前編では、
大阪と京都のトップ不動産インフルエンサーからこの２都市の”イマ”をお伝えしました。
前編はこちらからどうぞ。
後編は、お二人の中古マンション売却でハマった罠から、どうすれば理想的な不動産売却にたどり着けるのかを語ります。
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不動産売却で失敗した痛恨のエピソード
のらえもん：
お二人とも、ご自分の不動産売却を経験されていますね。
売却経験の少ない一般の皆さんが一番悩むことは、「不動産会社をどこに任せるか」その入口だと思うんですよね、お二人の経験談から学ばせていただきたいと思います。まずはすごろくさん、最初の売却はどうでしたか？
すごろく：
正直、良い不動産会社を選ぶのはすごく難しいと感じています。最初の売却のときは、CMなどの知名度やポスティングがきっかけになる方は多いでしょうね。実際、私は1軒目の売却のときは、ポスティングされた中で知名度もある不動産会社で選びました。
のらえもん：
何回も売買を繰り返されている、すごろくさんもファーストステップはそうだったんですね！その会社さんに任せてみて、実際どうでした？
すごろく：
1 軒目の売却を任せた会社さんは、熱意はあって、毎週報告もしてくれたんですけど…
結果、失敗でしたね（笑）
今から考えると、知識がない私に対して、売り方についてのアドバイスが全くなかったんです。
あのとき、オーナーチェンジ状態、つまり賃貸入居者が居住中のままでマンションを売却しました。「入居者が入ったままでいいですか？ 」と聞いたら「はい、いいですよ」ぐらいしか言われませんでしたね。賃貸人が居住中の状態と空室の状態では、売り方や金額にはっきりと差が出るということを、当時の私は知らなかったんです。
しかも、居住中の方の目線に立ってしまって、「賃貸で居住中の方がポータルサイトなどを見て売却活動していることを知って嫌な気持ちになってほしくない、迷惑をかけたくない」という気持ちでポータルサイトに告知せずにクローズドで売ってくださいとお願いしました。結果、もう全然売れませんでした！時間をかけたのに、かなり値下げしないと売れなかったので、プロからのアドバイスが欲しかったですね。
のらえもん：
そうですね。アドバイザーとしての腕を期待するなら、定借なんだから次の更新まで待ってから売ったほうが高く売れますよ、とか、空室のほうが実需で売れるので買い手がつきやすいですよっていうようなアドバイスがあっても良かったと思いますね。
すごろく：
そうなんですよ！
たしかに私が言ったことに関しては、親切丁寧に対応していただけましたけれども、＋αの提案は全くなく…居住中のまま売却することが自分の中でも常識だと思ってたんで。そこを覆す提案は一切なかったですね。
のらえもん：
すごろくさんは、複数回の売却を経験されているかと思いますが、2軒目はいかがでした？
仲介担当者選びのポイントと気をつけるべき落とし穴
すごろく：
2軒目の売却もこれまた失敗して最初の3ヶ月はかなり無駄にしました。
ちょうど3軒目を購入したタイミングだったので購入した売主系の不動産会社で売却活動を始めました。割引もあるし、使ってあげてください、と営業から紹介されて専任媒介契約を締結しましたが、もうひどかったです…
比較的大手だったんですが、営業スキルが弱すぎて。もちろん売主系仲介なのでマンションのことを知ってると思うのですが、購入希望の方と内見一緒に来ても一切プレゼンしないんですよ！
内見に来たお客様の質問に対して、担当者が何も返事をしないので、私が全部回答していました。
のらえもん：
そういうケースは聞いたことがないですね。売主は、日当たりなどの生活に直結した質問は答えますけど、マンションに関する一般的な質問は仲介担当者が話しますよね。
すごろく：
マンションの良さとか共用施設とか周辺のエリアマーケットとか聞かれても 5 秒くらい沈黙になるので、自分が説明しました。「共用施設を見たいです」と言われても見せようとしないので「じゃあ見に行きますか？」 って私が案内しました。
コロナ禍だったんでアルコール消毒持ってきて玄関目の前でシュシュとつけてアピールしたり、胸のチーフがやけにオシャレだったりして最初は敏腕営業マンと信じ込んでいましたが（笑）。
のらえもん：
大手だから、所作はちゃんとしてるということですか、それで売れなかったんですか？
すごろく：
売れませんでした。家族が居住中の状態で売っていたのですが、10 件ぐらい内見対応しましたが、ぜんぜん売れなかったんですよ。
のらえもん：
10 件も内見したら疲れますね。週末全部潰すことになるし。
すごろく：
コロナ禍でしたし気を遣い余計に疲れましたね。
毎週大掃除して、内見前に妻に子供を外に遊びに連れて行ってもらったり。それでいて、たまに内見時間が30分後ろ倒しとかになると、これまた大変なんですよね。妻から『いつ戻れる？』と連絡来ても、内見者が遅刻してそもそも始まっていないときがあったりとか…
結局3 ヶ月売れない状態が続いたのに、当たり前のように「じゃ更新お願いします」と担当者から言われたんで。いや待てと。 いったん媒介の契約は停止して、2 ヶ月後には新しいマンションに引っ越して空室状態になったので、そのタイミングで別の不動産会社にお願いしたら 1 週間経たずに売れました。それも初日のお客さんで売れたんですよ。
のらえもん：
すごい！担当者のプレゼン能力が違ったんでしょうね。あと出しジャンケンかもしれませんが、売主系仲介に不満を感じてたときに、途中で契約を切っても良かったかもしれません。
すごろく：
そうですね。
別の仲介担当者から『あのマンションをこの値段で売れないのはダメですね』と言われ、担当者を切り替えて、売却するマンションの販売実績が何件もある人が担当して営業をかけていただいたら、300万円値上げしたのに 1 週間で申し込み 3 件入ったんですよ。
空室にしたのがよかったのか、営業が問題だったのか、私が喋りすぎたのがいけなかったのか… いろいろ考えますけど、結論、変えてよかったなと思って。
のらえもん：
300万円の値上げ！価格設定ってどうしたんですか？
すごろく：
実は1社目の査定はすごく低くて…
最終的にあとで不動産会社を切り替えた2社目で売却した価格よりも、780万円低く査定を出されました。
1社目にはもう少しいけるんじゃないですか？とこちらから提示して、査定金額よりは高く設定して販売しました。ただ担当者は「でも売れないと思うんですけどね」と否定的でした。たしかに、その会社では売れなかったので、2社目の不動産会社に相談したら、「もっと高く売れますよ！チャレンジ価格で一度出してみましょう！」と。信じて出したら満額ですぐ成約しました。
価格設定も1社目の仲介担当者だけに任せていたら危なかったです。担当者の力量の差を感じました。
のらえもん：
1192さんの住み替えにいたったブログ、見ました！今回の売却、不動産会社はどう選定しました？
不動産売却のプロに期待すること
1192：
私の仕事上、知っている仲介担当者さんが多くてですね。あまり知りすぎている間柄だと顧客として無茶言えないので（笑）全く知らない、付き合いのない方にお願いしました。
オープンハウスを見に行ったときに案内してもらった仲介担当者がいて、その人に頼んだ形ですね。大手のブランド力があって広告費も潤沢にありそうでしたので。あとはやっぱり京都なんで、他府県や海外からも富裕層を狙いたいという野望もありました。京都の人気エリアから立地的にちょっと遠くて無理でしたが（笑）
売出しはチャレンジ価格でかなり高く出してしまったので、結局 8 ヶ月ぐらいかかりました。
すごろく：
最終的にそのチャレンジ価格で売れたんですか？
1192：
いや、実は査定価格より下げて売りました…
これだったら売れます！という査定価格より500万円UPでチャレンジしたら、最終的に査定価格より 200万ぐらい下がって決着しました…
仲介担当者の以前からの顧客を紹介してくれましたが、その方はリフォーム費用を含めた総予算が決まっていたので最後の最後に指値が入ってしまいました。
のらえもん：
ん？それって売主の純粋な味方じゃない感じがしますね！
1192：
そうなんですよね…ただ 売り出してから8 ヶ月経っていたので、こっちも心が折れていました。
内覧がある度に妻は掃除して、内覧時は家族全員で家を出て、ワンちゃんいるんで散歩に行ってを繰り返していました。最後には、指値が入っても「もうそれでいいです、ありがとうございます」みたいな感じにはなってしまいましたね。
救いは、購入時期が 2000 年前半ぐらいと安いタイミングで買っていたことでした。損はしないなってっていう余裕はまだありましたね。
これが残債ギリギリとかだったらまた展開が違ってたんでしょうね。
のらえもん：
のべの内見対応回数はどれくらいでしたか？
1192：
7回ぐらいですかね。僕は不動産は価格を間違えない限りいつか絶対売れると思っていましたが、妻は断られるたびにもう売れないんじゃないかと不安になってましたね。
すごろく：
その気持ち、よくわかります！次の引っ越し先が既に決まってるとか、投資だとしてもやっぱり管理費と修繕積立金も払っていきますよね？ 売れない日々が続くと多くの人が恐怖になってくるんですよね。
1192さんの物件は、最初から査定額で出してたらすぐ売れてた可能性はありそうですか？結局、値下げしていったから足元見られて指値が入ったのかなとも思って。
1192：
そうかもしれません。最初からやっぱりそれなりの価格で出しておけばすぐ決まったかもしれませんね…。チャレンジ価格で販売している間に住んでいたマンションからどんどん売却物件が出てきてさらに売りづらくなってしまいました。査定価格まで下げたときに申し込みが入ったのですが契約日前日にキャンセルなんてことが起きました…
のらえもん
買主側もやっぱりずっと見てますからね。まだ残ってる！値下げした！って（笑）
すごろく：
仲介の対応については提案が欲しいですよね。特に売主側が素人であればあるほど。分からないですよ。
初心者だと、知識がないからそもそも良い質問もできないじゃないですか。何を聞いていいかわかんないですし。そういう意味では、本当にいいように導いてくれるっていうか、ダメなものはダメとかこうしたほうがいい、そういう導きをしてほしいですよね。
のらえもん：
例えばいま郊外で広い土地をもつ戸建は、そのままではなかなか売れないんですよ。
売れないんだけど、このままだと安くなりますよ、としか言わない担当者か、2つに分割して売り土地にしたら売れるんですよ、と言ってくれる担当者かで、結果があまりにも違うんです。そのイマジネーションがあるかどうかですよね。
すごろく：
私のブログ経由で過去に相談をもらったケースだと、「媒介取るために査定額めっちゃ高く出している」というものが複数件ありました。あれ、かなり苦労するんです。「早く売りたいのに媒介高かったところにお願いしました。でも1 ヶ月で内覧 1 件も入らないので、相談させてほしい」と来るんですけど、そりゃ高すぎると普通は売れませんよね。明らかに他の成約事例と比べても高い。希望で釣るだけで、不幸でしかないと思います。
特別な販売先や顧客を多く抱えているなら別ですが。
売主が理想の仲介担当者と出会えるための不動産売却サービス「TAQSIE」
のらえもん：
売主の時間を奪っているだけですよね。
これは一括査定サイトの功罪でもありますね。功はいろんな会社から見積もり取れることなんですけど、罪のほうは、比較されるのが結局査定額のみで、かつあくまでも「査定額」で本当に売れるかはわからない、ということ。
アフターサービスとか提案力ではなく、また過去のトラックデータも公開されていないから、素人売主としては査定を高くだしてくれたところに任せると判断しちゃいますよね。結局売れなくても会社には何のペナルティもないわけだから。
ここで宣伝なのですが、こういう人のために利用してほしいのがTAQSIE（タクシエ）なんですよ。自分と相性のいい売却のプロとマッチングしてくれます。
一括査定とは違って、大手不動産会社38社の中からさらに厳選された400人の精鋭が売却をサポートしてくれます。資格保有や実績が公開されていますし、会社の中でも優れた方が選ばれています。その中で、売り主の条件に沿った3人が自動的にマッチングされて、それぞれが売却戦略と査定を提案します。最終的には売主が、提案してくれた担当者の中で一番良いと思った人を選べます。 いわば、結婚相談所に近い感じなんですね。
すごろく：
TAQSIE（タクシエ）すごい！自分の経験上、戦略がない会社が多いなーという印象でした。とりあえず、金額出しましょう、SUUMO出しましょう！ばかりのトーク多いです。
1192：
売却戦略を持って、販売活動している人は少ないと思いますよ。営業マンで。
のらえもん：
そうなんですか！
TAQSIE（タクシエ）の仲介の事例をいくつか見せてもらったことあるんですが、ここまで考えてるんだ！と驚きました。みんなすごいですよ。そもそも、そういう優秀な人しか選んでないから。
すごろく：
いいですね。
のらえもん：
あと、関西地区でもはじめた「買取コース」もあります。
買取は提示した金額で合意すればすぐ買ってくれるから、査定と違います。一番価格が高いところで出せばいいと思うんですよ。
普通、不動産買取って、仲介に出して売れなかったら買取、というステップを踏むことが多いんですね。時間もかかる。そして、一般の方が買取業者に直接アクセスして買い取ってもらうというのはあまり一般的ではありません。でもTAQSIE（タクシエ）は、3社から買取査定してもらえるし、買取なら仲介手数料もかからないから、売主にとっても魅力的だと思います。
と、いうことですごろくさん、1192さん、今日は本当にありがとうございました！お二人の経験談は貴重でした！
すごろく、1192：
ありがとうございました！
