「土地を売却したいけれども、何から始めればよいのかわからない」と困っていませんか。土地売却をスムーズに進めるためには、あらかじめ流れを押さえ、基礎知識をつけておくことが大切です。
この記事では、まずは現状を把握することから始める土地売却や査定の流れ、売却に際して必要になる書類、かかる費用などを解説します。土地売却を成功させるポイントや注意点もあわせて紹介しますので、不安を払しょくしてから売却を進めましょう。
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【図解】土地売却の流れ
土地売却は、土地の状況確認から確定申告まで、7つのステップを踏んで進みます。
各ステップの内容を、順番に確認しましょう。
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土地売却の流れを紹介！税金対策や高額売買するためのポイントなども解説
Step1. 土地の状況を確認する
土地売却に際しては、まずは以下の2点を確認します。
・誰の名義となっているのか
・境界が確定されているか
土地を含む不動産は、登記簿上の名義人しか売却できないとされています。そのためまずは、土地が自分の名義となっているか確認が必要です。土地の名義は、法務局で登記簿謄本を取得することで調べられます。
また土地のある場所や種別にもよりますが、土地売却においては境界が確定していることを条件とされるケースが少なくありません。土地の境界が確定していないと隣地の所有者とトラブルになる可能性が高くなり、買い手に敬遠されてしまうためです。そのため名義人を確認するのとあわせて、土地の境界が確定しているかを調べる必要があります。
土地の境界が確定されているかを調べる方法
土地の境界が確定されているかどうかは、法務局で調べられます。過去に確定測量がおこなわれているケースでは、法務局に地積測量図が備えられているはずなので、取得を申請してみましょう。ただし地積測量図があっても、年代が古くて正確ではない可能性がある場合には、確定測量が必要になるケースもあります。
土地の境界が確定されていない場合は確定測量が必要
土地の境界が確定されていない、あるいは正確ではないとされたときには、確定測量をおこない「確定測量図」と「境界確認書（測量に立ち合った隣地の所有者が署名・捺印した書類）」を作成してもらわなければなりません。
確定測量は土地家屋調査士と呼ばれる国家資格を持つ専門家に依頼する必要があり、境界確定までには3〜4カ月程度かかるのが一般的です。隣地の所有者とトラブルになった場合にはさらに長引く可能性があるので、土地を売却すると決めたときには早めに測量を依頼しましょう。
不明な場合は不動産会社に相談する
境界の調査や確定測量については、不動産会社に相談すると法務局への問い合わせや土地家屋調査士の紹介をしてもらえます。よくわからない場合には、まずは相談してみることをおすすめします。
Step2. 土地の査定を依頼する
土地の状況を確認したら、不動産会社に土地の査定を依頼します。査定とは、3カ月程度で売却できると考えられる見込額を出すことです。査定には机上（簡易）査定と訪問査定の2種類があります。
| 机上（簡易）査定 |
訪問査定 |
・土地の書類上の情報や、立地条件、路線価、周辺の土地の取引事例などのデータからおおよその査定額を算出する
・実際に土地は訪問しない
・土地価格の目安を知りたい人に向いている
期間：数時間～1日程度 |
・実際に土地を訪問し、日当たりや方角、周辺環境などの情報も考慮して正確な価値を評価する
・正確な売却予定価格を知りたい人に向いている
期間：数日～1週間程度 |
土地売却に際しては、必ず訪問査定を受けなければならないため、売却すると決めている場合には最初から訪問査定を依頼しても構いません。しかしまずは複数社の机上（簡易）査定を受けてから、訪問査定を依頼する不動産会社を絞り込むのが一般的です。机上査定はおおよその価格を把握するためだけでなく、担当者の対応スピードや丁寧さを比較するのにも役立つことが理由です。
エージェント紹介サービスを利用するのがおすすめ
土地は個別性が高く、地域特有の事情があるケースが多いため、エリアに詳しく土地取引の経験豊富なエージェントに依頼することが重要です。そのため担当者の実績を確認したうえで査定を依頼できる「エージェント紹介サービス」の利用をおすすめします。エージェント紹介サービスとは、不動産会社の担当者と直接マッチングされるサービスです。
土地の査定は一括査定サイトを利用すると、複数社への査定依頼を一度に出せるので便利です。しかし一括査定サイトでは、不動産会社を選べても、担当者を指名し選ぶことはできません。査定を担当した人が売却までサポートしてくれるとは限らず「契約するまでは熱心だったのに、契約後は未熟な担当者になり話が全然進まない」といったこともあり得ます。
その点エージェント紹介サービスなら、相談から売却まで同じ担当者のサポートが一貫して受けられるので安心です。担当者を重視して不動産会社を選びたいときには、エージェント紹介サービスの利用を検討するとよいでしょう。
Step3. 媒介契約を結ぶ
土地の訪問査定を受けた会社のなかから「この人に任せたい」と思う担当者のいる不動産会社を絞り込み、媒介契約を結びます。
媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
|
一般媒介契約 |
専任媒介契約 |
専属専任媒介契約 |
| 契約できる会社数 |
複数社 |
1社のみ |
| 販売活動の報告義務 |
なし |
2週間に1回以上 |
1週間に1回以上 |
| レインズ*への登録義務 |
なし |
売買契約締結後
7営業日以内 |
売買契約締結後
5営業日以内 |
| 自分で見つけた買主との直接契約 |
OK |
NG |
*レインズ：国土交通省に指定された不動産流通機構が運営する物件情報を交換するコンピュータネットワークのこと
どの契約方法が適しているかは、土地の状況や売主の考え方によって異なります。
例えば高い需要が見込める人気エリアにある土地を売却するのであれば、複数社と契約して広く購入希望者を探せる一般媒介契約を選ぶのが一般的です。ただし不動産会社から売主に対する販売状況の報告義務はないので、売主側から積極的にコミュニケーションを取る必要があります。
対して売却の難易度が高い土地の買主を探してほしいときや、信頼できる1社に任せてじっくりと売却に取り組みたい方は、専任系を選ぶのがおすすめです。自分でも買主を探す場合には専任媒介契約を、すべてを不動産会社に任せたい方は専属専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。
Step4. 販売活動をおこなう
媒介契約を締結すると、不動産会社は以下のような販売活動をおこないます。
・保有している購入検討者リストにあたる
・ホームページや主なポータルサイトなどに物件情報を掲載する
・チラシを配布する
購入希望者が現れたら、実際に土地を見にくる現地見学がおこなわれます。いつ見学に来てもいいように、雑草の手入れやゴミの片付けなどをおこなって見栄え良くしておきましょう。
なお現地見学は、基本的に不動産会社の担当者が対応しますが、買主が希望する場合には売主の立ち会いを求められることもあります。
Step5. 売買契約を結ぶ
土地の買主が決まったら、売買契約を結びます。
売買契約書は、事前に内容を確認するようコピーをもらうのが一般的です。不明点や疑問点は契約締結日までに質問し、すべて解消しておきましょう。
当日は、宅地建物取引士が重要事項説明書（土地の登記情報や取引条件などが記載された書類）を読み上げ、売買契約書の内容を売主・買主が一緒に確認して押印します。その際土地代金の5〜10％の手付金を買主から受け取り、仲介手数料の半額を不動産会社に支払うのが一般的です。
Step6. 土地を引き渡す
土地を購入するために買主が住宅ローンを利用する場合は、審査と手続きが完了するのを待って決済・引き渡しがおこなわれます。
住宅ローン利用の場合は買主が借り入れする金融機関で、そうでなければ不動産会社の事務所でおこなわれるのが一般的です。
決済・引き渡し日には、買主から残代金を受け取り、不動産会社に仲介手数料の残りを支払います。最後に司法書士が所有権の移転登記の手続きをおこない、売却は終了します。
Step7. 確定申告する
土地を売却して利益である譲渡所得が出た場合、譲渡所得税の課税対象となるため、売却の翌年に確定申告が必要です。譲渡所得が発生したかどうかは、以下の計算式で確かめます。
①売買契約書に記載されている売却金額
②土地を取得したときにかかった費用（仲介手数料など）
③土地売却にかかった費用（仲介手数料や測量費、建物の解体・撤去費など）
上記で計算した結果プラスになった場合には、翌年に確定申告をおこない、所有年数に応じた所得税率をかけあわせて算出される譲渡所得税を納税します。
| 所得の区分 |
短期譲渡所得 |
長期譲渡所得 |
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 |
5年以下 |
5年超 |
| 税率 |
39.63％
（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％） |
20.315％
（所得税15％＋住民税5％=合計20.315％ ＋復興特別所得税0.315％） |
※参考：国税庁
なお、収用や区画整理事業などのために土地を売却した際には、各種控除が適用され、譲渡所得を減らせる可能性があります。詳しくはNo.3223 譲渡所得の特別控除の種類をご確認ください。
譲渡所得税の計算例
取得費3,000万円で購入した土地を、10年後に売却費用200万円かけて3,500万円で売却したと仮定して譲渡所得を計算してみましょう。
譲渡所得＝3,500万円−（3,000万円＋200万円）＝300万円
譲渡所得税＝300万円×20.315％（長期譲渡所得税率）＝60万6,450円
このケースでは、60万6,450円の譲渡所得税が発生します。
土地売却で押さえておくべき基礎知識
ここからは、土地売却に際して押さえておくべき基礎知識を解説します。
土地相場の調べ方
土地を売却するときには、査定を受ける前に相場を調べておくことをおすすめします。相場を把握していると、不動産会社から出される査定額が適正かどうかを判断しやすくなるためです。
土地の相場は、実勢価格を調べる方法と、公示地価や相続税路線価など、国や都道府県が定める基準となる土地の価格をもとに実勢価格を逆算する方法があります。
| 土地の価格 |
内容 |
調べ先 |
算出方法 |
| 実勢価格 |
実際に取引されている価格 |
土地総合情報システム |
近隣の土地の取引価格を調べる |
| 公示地価・基準地価 |
国や定める標準値や都道府県が定める基準地の価格 |
国土交通省地価公示・都道府県地価調査 |
公示地価 × 土地の㎡数 × 1.1* |
| 相続税路線価 |
相続税の基準となる価格 |
路線価図・評価倍率表 |
相続税路線価 × 土地の㎡数 ÷ 0.8 × 1.1* |
| 固定資産税評価額 |
固定資産税の基準となる価格 |
毎年送付されてくる固定資産評価証明書を確認 |
固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1* |
*実勢価格は公示地価や路線価、固定資産税評価額の約1.1倍といわれていますが、あくまで目安となり物件状況などにより大幅に前後します。
詳しい調べ方や算出方法は、土地売却の相場価格の調べ方は？路線価からの計算方法や国土交通省のサイトの使い方も紹介をご覧ください。
土地の査定額を決める10要素
土地の査定額は、さまざまな要素によって決まります。土地の査定額に影響する主な要素を10個ご紹介します。
| 1 |
土地の用途や規制 |
建物用途や高さなどに対する規制や内容 |
| 2 |
駅からの距離や利便性 |
駅近で商業施設や公共施設が近いと評価が高くなる |
| 3 |
土地の面積 |
広ければよいわけではなく、エリアによって適切な面積は異なる |
| 4 |
土地の形状 |
四角形に近い「整形地」はそうでない「不整形地」より評価が高い |
| 5 |
間口と奥行き |
間口が狭く奥行きが長い土地は使いにくいため価格が下がる |
| 6 |
道路との高低差 |
道路よりも低い土地は排水が難しく、反対に高すぎる場合も階段が必要になるため価格が下がる |
| 7 |
近隣の嫌悪施設 |
土地の近くに産業廃棄物処理場や墓地、下水処理場など多くの人が不快に感じる施設があると価格が下がる |
| 8 |
前面道路の幅 |
前面道路の幅によっては大きな家を建てられないため価格が下がる |
| 9 |
接している道路の状況 |
土地の一面だけ接している中間値よりも、直角に二面接する角地のほうが評価は高い |
| 10 |
土中の状況 |
土地に埋蔵文化財や地下埋設物がある、土壌汚染されている場合は価格が下がる |
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旗竿地の評価方法がわかる！相続税や固定資産税まで説明
旗竿地が売れない理由は？売却のコツ・注意点、売れる旗竿地の特徴
土地売却にかかる期間
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の調査結果によると、2022年における土地売却にかかった平均期間は83.6日で約3カ月となっています*。
これはレインズに登録されてから成約までの期間であるため、事前調査や査定、決済までにかかる期間を含めると、3〜6カ月程度見ておかなくてはなりません。売却期限がある場合には、余裕を持ってスケジュールを組みましょう。
なお売却を急ぐ場合には、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。売却価格は安くなる傾向がありますが、早ければ1週間程度で現金化が可能なので、検討してみるとよいでしょう。
買取について詳しくは「不動産買取とは？ 買取の種類や仲介との違い、業者の選び方、成功ポイントを解説」をご覧ください。
*参考首都圏不動産流通市場の動向（2022年）｜東日本不動産流通機構
土地売却で必要な書類は？
土地売却においては、以下のような書類の提出を求められます。
| 書類 |
利用目的 |
取得先 |
| 身分証明書（免許証、マイナンバーなど） |
本人確認のため |
― |
| 印鑑証明書（発行から3カ月以内のもの） |
市役所窓口 |
| 登記済権利書（登記識別情報） |
土地の権利関係を証明するため |
― |
| 固定資産税納税通知書 |
固定資産税額を証明するため |
手元になければ市町村窓口 |
| 土地測量図または境界確認所 |
土地の境界を証明するため |
法務局または測量を依頼 |
土地に建物が建っている場合は、ほかにも書類が必要になることもあります。
なお必要な書類や提出のタイミングは、個々の状況や不動産会社によって異なるため、確認しながら準備しましょう。
土地売却にかかる費用は？
ここでは土地売却にかかる費用を、税金とその他の諸費用に分けてご紹介します。
土地売却に際してかかる税金
| 税金 |
内容 |
目安の金額 |
| 印紙税 |
売買契約書にかかる国税 |
1〜6万円程度（土地の売却価格によって異なる） |
| 登録免許税 |
住宅ローンが残っている土地の売却に際し、抵当権抹消登記するときにかかる国税 |
土地の個数×1,000円 |
| 譲渡所得税 |
土地売却で利益が出た場合に払う所得税・住民税・復興特別所得税の総称 |
売却した年の1月1日時点の所有期間に応じる*
5年以下の場合：39.63％
5年超の場合：20.315％ |
*参考：国税庁
このうち印紙税は、土地を売却するときに必ずかかる税金です。一方登録免許税は、土地を担保に住宅ローンやその他の融資を受けている場合にのみかかります。
譲渡所得税についてはStep7. 確定申告するで解説したとおり、土地売却で利益が出た場合にのみ発生します。
土地売却に際してかかる諸費用
土地売却で税金以外にかかる諸費用には以下のようなものがあります。
| 費用 |
内容 |
目安の金額 |
| 仲介手数料 |
土地の買主を見つけて仲介してくれた不動産会社に支払う成功報酬 |
土地の売却価格に応じて決まる
400万円以上の場合「売却金額（税抜）×3%+6万円+消費税」
3000万円の場合で105.6万円 |
| 繰り上げ返済手数料 |
住宅ローンを一括で繰り上げ返済する場合にかかる手数料 |
5千円〜3万円程度
（金融機関によって異なる） |
| 土地の測量費 |
土地の境界が確定していない場合に土地家屋調査士に測量を依頼する際にかかる費用 |
一般的な住宅用地の場合で40〜80万円程度（エリアや土地の形状、広さなどによって異なる） |
| 解体費 |
建物を解体し更地にして売却する場合にかかる費用 |
建物の構造や大きさ、隣家や道路からの距離などによって異なる
一般的な30坪の木造住宅で80〜150万円程度 |
このうち仲介手数料は、不動産会社に買主を見つけてもらった場合には、必ず発生する費用です。高価格での取引になりがちな不動産売却においては、仲介手数料も高額になる傾向があります。基本的に現金での支払いとなるので、査定額が出された時点であらかじめ計算しておきましょう。
土地を高く売るポイントや注意点は？
最後に、土地を高く売るために知っておきたいポイントや注意点をご紹介します。
土地の手入れやゴミの処分をしておく
土地売却の際の整地と清掃の重要性
「どうせ整地するはずだから」と考え、雑草や雑木が生い茂ったままにしておく方がいます。
しかしそのような状態だと、購入希望者が現地見学に来たときに土地の様子を確認できず、購入をためらってしまう可能性があります。
また不法投棄の現場となりゴミが散乱しているようだと「掃除からやるのか」と購入意欲が減退することもあるでしょう。場合によっては減額交渉をもちかけられる恐れもあるため、売却する土地は草刈りや掃除をしておくことをおすすめします。
更地にするかどうかは不動産会社に相談する
土地に建物が建っている場合「解体・撤去して更地にしたほうが高く売れるのでは」と考えてしまいがちです。しかし更地にするかどうかについては、不動産会社に相談して決めましょう。
それは家の状態によっては、中古住宅や古家付き土地として売却できる可能性があるためです。また更地にしたからといって早く高く売れるとは限らず、場合によってはかけた費用が持ち出しになることも。
エリアの需要によって適切な対応は異なるので、自己判断は避けて不動産会社の意見を聞くのが無難です。
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共有名義の土地は名義人全員の同意を得る
土地の相続に際して相続人が複数いるようなケースでは、共有名義となっている場合があります。共有名義とは、1つの不動産に対して複数の名義人がいる状態を指します。
そのような土地は、名義人全員の同意が必要となり、一人の判断では売却できません。売却したい場合には、名義人全員で話し合って決めましょう。
相続した不動産の売却について詳しくは「不動産相続の流れと手続きとは？成功ポイントも解説
」をご覧ください。
土地売却の依頼先は担当者で決める
土地売却を依頼する不動産会社は、担当者の経験や実績で決めることが重要です。土地は個別性が高く、売却するにはエリアの特性を熟知したうえで戦略を立てる必要があるためです。実際、不動産売却経験者の80％が「売却の成功には担当者選びが重要」と回答したとの調査結果もあります。
土地があるエリアで実績豊富な担当者を探すなら、担当者と直接マッチングされるエージェント紹介サービスの利用を検討しましょう。例えば三菱地所グループが運営しているタクシエなら、登録すると土地のあるエリア内での売却実績が多い担当者が自動でマッチングされて便利です。
提案を受けたエージェントとの相性を見極めてから最終的に依頼する担当者を選べるため、ミスマッチが起こりにくいのもメリットです。
まとめ
土地売却は状況チェックから決済・引き渡しまでに3〜6カ月程度かかるのが一般的です。境界が確定していなかったり需要が低いエリアにあったりする場合には、さらに長くかかる可能性もあるでしょう。そのため土地を売却したいと決めたときには、できるだけ早く不動産会社に相談することをおすすめします。
なお土地は個別性が高いので、エリアの事情に精通した担当者に依頼することも重要です。三菱地所グループが運営しているタクシエなら、大手不動産20社以上、約350名から選び抜かれた「不動産のプロ」と直接マッチングされるので便利です。ぜひ利用をご検討ください。
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