3％、買取でスピーディーに売却したいとの回答は46.7％でした。
出典：「【将来的に不動産売却を考えている男女に調査】64.7％が、早さよりも「納得できるまでこだわって売却したい」」（PR TIMES）
仲介で買主を探したい理由には、以下の声が寄せられています。
・安定感があり信頼できる。（20代・男性）
・高く売りたい。（30代・男性）
・買取でスピーディーに片付けたいが、安いから。（30代・女性）
・安心感と納得感がありそうだから。（40代・女性）
・不動産のことは知識がないのでプロに頼りたい。（50代・男性）
・特に売り急いでいないので、できるだけ高く売りたい。（50代・女性） |
出典：「【将来的に不動産売却を考えている男女に調査】64.7％が、早さよりも「納得できるまでこだわって売却したい」」（PR TIMES）
一方、買取でスピーディに売却したいと答えた理由には、以下の声が挙がっています。
・手間を省きたいから。（30代・女性）
・自分の代で身軽にしておきたいから。（40代・女性）
・待つ時間がもったいないし安心だから。（50代・女性）
・なるべく簡単に済ませたいから。（50代・男性） |
出典：「【将来的に不動産売却を考えている男女に調査】64.7％が、早さよりも「納得できるまでこだわって売却したい」」（PR TIMES）
上記の内容を踏まえると、できるだけ高く売却したい方は、仲介を検討している傾向にあります。一方、売却までの時間や手間を省きたい方は、買取での売却を選ぶことが多いと考えられます。
（※1）「月例速報 Market Watch 2025（令和7）年7月度」（公益社団法人 東日本不動産流通機構）
（※2）「月例速報 Market Watch 2025（令和7）年7月度」（公益社団法人 中部圏不動産流通機構）
（※3）「マンスリーレポート 2025年8月号」（公益社団法人 近畿圏不動産流通機構）
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土地の売却相場の調べ方5つ
土地の売却相場の調べ方は、主に以下の5つの方法があります。
| 調べ方 | 特徴 | 精度 |
|---|
| 実勢価格から調べる | 近隣の類似物件の過去の取引事例を参考におおよその相場を算出する | 〇 |
| 地価公示価格から調べる | 近隣の地価公示価格を参考におおよその相場を算出する | △ |
| 路線価から調べる | 相続税路線価から実勢価格を逆算する | 〇 |
| 固定資産税評価額から調べる | 固定資産評価証明書に記載された固定資産税評価額から実勢価格を逆算する | 〇 |
| エージェントに査定を依頼して調べる | 土地の条件にあった精度の高い相場を把握できる | ◎ |
国土交通省が公表する実勢価格から土地の売却相場を調べる方法
土地の売却相場は、国土交通省が公表している不動産取引価格情報（実勢価格）を参考にして調べられます。実勢価格は、実際に成立した取引金額を収集したデータであるため、公的な指標の中では精度が高く売却相場の把握に役立ちます。調べ方の手順は以下のとおりです。
- データの検索条件を設定する
- 検索結果から類似物件を探す
- 相場を算出する
それぞれの手順について詳しく解説します。
【Step1】データの検索条件を設定する
実勢価格は「不動産情報ライブラリ」で確認でき、今回は地図からの検索方法を紹介します。まず「地図から探したい方へ」欄の「地図表示」をクリックします。
出典：「不動産情報ライブラリ」（国土交通省）
次に「価格情報」タブをクリックし、「不動産取引価格情報」にチェックを入れます。以下の条件を設定したら「決定」をクリックします。
項目 | 条件設定 |
|---|
種類 | 宅地（土地及び土地と建物） |
時期 | 直近の時期 |
出典：「不動産情報ライブラリ」（国土交通省）
出典：「不動産情報ライブラリ」（国土交通省）
このとき「塗りつぶしなし／あり」のスイッチを「あり」にすると、地図を色分けできます。地図から調べたい地域をクリックすると、その地域の不動産取引価格情報が表示されます。
出典：「不動産情報ライブラリ」（国土交通省）
【Step2】検索結果から類似物件を探す
検索結果が出たら、土地の面積や形状、最寄り駅など売却したい土地に条件が近い物件を探します。そのためには、不動産取引価格情報の下部にある「詳細表示」をクリックし、検索結果一覧を表示します。
出典：「不動産情報ライブラリ」（国土交通省）
検索結果一覧が表示されたら、各項目のプルダウンメニューを開き、データの絞り込み条件を記入して類似物件を抽出します。
出典：「不動産情報ライブラリ」（国土交通省）
【Step3】相場を算出する
類似物件が見つかったら、以下の計算式で相場を算出します。
売却したい土地の相場＝類似物件の㎡単価×売却したい土地の面積（㎡） |
たとえば、売却したい土地の面積が60㎡、類似物件の㎡単価が36万円の場合、相場は2,160万円程度と考えられます。
地価公示価格から土地の売却相場を調べる方法
土地の売却相場は、地価公示価格から調べられます。地価公示価格（公示価格）とは、国土交通省の土地鑑定委員会が定めた標準地の1㎡あたりの単価です。土地取引におけるもっとも標準的な価格とされています。その年の1月1日時点の地価が毎年3月に公示されます。
地価公示価格情報は「不動産情報ライブラリ」で確認できます。調べ方の手順は、以下のとおりです。
- データの検索条件を設定する
- 売却予定の土地がある地域の地価公示価格を表示する
- 相場を算出する
それぞれの手順について解説します。
【Step1】データの検索条件を設定する
不動産情報ライブラリで地価公示価格を確認するには、いくつかの検索方法がありますが、今回は地図から検索する方法を紹介します。
まず「地図から探したい方へ」欄にある「地図表示」をクリックします。
出典：「不動産情報ライブラリ」（国土交通省）
「価格情報」をクリックし「国土交通省地価公示」にチェックを入れ、以下の条件を設定します。
項目 | 条件設定 |
|---|
用途区分 | 住宅地、宅地見込地 |
調査年 | 最新年 |
出典：「不動産情報ライブラリ」（国土交通省）
出典：「不動産情報ライブラリ」（国土交通省）
条件を設定したら「決定」をクリックして地図を表示します。
【Step2】売却予定の土地がある地域の地価公示価格を表示する
地図には、黄色の丸マークで標準地が表示されています。売却予定の土地がある地域に近い標準地のマークをクリックして地価公示価格を表示します。
出典：「不動産情報ライブラリ」（国土交通省）
【Step3】相場を算出する
地価公示価格を確認したら、土地の売却相場を算出します。一般的に、実勢価格は公示価格の1.1倍になることが多いため、売却したい土地の相場を調べる際は、以下の計算式で求めます。
土地の売却相場＝地価公示価格×売却したい土地の面積（㎡）×1.1 |
たとえば、地価公示価格が32.3万円、売却予定の土地の面積が60㎡の場合、土地の売却相場は、2,130万円程度となります。
ただし、実勢価格は公示価格の1.2倍が目安とされている地域もあるため、1.1〜1.2倍で計算するとよいでしょう。
相続税路線価から土地の売却相場を調べる方法
相続税路線価とは、国税庁が提示している、相続税評価額を決めるための土地の単価を指します。毎年7月に、国税庁によってその年の1月1日時点の路線価が公示されます。
相続税路線価は、公示価格の80%程度とされているため、0.8で割り戻すことで公示価格を割り出せます。さらに1.1を掛けることで、実勢価格（相場）の逆算が可能です。
※実勢価格について、約1.1倍というのは目安となり、物件状況などにより大幅に前後します。
実勢価格（相場）＝ 相続税路線価 × 土地の㎡数 ÷ 0.8 × 1.1
※実勢価格について、約1.1倍というのは目安となり、物件状況などにより大幅に前後します。
それでは相続税路線価から土地の相場を調べる方法を順番に確認しましょう。
【Step1】路線価を調べたい都道府県を選ぶ
国税庁の「路線価図・評価倍率表」にアクセスし、相場を調べたい土地のある都道府県を選択します。
【Step2】「路線価図」を選択する
【Step3】市区町村を選びエリアを絞り込む
【Step4】路線価を確認する
路線価図が開いたら、土地のある場所を探して路線価を確認します。土地が面している道路に記載されている数字がその土地に帯する路線価です。路線価は千円単位で記載されており、430は43万円を表します。（数字と一緒に書かれているアルファベットは今回は関係ありません。）
【Step5】路線価から相場を逆算する
路線価が分かったら、相場を逆算します。下の青い四角の土地が120㎡だった場合を例に計算してみましょう。
青い土地の前の道路には340Cと書かれているため、路線価は34万円です。路線価から実勢価格を出す式に当てはめ、実勢価格を逆算します。
実勢価格＝34万円（路線価）× 120㎡ ÷ 0.8 × 1.1 ＝ 5,610万円
この土地の相場は、5,610万円と算出されました。
なお、実際に路線価から実勢価格を算出するときには、土地の形状などにあわせて定められた「補正率」を掛け合わせる必要があります。たとえば同じ広さの土地であっても、四角に近い整形地と、旗竿地や三角形の土地などでは、後者のほうが需要が低くなりやすく、実勢価格もそれにあわせて補正する必要があるためです。
また角地など複数の道路に面している土地も、計算方法は複雑になります。精度高く相場価格を把握したい場合は、不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
固定資産税評価額から土地の売却相場を調べる方法
土地のおおよその相場は、固定資産税評価額からも算出できます。固定資産税評価額は、総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づいて各自治体が評価した価額です。3年に1回、4月にその年の1月1日時点の地価を各自治体が公示し、固定資産税が決められます。
土地の固定資産税額は、公示価格の70％程度とされているため、固定資産税評価額を0.7で割り戻して公示価格を算出し、さらに公示地価の約1.1が実勢価格の目安とされているため1.1を掛けることで、相場の算出が可能です。
土地の実勢価格 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1
※実勢価格について、約1.1倍というのは目安となり、物件状況などにより大幅に前後します。
それでは固定資産税評価額から土地の相場を割り出す手順を順番に確認しましょう。
【Step1】固定資産税評価額を調べる
毎年自治体から送られてくる固定資産税の納税通知書には、「固定資産評価証明書」が同封されています。まずは、そこに記載されている固定資産税額を確認しましょう。
【画像】東京都主税局
【Step2】固定資産税評価額から逆算して相場を出す
「土地の実勢価格 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1」の計算式に当てはめて、相場を算出します。
＜固定資産税評価額が3,500万円だった場合の計算例＞
土地の実勢価格 ＝ 3,500万円 ÷ 0.7 × 1.1 ＝ 5,500万円
エージェントに査定を依頼して土地の売却相場を調べる方法
土地の相場を把握したいときに、もっともおすすめの方法は、プロのエージェント（不動産会社の担当者）に査定を依頼することです。
ここまで土地の相場を自分で調べる方法をご紹介してきましたが、いずれの方法もおおよその相場観はつかめるものの、売却したい土地の実際の市場相場はわかりません。土地はそれぞれ形状や傾斜、方角、面している道路など特徴が異なり、どれひとつとして同じものはなく個別性が高いからです。売却を考え相場を把握したい場合は、不動産会社の査定を受けるのがもっとも確実な方法です。
不動産会社の査定を受ける場合、複数社に査定を出して相場調査ができる一括査定サイトを検討するのも方法のひとつです。しかし一括査定サイトは、不動産会社は選べても、誰が実際に査定するか分からないというデメリットがあります。個別性の高い土地は、そのエリアに精通し、経験豊富な担当者が査定しないと精度が落ちてしまう恐れがあります。
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エージェント紹介サービスを利用するメリット
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土地の売却価格に影響する要素
土地の売却価格に影響する主な要素は、以下が挙げられます。
それぞれの要素がどのように評価を左右するのかを解説します。
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土地の形状
土地の形状は、売却価格を左右する大きな要素です。土地の形状によって建物の設計自由度が異なり、購入需要に影響するからです。
長方形や正方形の整形地は、建物の配置を設計しやすい形状であり、購入希望者が集まりやすいため、高く評価されます。
一方、三角形やL字型、旗竿地などの不整形地は、土地を有効活用しにくく買主に敬遠されやすいため、売却価格が低くなる傾向にあります。
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接道状況
土地がどのような道路と接しているかによって、売却価格は左右されます。接道状況によっては土地の活用方法が限られ、買主から敬遠されやすくなるからです。
売却価格が高くなりやすいのは、角地や二方路地です。
接道の種類 | 売却価格への影響 |
|---|
角地 | 2本の道路に面し採光や通風が良く需要が高いため、売却価格が高くなりやすい |
二方路地 | 土地の前後が道路に面し、人や車の動線を設計しやすいため、売却価格が高くなりやすい |
一方、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は、接道義務の条件を満たしていないため、売却価格が下がる傾向があります（※）。接道義務を満たしていないと、新築や増改築ができず買い手がつきにくいため、値下げせざるを得なくなる場合があります。
（※）「建築基準法」（デジタル庁）
周辺環境
周辺環境も、土地の売却価格に影響を与える要素です。環境による利便性や快適性は買主にとって、土地を購入する際の重要な判断材料になるからです。
駅に近い立地や商業施設、病院などが周辺にある土地は生活利便性が高いため、売却価格が高くなる傾向にあります。
一方、パチンコ店や墓地などの嫌悪施設が近隣にある土地は、騒音や景観などの懸念から買主から敬遠されやすく、売却価格は下がりやすい傾向です。
日当たり
日当たりの良し悪しは、土地の売却価格に影響します。買主は、購入した土地に建てる家での快適さを重視することが多いからです。
日当たりが良い土地は、居住性や心理的な満足度が高く買主に好まれやすいため、一般的に売却価格は高くなります。
一方、隣接建物の影響により日照が確保しにくい土地は、買主に居住環境が劣ると判断され、売却価格が下がりやすい傾向にあります。
土地の売却相場を知りたい場合は、TAQSIE（タクシエ）に相談！
売却したい土地のおおよその相場は、近隣の類似物件の過去の取引データや公示地価、路線価などから自分で調べることが可能です。しかしわかるのはあくまでも「おおまかな相場」であり、実際に査定にだしてみたらかけはなれている可能性もあります。
売却を考え精度の高い相場を知りたい場合には、不動産会社に査定してもらうのがもっとも確実な方法です。個別性が高く高度な知識と査定経験が求められる土地の査定は、エリアに詳しく実績が豊富なエージェントに査定を依頼するのがおすすめです。
どの不動産会社に査定を依頼すべきか迷う場合は、三菱地所グループが運営する不動産買取・仲介担当者とのマッチングサービス「TAQSIE（タクシエ）」をご利用ください。
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三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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