不動産を所有する本人以外が売却手続きを行う場合は、委任状が必要です。委任状を作成する際は、記載内容が登記事項証明書や売買契約書に記載されている内容と同一でなければなりません。
また、代理人の委任状濫用によるトラブルを避けるために、委任状に用いる文言に注意する必要があります。
この記事では、不動産売却における委任状の書き方について解説します。
- この記事を読むと分かること
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- 不動産売却で委任状が必要になるケース
- 委任状に記載する項目・書き方
- 委任状を作成する際の注意点
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不動産売却における委任状とは
不動産売却における委任状とは、不動産を所有する本人（委任者）に代わって、代理人（受任者）が契約手続きを行う旨を証明する書類です。委任状があると任意代理人として、売主の意思にもとづいた不動産の売買契約や所有権移転登記などを行えます。
不動産売却で委任状が求められる理由は、不動産を所有する本人に売却する意思があるかを確認するためです。不動産の所有者に売却の意思がなく、代理人が独断で売却手続きを進めた場合、売買契約は無効となります。不動産売却の不正取引を防ぐために、代理人が契約手続きする際は委任状を提示しなければなりません。
委任状を作成するタイミングは、不動産会社と媒介契約を締結する際や、代理人が決済に立ち会う前などです。代理人による不動産売却の手続きをスムーズに進められるよう、前もって委任状の作成方法を把握しておくことが大切です。
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不動産売却で委任状が必要になるケース
不動産売却で委任状が必要になるケースは、以下のとおりです。
- 司法書士や弁護士を受任者とする場合
- 不動産が共有持分である場合
- 不動産が遠方にあり売却手続きに立ち会えない場合
それぞれの内容について解説します。
司法書士や弁護士を受任者とする場合
司法書士や弁護士を受任者とするには、委任状の作成・提出が必要です。親族や身内に任せられない場合は、司法書士や弁護士を受任者として選任できます。
司法書士や弁護士は、不動産売却にまつわる書類作成や法律知識が豊富なため、円滑に売却手続きを進められます。不動産売却のトラブルを避けつつ、スムーズに手続きを行いたい場合は、司法書士や弁護士などの専門家に依頼するとよいでしょう。
不動産が共有持分である場合
共有持分の不動産を売却する際も、委任状の作成・提出が求められます。不動産の共有持分とは、不動産の所有者が複数人いる場合に、各所有者がもつ所有権の割合のことです。共有持分の不動産売却では、全所有者の同意だけでなく、決済時に全所有者の立ち会いが必須です。
家庭や仕事などの事情ですべての所有者が売却手続きに立ち会えない場合は、代理人となる代表者を選出することで、委任手続きを進められます。代表者が売却手続きを進める際は、全所有者の署名・捺印した委任状と印鑑証明書の提出が必要です。
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不動産が遠方にあり売却手続きに立ち会えない場合
所有する不動産が遠方にあり、売主本人が売却手続きに立ち会えない場合も、委任状の作成・提出が求められます。国内在住者で遠方に住んでいる場合は、委任状とあわせて本人確認書類・住民票・印鑑証明書などを提出すれば、不動産の売却手続きが可能です。
海外在住者が日本にある不動産を売却する際は、住民票や印鑑証明書を取得できないため、代替書類として以下を取得する必要があります。
- 在留証明書
- サイン証明書
- 代理権限委任状
- 公証書（宣誓供述書など）
上記の書類は、海外に所在する日本の在外公館で受け取れます。
委任状があっても不動産売却ができないケース
委任状があっても不動産売却ができないケースは、以下のとおりです。
それぞれの内容について解説します。
意思能力がない場合
精神障害や認知症などで意思能力がない場合は、委任状を用いた不動産売却はできません。民法により、意思能力をもたない場合の法律行為は無効であると定められているからです（※）。
意思能力がない方が不動産売却を行うには、成年後見制度を利用する必要があります。成年後見制度とは、意思能力がない本人に代わって後見人が法律行為を支援する制度です。成年後見制度を利用して不動産を売却する際は、家庭裁判所の許可が必要です。
ただし、成年後見制度を利用しても売却代金の使用用途に不明瞭な点がある場合は、家庭裁判所から売却許可が下りない可能性があります。家庭裁判所から不動産売却の許可を得るには、成年後見制度に知見をもつ不動産会社や司法書士などの専門家に相談するのがおすすめです。
（※）「民法」（デジタル庁）
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未成年者の場合
未成年者が委任状を作成して任意代理人を選任しても、不動産は売却できません。民法により、未成年者による法律行為は、法定代理人の同意を得る必要があると定められているからです（※）。
法定代理人とは、未成年者である本人に代わって法律行為を支援したり、財産を管理したりする者です。原則として未成年者の両親が法定代理人になりますが、両親が不在の場合は家庭裁判所が法定代理人を選任します。
未成年者が所有する不動産を売却するには、親権者や未成年後見人が法定代理人として手続きしなければなりません。親権者や未成年後見人の同意なく不動産の売却手続きを進めた場合は、親権者や未成年後見人が契約を取り消せます。
未成年者が所有する不動産を売却する際は、法定代理人の同意書や戸籍謄本などの書類が必要です。通常の売買契約よりも用意しなければならない書類が多く、専門的な知識が求められるため、未成年者の不動産売却の対応実績がある不動産会社や司法書士に相談しましょう。
（※）「民法」（デジタル庁）
【ひな形あり】不動産売却の委任状に記載する項目・書き方
不動産売却の委任状は、法律で定められた書式はありません。ただし、委任状として効力をもたせるには、以下のような項目を記載することが大切です。
- 土地の所在地、地番、地目、地積
- 建物の所在地、種類、構造、床面積
- 不動産の売却価格
- 不動産の手付金額
- 不動産の引き渡し日
- 契約解除した際の違約金
- 税金（公租公課）の分担起算日
- 売却代金や手付金額の受け取り方法・口座情報
- 所有権移転登記の手続き日
- 不動産の残代金支払い日
- 委任状の有効期限
- 委任日
- 委任者（売主）の氏名・住所
- 受任者（代理人）の氏名・住所
土地や建物の所在地や地目などは、登記事項証明書に記されている内容に沿って記載しましょう。
以下の内容においては、売買契約書と同じ内容を記載することで、委任状の内容が正当であることを示せます。
- 不動産の売却価格
- 不動産の手付金額
- 不動産の引き渡し日
- 契約解除した際の違約金
- 税金（公租公課）の分担起算日
- 所有権移転登記の手続き日
- 不動産残代金の支払い日
委任状の有効期限まで記載したら、必ず「以上」と記します。「以上」を記載しなかった場合、委任者の意図しない内容に改ざんや追記される可能性があるため、記載漏れがないよう注意しましょう。
不動産売却の委任状を作成する際の注意点
不動産売却の委任状を作成する際には、以下の点に注意しましょう。
- 白紙委任状にしない
- 委任状の内容が登記事項証明書や売買契約書と一致しているか確認する
- 委任状の文言に曖昧な表現を用いない
- 実印を使用する
- 委任状に捨印を押印しない
それぞれの注意点について解説します。
白紙委任状にしない
不動産売却の委任状を作成する際は、白紙委任状にしないよう注意しましょう。白紙委任状とは、記載すべき委任事項が記載されていない委任状です。白紙委任状には委任者の意向が記載されていないため、受任者の判断によって委任状の内容が改変される可能性があります。
受任者が白紙委任状を濫用してトラブルを起こした場合、委任者も責任を問われます。たとえ信頼できる親族に不動産売却の手続きをすべて任せるとしても、白紙委任状の作成は避けましょう。
委任状の内容が登記事項証明書や売買契約書と一致しているか確認する
委任状を作成する際は、委任状の内容が登記事項証明書や売買契約書の内容と一致しているかよく確認しましょう。登記事項証明書や売買契約と不一致で不明瞭な点があると、不動産会社に委任状が正当ではないと判断される可能性があるからです。
また、法務局で所有権の移転登記をする際も、委任状の内容と登記事項証明書や売買契約書の内容に相違があると受理されません。委任状を受理してもらうためには自分で確認するだけでなく、受任者や司法書士などにも確認してもらうとよいでしょう。
委任状の文言に曖昧な表現を用いない
委任状を作成する際には、曖昧な表現を使用しないよう注意しましょう。曖昧な表現を用いると、委任者・受任者・不動産会社の間で解釈の違いが生じ、トラブルに発展する可能性があるからです。以下のような曖昧な表現は避けましょう。
- 適宜に判断する
- 必要に応じて対応する
- 適切な方法で行う
- 当面の間
- 一切の件を任せる
- 一任する
受任者が対応する範囲を明確にしないと、法務局や家庭裁判所などから無権代理と判断されて委任状が無効となる場合があります。無権代理とは、本人に代わって法律行為する権利がないにもかかわらず、代理人として法律行為を行うことです。
無権代理と判断された場合は、不動産の所有者である本人が正当な行為であると認めなければ、売買契約が無効となります。
トラブルに発展しないためにも、委任状には具体的な内容を記載しましょう。
実印を使用する
委任状に押印する際は、市区町村に登録している実印の使用が一般的です。不動産売却は高額な取引であるため、本人確認として効力のある実印の使用が求められます。
委任状の書式に関する規定はないことから、日常的に使用される「認印」を押印しても法律上の問題はありません。ただし、認印は公的に認められている印鑑ではないため、実印の使用が無難といえるでしょう。
委任状に捨印を押印しない
委任状に捨印の押印をしないよう注意しましょう。捨印とは、文書の余白箇所に押印しておき、委任状の内容変更や誤りがある際に使用できる訂正印です。
委任状に捨印を押印した場合、受任者が捨印を濫用して委任状の内容を変更する可能性があります。親族や身内から捨印の押印を求められても応じないように注意しましょう。
不動産売却で委任状に添付するべき書類
委任状を用いて不動産売却する際には、委任者・受任者ともに以下の書類を貼付する必要があります。
- 住民票
- 印鑑証明書
- 身分証（マイナンバーカードや運転免許証など）
住民票や印鑑証明書は、市区町村の役所窓口や郵送などで取得できます。不動産会社によって必要書類が異なるため、事前に確認しておきましょう。
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不動産売却の際に司法書士や弁護士を代理人とする場合や、共有持分の不動産を売却する場合は、委任状の作成が必要です。委任状には、不動産の所在地や売却条件などさまざまな項目を記載しなければなりません。委任状の作成方法をサポートしてくれる不動産会社を選ぶことで、スムーズに売却を進められます。
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「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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