「土地を売りたくても難しい言葉や法律が多くわからない。」
「少しでも高く売りたいが、たくさんの不動産会社があってどの会社を選ぶのがいいのかわからない」
という方が多いでしょう。
土地の売却には、法的な書類の手続きや税金、売却方法の選択などが必要になり売却する理由や状況によって、最適な方法を選ぶことが重要です。
たとえば、できるだけ高値で売りたい場合や、早急に現金化したい場合など、目的によって選択肢が変わります。
この記事では、土地を売却する際の基本的な流れや方法、注意点について解説します。売却を成功させるためのポイントを押さえ、安心して進めたいという方はぜひ参考にしてみてください。
- この記事を読むと分かること
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- 土地を売却するまでの流れ・注意点
- 土地を高く売るためのポイント
- 土地の売却にかかる税金と対策
土地を売却する方法は3種類
土地の売却には「仲介」「買取」「個人売買」の3つの方法があります。それぞれの方法には特徴やメリット・デメリットがあり、状況に応じて最適な方法を選ぶことが重要です。
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仲介 |
買取 |
個人売買 |
| 特徴 |
不動産会社が仲介して買主を探す |
不動産会社が直接買い取る |
個人間で直接取引する |
| メリット |
市場価格で売却できる可能性が高い |
即現金化できるため短期間で売却可能 |
不動産会社に払う仲介手数料がかからない |
| デメリット |
売却まで時間がかかる |
仲介よりも売却価格が低くなることが多い |
手続きやトラブル対応を全て自分で行う必要がある |
個人間で直接取引ができれば仲介手数料を削減できますが、個人間ではなにかとトラブルが多いことからも「仲介」「買取」の2種類が一般的な方法となるでしょう。
この記事では、主に不動産「仲介」による土地売却に関して説明します。
土地を売却するまでの流れ
土地を売却するための流れには、大きく7つのステップがあります。
以上の7つのステップを押さえておくことが土地の売却をスムーズに進める上で大切です。それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。
1.事前準備をする
土地を売却する際には、主に9種類の書類を用意する必要があり、事前に準備をしておくことで売却活動や契約が円滑に進み、トラブルを未然に防ぐことができます。必要な書類に不備やミスがあると、買い手からの信頼を失ったり、売却に時間がかかったりする可能性があるので、よく確認して書類を用意する必要があります。
| 書類 |
目的 |
| 権利書または登記識別情報通知書 |
土地の所有者であることを証明し、売却ができることを確認する |
| 印鑑証明書 |
売主の印鑑が正確であることを証明する |
| 住民票 |
現在の住所や本人確認を行う |
| 固定資産評価証明書 |
土地の価値を示す書類で、売却価格や税金の計算に使用される |
| 本人確認書類 |
売主が本人であることを確認する |
| 抵当権の抹消に必要な書類 |
抵当権が設定されている場合、売却前にその抹消が必要となる |
| 固定資産税および都市計画税の納税通知書の写し |
土地にかかる税金がどのくらいかを確認する |
| 確定測量図 |
土地の正確な境界線を示し、トラブルを防ぐ |
| 筆界確認書・越境の覚書 |
隣接地との境界を確認し、越境問題を解決する |
必要な書類のなかには、作成に時間がかかるものも含まれますので、早めに準備を開始することが大切です。
2.査定をする
土地を売却する際、査定は適正価格を知るための非常に重要なステップです。高すぎる価格は買い手を遠ざけ、安すぎると損をするため、査定をしっかり行うことで、市場相場を理解し適正な売却価格を設定できます。
まずは、自分で売りたい土地の周辺の土地の公的評価額や周辺の売りに出されている土地から大体の相場を把握し、複数の不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。
査定時に気にすると良いポイントは、土地の広さや形状、アクセス状況、周辺環境、また地価の変動です。不動産会社の査定結果に対して、どのような理由で価格を提示しているかを確認し、納得できる説明を求めましょう。
査定時には事前準備ですべきこととして上記で説明した、権利書や測量図、固定資産税の評価証明書など、土地の状態を明確に示す書類を用意しておくとスムーズに進みます。
また、土地の整備や清掃を事前に行い、見た目を良くしておくことも査定額に影響を与えるため、手間を惜しまないことが大切です。
関連記事：土地売却の相場価格の調べ方は？初心者でも自分でできる方法を解説
3.媒介契約の種類を決めて契約する
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。それぞれメリット・デメリットがあるため、状況に応じて選ぶことが重要です。
- 専属専任媒介契約･･･1社の不動産会社にのみ売却を依頼し、自己売却が禁止される代わりに手厚いサポートが受けられるため、短期間で確実に売りたい人に向いています。しかし自由度は低く、依頼先の業者が信頼できることが前提です。
- 専任媒介契約･･･1社に依頼しますが、自分で買い顧客を見つけることも可能です。サポートを受けつつ、個人間売買の可能性も残したい方に適しています。ただし一社のみに対して業者依存がある点はデメリットです。
- 一般媒介契約･･･複数の不動産業者に依頼でき、自己売却も可能です。広く買い手を探せるため、自由度が高い反面、業者のサポートが薄くなる手薄になることがあります。
表にまとめると以下の通りになります。
| 区分 |
専属専任媒介契約 |
専任媒介契約 |
一般媒介契約 |
| 契約できる不動産会社 |
一社にしか依頼できない |
一社にしか依頼できない |
複数社に依頼可能 |
| もし自分で買取先を見つけたら |
制限あり
(依頼している不動産会社を仲介人にする必要あり) |
制限なし |
制限なし |
| レインズへの登録義務 |
5日以内 |
7日以内 |
不動産会社の任意 |
| 売主への報告義務 |
7日に1回以上 |
14日に1回以上 |
定めなし |
| メリット |
積極的に販売活動をしてくれる
窓口を一本化できる |
積極的に販売活動をしてくれる |
買い手の幅が広がる
囲い込みのリスクが少ない
売却物件が公にならない |
| デメリット |
自己発見取引が制限される |
囲い込み(*)をされると売却に時間がかかってしまう可能性がある |
不動産会社が積極的な販売活動をしない可能性がある
売却まで時間がかかる可能性がある |
| おすすめできる人 |
短期間で確実に売りたい人向け |
サポートを受けつつ、自己売却の可能性も残したい方におすすめ |
複数の不動産会社に見積もりを出して、少しでも高く買ってくれる会社を探したい方におすすめ |
| (*)囲い込みとは |
| 他社に契約されるのを妨げる行為のこと。買主からも仲介手数料を受け取る「両手仲介」を狙う場合に利用され、他社から物件の照会があっても「商談中です」などといって情報提供を断ってしまうといった行為のことを指します。これは自社の利益を優先して売主の利益を害する行為で、罰則の強化もされていますが、把握がしづらいのが現状です。 |
関連記事：
媒介契約の3種類とは？特徴を比較解説｜不動産取引の基礎知識
【7つの注意点】媒介契約のチェックリスト｜重要ポイントを見逃すな！
4.売却活動を行う
不動産会社は、ポータルサイトや広告媒体を使った宣伝、購入希望者への直接アプローチ、現地看板の設置などを行い、購入希望者に向けた物件資料作成や、土地の特徴を最大限に引き出す提案も行います。
売主ができることとしては、必要に応じた情報提供に加え、土地の定期的な清掃や整備が挙げられます。現地確認の際は、土地の見た目や状態が良好であることが重要とされるためです。特に雑草やゴミの処理、境界線の確認などは入念に行い、購入希望者に好印象を与える準備が必要です。また、内覧に立ち会う場合は説明を丁寧に行い、誠実な対応を心がけることでスムーズな売却が期待できます。
なお、売却活動にかかる時間は地域や土地の条件、価格設定によって異なりますが、おおよそ3〜６ヶ月かかるとされています。
5.売買契約を行う
売買契約は、買主が決まった後に土地の売買条件を正式に確定させる重要なステップです。契約内容には、売買価格、引き渡し時期、手付金の金額、違約金の条件などが含まれます。契約に際して必要な書類は、土地の権利書、印鑑証明書、住民票、固定資産税納税証明書などです。
これらを揃えて、契約当日に双方の署名と押印が行われます。
契約前に確認すべき重要事項として、土地の境界問題や越境、地役権の有無、既存の抵当権など、法的に問題がないかしっかり確認することが大切です。
これらの事項がクリアでない場合、売買後にトラブルが発生する可能性があります。契約後のトラブルを防ぐために、書類や条件を細かく確認し、不明点は契約前に解消することが重要です。必要であれば、弁護士や不動産会社に相談して進めましょう。
6.土地を引き渡す
土地の引き渡しは、売買契約の最終ステップで、残代金の受け取りと同時に行われます。
まず、残代金を買主から受け取った後、司法書士が登記変更を行い、所有権が買主に移転されます。この手続きに必要な書類は、権利書や印鑑証明書、住民票などが含まれ、事前に揃えておく必要があります。
引き渡し前には、土地の状態を再度確認し、契約時に約束した条件が満たされていることを確認しましょう。ゴミや廃棄物が残っていないか、境界線が明確かなどを確認しておくと、引き渡し後のトラブルを避けることができます。
残代金は、指定口座に振り込まれることが一般的ですが、受け取り方法については、事前に不動産会社や司法書士と確認しておくことが重要です。すべての手続きが完了したら、正式に土地の引き渡しが完了します。
7.確定申告をする
土地を売却した後、利益が出た場合は、翌年に確定申告を行う必要があります。確定申告が必要なケースは、土地の売却で譲渡所得（売却価格から取得費用や諸経費を差し引いた金額）が発生した場合です。
譲渡所得には税金が課され、正確に申告することが求められます。申告手続きでは、売買契約書や権利書、土地の取得費用に関する領収書など、譲渡所得の計算に必要な書類を揃えて税務署に提出します。
また、適用可能な控除や特例があれば、それも合わせて申告することで税負担を軽減できるため、事前に確認しておくとよいでしょう。
万一、確定申告を怠ると、延滞税や加算税が課されるリスクがあり、後々大きな負担になる可能性があります。さらに、適正な手続きを行わなければ、税務署から調査を受けることもあるため、早めに必要な準備を行い、申告期限を守ることが重要です。
土地を高く売るためのポイント
土地を高く売るためにはただ売りに出すだけでなく、以下の5つのポイントを押さえておくことが重要です。
細かい内容ではありますが少しでも高く土地を売るためにチェックしておきましょう。
査定額は複数社を比較する
土地の査定額は、業者によって異なるため1社だけに依頼すると適正な価格が分かりにくいです。複数社から査定を取ることで、市場価格を把握しやすくなり、適切な価格での売却が期待できます。
具体的には、少なくとも3〜5社に依頼し、査定額だけでなく、各社の対応や説明内容を比較することが重要です。また、極端に高い査定額を提示する業者には注意が必要です。高額な査定を引き合いに契約を急がせ、後から値引きを強要する悪徳業者も存在するため、信頼できる不動産業者を選ぶことが大切です。
不動産会社の口コミや実績を確認し、慎重に業者を選定しましょう。
土地を綺麗にしておく
土地を綺麗に整えることで、買い手に好印象を与え、高値での売却に繋がる可能性が高まります。荒れた土地やゴミが散乱している土地は、購入希望者が手間やコストを心配し、価格交渉で不利になることがあります。
土地を整える際には、まず雑草を取り除き、不要な廃材やゴミを処理しましょう。自分で清掃する場合は、境界線や水路の確認も含めて注意を払うとよいです。
業者に依頼する場合は、広さや清掃内容によって費用が異なりますが、土地の印象が大きく向上するため、費用対効果は高いといえるでしょう。特に、整備された土地は「すぐに利用可能」と評価されやすく、買い手の関心を引きやすくなります。
越境の覚書を締結しておく
越境の覚書とは、隣接する土地の所有者との間で、建物や塀が境界線を越えている場合にその事実を確認し、今後問題が発生しないように取り決めた文書です。
越境問題を解決しないまま土地を売却すると、買い手との間でトラブルが生じる可能性があり、結果として売却が進まなかったり、価格が下がったりするリスクがあります。覚書を締結しておくことで、買い手は安心して土地を購入できるため、売却がスムーズに進みやすくなります。
締結方法は、隣接地の所有者と協議し、内容を双方で確認した上で署名を交わすのが一般的です。必要に応じて弁護士や司法書士に相談し、法的効力を持つ書類を作成することで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。
ゴミや廃棄物は処理しておく
土地にゴミや廃棄物が残っていると、買い手に悪い印象を与え価格交渉で不利になる可能性が高まります。
購入希望者は、廃棄物の処理に手間やコストがかかると感じ、結果的に買い控えや価格の引き下げを求めることが多いです。具体的には、不要な家具、建築資材、ゴミなどを完全に処理し、土地を清潔な状態に保つことが重要です。
業者に依頼する場合、広さやゴミの量によって費用は異なりますが、買い手に「すぐに使える土地」という印象を与えるため、費用対効果は高いといえます。自分で処理する際は、処分方法や廃棄物の種類に応じた適切な手続きを確認することが必要です。また、ゴミの適切な分別や地元のルールに従って処理を進めることが重要です。
アスファルトは撤去しておく
アスファルトが敷かれた土地は、買い手によって用途が限られる場合があります。
特に住宅用地として売却を考える場合、アスファルトが残っていると建設前に撤去が必要になり、買い手はその手間や費用を懸念します。これが価格交渉で不利になる原因となるため、事前に撤去しておくことで「すぐに使える土地」という印象を与え、高値での売却に繋がります。
撤去方法は専門業者に依頼するのが一般的で、費用は土地の広さやアスファルトの厚さによって異なりますが、整備された土地が評価され、結果的に費用対効果が高いことが多いです。
自分で撤去を行う場合、重機が必要となることが多く、適切な処分方法や安全対策に注意する必要があります。業者に依頼することで、スムーズに作業が進み、トラブルを回避できます。
土地売却にかかる税金・費用
土地を売却する際には、さまざまな税金がかかり、条件によって異なる税が適用されます。たとえば、譲渡所得税や住民税は、土地を売却して利益が出た場合に課される税金です。
一方で、印紙税や登録免許税は、契約書や登記に関連して発生する費用です。条件や利益に応じて支払う税額が異なるため、事前にしっかり確認しておくことが重要です。
|
譲渡所得税 |
住民税 |
印紙税 |
登録免許税 |
| 税率 |
所有期間が5年以内：30%
所有期間が5年を超える：15% |
所有期間が5年以内：9%
所有期間が5年を超える：5% |
契約書に記載されている金額にもとづいて約1万~3万円 |
1,000円 |
| 税金の対象 |
土地を売却して得た利益 |
売買契約書 |
土地の抵当権抹消登記 |
支払う
タイミング |
翌年の確定申告時 |
契約締結時 |
抵当権の抹消登記時 |
税金対策で利用できる特例
土地売却に際しては、譲渡所得に課される税金を軽減するためのさまざまな特例があります。
以下の見出しでそれぞれ特例の詳細に解説していきます。
居住用財産の3,000万円の特別控除
居住用の土地や建物を売却した場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。この特別控除を適用することで、譲渡所得税の対象額を大幅に減らし、税負担を軽減することが可能です。主な条件として、売却する物件が居住用であること、売主がその土地に住んでいたことなどが挙げられます。
特に、家を売却して次の住居を探す場合や、相続後に住んでいた家を売却する際に利用できるため、多くの方に有効な特例です。
参考：居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例｜国税庁
所有期間10年超の場合の軽減税率
土地や建物を10年以上所有している場合、譲渡所得にかかる税率が軽減される特例があります。通常の譲渡所得税率は、短期所有と長期所有で異なり、10年以上の所有期間がある場合には、税率が大幅に低くなるため、税負担が軽減されます。
先述したように、短期譲渡所得の場合には所得税と住民税を合わせて39%、長期譲渡所得の場合には20%の税率が課されますが、この特例を適用すると、6,000万円までの譲渡所得に対しては、約14％のみの税率の適用となります。この軽減税率は、長く保有していた不動産を売却する際に非常に有利な制度です。
参考：マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
相続によって取得した土地を譲渡した場合の特例
相続によって取得した土地を売却する場合、「相続財産を譲渡した場合の特例」が適用されることがあります。この特例を利用すると、相続した不動産の譲渡所得税を軽減できる可能性があり、特に相続税を支払った場合に限り有効です。
相続財産の売却による譲渡所得は、取得費や相続時の評価額などを考慮して計算されますが、この特例を適用することで譲渡所得税の負担を抑えることができます。売却前に条件を確認し、税理士に相談することをおすすめします。
参考：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁
土地を売却する際に気を付けること
土地の売却にあたって4つ注意点があります。
それぞれ、売却前の交渉や売却後にトラブルにならないための対応になるため必ず実施することをおすすめします。
境界確定と測量を実施しておく
境界確定とは、土地の正確な境界線を確認すること、さらに測量を行って範囲を明確にすることを指します。
土地を売却する際、境界が不明確なままだと、隣地とのトラブルや買主との契約で問題に発展する可能性が高いため、事前にこれを確定させることが重要です。境界が不明確だと、買主は購入後に予期しない問題に直面するリスクがあり、売買契約が成立しにくくなります。
また、売買契約後に境界のずれや越境が発覚すると、訴訟や補償問題に発展することもあります。そのため、売却をスムーズに進めるためには、早めに専門家に依頼して境界確定と測量を実施し、法的トラブルを未然に防ぐことが大切です。
ローンの完済有無を確認しておく
土地に住宅ローンや抵当権が設定されている場合、売却時にそのローンが完済されているかを確認することが非常に重要です。ローンが残っていると、抵当権が土地に付いている状態となり、買主が完全な所有権を取得できません。売却時には、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する手続きが必要です。
この確認を怠ると、売却後に抵当権が残り、買主とのトラブルに発展する可能性があります。特に、買主が融資を受ける際に抵当権の存在が問題となり、取引が破談するリスクもあります。
また、ローンの残高を事前に把握していないと、返済計画に支障をきたし、売却のタイミングが遅れる恐れがあります。売却をスムーズに進めるために、必ず事前に金融機関と確認を行い、適切な手続きを済ませることが必要です。
前面道路との関係に注意する
土地に接する道路が建築基準法に適合しているかを確認することを指します。
前面道路の状況は、土地の利用可能性や価値に大きく影響を与えるため、売却時に重要なチェックポイントです。
特に、道路幅が4メートル未満である場合や、私道が絡む場合には、建築や再開発に制限がかかる可能性があるため、買主に不利な条件になります。
無視すると買主が建物を建てられない、または建築許可が下りないというトラブルが発生し、売却契約が破談するリスクがあります。また、売却価格が大幅に下がる場合もあり、売主としても不利益を被る可能性が高いです。事前に役所や不動産会社に確認し、適合性を確認することで、トラブルを回避し、スムーズな取引を進めることができます。
契約不適合責任に注意する
契約不適合責任とは、売却した土地が契約内容に適合しない場合、売主が買主に対してその責任を負うというものです。たとえば、土地の面積や境界が契約と異なる場合や、土地に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合に適用され、買主から補損害賠償、契約解除を求められるリスクが生じます。
後々のトラブルを回避するためにも、土地の売却時には、事前に土地の状況を正確に把握し、弁護士や不動産会社と相談しながら責任範囲を契約書に明記することが大切です。
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土地を売るときには、「高く」売りたいのか「早く」売りたいのかによって売却方法を選ぶことが、希望の売却を実現するポイントです。
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