専任媒介契約は契約期間中でも解除できます。その際、必ずしも違約金を支払う必要はありません。また、書面でも電話でも契約は解除できます。
この記事では、専任媒介契約を解除する3つのステップや、どのような場合に違約金が発生するのかを解説します。
専任媒介契約とは、不動産の売却を1社の不動産会社にのみ依頼する媒介契約です。依頼された不動産会社も自社だけに任されており、定期的な報告も義務付けられているため、熱心に売却活動をしてくれる傾向にあるといわれています。
- この記事を読むと分かること
-
- 専任媒介契約は契約期間中でも特定の条件下で解除可能ですが、違約金が発生するケースもあります。
- 専任媒介契約の解除には3つのステップがあり、適切な手順に従うことが重要です。
- 専任媒介契約を円満に解除する方法として、契約更新を行わないという選択肢もあります。
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専任媒介契約は契約期間中でも解除できる
専任媒介契約は、契約期間中でも以下に該当する場合、解除できます。
国土交通省の「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」にある専任媒介契約の解除の要件をご覧ください。
- 一 乙が専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反
したとき。
- 二 乙が専任媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を
告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。
- 三 乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき
（引用：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款 | 国土交通省）
上記に当てはまらない場合でも、書面で通知をすれば、契約解除できます。
また、専任媒介契約から一般媒介契約に切り替えることも可能です。今契約している不動産会社と他の会社と契約したい場合は、一般媒介契約を検討するのも1つの選択肢です。
専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約の違い
媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。
媒介契約の内容によって、業務報告の頻度やレインズへの登録義務などが異なります。それぞれの媒介契約ごとの違いをまとめました。
|
専属専任媒介契約 |
専任媒介契約 |
一般媒介契約 |
| 依頼できる社数 |
1社のみ |
1社のみ |
複数可 |
| 直接取引 |
× |
○ |
○ |
| 契約期間 |
3ヶ月 |
3ヶ月 |
自由
（3ヶ月が多い） |
| レインズへの登録 |
契約から5日以内 |
契約から7日以内 |
任意で登録 |
| 業務報告 |
1週間に1回以上 |
2週間に1回以上 |
売主から求められたら報告 |
（出典：媒介契約制度│公益財団法人東日本不動産流通機構）
3種類の媒介契約のうち、最も利用されているのは専任媒介契約です。
指定流通機構の活用状況について（令和５年７月分）によると、新規登録件数は媒介契約の中で約33.2％を占めています。
媒介契約の中で契約が成立した案件のうち、約53.9％は専任媒介契約であると分かります。
関連記事：媒介契約の3種類とは？特徴を比較解説｜不動産取引の基礎知識
専任媒介契約を解除する3つのステップ
専任媒介契約を解除する際、下記の3ステップを踏みます。
不動産会社によっては、書面による通知で解除できるため、一例として参考にしてください。
1.解除したい旨を申し出る
不動産会社に解除したい旨を伝えましょう。
専任媒介契約の解除方法について規定はないため、伝え方は自由です。「忙しいから電話にする」「直接会って伝えたいから対面にする」など、こちらの都合に合わせて選びましょう。
不動産会社と契約解除の旨を言った・言わないで揉めないか心配な方は、形に残して伝えたほうが望ましいでしょう。伝え方は、書面かメールどちらでも構いません。
状況に応じて自分に合った方法で解除したい旨を申し出ましょう。
2.猶予期間を与える
解除したい旨を伝えたあと、不動産会社に猶予期間を与える場合があります。
しかし専任媒介契約は即日解約も可能です。わざわざ猶予期間を与えなくても問題のないケースがほとんどです。
丁寧に解除を進めたい場合は、まず不動産会社に解除したい理由を伝えて、猶予期間を設けましょう。
猶予期間は3〜7日が一般的です。この間に、不動産会社に改善する姿勢が見られるかどうか見極めて、見られない場合は解除になります。
3.契約解除通知書の書式を作成する
専任媒介契約は電話一本でも解除できます。
書面で契約解除を申し出る必要はありませんが、不動産会社によっては書面で通知して欲しいと言われることがあります。
その際は、不動産会社が用意してくれる「契約解除通知書」を提出しましょう。もしくは、「契約解除通知書 テンプレート」とインターネットで検索すると、無料でダウンロードできるひな形を見つけられます。WordやPDFのテンプレートを入手し、それを提出しても良いでしょう。
書面での通知は手間がかかりますが、契約解除を申し出た証拠が明確に残ります。そのため「契約を解除した、してない」の認識のずれで揉めたくない方は、書面での通知がおすすめです。
解除の方法が自由で自分に合わせられるのは便利だけど、どんな方法が一番いいのか迷いそう。
もし「言った言わない」でトラブルを避けたいなら、記録が残る書面やメールで伝えるのが確実ですね。
専任媒介契約を途中解約すると違約金は発生する？
結論から申し上げると、違約金がかかる場合とかからない場合があります。それぞれの違いについて次項で解説します。
違約金が発生するケース
専任媒介契約期間中に他の不動産会社と契約すると専任媒介契約違反にあたり、違約金が発生します。
専任媒介契約を結んでいる間は他の不動産会社と契約できませんが、陰で契約していた場合は違約金が発生します。
違約金の金額は、国土交通省が公表している標準専任媒介契約約款によって「約定報酬額に相当する金額」と定められています。約定報酬額は以下のとおり定められています。
| 200万円以下の金額 |
5.50% |
| 200万円を超え400万円以下の金額 |
4.40% |
| 400万円を超える金額 |
3.30% |
（出典：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額│国土交通省）
例えば、2,000万円の物件だと
200万円以下：
200万円の5.5%・・・11万円
200万円を超え400万円以下の金額：
200万円の4.4%・・・8.8万円
400万円を超える金額：
1600万円の3.3%・・・52.8万円
となり、合計した72.6万円（+消費税）が約定報酬額および違約金の上限です。
売主に落ち度がある場合でも、これ以上の金額は請求できません。不当に高い金額を請求された場合は、これ以下の金額にしてもらうよう伝えましょう。
それでも双方の主張が一致しない場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。
違約金が発生しないケース
専任媒介契約を結んだにもかかわらず、業者がそれに係る業務を行わない場合、違約金なしで専任媒介契約を解除できます。
契約の解除
第17条 次のいずれかに該当する場合においては、甲（売主）は、専任媒介契約を解除することができます。
一 乙（不動産会社）が専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき。
（引用：
標準専任媒介契約約款｜国土交通省）
専任媒介契約の解除には、指定の手続方式がないため、電話一本でも契約を解除できます。もし以下のケースに当てはまっていれば、躊躇せずに解約してしまいましょう。
①報告を怠っている
専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は2週間に1度以上、業務の進捗を売主に報告しなければなりません。
宅地建物取引業法
専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、前項に定めるもののほか、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を二週間に一回以上（～中略～）報告しなければならない。
（引用：
第34条の2第8項｜宅地建物取引業法）
進捗報告が2週間に1度未満のペースでしか来ない場合は、不動産会社が専任媒介契約に係る業務を行っていないことになります。
よって、売主は違約金なしで専任媒介契約を解除できます。
②レインズに登録していない
専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は7日以内に指定流通機構（通称：レインズ）に登録しなくてはなりません。
レインズへの登録は？
媒介契約締結日の翌日から 7日以内 （不動産会社およびレインズの休業日は除く）に登録しなければなりません
（引用：
媒介契約制度｜東日本不動産流通機構）
契約締結日から7営業日以上経っているのにもかかわらずレインズに登録されていない場合は、不動産会社が専任媒介契約に係る業務を行っていないことになります。
よって、売主は違約金なしで専任媒介契約を解除できます。
③営業活動を怠っている
専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は契約成立のために積極的に努力することが義務付けられています。
1 成約に向けての義務
一 契約の相手方を探索するとともに、契約の相手方との契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて積極的に努力します。
（引用：
標準専任媒介契約約款｜国土交通省）
不動産会社が行う営業活動には、販売サイト・チラシへの掲載や、内見希望者への対応などがあります。
これらの宣伝や営業活動を怠っている場合、不動産会社は専任媒介契約に係る業務を行っていないことになります。
よって売主は違約金なしで専任媒介契約を解除することが可能です。
④囲い込みをしている
囲い込みとは、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ企業が、物件を他の不動産会社に売らせないようにすることです。
囲い込みは、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ不動産会社が「売り」と「買い」の両方の手数料を自社で独占するために行われます。
具体的には、売り出し中にレインズから物件情報を削除する行為を指します。購入希望者を見つけていないのにも関わらず、他の不動産会社からの内見を断る行為も囲い込みです。
囲い込みをすると、売却だけでなく買取の仲介権限も実質的に独占できます。そのため、専任媒介契約を結んだ企業は「売り」と「買い」の両方の手数料を得られる可能性が高まります。
しかし売主からすると、専任媒介契約および専属専任媒介契約を結んだ企業経由でしか買主を見つけられません。結果的に、契約相手を見つける手段が狭まります。
これは、専任媒介契約を結んだ不動産会社の義務である「契約の相手方を探索する」ことと「契約の成立に向けて積極的に努力する」ことに反するため、売主は違約金なしで契約を解除できます。
さらに詳しい解説については、以下の記事を参考にしてください。
関連記事：不動産の囲い込みとは？具体的なデメリットや調べ方、防止策を解説
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専任媒介契約を円満に解除する方法
専任媒介契約は電話一本でも解除できますが、「違約金や損害賠償が発生するのではないか」と不安になっている方もいるのではないでしょうか。
ここでは、専任媒介契約を円満に解除する方法を紹介します。
専任媒介契約を更新しない
専任媒介契約を契約期間中に解除しなくても、契約期間満了後に更新手続きを行わないことで、契約を切れる方法があります。
専任媒介契約の更新には、以下のルールが設けられています。
更新
第17条 専任媒介契約の有効期間は、甲及び乙の合意に基づき、更新することができます。
2 有効期間の更新をしようとするときは、有効期間の満了に際して甲から乙に対し文書でその旨を申し出るものとします。
（引用：
標準専任媒介契約約款｜国土交通省）
甲（売主）が乙（不動産会社）に対して更新を申し出なければ、専任媒介契約は更新されません。そのため、途中で契約を解除したくない場合は、契約期間の満了まで待っても良いでしょう。
契約満了が近づくと、売却活動に力を入れる営業担当者が多くいます。販売活動の進み方によっては、不動産を売却できるかもしれません。
また、契約を満了すれば違約金を支払うリスクもありません。そのため、契約があと少しで切れる場合や売却を急いでいない場合は、契約が満了するまで待つのも一つの手です。
契約を解除して新たな不動産会社を選ぶ際には、積極的に売却活動をしてくれる担当者を見つけるようにしましょう。
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専任媒介契約は、一般媒介契約よりも不動産会社から手厚いサポートを受けられる契約形態ですが、1社にしか仲介を依頼できません。
営業能力の低い不動産会社と専任媒介契約を結ぶと、思うように売却活動が進まないかもしれません。
このような事態を避けるためにも、専任媒介契約を結ぶ際は、実績があり信頼できる担当者を選ぶことが重要です。
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