「マンションを売却したら思ったよりも高く売れて儲かった！？」という人は、どのような工夫をしていたのか気になる方も多いのではないでしょうか。マンション売却で儲けを出すには、損をしないコツや売却に適したタイミングを把握しておくことが大切です。
この記事では、マンション売却で儲けるために知っておくべきコツやタイミング、利益が出たときの税金対策などを解説します。マンション売却で利益を出したいと考えている方は、ご参考にしてみてください。
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マンション売却で損をしないための6つのコツ
まずは、マンション売却で損をしないために押さえておきたいコツを6つご紹介します。
コツ①：マンションの相場を自分で調べておく
マンション売却でできるだけ損しないためには、あらかじめ自分で相場を調べておくことが大切です。相場を把握していると、不動産会社から査定価格が出されたときに、それが適正価格かどうかを判断しやすくなるためです。
マンション売却に際して査定を取るときには、複数の不動産会社に依頼を出して比較するのが一般的になりました。そのため不動産会社のなかには、契約を取りたいがために、相場より高い価格を提示するところもあります。
そのようなときでも、相場を把握していれば「こんなに高いのはおかしいのでは」と違和感を覚え、安易に飛びつかずにすむでしょう。冷静な判断をするためにも、相場を調べておきましょう。
マンション売却で相場を調べる方法
集合住宅であるマンションは、同じマンション内のほかの住戸や近隣の類似物件で、過去に取引された事例が豊富なのが特徴です。そのため過去の取引情報を活用し、AIが査定する「AI査定」が近年盛んになっています。
マンションの所在地や構造、築年数、面積や階数、方角などの物件情報を入力すると、査定価格がその場で提示されるので便利です。手軽に利用できるので、まずは試してみるとよいでしょう。
相場の調べ方は以下で詳しく説明しました。ご一読ください。
マンションの売却相場はいくら？首都圏の相場や築年数別の市況、自分で調べる方法を解説
コツ②：マンション売却が得意なエージェント（担当者）に依頼する
マンション売却で成功するには、マンション売買の実績が豊富なエージェントに依頼するのがコツのひとつです。
「不動産会社」と一口に言っても、それぞれ「戸建てが得意」「土地の売却実績が豊富」など、「得意な物件種別」があります。マンションを売却したいのに戸建てが得意な不動産会社に依頼してしまうと、マンションを購入したい顧客をあまり抱えていなかったり、販売戦略をうまく立てられなかったりするかもしれません。
マンションが得意な不動産会社のなかからさらに、物件のあるエリアでの取引経験と実績が豊富なエージェントを見極めると、より高値での売却につながることが期待できます。
マンション売却が得意なエージェントを見つける方法
マンション売却が得意なエージェントを探すときには、不動産会社のエージェント（担当者）と直接マッチングしてもらえる「エージェント紹介サービス」を利用するのがおすすめです。
査定を受けるときには、一度に複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定サイトが便利です。しかし一括査定サービスでは、不動産会社を選べても担当者は選べないデメリットがあります。その点エージェント紹介サービスなら、初めからエージェントと直接マッチングされるので「契約したら担当者が変わって熱心に取り組んでもらえなかった」といったことがありません。
例えばTAQSIE（タクシエ）なら、大手不動産70社以上から厳選された精鋭の中から、マンションのあるエリア内での売却実績が多い順に担当者がマッチングされます。さらにプロフィールや売却実績、買い手情報などを比較して、チャットで直接コミュニケーションを取りながら担当者を選べるので、利用を検討してみましょう。
コツ③：売却期間に余裕を持たせる
マンションをできるだけ高値で売却したい場合は、売却期間に余裕を持たせることも大切です。売却期間に余裕がないと、例えば購入希望者から値下げ交渉されたときに「これを断ると期限までに売れないかも」と焦りを感じ、売り急いでしまいがちになるためです。
東日本レインズの調査結果によると、マンションが売りに出されてから成約に至る日数の平均は71.4日*。約2カ月半となっています。査定にかかる期間や売買契約締結後の決済・引き渡しまでにかかる期間を考慮すると、マンションの売却には3〜6カ月かかるのが一般的です。売却期限がある場合はその時期から逆算し、早め早めに行動しましょう。
*参考：首都圏不動産流通市場の動向（2022年）｜公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）
コツ④：内覧に力を入れる
マンション売却においては、内覧に注力することも大切です。内覧とは、マンションの購入希望者が実際に物件を見にくることを指し、マンション売却におけるもっとも重要なイベントとされています。
内覧時に部屋がきれいに掃除されていれば、購入希望者は自分たちがそこで暮らすポジティブなイメージを持ちやすくなります。好印象を持ってもらえれば、値引き交渉されにくくなるでしょう。
一方部屋が過度に汚れていれば、値引きを持ちかけられてしまう恐れがあります。内覧に際しては、水回りだけでもハウスクリーニングに入ってもらうなど、購入希望者に「ここに住みたい」と思ってもらえるように工夫しましょう。
リフォームするかどうかは不動産会社に相談する
売却するマンションが劣化している場合「リフォームしてきれいにしたほうがいいのでは」と考えてしまいがちです。しかし中古マンションの売却に際しては、基本的にはリフォームは不要とされています。それはリフォームをしたからといって高く売れるとは限らず、相場価格でしか売れなければ、リフォームにかけた費用は持ち出しとなってしまうためです。
ただし市場ニーズによっては、最低限のリフォームをしたほうが買い手が早く見つかることも。売却するマンションにリフォームが必要かどうかは、売却を依頼するエージェントに相談して決めましょう。
コツ⑤：売れやすい時期にあわせて売り出す
どんなものでも需要が高い時期は市場全体が活況となり、売却しやすくなります。それはマンションも同じです。
不動産の繁忙期は新年度を控えた2〜3月とされているため、時期をあわせられるのであればあわせましょう。2〜3月に照準をあわせる場合、9〜10月には不動産会社に査定を依頼し、売却準備を進める必要があります。
ただし繁忙期は競合も増えるので、物件のあるエリアやマンション個々の事情にあわせた戦略を立てることが重要です。そういった意味でも、エリアの事情に精通し、マンション売却を得意とするエージェント選びが成功のカギとなります。
コツ⑥：売り出し価格は少し高めを意識する
マンション売却に際しては、売買契約の前に買主側からの値下げ交渉がおこなわれるケースが少なくありません。初めから希望価格で売り出していると、値下げに応じることで、期待していた利益を得られなくなってしまう可能性があります。
そのためマンション売却では、売り出し価格は少し高めを意識することが大切です。少し高めに売り出せば、そのままの価格で売れればその分儲けになりますし、もし希望価格まで値下げして売却することになっても、買主の満足度が高くなり自分たちが損することもありません。
ただし相場からかけ離れた高価格で売り出すと買い手に敬遠されるため、売り出し価格はエージェントに相談して決めましょう。
マンション売却で儲けるにはタイミングも重要
マンション売却で儲けるには、適切なタイミングを見計らうことも重要といわれています。具体的にどのようなタイミングで売却するとよいのでしょうか？
中古マンション市場が活況のときに売る
中古マンション市場が活況で需要が高いときは、買い手の購入意欲が高くなっているため売却しやすくなります。
下表は2023年2月に国土交通省が発表した不動産価格指数（全国の不動産の取引価格情報をもとに不動産価格の動向を指数化したもの）です。
【参考】不動産価格指数｜国土交通省
表からわかるように、中古マンション市場は低金利政策に下支えされ、2013年以降活況状態にあります。不動産価格指数は毎月公表されるので随時チェックし、市場が上向いているタイミングで売り出すのが得策です。
大規模修繕が終わった直後に売り出す
中古マンションの売却においては、大規模修繕も考慮する必要があります。
基本的に大規模修繕を控えているときや大規模修繕中は、工事の影響が気になる、外観をよく確認できない、シートに覆われ室内が暗くなるなど、買い手にアピールしにくくなり売却が難しくなる傾向があります。
一方大規模修繕が終わったあとなら外観がきれいになっており、購入希望者に「自分たちが費用を払うことなくきれいになったマンションを買える」お得感を与えられます。大規模修繕の時期が近い場合は、修繕が終わってから売り出すことも検討しましょう。
大がかりなリフォームを検討する時期に売却する
マンションは築20年前後になると、水回り設備の劣化が進むためリフォームが必要になります。水回り設備は高額なので、キッチン、浴室、トイレ、洗面所などすべてを刷新すると、数百万円かかることも少なくありません。
またマンションの購入から20年を超えると、子どもが成長して家を出たので間取りを変えたい、年を取りバリアフリーにしたいなど、ライフスタイルの変化に応じたリフォームを検討する人も増えてきます。
そういった大がかりなリフォームを検討する時期は、、費用を投じるか、マンションを買い替えるかを考える良いタイミングになるでしょう。リフォームに数百万円をかけたあとに「やっぱり買い替えたらよかった」と後悔しないよう、慎重に検討することが大切です。
マンション売却で儲かったときの税金対策
マンション売却で利益である「譲渡所得」が出たときには、少しでも手残りを多くするために税金対策を考える必要もあります。
マンション売却で利益がでたら「譲渡所得税」がかかる
マンション売却で儲かった利益は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税とは、譲渡所得に対してかかる所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、以下のように計算します。
①譲渡所得を算出する
マンションの売却金額（税抜）から、取得費と売却費用を差し引く。
取得費：マンション購入にかかった費用から減価償却分を差し引いた金額
売却費用：マンション売却にかかった仲介手数料などの費用
②譲渡所得税を計算する
売却したマンションの1月1日時点の所有期間に応じた譲渡所得税率を掛けて譲渡所得税を算出する。
譲渡所得に対する税率は、売却したマンションの所有期間に応じて以下のように決まっています。
| 所得の区分 |
短期譲渡所得 |
長期譲渡所得 |
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 |
5年以下 |
5年超 |
| 税率 |
39.63％
（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％） |
20.315％
（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％） |
※参考：国税庁
例えば25年前に取得費2,500万円（減価償却済み）で購入したマンションを、売却費用150万円かけて3,000万円で売却した場合、
譲渡所得＝3,000万円−（2,500万円+150万円）＝350万円
譲渡所得税＝350万円×20.315％（長期譲渡所得）＝71万1,025円
となります。
譲渡所得税を抑える方法
不動産の売却においては、さまざまな控除や軽減税率の特例が用意されています。譲渡所得が発生した場合は、確定申告して特例を適用することで税額を抑えられる可能性があるので、要件を満たさないかを必ず確認しましょう。
ここでは売却したマンションがマイホームだった場合に利用できる、代表的な特例を紹介します。
3000万円特別控除の特例を利用する
3000万円特別控除の特例は、売却したマンションがマイホームだった場合に、一定の要件を満たすことで譲渡所得が3000万円まで控除される特例です。制度が適用されると、譲渡所得3,000万円までは実質譲渡所得税が発生しないため、税額を大きく減らせます。
参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
10年超所有軽減税率の特例を併用する
売却したマンションが所有期間10年を超えるマイホームだった場合、一定の要件を満たすことで6000万円以下の部分の税率が14.21％に、6000万円超の部分の税率が20.315％に軽減される制度です。この特例は3000万円特別控除と併用できるので、マンション売却で大きな利益が出た場合は活用を検討しましょう。
参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
マンション売却で損をしないためのポイント
マンション売却で損をしないためには、ほかにどのようなポイントがあるのでしょうか？
マンション売却にかかる手数料や費用を把握しておく
マンション売却に際しては、さまざまな手数料や費用が発生します。あらかじめどの程度の費用がかかるのかを把握しておくと、売却後の資金計画を立てやすくなります。
マンション売却にかかる主な手数料や費用の目安は以下のとおりです。
| 費用の種類 |
内容 |
目安 |
| 仲介手数料 |
マンションの売却を依頼した不動産会社に支払う成功報酬 |
マンションの売却価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税
※マンションの売却価格が400万円以上だった場合 |
| 印紙税 |
買主と交わす売買契約書に対して係る国税 |
マンションの売却価格に応じて5千円〜3万円程度 |
| 登記費用（登録免許税） |
住宅ローンが残っているマンションについている抵当権の抹消登記をする際にかかる国税 |
不動産の個数×1,000円
※マンションの場合は土地＋専有部分の2個で2,000円が一般的 |
| 住宅ローンの繰り上げ返済手数料 |
抵当権を抹消するために住宅ローンを一括返済するときに金融機関に支払う手数料 |
5千円〜3万円程度（金融機関によって異なる） |
| 司法書士報酬 |
抵当権抹消登記を司法書士に依頼する際にかかる費用 |
実費＋5千円〜1万円程度 |
手数料や費用は売却金額の5%程度見込んでおこう
住宅ローンが残っているマンションを4,000万円で売却したと仮定し、どれくらいの費用がかかるのかシミュレーションしてみましょう。
＜計算例＞
| 費用の種類 |
費用 |
| 仲介手数料 |
4,000万円×3％＋6万円＝126万円
126万円×1.1＝138.6万円 |
| 印紙税 |
1万円 |
| 登録免許税 |
2,000円 |
| 繰り上げ返済手数料 |
2万円 |
| 司法書士報酬 |
1万円 |
| 費用計 |
142.8万円 |
マンションを4,000万円で売却した場合にかかる手数料・費用は、売却金額の約3.6％となりました。
マンションの売却に際しては、売却金額の5%程度を諸費用として見込んでおくとよいとされています。売却後に費用が差し引かれて「思ったより手残りが少なかった」とならないよう、あらかじめ見込んでおきましょう。
マンション売却が得意な不動産会社に依頼する
マンション売却が得意な不動産会社のなかには、さまざまな「売却サポート」を提供している会社も少なくありません。会社によってはハウスクリーニングや簡単なリフォームを無料でサービスしているので、自分たちで費用を出さずにすむのでお得です。マンションの状態が良くなれば値引き交渉されにくくなり、高値での売却も期待できるでしょう。
売却サポートが充実しているのは大手の不動産会社が多いようですが、中小不動産会社でも顧客獲得のために提供しているケースが多々あります。不動産会社を選ぶときには、サービスの内容も比較して検討することをおすすめします。
2023年はマンション売却にいいタイミング？市場動向に注意
中古マンション市場が活況のときに売るでも見たように、中古マンション市場はここ10年ほど活況が続いています。
これは国の金融緩和政策で住宅ローンの低金利が続き買い手の購買意欲が高いこと、新築マンションが高騰して手が届きにくくなり、中古マンションに目を向ける人が増えたことなどが理由として挙げられます。
日銀が2022年12月に政策を一部修正したことにより、長期金利が一時的に上昇したものの、2023年3月には大規模金融緩和策の維持を発表。住宅ローンも当面は現在の低金利が続くのではないかとみられています。マンション売却を検討するのであれば、経済動向や不動産指数の動きなど、市場動向を注視し続ける必要があるでしょう。
とはいえ今後中古マンション市場がどう動くのかの予測は難しく、またエリアや物件個々の事情によっても状況は異なります。マンション売却でできるだけ利益を出したいと考えるなら、売却戦略も含めて相談できるエージェントを見つけることに注力するのが得策です。
三菱地所グループが運営しているTAQSIE（タクシエ）では、大手不動産21社約350名の精鋭の中から、マンションのあるエリア内での売却実績が多い売却のプロをマッチングいたします。プロフィールや実績などを確認し、チャットでコミュニケーションを取りながら、依頼先を選べるので安心です。
まとめ
マンション売却で少しでも儲けるためには、損しないポイントを押さえたうえで、売却のタイミングや売り出し価格など多くのことを検討しなければなりません。そのため売却を成功させるには、マンションのあるエリアでの取引実績が豊富で、戦略的に売却を進めてくれるエージェント選びが重要になります。
タクシエでは、一括査定サイトでは難しいエージェント（担当者）との直接マッチングが可能です。不動産会社ではなくエージェントを見極めて選びたいとお考えの方は、ぜひ利用をご検討ください。
