借地権付き物件の売買を考えている方には、借地権の意味や特性を理解することが大切です。この記事では、借地権の定義、種類、特徴、そして借地権付き物件のメリットとデメリットについて詳しく説明します。
- この記事を読むと分かること
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- 借地権とは、建物を建てるために他人の土地を借りる権利のことを指します。
- 借地権には「地上権」と「土地の賃借権」という2種類があり、それぞれに特徴があります。
- 借地権付き物件はメリットとデメリットがあり、購入や売却を検討する際にはそれらを理解することが重要です。
借地権とは
借地権とは、借地借家法（土地や建物を借りる際に適用される法律）で定められている「建物を建てるために第三者から土地を借りる権利」のことです。
建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
出典：借地借家法第2条1号（e-Gov法令検索）
借地借家法では、地代（賃借料）を払って土地を借りる人は「借地権者」と定義され、一般的には「借地人」とも呼ばれます。借地の上に建てられる建物の所有権は、借地人が有します。
一方「借地権設定者」と定義される土地を貸す側の人は、「地主」と呼ばれるのが一般的です。地主は借地権のある土地（底地）を所有する権利（底地権）を持っています。
借地権には「地上権」と「土地の賃借権」がある
借地権には「地上権」と「土地の賃借権」の2種類があります。同じ借地権であっても両者の性質は以下のように大きく異なります。借地権付き物件を売却するときは、設定されている借地権が地上権と賃借権のどちらであるのかを確認することが重要です。
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地上権 |
土地の賃借権 |
| 有する権利 |
地上権設定契約に基づき、土地を直接的・排他的に支配する（物件） |
賃貸借契約に基づき、土地を使用する（債権） |
| 登記の義務 |
地上権設定登記が必要 |
賃借権登記は可能だが義務ではない |
| 抵当権 |
地上権に設定できる |
土地賃借権には設定できない
（建物には設定できる）
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| 譲渡・転貸 |
地主の承諾不要でできる |
地主の承諾があればできる
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地上権とは
地上権とは、第三者が所有している土地を、建物などを所有する目的で使用する権利を指します。借地権が地上権である場合、借地人は借地権を地主の許可なく他者に譲渡・転貸（また貸し）できます。
地上権は民法上の「物件」に該当し、第三者に対しても自由に借地権を譲渡・転貸できる大変強い権利です。地主にとっては不利であるため、地上権が設定された借地は多くありません。
土地の賃借権とは
土地の賃借権とは、賃貸借契約を結んだ土地を使用する権利です。民法上は債権にあたり、地上権とは違って地主の承諾なく権利を譲渡・転貸できません。
借地に対する賃借権登記は可能ですが、義務ではないのでされていないケースが多くみられます。現在流通している借地のほとんどは、賃借権となっています。
借地権の発生要件
借地権は「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」であると定義されています。つまり賃借権が成立するためには、借地人は地上権もしくは賃借権がある土地に建物を所有する必要があります。逆に言うと資材置き場や青空駐車場など建物がない土地に対しては、借地権は発生しません。
また借地権の存続期間の満了時に建物がない場合は、借地人からの更新請求による契約更新は認められません。
参考：借地借家法第5条1号（e-Gov法令検索）
借地権の種類と特徴
借地権は、借地法（旧法）に基づいたものと、現行の借地借家法に基づいたものがあります。両者は内容が異なるため、売却を検討している借地権付き物件の借地権がどちらに該当するのかは必ず確認が必要です。
借地法（旧法）
土地を借りる契約が1992年7月31日以前に成立している場合、借地法（旧法）に基づいています。借地法では、建物が建っている限り、地主は正当な理由がなければ借地人からの更新請求を拒否できません。借地権の存続期間は建物の構造種別により決まっているものの、借地に建物が建っている限り契約は自動更新され、長期に渡り土地を借り続けることが可能です。
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契約期間の
定めがある場合 |
契約期間の
定めがない場合 |
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契約時 |
契約更新時 |
契約時 |
契約更新時 |
非堅固建物
（木造など） |
20年以上 |
20年以上 |
30年 |
20年 |
堅固建物
（鉄骨造・
鉄筋コンクリート造など） |
30年以上 |
30年以上 |
60年 |
30年 |
借地法では借地権者の権利が強く、地主は一度土地を貸してしまうと正当な理由がなければ借地人から土地を取り戻せません。それでは地主は土地を貸すのに消極的になってしまいます。この問題を解消し、土地の有効利用を促進するためにできたのが、次にご紹介する借地借家法です。
借地借家法（新法）
1992年8月1日以降に契約が成立した借地権は、借地借家法が適用されています。借地借家法では、旧法と同じように「更新し続けられる借地権」（普通借地権）に加え、「契約期間を定めた借地権」（一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権）が制定されました。また一時的な使用を目的とした「存続期間のない借地権」も制定されました。
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普通借地権 |
定期借地権 |
一時利用目的の
借地権 |
一般定期
借地権 |
事業用定期
借地権 |
建物譲渡特約付
借地権 |
| 存続期間 |
30年以上 |
50年以上 |
10年以上
50年未満 |
30年以上 |
最低限の期間 |
| 更新 |
1回目：20年以上
2回目以降：10年以上
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なし |
なし |
なし |
なし |
土地の
利用目的 |
制限なし |
制限なし |
事業用建物
のみ |
制限なし |
一時利用 |
建物買取
請求権 |
あり |
なし |
なし |
建物の譲渡特約
がある |
なし |
| 契約終了時 |
更地で返す
（原則） |
更地で返す
（原則） |
更地で返す
（原則） |
建物付き
で返す |
更地で返す
（原則） |
それぞれどのような内容なのかを確認しましょう。
普通借地権
普通借地権は、存続期限（権利が続く期間）は決まっているものの、借地に建物が存在している限り更新されるため長期間に渡って土地を借りられる借地権です。契約の存続期間は契約時に30年以上、契約更新1回目は20年以上、2回目以降は10年以上で、借地法と異なり建物の構造種別は問いません。
存続期間満了時に借地契約を更新しない場合には、更地で返還することが原則です。ただし借地人は、地主に対して建物の時価での買い取りを請求する「建物買取請求権」を有しています。建物買取請求権は、請求がなされた時点で売買契約が成立したとみなされるため、地主は買取に応じなくてはなりません。
一般定期借地権
一般定期借地権は、存続期間を50年以上とする契約更新がない借地権です。借地人は建物買取請求権を有しておらず、契約満了後は借地を更地にしたうえで地主に返さなければなりません。一般定期借地権は、借地に建てる建物の利用目的に制限がないことも特徴です。
事業用定期借地権
事業用定期借地権は、事業目的（居住用ではない）で土地を借りる場合に適用されます。存続期間は10年以上50年未満とされており、契約更新はありません。一般定期借地権同様に、借地人には建物買取請求権がないため、契約満了後は更地にしたうえで地主に土地を返す義務があります。また事業用定期借地権の設定は、公正証書でおこなわなければならないことも特徴です。
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権は存続期間30年以上とする定期借地権のひとつで、土地の利用目的に制限はありません。契約満了後は地主が建物を買い取る約束を交わす点が、一般定期借地権・事業用定期借地権とは異なります。借地人は建物を取り壊し更地にする必要がなくなり、地主は建物を譲り受けることで土地と建物両方の所有権を得られます。
一時使用目的の借地権
一時使用目的の借地権は、土地を借りるのが明らかに一時的に利用する建物を建てる目的であるとわかる場合に適用されます。建築現場の仮設事務所や仮設店舗など、撤去・移動しやすい建物が該当します。一時使用目的の借地権では、普通借地権や定期借地権などに定められている存続期間や建物買取請求などの規定は適用されません。
借地権付き物件のメリット
借地権付き物件にはどのようなメリットがあるのでしょうか？
長期に渡り借りられる可能性がある
物件に付いている借地権が借地法（旧法）や普通借地権の場合、契約更新時に建物が建っている限りは地主に正当な理由がない限り契約が更新されます。そのため自身の所有とはならないものの、対価を払い続けることで長期間土地を利用できることがメリットです。
税金の負担がない
土地の所有者には毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。借地の場合、土地の所有者は地主となるため、借地人はそれらを負担する必要がありません。ただし建物は借地人の所有となるため、固定資産税・投資計画税の納税義務が生じます。
また不動産を購入したときには不動産取得税が課税されますが、借地は所有権を取得するわけではないためその支払いも不要です。
マイホーム購入時などの初期費用を抑えられる
一般的な土地付き戸建てを購入する場合、住宅ローンを組むにしても土地代金を一括で支払う必要があります。一方、借地権付きの物件は、土地に対しては毎月地代を支払うだけですむため、買主はマイホーム購入時の初期費用を大幅に抑えられるのがメリットです。
首都圏など地価が高く土地付きのマイホームの購入が難しいエリアでは、借地権付き物件の需要は高いと考えられるでしょう。
借地権付き物件のデメリット
借地権付き物件には以下のようなデメリットもあります。
地代を負担する必要がある
借地権付き物件は、土地を借りている限り地代の負担が続きます。確かにマイホーム購入時の初期費用は抑えられますが、長期間借り続けるとトータルで見たときに時価を上回る地代を負担することになるかもしれません。借地権付き物件の購入に際しては、ランニングコストを考える必要があるでしょう。
借地人の資産とはならない
通常の土地付きのマイホームを購入した場合、所有権を得られるため土地は自身の資産となります。一方、借地付き物件の場合には、たとえ旧法の借地権や現行法に基づく普通借地権が存在し、長期間にわたって土地を利用することが可能だとしても、その所有権は依然として地主が保持しています。そのため長年賃料を払い続けたとしても、借地人の資産となることはありません。
更新料の発生や地代が上がる可能性がある
借地権は契約期間が定められていますが、旧法の借地権や現法の普通借地権では地主に正当な理由がない限り自動更新されます。その際、借地人は地主から更新料の支払いを求められるのが一般的です。
また地価が上昇したなど地主側に正当な理由があるときには、更新時に地代が上がる可能性があるのもデメリットのひとつです。
建物の売却や増改築の自由度が低い
借地法や借地借家法においては、借地権が地上権でない限り、借地人は地主の許可なく建物を自由に売却できないとされています。また増改築や建て替えにも地主の承諾が必要とされ、承諾を受けるためには承諾料を求められる場合も少なくありません。借地上の建物の所有権は借地人にあるのにもかかわらず、建物の売却や増改築の自由度が低いことは借地権付き物件のデメリットです。
借地権についてよくある質問
ここでは借地権についてよくある質問と回答をご紹介します。
Q.地主が土地を売却したらどうなるの？
A.借地権を主張できるが条件がある
借地の地主が土地（底地）を売却した場合、借地人は新たな地主に借地権を主張できるのか気になる方も多いようです。
新たな地主に借地権を主張することを「対抗」といいますが、対抗するには以下の条件を満たしている必要があります。
建物については、火災で焼失した、地震や老朽化で倒壊したなどでなくなっている場合でも、借地上にその旨掲示しておくと2年間は借地権を主張できます。
登記に関しては、地上権は地上権設定登記が義務づけられていますが、賃借権は登記の義務がないため登記されていないケースが少なくありません。その場合、借地に建つ建物に所有権が登記されていれば、新たな地主に対抗して借地権を主張できます。
ただしその場合、借地人と建物の名義が同じであることが条件となる点には注意が必要です。例えば借地上の家を子どもの名義で建て替えた場合などは、借地人と建物の所有者の名義が違うため対抗できません。
Q.借地権は相続できるの？
A.借地権は相続対象
借地権は相続対象とされており、法定相続人の相続であれば地主の許可は不要で相続できます。借地権は相続税の対象になるため、相続財産に含めましょう。なお地主の許可を得る必要はありませんが、相続後も良好な関係を継続するためには報告しておくのが無難です。
一方遺贈（遺言による法定相続人以外に財産を引き継ぐこと）の場合は、第三者への譲渡となるため土地所有者の承諾が必要です。その場合、承諾料が発生する可能性もあります。
Q.買主は住宅ローンの担保にできるの？
A.地上権か賃借権かによって異なる
買主が住宅ローンを組むときには、金融機関は家や土地に抵当権を設定して担保とします。抵当権とは、万一返済が滞ったときに金融機関が競売にかけ売却し、資金を回収する権利です。
借地権に抵当権を設定できるかどうかは、地上権か賃借権かによって異なります。借地権が地上権であれば、地上権自体を担保にできますが、賃借権の場合は抵当権の設定はできません。
なお借地に建つ建物には抵当権の設定が可能とされており、設定された場合にはその権利は賃借権にも及びます。その場合、借地権のある土地に建つ建物を住宅ローンの担保とするには、地主の承諾を求められるのが一般的です。
Q.借地権付き物件が得意な不動産会社はどうやって探すの？
A.仲介担当者（不動産エージェント）紹介サービスの利用がおすすめ
借地権付き物件は取引事例が少ないうえ、売主と買主だけではなく地主も関与するため難易度が高いことが特徴です。とくに地主から売却の承諾を得る必要がある場合、取引経験が多く地主との交渉に慣れた仲介担当者（不動産エージェント）に依頼することがもっとも重要なポイントになります。
とはいえ事例が少ない借地権付き物件の取引経験が多い担当者を、数多の不動産会社のなかから探すのは簡単ではありません。そんなときには仲介担当者紹介サービスの利用がおすすめです。
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まとめ
借地権付きの住宅の売却や購入は、設定されている借地権の種類や内容をよく理解したうえで進める必要があります。とくに売却においては地主の理解と協力が不可欠であるため、地主との交渉に慣れた担当者がいる不動産会社に相談することが重要です。
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