「なかなか土地が売れない…」とお悩みでしょうか？すぐに買い手が見つかる土地と、購入希望者が現れにくい土地の違いは何でしょうか。
土地売却がスムーズにいかないと、維持管理負担がストレスになります。この記事では、売れない土地の6つの理由、その対策、そしてどうしても売れない土地への対処法を解説します。
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ご自身の所有する土地が売れずにお困りではありませんか？
もし売れない土地をそのまま放置すると維持・管理費が継続的に発生します。また、相続により権利関係が複雑になることもあります。
問題が大きくなる前に、地域の不動産事情に詳しい担当者がいる不動産会社に相談することが大切です。
土地取引が得意な担当者を見極めるときにおすすめしたいのが、不動産買取会社とのマッチングサイトの「TAQSIE（タクシエ）スピード売却コース（買取）」をご利用ください。
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土地が売れるまでの平均期間は？
東日本不動産流通機構が発表した首都圏不動産流通市場の動向（2022年）によると、土地の売却にかかる平均日数は83.6日となっています。不動産会社と媒介契約し、レインズ（不動産取引の情報交換システム）に登録された土地は平均3カ月以内に売却に至っている計算です。
首都圏の土地が3カ月以上売れない場合、何か理由があるはずです。早期売却を目指す場合は、、原因を見つけて対策を立てましょう。
土地が売れない6つの理由と対策
土地がなかなか売れない6つの理由と対策を解説します。
理由1. 需要が少ない場所にある
過疎化が進んだ地域やアクセスが不便な土地は、購入希望者が限られており、売却が困難になります。人口減少や地域の活気が失われると、需要が低くなるため、買い手が見つかりにくくなります。
都市部でも、駅から徒歩30分などアクセスが悪い土地は、通勤や通学に不便を感じる人が多く、敬遠される傾向があります。
対策：地元に精通した不動産会社と専任媒介契約を結ぶ
売却を検討している土地が需要の低いエリアにある場合、地元に密着していて情報に詳しい不動産会社を探すことが重要です。地元で長い間営業している会社は、需要を理解しており、古くからの顧客リストも持っている可能性が高いです。
また複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約を結んでいる場合は、1社とのみ契約する専任媒介契約や専属専任媒介契約に変更することも検討しましょう。
需要が高いエリアの土地では、広く集客できる一般媒介契約が良いでしょう。しかし、需要が低い場合は、専任媒介契約を結ぶことで信頼関係が強まり、売却に熱心に取り組んでもらいやすくなります。
理由2. 土地の境界が確定していない
売りたい土地と隣地の境界がはっきりしていない場合、売却が難しくなります。明確でない境界は、購入後に隣地の所有者とトラブルが起こる恐れがあるため、避けられがちです。そのため、土地売却時には隣地との境界の確定が一般的です。
対策：担当者に土地家屋調査士の紹介を依頼する
土地売却の際には、境界の確定が重要です。まず、境界が確定しているかどうかを調べてください。法務局で境界の確定状況を調べることができます。自分で調べることも可能ですが、不動産会社の担当者に依頼すると、手間がかかりません。
もし隣地との境界が確定していないことが分かった場合、土地家屋調査士と呼ばれる専門家に依頼して境界を確定する必要があります。この際も、担当者に相談し、土地家屋調査士を紹介してもらうと良いでしょう。
理由3. 土地の条件が良くない
家を建てやすい整形地（長方形や正方形などの整った形状の土地）は人気が高く、不整形地（三角形や旗竿地、傾斜地など）は人気が低いです。さらに、エリアによっては、家を建てるのに適切な土地の広さがあり、広すぎたり狭すぎたりすると、購入希望者を見つけるのが難しくなります。
例えば郊外では、広すぎる土地は需要が小さいためなかなか買い手を見つけられません。一方都心部では、す。逆に、土地が狭すぎて自治体が定める最低敷地面積（家を建てる土地の広さの最低条件）に達していないような場合は、買い手から敬遠されることが多いでしょう。
対策：土地に詳しい担当者に改善方法を相談する
土地の条件が良くない場合、不動産会社に相談して改善策を検討してもらいましょう。例えば、広すぎる土地は適切な広さに分割したり、狭すぎる土地は合筆（がっぴつ）したりすることで、買い手に魅力的になります。
ただし土地を分筆・合筆することで、新たな問題が生じる場合もあるので注意が必要です。例えば分筆することで、接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接すること）を満たさない土地ができてしまうと、宅地として売れなくなってしまいます。
どのようにすればより買い手にアピールできる土地にできるかは、その地域の不動産事情に詳しく、土地に強い担当者に相談することが重要です。
理由4. 土地の権利関係が複雑になっている
土地の名義人が複数いたり、権利関係が複雑な場合、売却が難しくなることがよくあります。売却時には、登記簿に記載されたすべての所有者の同意が必要だからです。
特に、代々継承された土地では、相続登記が行われていないために権利関係が複雑になるケースが珍しくありません。相続人が既に亡くなっている場合など、権利関係の整理に時間がかかることもあるでしょう。
対策：不動産会社に相談する
相続した土地を売却する際には、不動産会社に相談して適切な対応方法をアドバイスしてもらいましょう。相続関係を整理し、相続登記を行う必要がある場合、専門家である司法書士を紹介してもらうことができます。
理由5. 土地の売り出し価格が相場よりも高い
土地の売却価格は、不動産会社が提示する査定価格に基づいて決められます。しかし、「売却代金で事業を始めたい」といったさまざまな事情で、売主の意向が反映されることもあります。しかし、相場より高い価格で売り出される土地は、それに見合う魅力的な条件を提供できない限り、市場で敬遠されがちです。
対策：市場相場に詳しい担当者に相談し、売り出し価格を決める
売り出し価格が高すぎることが原因で土地が売れない場合、相場に合わせて価格を下げることで買い手が見つかる可能性があります。ただし、一度値下げすると、明確な理由がない限り再び値上げするのは難しいため、安易な値下げは避けましょう。
土地の需要はエリアによって大きく異なり、経済動向にも影響を受けます。そのため、売り出し価格を検討する際には、その地域の市場に詳しい担当者に相談し、慎重に進めることが大切です。
土地の売却相場の調べ方について詳しくは、こちらの記事をご覧ください。
土地売却・査定の流れを解説！査定額を決める要素や成功ポイントも紹介【2023年最新版】
理由6. 不動産会社の選び方が適切でない
土地がなかなか売れない場合、選んだ不動産会社が適切でない可能性もあります。各不動産会社には、「マンション取引が得意」や「土地取引が主力」など、得意分野があります。土地を売却したいのに、マンション取引が得意な不動産会社に依頼していると、適切な戦略が立てられないことがあります。
対策：土地売却に強い仲介担当者を見つける
土地売却に強い不動産会社は、ホームページで取引実績が確認できます。ただし、会社が得意でも担当者によっては期待した結果が得られないこともあるので注意が必要です。
一括査定サイトでは、不動産会社は選べますが、担当者は選べません。土地売却に強い担当者とマッチするため、仲介担当者マッチングサービスを利用しましょう。
仲介担当者マッチングサービスとは、不動産会社の担当者と直接つながるサービスです。
例えば、三菱地所グループが運営するタクシエでは、土地情報を登録すると、実績豊富な担当者と自動でマッチします。プロフィールや実績、買い手情報をチェックして相談相手を選べるので、効率的です。
担当者とチャットでコミュニケーションしながら、相性を確認して売却依頼する会社を選ぶことができます。ぜひ、仲介担当者マッチングサービスを検討してください。
いつまでも土地が売れないことで起こり得る問題
なかなか土地が売れないと「もうこのまま放置してしまおうか」とあきらめてしまいたくなります。もし売れない土地をそのまま放置してしまうと、どのような問題が起こり得るのでしょうか？
維持・管理費が継続的にかかる
問題の1つは、土地が売れないまま放置されると維持・管理費が継続的にかかることです。固定資産税や都市計画税は、土地の利用状況に関わらず、所有者に課税されます。場所や広さによっては大きな負担になるでしょう。
また放置された土地が雑草や雑木に覆われると、害虫の住みかや不法投棄の場所になり、近隣住民に迷惑をかける可能性があります。適切な状態を維持するためには、草刈りや管理の外注が必要で、その費用も負担が続きます。
複数の所有者がいる場合、維持管理や費用の負担に関するトラブルが起こることもあります。
相続により権利関係が複雑になる
相続された土地の場合、売れないまま放置していると、相続が繰り返されることで権利関係が複雑化する問題もあります。
土地売却には相続人全員の合意が必要ですが、相続人が多くなると意見がまとまりにくくなります。その結果、売却がますます困難になる悪循環に陥る可能性があります。
どうしても売れない土地はどうすればいい？
どうしても土地が売れないときには、どのような対策が考えられるのでしょうか。
不動産会社による買取を検討する
仲介による売却がうまくいかない場合、不動産会社に直接買い取ってもらう買取を検討しましょう。
買取は、不動産会社が直接買主となり、土地を買い取る方法です。仲介よりも売却価格が低くなることが多いですが、買取価格に納得すれば、早い場合1週間程度で現金化できるというメリットがあります。
どんな土地でも買い取ってもらえるわけではありませんが、まずは不動産会社に相談してみることがおすすめです。
不動産買取について詳しくは、こちらの記事をご覧ください。
不動産買取とは？ 買取の種類や仲介との違い、業者の選び方、成功ポイントを解説
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続した土地がなかなか売れない場合、「相続土地国庫帰属制度」を利用するのも方法のひとつです。これは2023年（令和5年）4月27日からスタートする、相続または遺贈（遺言により遺産を引き継ぐこと）によって取得した土地を手放し、国庫に帰属させる制度です。
制度を利用するには一定の条件を満たす必要があり、負担金（一部を除き20万円が基本）も生じますが、土地を手放すことができれば将来的な維持管理費の負担はなくなります。
なお制度を利用するには一定の条件を満たす必要があります。詳しくは以下のページでご確認ください。
法務省：相続土地国庫帰属制度について
まとめ
土地が売れないときは、理由を見つけて対策を立てることが大切です。しかし、売れない原因は複数あることが多く、対策を考えるのは難しいことがあります。だからこそ、地域の不動産事情に詳しい担当者がいる不動産会社を選ぶことが大切です。
土地取引が得意な担当者を見極めたいときにおすすめしたいのが、担当者と直接マッチングできるサービスです。例えば 三菱地所グループが運営しているタクシエでは、大手不動産会社20社以上、約350名の精鋭の中から、エリア内で土地売買の実績が豊富な担当者と自動的にマッチングされるので効率的です。プロフィールや実績を確認し、チャットでコミュニケーションを取り人柄を見極めたうえで売却を依頼する担当者を選べるので、ぜひ利用をご検討ください。
