「リノベーションマンションが売れないので困っている」
「リノベーションマンションが売れない場合があるのはなぜか」
「リノベーションマンションを売却する際のポイントを知りたい」
上記のように考えている方に、リノベーションマンションが売れないと言われる理由を解説します。リノベーションマンションは、お金をかけて内装を綺麗にしても、必ず売れるわけではありません。
本記事では、リノベーションマンションを売却する際に失敗を防ぐコツや、売れない時の対処法も解説します。
また、将来の売却を見据えたマンションリノベーションのコツも紹介します。マンション購入後に住み替えを検討している方にも参考になるでしょう。ぜひ最後までご覧ください。
リノベーションマンションが売れない場合の理由5つ
リノベーションしたマンションが売れないのであれば、次の5つが理由として考えられます。
自分のマンションの状況と照らし合わせると、買い手があらわれない理由が見えてくるかもしれません。
1. 建物の立地がよくない
リノベーションマンションが売れないとき、考えられる理由の一つ目が、マンションの立地です。
立地の悪いマンションの例は下記のとおりです。
- 駅やバス停が近くにない
- 周辺施設が少ない
- 周辺に嫌悪施設がある
国土交通省が発表した「住宅市場動向調査報告書」によると、購入した中古マンションの選択理由として、52.2％が「住宅の立地環境が良かったから」をあげています。半数以上が、物件を決める際には立地を重視していることが示されています。つまり、立地条件がよくないマンションは、内装が整っていても売れない恐れがあるということです。
建物の立地がよくなければ、通勤や通学のしづらさや、生活の不便さが懸念されます。そのため、買い手が購入をためらう一因になります。
参考：令和4年度住宅市場動向調査報告書｜国土交通省
2. マンションの管理状態が悪い
リノベーションマンションが売れない理由に、マンションの管理状態の悪さがあげられます。
建物の設備や外観などの劣化具合から、買い手が内見時に不安を覚える恐れがあります。建物の設備や外観などの箇所は、管理組合を通して補修する必要があり、個人では補修できません。そのため、不具合の発生対応の手間を懸念して、購入に至らないケースが考えられます。
また、設備や外観のメンテナンスをしていても、廊下や共同エントランスなどの管理状態の悪さが売却を妨げることもあるので要注意です。廊下にホコリがたまっていたり、ゴミ捨て場が散らかっていたりすると、印象が悪く、買い手の購入意欲を下げてしまいかねません。
3. 内装の好みが買い手と合わない
リノベーションマンションを売る場合、内装のデザインが買い手に好まれず、売れない可能性があります。
たとえば、洋風な内装をイメージしたマンションは、和の雰囲気が好きな方には選ばれにくいでしょう。また、特徴的すぎる壁紙を取り入れている場合も、売却に苦戦するかもしれません。
ただし、内装にこだわること自体は悪いことではありません。特定のデザインに特化することで、近隣の競合中古マンションと差別化できるメリットもあります。
4. 不動産担当者の経験が乏しい
リノベーションマンションが売れない理由に、不動産担当者のリノベーションマンションの売却経験が乏しいケースがあります。
不動産担当者は、物件の広告や買い手とのやりとりなどすべての売却活動を担うため、実力の高さや経験の豊富さは重要です。ところが、担当者は基本的に不動産会社側が決めるため、下記のような担当者にあたるケースもあります。
- 営業経験が少ない
- 宅建士資格がない
- 異動したてで土地勘がない
新人や異動して間もない人が不動産担当者になった場合、思うように物件の魅力をアピールできないこともあるでしょう。こうしたケースでは、売却成約まで至らない恐れがあります。
5. 売り出し価格が高い
リノベーションマンションが売れない理由の一つに、売り出し価格が高すぎるケースがあげられます。
一般的なリノベーションマンションの売却価格は、物件価格にリノベーション費用を上乗せした価格です。そのため、同じ築年数で中古マンションをそのまま売却するケースと比べると、高額になる傾向にあります。
買い手の中には、価格を重視する方もいるでしょう。リノベーションにかかった費用を物件価格に加算したことで、買い手にとっては高いと感じる売り出し価格になっているかもしれません。
リノベーションをした結果、新築と変わらないほどの価格になれば、売却活動が難航する可能性も高いでしょう。新築マンション、もしくはリノベーションしていない築年数が同じマンションとの比較で負けてしまうからです。
将来売却を見据えたマンションリノベーションのポイント
将来のマンション売却のために、リノベーションをする際に押さえておくとよいポイントは下記の4つです。
これからマンションをリノベーションする予定の方は参考にしてみてください。
1. 資産価値が下がりにくい中古マンションをリノベーションする
資産価値が下がりにくいマンションを選ぶのは、将来の売却に向けたポイントの一つです。これは数年後のリノベーションを前提にマンション購入を検討されている方向けにお伝えしたい点です。
資産価値が下がりにくい傾向にあるマンションの例を下記にあげました。
- 駅やバス停が近い
- ショッピングモールやスーパーが近い
- 高層階で眺望や日当たりがよい
- 物件規模が大きく共用施設も充実している
このようなマンションは資産価値が下がりにくく、リノベーションすることでさらに先々の売却時にも需要の高さが期待できます。
マンションは築年数が経過するにつれて、資産価値が下がっていきます。当然、売却価格も下がっていくでしょう。将来の売却を見据えるなら、資産価値が下がりにくいマンションを購入しリノベーションすることをおすすめします。
2. 定番のシンプルな内装にする
マンションをリノベーションする際は、万人受けのある定番でシンプルな内装にすると、スムーズな売却につながります。
和風、モダン、ナチュラルなどをテーマに、シンプルでありながら統一感のあるコーディネートを心がけましょう。
ベースがシンプルなら、買い手にとってはDIYやこだわりのインテリアで内装のアレンジを楽しめる点が魅力となるでしょう。また、流行の影響を受けにくいので、数年暮らしてから売却するときに古く見えないのも大きなメリットです。
3. 使い勝手のよい間取りにする
将来の売却を見据えたリノベーションのポイントは、使い勝手のよい間取りを意識することです。
国土交通省の「住宅市場動向調査」によると、購入した中古物件の選択理由で「間取りや部屋数が適当だから」の回答が最も多くあがっています。
このことからも、世代や家族構成を問わない使い勝手のよさを意識したリノベーションをするのがおすすめです。
間取りを変更する際に注意しなければならないのは、水回りです。キッチン・お風呂・トイレ・洗面などを大幅に移動するリフォームは、配管の構造上、困難な可能性があります。そのため、間取り変更を検討している方は、マンションリフォームに関する知識が豊富な不動産担当者に相談しましょう。
参照：令和4年度住宅市場動向調査｜国土交通省
4. 住宅性能を上げる
将来の売却を見据えたリノベーションをおこなう際は、住宅性能を上げることを意識しましょう。住宅性能とは、たとえば断熱性能です。
内装がよくても、断熱性能が劣っていると買い手の購入意欲がわかない恐れがあります。断熱性能が劣ると空調の稼働が高くなるため、光熱費や快適性が懸念されるからです。くわえて、冬場の足先の冷えや、窓際の結露によるカビの発生など、健康面に不安を抱くことも考えられます。
リノベーションで下記を重視すると、住宅性能の向上につながります。
- 床や壁に断熱材を施す
- 二重サッシにして断熱性を高める
- 床暖房を取り入れる
上記のような断熱性能を確保する設備の設置が、売却成功に役立つでしょう。
関連記事：リノベーションでよくある後悔6選│失敗を防ぐポイントも解説
売り出し中のリノベーションマンションが売れないときの5つの対策
売り出し中のリノベーションマンションが売れないときの対策として、下記の5つがあげられます。
それぞれみていきましょう。
1. 売り出し価格を見直す
売り出し中のリノベーションマンションが売れない場合は、価格を見直してみましょう。以下のようなケースでは、売り出し価格を見直してもよいかもしれません。
- 価格が相場から1割以上離れている
- または購入検討者からの問い合わせが少ない
売り出し価格の基準を見極める方法として、近隣のマンションの価格をチェックする方法があります。近しい築年数・エリアでリノベーションマンションの価格を比較すると、ヒントが見つかるかもしれません。
マンションの売却活動を開始してから3ヶ月が、価格を見直す目安の一つです。不動産会社との媒介契約期間は、3ヶ月に設定するケースが多いからです。再度契約する際に売り出し価格の見直しをしてみましょう。
2. マンションの魅力を買い手にアピールする
どのようなマンションにも、メリットはあります。メリットをしっかりと買い手に伝えられれば、売却成功につながる可能性が上がります。
たとえば築年数が古いマンションでも、下記のような魅力をアピールすれば、買い手の購入意欲を高められるでしょう。
- 交通の利便性がよい
- セキュリティ体制がよい
- 騒音が少ない
- 価格が割安
そのマンション特有のメリットを買い手にアピールするためには、信頼できる不動産担当者を探すことが重要です。
三菱地所リアルエステートサービスが提供する「「TAQSIE（タクシエ）なっとく提案コース（仲介）」」では、物件情報をもとに大手不動産会社から選び抜かれた精鋭の不動産担当者3人を紹介します。
紹介する3人は、実績や経験が豊富な不動産売却のプロばかりです。信頼できる不動産担当者にマンションをアピールしてほしい方は、ぜひご利用ください。
3. 不動産担当者を変更する
リノベーションマンションが売れないまま時間が経過している場合、担当者の変更を視野に入れてもよいかもしれません。
日本トレンドリサーチと三菱地所リアルエステートサービスは、「不動産売却の仲介担当者に関するアンケート」を実施しました。仲介担当者の変更を希望し、実際に変更してもらえた人の35.9％が「とても満足」、61.5％が「やや満足」と回答しています。
不動産担当者の変更が、よい方向に変わるきっかけとなる可能性もあるでしょう。
なお、不動産担当者の対応に不満がある場合、不動産会社に相談すれば変更に応じてくれるケースがほとんどです。詳しくは「不動産の担当者を変えたい！具体的な方法と担当者を変更すべき7つのケース」をご覧ください。
参照：【その理由とは？】売却経験者のうち63％が「仲介担当者は自分で選びたい」と思ったことが「ある」｜PR TIMES
4. 不動産買取を検討する
リノベーションマンションが売れない際の対処法として、不動産買取を検討するのも一つの選択肢です。
第三者にマンションを売却する仲介に対して、買取は直接不動産会社が買い取る売却方法です。買い手を探す必要がないため、売却活動をせずに確実に売却できるメリットがあります。
ただし、不動産買取では売却価格が低くなる点に注意が必要です。不動産会社は再販を目的に買い取るため、再販益や買取にかかる経費を通常の市場価格から差し引いた金額が提示されます。これにより、仲介より売却額が安くなることが予想されます。
詳しくは「不動産買取とは？ 買取の種類や仲介との違い、業者の選び方、成功ポイントを解説」をご覧ください。
5. 売却以外の運用を視野に入れる
リノベーションマンションの売却金が今すぐ必要でなければ、売却以外の運用を視野に入れてみましょう。
たとえば、リノベーションマンションを賃貸にして、家賃収入を得る方法があります。賃貸運用ならマンションの所有権を持ったまま家賃収入を得られるうえに、将来また自分が居住することも可能です。
ただし、予想よりも家賃収入が得られないリスクもあるため要注意です。リノベーションマンションの賃貸運用を視野に入れるなら、まずは不動産会社に相談しましょう。
不動産会社に相談すれば、マンションの条件から想定家賃を提示してくれます。売却と賃貸どちらがよいかのアドバイスも期待できます。
詳しくは「マンションを売るか貸すかはどう決める？迷うときは売却がおすすめな理由とは？」で解説しています。
リノベーションマンションの売却失敗を防ぐコツ
リノベーションマンションの売却失敗を防ぐコツは2つあります。
事前に把握して、納得いく売却につなげましょう。
1. 信頼できる不動産担当者に依頼する
リノベーションマンションの売却失敗を防ぐためには、信頼できる不動産担当者に依頼しましょう。
リノベーション物件の営業実績やノウハウのある不動産担当者なら、質の高い売却戦略を提案してくれます。特に、マンションのアピールポイントをしっかりと伝えてくれる担当者に依頼すれば、売却成功につながるでしょう。
「TAQSIE（タクシエ）なっとく提案売却コース（仲介）」なら、物件情報を参考に選出された実績豊富な3人から、担当者を選べます。また、担当者から提示された販売戦略を把握したうえで契約できるため、納得いく売却活動につながります。
まずは無料でできる会員登録から始めて、どのような担当者が紹介されるかみてみましょう。
2. 売却時にリノベーションを前提とした販売戦略を立てる
売却後のリノベーションを前提とした売却戦略を立てるのも、一つの選択肢です。
内覧時に買い手からリノベーションしてほしい箇所を聞き取り、リノベーションをおこなうことで、買い手の好みに合わせた内装にできます。「間取りやデザインなど希望に沿ったリノベーションができる」とアピールするとよいでしょう。また、経費を見込んだうえで、希望予算に合わせたリノベーションを叶えられる点も、買い手にとって魅力です。
一方、売却決定後すぐにリノベーションするとしても、工事期間がかかります。そのため、買い手は即時にマンションに入居できないデメリットがある点は念頭に置きましょう。
リノベーションマンションの売却を成功させるなら「TAQSIE（タクシエ）」に相談を
リノベーションマンションは、たくさんお金をかけてリノベーションしても、必ず売れるわけではありません。売り出し価格を適切に設定し、不動産担当者にマンションをアピールしてもらうことが、売却成功につながります。
とはいえ、不動産会社は選べても、担当者は選べないケースもありうるでしょう。「「TAQSIE（タクシエ）なっとく提案売却コース（仲介）」」なら、登録した物件情報やエリアをもとに、大手不動産会社から選び抜かれた不動産担当者を3人紹介します。
不動産担当者の販売戦略を事前に把握でき、チャットでのやりとりも可能です。相性を知ったうえで依頼できるため、契約後に不動産担当者とのやりとりでストレスを感じるリスクも減らせます。
リノベーションマンションが売れなくて悩んでいる方は、まずは物件情報を入力し、どのような販売戦略が提示されるかみてみましょう。
＞＞「TAQSIE（タクシエ）」に相談する
