不動産を売却する際は、自身のみの力で買主を探すことは非常に困難であるため、不動産会社に買主を探してもらう（仲介してもらう）ことが一般的です。このとき、不動産会社に売却活動を依頼する際に必要となるのが媒介契約です。
どの契約を選択するかによって売却価格や売却時期が大きく左右される可能性もあるため、媒介契約の選択は非常に重要です。しかし、媒介契約に関する内容については、専門的な知識や曖昧な情報が多く、一般の方が完全に理解することは困難でしょう。
この記事の監修者
株式会社鎌倉鑑定 代表取締役
[出身校]早稲田大学法学部
[保有資格]土地家屋調査士、宅地建物取引士、CPM(米国公認不動産経営管理士)
[主な職歴]
大学卒業後、複数の土地家屋調査士事務所にて土地家屋調査士の実務経験を積む。
相続案件に興味を持ち、株式会社シーエフネッツに転職。同時に土地家屋調査士事務所を設立。以降15年にわたり、相続案件のみならず、借地、不動産投資など、広く不動産業務に携わる。
更に相続のご相談者に対するサービスを向上すべく、株式会社鎌倉鑑定を設立。
媒介契約の3種類とその特徴
不動産を売却する際に宅地建物取引業者（不動産仲介会社）と締結する媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類が存在します。
どの媒介契約を選択するかは売主に委ねられているため、不動産を売却する前にそれぞれの契約形態の特徴を詳細に把握し、適切に選択する必要があります。
以下では、それぞれの媒介契約の特徴を詳しく解説していきます。
専属専任媒介契約とは
専属専任媒介契約とは、不動産の売却・販売に関わる活動を1つの不動産会社のみに依頼する契約形態であり、契約期間中は他の不動産仲介会社と新たに契約を結ぶことが禁止されています。また、契約期間中に依頼者が自ら買い手を見つけ、宅建業者が探索した相手方以外との契約（自己発見取引）も制限されており、3種類の媒介契約のなかでは最も拘束力の強い契約形態です。
専属専任媒介契約が向いている方は、主に以下の3つのケースに該当する方です。
- 物件を早く売りたい
- 物件に複雑な条件がある
- 相場価格よりも高く売りたい
専属専任媒介契約では、不動産会社は1週間に1回以上、依頼者に対して業務処理状況を報告するよう定められており（宅建業法34条の2第9項）、契約締結後5営業日以内に不動産の物件情報交換ネットワークシステムである「指定流通機構（レインズ）」に登録する義務が課されています。（宅建業法34条の2第5項、宅建業法施行規則第15条の10）。
3種類の媒介契約の中では最も報告頻度が高く、迅速な対応が求められることから、売却活動をより積極的に行ってもらいやすい傾向にあります。そのため、専属専任媒介契約では、短期間でより好条件で購入してくれる方を発見できる可能性が高く、上記の3つのケースに該当する方には最適です。
専属専任媒介契約は、依頼者・宅建業者ともに強い拘束が課される契約形態であるため、宅建業法34条の2第3項により、契約期間は3ヶ月までと定められています。ただし、売主の申し出により契約期間を更新することが可能であり、更新のタイミングから3ヶ月を限度として延長することが可能です。（宅建業法第34条の2第4項）
専任媒介契約の特徴
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じく、不動産売却を1つの不動産会社のみに依頼する契約形態です。基本的には専属専任媒介契約と同様であり、媒介契約のなかでは2番目に拘束力が強い契約形態です。
専任媒介契約も不動産会社に課される義務が多いことから、契約期間については専属専任媒介契約と同じく通常3ヶ月で、申し出により契約期間を追加で3ヶ月までの範囲で延長できます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約で異なる点は以下の通りです。
|
専任媒介契約 |
専属専任媒介契約 |
| 自己発見取引 |
可 |
不可 |
指定流通機構への
登録期間
|
契約締結後7営業日以内 |
契約締結後5営業日以内 |
| 業務処理の報告義務 |
2週間に1回以上 |
1週間に1回以上 |
専任媒介、専属専任媒介どちらも自動更新はありませんのでご注意ください。売主が更新を希望すれば有効期間が更新されます。
専属専任媒介契約と同様に、指定流通機構（レインズ）への登録や業務処理の報告義務が課されますが、その期間や頻度の条件についてはやや緩和されています。
そして、専任媒介契約の最大の特徴は、売主が自分で買主を見つけ、直接買主と取引をする自己発見取引が可能である点です。
不動産仲介会社を介さず、自分発見取引で成約した場合には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありません。仮に5,000万円（税抜）の不動産を売却した場合、不動産会社には最大171万6,000円の仲介手数料を支払わなければなりません（※）。しかし、自分で直接買主を探し、売買交渉を成立させることができれば、この費用を削減することができるのです。
そのため、もし知人や友人、親族などに購入希望者がいる場合は、専任媒介契約も一つの選択肢となります。また、専属専任媒介契約と同様に、不動産会社には売却活動の状況について報告義務が課されており、積極的な販売活動を期待しやすいため、仮に自力で買主を見つけられなかった場合でも、不動産会社が見つけた相手に売却することができるため安心です。
（※）参考：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省
一般媒介契約について
一般媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に対して同時に不動産売却の依頼ができる契約形態です。
指定流通機構（レインズ）への登録、契約期間、業務処理の報告義務について法律上で定められておらず、3種類の媒介契約のなかでは最も拘束力が弱い契約形態といえます。
また、売主にとっても非常に自由度が高く、自己発見取引に加えて途中解約も可能です。専属専任媒介契約と専任媒介契約では、宅地建物取引業法によって契約期間の上限が3ヵ月以内と定められていますが、一般媒介契約はそのような定めがないためです。そのため、一般媒介契約は違約金なしでいつでも解除できます。
専任媒介や専属専任媒介はレインズに必ず登録する必要があるため物件情報が出回ってしまいます。そのため近隣の方に知られたくない事情がある場合は、一般媒介契約を締結する方も少なくありません。
なお、契約期間については、法律上の規定はありませんが、国土交通省が定めている「標準一般媒介契約約款」にも定められているように、3ヶ月以内が一般的とされています。
一般媒介契約は、主に以下のケースに該当する場合に向いています。
- 好条件の物件で人気が見込まれる
- 身近な人が物件を購入してくれる可能性が高い
- 売却活動にかける手間と余裕がある
一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社への仲介依頼が可能なことによって広範囲から購入希望者を募集できることです。特に、他に依頼した不動産会社を告知する「明示型」の一般媒介契約を選択すれば、同業者間の競争原理が働き、より一層営業活動が活発になりやすい傾向にあります。
特に、立地のよい物件や築年数が浅い物件、デザイナーズ物件など、人気の出やすい物件を売却する場合には、一般媒介契約を選択した方がより好条件で物件を売却できる可能性が高いです。
また、専任媒介契約と同様に、一般媒介契約では自己発見取引が可能です。身近に物件を購入してくれる人がいる可能性が高い場合には、不動産会社に支払う仲介手数料を削減できるかもしれないため、一般媒介契約を選択することもおすすめです。
一方、一般媒介契約では、売主が自ら複数の不動産会社とやり取りしなければなりません。売却活動の状況を報告する義務もないため、依頼者が自ら不動産会社に確認する必要もあります。そのため、売却活動に時間をかけられない方には、一般媒介契約はあまり適していないと判断できます。
参考：一般媒介契約について｜公益社団法人 全日本不動産協会
媒介契約の種類による売主の自由度の違い
専属専任媒介契約や専任媒介契約は、不動産会社に対して課される義務が多い一方、売主に対しても多くの制限が課されます。一方、一般媒介契約は、不動産会社・売主ともに課される義務や制限がほとんどなく、非常に自由度の高い契約形態となっています。
ある程度売買取引の知識・経験がある方であれば、売り手の自由度が高い方がより希望に近しい条件で物件を売却できる可能性を向上させられます。不動産会社からの働きかけがなくとも、複数の不動産会社を有効に活用しながら、売り手自身でもさまざまな活動を行えるためです。
逆に、売却が難しい物件を所有している方や売却を急ぐ方にとっては、売主の制限はほとんどデメリットとはなりません。むしろ不動産会社に業務を一任できるメリットの方が圧倒的に大きいです。
以下では、各媒介契約の売り手の制限について説明します。ぜひご自身にどの媒介契約が向いているのか判断する際の参考にしてみてください。
専属専任媒介契約での売主の制限
先述したように、専属専任媒介契約は他の媒介契約と比較して拘束力が強く、売主に関しても多くの制限が課されます。
専属専任媒介契約で売主に課される制限・義務については以下の通りです。
- 他の不動産会社への依頼禁止
- 自己発見取引の禁止
- 契約解除の制限
- 情報公開の義務
専属専任媒介契約は最も不動産会社に課される義務が多いことから、他の不動産会社への仲介依頼や、自身での買主との直接交渉（自己発見取引）が禁止されています。
加えて、専属専任媒介契約では、契約期間を定めることが法律で義務付けられているため、不動産会社に義務違反などの落ち度があった場合を除き、原則として中途解約することはできません。
もし、売主が上記の禁止事項を破ったり、一方的な都合で中途解除したりする場合には、契約違反に該当し「約定報酬額に相当する金額」を違約金として請求される可能性があります。
約定報酬とは、媒介契約で定めた仲介手数料のことを指し、金額は以下のとおり定められています。
| 物件価格 |
約定報酬額（税込） |
| 200万円以下の金額 |
5.50% |
| 200万円を超え400万円以下の金額 |
4.40% |
| 400万円を超える金額 |
3.30% |
参考：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額│国土交通省
例えば、3,000万円の物件の売却を依頼している場合には、最大105万6,000円の違約金が発生する可能性があります。
＜計算の内訳＞
- 200万円以下の金額：200万円 × 5.50% = 11万円
- 200万円を超え400万円以下の金額：200万円 × 4.40% = 8.8万円
- 400万円を超える金額：2,600万円 × 3.30% = 85.8万円
- 合計：11万円 + 8.8万円 + 85.8万円 = 105.6万円
仲介手数料は成功報酬です。支払いタイミングは契約時と物件の引き渡し時の2回に分けて支払うことが多いです。仲介業者によっては支払い方法の指定があるため、事前に支払い方法の確認を取るといいでしょう。
さらに、専属専任媒介契約や専任媒介契約では、売却や賃貸に出されている物件情報が公開されている指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられているため、売主は物件情報を秘匿することはできません。売主の都合で、匿名性を重視しながら物件の売却を行いたい場合には、専属専任媒介契約や専任媒介契約は向いていません。
専任媒介契約における売主の自由度
専任媒介契約における売主の自由度は、専属専任媒介契約とほとんど差異はありません。
専任媒介契約で売主に対して課される制限や許可されている事項は以下の通りです。
- 他の不動産会社への依頼禁止
- 自己発見取引が自由
- 契約解除の制限
- 情報公開の義務
他の不動産会社への仲介依頼や売主都合による中途解約、情報公開の義務については専属専任契約と同様です。
しかし、専任媒介契約では、売主自身が親族や友人・知人などに対して直接売買交渉を行う自己発見取引が許可されています。
先述したように、自己発見取引については仲介手数料を支払う必要はありません。ただし、専任媒介契約を結んでいる場合は、それまでに不動産会社が負担した営業活動費用を請求される可能性があるため注意が必要です。
関連記事：専任媒介契約を解除したい！解除する際の違約金や書式について解説
一般媒介契約での売主の自由度
一般媒介契約では、他の2つの媒介契約と比較すると、売主の自由度が非常に高くなっています。
一般媒介契約で売主に許可されている事項は以下の通りです。
- 複数の不動産会社との契約が可能
- 自己発見取引が自由
- 契約解除が容易に可能
- 情報公開が任意
先述したように、一般媒介契約では複数の不動産会社との契約や自己発見取引、途中での契約解除が可能です。
また、自力で買い手を見つけ、売買契約を結んだ場合であっても、専任媒介契約とは異なり、販売活動にかかった費用を請求されることはありません。
さらに、指定流通機構（レインズ）への物件情報の登録も売主に委ねられているため、秘匿性を保ったまま物件を売却できます。そのため、近所や親族に売却を知られたくないといった特殊な事情を抱えている場合には、一般媒介契約を利用するとよいです。
このように、一般媒介契約は売主の自由度が非常に高いという特徴がありますが、複数の不動産会社と売買仲介契約を結ぶ場合には、売主に通知義務が発生するため注意が必要です。
一般媒介契約には「明示型」「非明示型」の2種類が存在し、契約を締結する時に売主が他に依頼した不動産会社を明示するかどうかで分類されます。「明示型」を選択した場合には、契約している不動産会社すべてに対して他に依頼している不動産会社について通知する義務があります。また、売買契約が成立した場合には、「明示型」「非明示型」問わず、全ての不動産会社に、どの不動産会社によって契約が成立（成約）したかを速やかに通知しなければなりません。
これらの通知義務に違反した場合には、契約違反として違約金を請求される可能性があるため、注意しましょう。
混乱される方もいるかと思いますが、専門的な知識が必要でもある為、不安な場合は専門家に相談することをおすすめします。
媒介契約のトラブルと対処法
不動産売買における媒介契約においては、曖昧かつ複雑な情報が多く、契約内容を完全に理解するのは非常に難しいでしょう。
しかし、依頼者側に媒介契約の理解が不足していることで、自身に不利な条件で話が進んだり、不当な請求を要求されたりするなど、様々なトラブルが発生する可能性があります。
余計なトラブルに巻き込まれないよう、よくあるトラブルの事例と予防するための注意点についてしっかり把握しておきましょう。
よくあるトラブルの事例
媒介契約を交わした後によくあるトラブルの事例を7つ紹介します。
- 仲介手数料の額は法律で決まっていると言われた
- 媒介契約を解除したら営業活動にかかった実費を請求された
- 自己発見取引をしたら仲介手数料を請求された
- 仲介手数料の他にコンサルティング手数料を請求された
- 専任媒介契約が自動で期間延長された
- 売主の承諾なしに物件情報が公開されてしまった
- 途中で専任媒介契約・専属専任媒介契約を解除できない
「仲介手数料の額は法律で決まっていると言われた」
仲介を依頼した不動産会社に、仲介手数料は法律で「売買価格×3％+6万円＋消費税」と決まっていると言われ、トラブルに発展するケースがあります。ただし、法律で定められているのはあくまで仲介手数料の上限であり、仲介手数料については不動産会社と依頼者が合意の上で決定する必要があります。そのため、法律によって仲介手数料が決まっていると説明する不動産会社があれば、明らかに不動産取引における知識が不足していると判断できるため、契約締結を再検討したほうがよいでしょう。
「媒介契約を解除したら営業活動にかかった実費を請求された」
通常、売り主の事情で媒介契約を解除した場合には、不動産会社は営業活動にかかった実費を請求することができます。仲介業務の目的は「契約を成立させること」であるため、たとえ契約が解除されたとしても、不動産会社の義務違反以外で契約解除された場合には、不動産会社は報酬を請求できると考えられているためです。
そのため、容易に解約できる一般媒介契約であったとしても、契約内容解除に関する違約金の特約がある場合、営業費用や広告宣伝費などの実費を請求されるため、事前に契約内容を注意深く確認するようにしましょう。
「自己発見取引をしたら仲介手数料を請求された」
専属専任媒介契約を結んでいる場合、自己発見取引は禁止されているため、契約違反として違約金（仲介手数料相当額）を請求されるのは妥当です。しかし、一般媒介契約か専任媒介契約では、自己発見取引が認められていますので、仲介手数料を請求されたとしても支払う必要はありません。
ただし、専任媒介契約を結んでいる場合に、自己発見取引をおこなうと営業活動にかかった実費を請求される可能性があるため注意が必要です。
トラブル防止のためにも、媒介契約時には自己発見取引に関する特約を必ず確認し、自己発見取引をおこなう場合にはあらかじめその旨を不動産会社に伝えるようにしましょう。
「仲介手数料の他にコンサルティング手数料を請求された」
売買契約が成立して不動産会社に報酬を支払う際に、仲介手数料以外にコンサルティング手数料という名目で手数料の上乗せされる事例も存在します。しかし、依頼した覚えのないコンサルティング手数料を請求されたとしても、仲介手数料以外の支払いに応じる必要はありません。
もし、不動産会社に仲介手数料以外にも報酬の支払いを命じられた場合には、近くの都道府県宅建協会の不動産無料相談所にお問い合わせするとよいでしょう。
「専任媒介契約が自動で期間延長された」
契約書に専任媒介契約の有効期間を自動更新するという特約が設けられており、トラブルに発展するという事例もあります。しかし、契約期間を事前に定める必要がある専任媒介契約や専属専任媒介契約は、宅建業法第34条の2第4項において、依頼者の申し出がない限り更新できないとされており、これに違反する特約は無効であるとされています（宅建業法第34条の2第10項）。
「売主の承諾なしに物件情報が公開されてしまった」
特殊な事情があって公に不動産売却を知らせたくない場合に、不動産業者が売主の承諾を得ずに物件情報をインターネットや広告に掲載してしまい、トラブルが発生するという事例もあります。広告出稿やインターネットへの承諾については法で規制されておらず、契約時に確認されないこともあるのです。
そのため、物件情報を公に公開せずに不動産を売却したい場合には、契約前に相談し、必要に応じて契約書への物件情報の取り扱いに関する特約を設置してもらうとよいでしょう。
「途中で専任媒介契約・専属専任媒介契約を解除できない」
物件の売却を中止したり、他の不動産会社に依頼するために途中で媒介契約を解除したいと考えた場合に、契約を解除できないというケースもあります。基本的に、専任媒介契約・専属専任媒介契約では、売主側の事情によって途中で解約することは禁止されています。
ただし、不動産会社が義務を果たさないなどの落ち度がある場合や違約金を支払ってでも解除したい場合には、契約期間中であっても不動産会社に通知することで途中解約が可能です。
トラブル予防のための注意点
媒介契約におけるトラブルを予防するには、以下の4つの点に注意することが大切です。
- 契約書の内容を十分に確認する
- 定期的なコミュニケーションを心がける
- 地域の相場を把握する
- 不動産業者の選定は慎重に行う
まず、契約書の内容を十分に確認することが重要です。仲介手数料に関する計算方法や上限や、解約条件・自己発見取引に関する特約、物件情報の取り扱いなどの項目について十分に確認するようにしましょう。もし、法に準じていない内容が記載されていたり、必要な項目が不足していたりすれば、契約書の内容を変更してもらうよう申し出るべきです。
また、一般媒介契約を結ぶ場合には特に、不動産会社と定期的にコミュニケーションを取ることをおすすめします。一般媒介契約では、売買活動の状況に関する情報を報告する義務がないため、定期的に接触することで活動状況の入手・販売活動の監視の役割を担うことになります。
さらに、不動産会社による不当な値下げにあわないためにも、物件がある地域の相場を把握しておくことは非常に重要です。もちろん、物件が全く売れる見込みがない場合など、価格を変更したほうが良いケースもあります。しかし、不動産会社が成功報酬である仲介手数料を得ようと、あえて物件を売却しやすくするために価格を下げようと提案してくることもあるのです。価格を変更する権利は売主にあるため、あらかじめ地域の相場を把握しておくことで、不動産会社が打診してくる値下げが妥当か判断できるのです。
そして、トラブルを防止するために何よりも重要なのが不動産業者の選定です。なかには、上記のように依頼者の利益を無視した交渉をしてくる業者も存在します。より好条件で売却できるかは、信頼できる不動産会社に依頼できるかどうかによって決まるといっても過言ではありません。そのため、不動産会社選びは慎重に行う必要があるのです。
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不動産売却を仲介業者に依頼する際には媒介契約を結ぶ必要がありますが、どの契約形態を選択するかは売主に委ねられているため、各媒介契約の特徴についてしっかり理解しておく必要があります。
契約後のトラブルや売主に不利な交渉を回避するためにも、各媒介契約について法律で定められている内容やよくあるトラブルとその事例について把握しておくことは非常に重要です。
ただし、一般の方が媒介契約の内容について完全に理解・把握することは困難なため、実質的には信頼できる不動産業者に依頼できるかどうかが、安心して取引を行えるかを決めるといえます。
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