住宅ローンがあるけど引っ越したいと思っている方の中には、そもそも引っ越しが可能なのかと疑問をもっている方もいるのではないでしょうか。
住宅ローンを完済していない場合、原則として売却や貸し出しはできません。ただし、住み替えローンの利用や金融機関の承諾を得て売却などの方法を取ることで、住宅ローンがあっても引っ越せる場合があります。
本記事では、住宅ローンがあるけど引っ越したい場合の選択肢について解説します。
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住宅ローンがあるけど引っ越ししたいとお困りではありませんか？
ローンが残っている住宅は、基本的に売却できません。住宅ローンを組むと、不動産に抵当権（金融機関が借主に対し、不動産を担保にする権利）が設定されます。
抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンがある場合、まずは一括返済できる方法を検討することが大切です。
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- この記事を読むと分かること
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- 住宅ローンがあっても引っ越し可能なケース
- 住宅ローンがある状態で引っ越しする方法
- 住宅ローンがあっても引っ越したい場合の注意点
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住宅ローンが残っている状態で引っ越しを検討するときには、次の2つの基本原則を知っておく必要があります。
原則1.住宅ローンが残っている物件は売却できない
ローンが残っている住宅は、基本的に売却できません。住宅ローンを組むと、不動産に抵当権が設定されます。
抵当権とは住宅の購入者がローンを支払えなくなったときに、担保として不動産の差し押さえができる権利のことです。
抵当権付きの家は売却できないルールはありません。しかし、住宅ローンの返済が滞ると、抵当権が行使されるリスクもあります。そのため、抵当権付きの不動産は買主が付かないのが現状です。
中にはトラブルを避けるために、抵当権の抹消を売買契約の条件として契約書に記載するケースもあります。
抵当権を抹消するには住宅ローンを完済しなければならないため、住宅ローンが残っていると基本的には家の売却はできません。
つまりローンを完済してからじゃないと家を売却できないということですか？
家の売却時に、売却代金から住宅ローンの完済を同時にできる「アンダーローン」状態であれば売却できます。一方、ローン残債が売却代金を上回る「オーバーローン」状態であると売却が難しいため、自己資金を用いてローンを完済するか、住み替えローンを利用するといった対応が必要になります。
原則2.住宅ローンが残っている物件は貸し出しできない
ローンが残っている住宅は、基本的に賃貸物件として貸し出しができません。
住宅ローンを借りるときには、融資先の金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。契約の中には、下記の条件が含まれています。
- 住宅ローンの契約者本人または家族が住むこと
- 資金用途はマイホームの購入であること
住宅ローンは、契約者本人または家族が住むことを前提としています。お金の用途はマイホームの購入に限定されています。第三者へ貸し出すこととは投資物件として扱われるため、契約違反です。
住宅ローンがあっても引っ越しができるケース
住宅ローンがあっても引っ越しができるケースには、次の2つがあります。
具体的にどのような状況なら住宅ローンがあっても問題なく引っ越しができるのか確認してみましょう。
契約者の家族が旧居に残る場合
住宅ローンが残っている家に住んでいる家族のうち、一部の人だけが引っ越すことは可能です。例として、下記のケースが該当します。
- 父が単身赴任のために引っ越す
- 子供が大学入学や就職のために引っ越す
ローンがある家に契約者の家族が住み続けるため、問題なく引っ越せます。住宅ローンの契約者本人が引っ越す場合は、ローンを組んでいる金融機関に事情を説明しておくとスムーズです。
転勤・介護で家族全員が引っ越す場合
住宅ローンが残っている状態で家族全員が引っ越すことは、原則としてできません。
しかし、転勤や親の介護などやむを得ない理由がある場合は、住宅ローンがあっても引っ越せます。将来的に戻ってくる場合も、金融機関の承諾を得られれば引っ越しが可能です。
また、融資元の金融機関に相談して承諾を得られると、住宅ローンが残っていても貸し出しや売却を検討できます。
住宅ローンがある状態で引っ越しをする方法
住宅ローンがある状態で引っ越しをする主な方法は、次の4つです。
- 家を残したまま引っ越す
- 家を賃貸物件にして引っ越す
- 家を売却して引っ越す
- 任意売却する
それぞれどのような方法なのか確認してみましょう。
1.家を残したまま引っ越す
1つ目は、家を残したまま引っ越す方法です。「契約者の家族が旧居に残る場合」で触れたように、家族が住み続ける場合は引っ越しが可能です。
一時的な引っ越しで将来的に戻ってくる場合は、ローンを借りている金融機関の承諾を得られれば家族全員で引っ越しができます。
ただし、長期間誰も住んでいない状態にすると、空き巣や放火などの犯罪に巻き込まれるリスクが高くなります。金融機関によっては、住宅ローンの一括返済を求めるでしょう。
また、ローンがある家を残したまま次の住まいの住宅ローンを借りる場合は、ダブルローンを組むことになります。ダブルローンは利用条件が厳しく借りられない可能性もあるため、注意が必要です。
2.家を賃貸物件にして引っ越す
2つ目は、家を賃貸物件にして引っ越す方法です。貸し出すための方法は、次の2つが挙げられます。
- リロケーション（一時的な貸し出し）をする
- 住宅ローンから不動産担保ローンに借り換えをする
転勤や介護などやむを得ない理由で一時的に空き家になる場合は、リロケーションを利用できる可能性があります。リロケーションには、融資元である金融機関の承諾が必要です。
リロケーションが難しい場合は、住宅ローンから不動産担保ローンに借り換えができれば賃貸は可能です。不動産担保ローンはマイホーム購入だけでなく、賃貸不動産の購入にも活用できます。
ただし、不動産担保ローンに借り換えると金利が上がります。総返済額が増える傾向にあるため慎重に判断しましょう。
3〜5年程度の短期間の転勤の場合は、貸し出しするより空き家のままの方がよいですか？
基本的に転勤等で一時的に家を空ける際に賃貸にする場合、借主との間で「定期借家契約」を締結して貸し出しますが、普通借家契約とは異なりそもそも更新がないため、短期間の貸し出しであれば借り手が見つからない、または賃料が格段に安くなってしまうということがほとんどです。知人等に当てがあれば別ですが、3~5年程度の短期間であれば賃貸にせずとも空き家のままという選択をされてもよいでしょう。
3.家を売却して引っ越す
3つ目は、家を売却して引っ越す方法です。家を売却できれば制限なく、自由に引っ越せるようになります。
家を売却する場合は査定を受けて、高く売却できる買主を探すことが大切です。家が高く売却できれば、売却代金で住宅ローンを一括返済することも可能でしょう。
売却価格がローンの残債よりも高い金額である「アンダーローン」の状態で売却するのが理想的です。
住宅ローンが残っている家の売却は住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければならないことを理解しておいてください。
アンダーローンとは？
アンダーローンとは、住宅ローンの借入額が物件価格を下回る状態です。
例えば、3,000万円の物件に2,000万円のローンを組む場合、1,000万円分がアンダーローンとなります。毎月の返済額と金利負担が少なくなるメリットがありますが、住宅ローン控除を最大限活用できない可能性や、頭金を用意する必要があるため、資金を他の投資や貯蓄に回せない機会損失というデメリットもあります。
関連記事：住宅ローンのある家を手放したいなら自分にあった売却方法を知ろう！
引っ越したいけれど家が売れないときは買取サービスを利用する
家を売却して住宅ローンを一括返済をしようと思っても、なかなか売れないケースがあります。引っ越しが先延ばしになり、焦りを感じている方もいるでしょう。
家をできるだけ早く売却したいなら、不動産会社に直接売却できる買取サービスがおすすめです。買取とは、不動産会社が直接買主となる売却方法です。
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4.任意売却する
住宅ローンを完済できない場合は、任意売却で自宅を手放して引っ越す方法があります。任意売却とは、住宅ローンの返済が完済できる見込みがない場合に、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です（※）。
任意売却では、売却代金を住宅ローン残債に充て、金融機関の同意のもと抵当権を抹消して不動産を売却できるようになります。ただし、売却代金で返済しきれなかった残債は、売却後も返済し続けなければなりません。
住宅ローンの返済が滞った状態が続くと、最終的に裁判所を通じて不動産が強制的に売却される競売の手続きに進むことがあります。競売にかけられると任意売却はできません。そのため、早めに不動産会社に相談し任意売却を含めた選択肢を検討することが重要です。
（※）「融資住宅等の任意売却」（独立行政法人住宅金融支援機構）
関連記事：
任意売却とは？流れやメリット・デメリット、競売との違いをわかりやすく解説
家のローン返済に悩む方必見！支払いが厳しい時の対処法3選
引っ越しをするために住宅ローンを上手く利用する4つの方法
引っ越しのためにまずは住宅ローンを完済しなければいけないという方もいるでしょう。住宅ローンを上手く利用する方法には、次の4つが挙げられます。
住宅ローンを完済するための選択肢やローンの上手な利用方法を知っておくと、自分に合う方法が見つかりやすくなるので参考にしてください。
1.家を売却した代金で一括返済する
住宅ローンを完済するときは、まず家を売却した代金で一括返済できるかを検討しましょう。住宅ローンの残債を正確に把握したうえで、売却査定を受けて確認してください。
複数の不動産会社に査定依頼をして、高く売却できそうな不動産会社を見つけることがポイントです。前述のとおり、売却価格が住宅ローンの残債を上回るアンダーローンの状態が望ましいでしょう。
関連記事：不動産売却はどこがいい？大手・中小だけで決めない不動産会社のおすすめの選び方
2.自己資金で補填して返済する
住宅ローンの残債を自己資金で払い、返済することも可能です。自己資金での返済は、下記の2つのケースで検討できます。
オーバーローンとは、住宅ローンがある家を売却した代金だけではローンの完済ができない状態のことです。この場合は、家の売却によって得た資金に、自己資金を足して返済します。
住宅ローンの返済に自己資金を使う場合は、無理のない計画で進めることがポイントです。新しい住まいへの引っ越しに支障が出ないようにしましょう。
3.住み替えローンを組む
家を売却してもオーバーローンになり、かつ自己資金での補填が難しい場合は、住み替えローンが検討できます。
住み替えローンとは、新たに借りる住宅ローンと残っている住宅ローンを合算して組むローンです。住み替えローンを使えば住宅ローンの残債があっても、引っ越しができます。
ただし、住み替えローンは旧居・新居のローンを合わせるため、購入する住宅の価値以上の額を借り入れることになり、審査が厳しくなる傾向にあります。
毎月の返済額も高くなり家計の負担が大きくなるため、慎重に検討したほうがいいでしょう。住み替えローンを利用する場合は住宅ローンを組んでいる金融機関に、早めに相談してみてください。
4.ダブルローンを組む
一刻も早く引っ越したい場合は、ダブルローンを検討できます。ダブルローンとは、現在の住宅ローンとは別に新しい住宅ローンを組む方法で、一部の金融機関でのみ扱っています。
ダブルローンは売却よりも新居への引っ越しを優先したい場合に活用することが多いローンです。住宅が売却できるまでは2つのローンを利用します。
売却が進まなくても物件を購入できるため、スムーズに住み替えできるところがメリットです。
ダブルローンの審査基準は厳しい傾向にあり、利用できるとは限りません。ダブルローンを検討している場合は金融機関に事前相談をして、利用できそうか確認するといいでしょう。
売却代金や自己資金でローンが完済できない場合、住み替えローンとダブルローンのどちらを選択した方がよいですか？
どちらがおすすめかはケースバイケースなので、専門家に相談しながら状況に応じて柔軟に判断する必要があるでしょう。
例えば、住み替えローンには返済を一本化できるというメリットがありますが、原則、新居と現住居の引き渡しを同日に行う必要があるため、タイミングを合わせるために現住居の売却、または新居の購入を急ぐことで想定よりも低い金額で売却してしまう、新居選びに失敗してしまうというリスクがあります。一方、ダブルローンの場合は現住居の売却や新居の購入に時間を十分に時間を使えますが、2つのローンの返済を同時に進めていくため、返済負担がかなり大きくなってしまいます。
関連記事：マンションが売れないならダブルローンを組むべき？住み替え時のメリットを解説
住宅ローンがあるけど引っ越ししたいときの注意点
住宅ローンがあるけど引っ越ししたいときには、下記の点に注意しましょう。
- 融資元の金融機関に相談する
- 住宅ローンの残債を正確に把握する
- 売り先行か買い先行かを早めに決めておく
融資元の金融機関に相談する
住宅ローンが残っている場合、抵当権を設定している金融機関の承諾がないと引っ越しは勧められません。金融機関に無断で行うと、一括返済を求められるリスクもあります。
一方で、事前にしっかりと相談すれば、引っ越しの理由や現状に応じて柔軟な対応をしてもらえる可能性があるでしょう。
トラブルを避けるためにも、まずは融資先の金融機関に相談して具体的な方法を固めていくことが得策です。
住宅ローンの残債を正確に把握する
適切な判断をするために、住宅ローンの残債を正確に把握しましょう。住宅ローンの残債を確認するには、下記の方法があります。
- 金融機関のWebサイトから確認する
- 残債証明書や返済予定表を確認する
住宅ローンの残債が分からないと、売却時の査定額を見てもアンダーローンになりそうかオーバーローンになりそうか判断できません。
住宅ローンの残債が少ない場合は、自己資金で返済できるかもしれません。様々な方法を探るためにも、事前に確認しましょう。
ローン残債以外に確認しておいた方がよいことはありますか？
家を売却して引っ越す際には、ローンの完済に必要な資金以外にも仲介会社に支払う手数料や登記にかかる費用、税金なども考慮しておく必要があります。これらの費用は主に現住居の売却価格によって変動するため、まずは複数社に売却査定を依頼し売却価格の目安を押さえた上で、ほかの費用がどれくらい必要となるかも算定しておくとよいでしょう。
関連記事：住宅ローン残債があるマンションは売却できる？残りのローンはどうなるのかや一括返済できない場合の対処法も解説
売り先行か買い先行かを早めに決めておく
住み替えで引っ越す場合、売り先行か買い先行かを早めに決めておきましょう。どちらを選ぶかによって資金繰りや仮住まいの有無、ローンの組み方が大きく変わるからです。
- 売り先行：現在の住まいを先に売却してから新居を購入する
- 買い先行：先に新居を購入してから現在の住まいを売却する
売り先行と買い先行の特徴は、以下のとおりです。
売却のタイミング | 特徴 |
|---|
売り先行 | ・資金計画が立てやすい
・新居がすぐに見つからない場合は仮住まいが必要 |
買い先行 | ・仮住まいが不要
・家が売れるまで、現在の住まいの住宅ローンと、新居の住宅ローンの返済が重なる |
売り先行・買い先行のどちらが適しているかは、住宅ローン残債額や売却見込み額、引っ越し期限などを踏まえて判断する必要があります。
なお、株式会社NEXERとTAQSIE（タクシエ）が、住み替えで不動産売却をした方を対象に実施した調査では、次の住まいが決まってから不動産を売却したと答えた方は78%（次の住まいを決めてから46.9%＋次の住まいを契約してから31.1％）でした。
出典：「【住み替えで不動産売却をした方に調査】売却についてもっとも多い後悔は「もっと早く売却を始めれば良かった」」（PR TIMES）
また、不動産売却の検討タイミングについて後悔したことがあると回答した方は約2割で、後悔した理由で最も多かった回答は「もっと早く売却を始めればよかった（32.1％）」でした。
出典：「【住み替えで不動産売却をした方に調査】売却についてもっとも多い後悔は「もっと早く売却を始めれば良かった」」（PR TIMES）
出典：「【住み替えで不動産売却をした方に調査】売却についてもっとも多い後悔は「もっと早く売却を始めれば良かった」」（PR TIMES）
後悔しないためにも、引っ越しを検討し始めた段階で売り先行・買い先行のどちらで売却を進めるかを決めておきましょう。
引っ越しをしても住宅ローン控除は受けられるのか？
住宅ローン控除とは、年末時点の住宅ローン残債の0.7%が所得税から控除される制度です。新築住宅を取得後最大13年間（中古住宅は最大10年）に渡り控除が受けられます。
（参照：住宅ローン減税｜国土交通省）
現在住宅ローン控除を受けている場合、引っ越しをするとどうなるのか気になるところではないでしょうか。
ここでは、引っ越しをしても住宅ローン控除を受けられるケースと、受けられないケースに分けてご紹介します。
受けられないケース
住宅ローン控除対象の住宅から家族全員で引っ越しをすると、基本的に住宅ローン控除を受けられません。
住宅ローン控除を受けるには、契約者やその家族が住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで居住していることが条件です。
全員が引っ越しをすると、控除を受ける住宅に誰も居住していないことになるため、住宅ローン控除を継続して受けられません。
受けられるケース
引っ越しをしても住宅ローン控除を受けられるケースには、下記の2つがあります。
どのようなケースなら住宅ローン控除を引き続き受けられるのか、確認しておきましょう。
単身赴任
単身赴任になり、納税者本人のみ住民票を移すケースです。残った家族が住宅ローンのある家に住み続ける場合、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。
（参照：No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等｜国税庁）
二世帯同居の場合は納税者本人が引っ越しても、残った家族を納税者本人が扶養していると認められるケースに限り、住宅ローン控除が継続されます。
細かな条件は国税庁のサイトに記載されているので、確認しておくといいでしょう。
家族全員で一時的に引っ越しをしてその後戻る場合は、住宅ローン控除の再適用も可能です。
再適用を受けられるのは、「やむを得ない事情があると認めるときは、その証明書の提出があった場合」に限られることを押さえておいてください。
（引用：住宅借入金等特別控除の再適用を受けるための手続2(再び居住の用に供したときの手続)｜国税庁）
買い替え
現在の家の住宅ローン控除が終了していても新たに住宅を購入すれば、また住宅ローン控除が適用されます。
ただし、買い替えのときは、下記のような特例を選択したほうが有利になる可能性があります。
- 3,000万円の特別控除の特例：譲渡所得から最大3,000万円が控除される
- 長期譲渡所得の課税の特例：長期譲渡所得の低率課税が適用される
買い替え時に住宅ローン控除と特例のどちらを選択したほうがいいのかは、試算を行いながらじっくりと検討したほうがいいでしょう。
不動産を少しでも早く売却し引っ越ししたい場合は「TAQSIE（タクシエ）」にご相談を
住宅ローンがあるけど引っ越したいときの、具体的な方法をご紹介しました。住宅ローンがある場合、まずは一括返済できる方法を検討することが大切です。
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三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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