住宅ローンにおけるダブルローンとは、今住んでいる家や元々住んでいた家の住宅ローンと、新しい家の住宅ローンを同時に組むことです。住み替え時にお金をやりくりするために利用する方法の1つですが、リスクを把握しておかないとかえって経済的な負担がかかることも。後悔しないよう、慎重に検討する必要があります。
本記事では、マンションの住み替えにおけるダブルローンの概要やメリット・デメリットについて解説します。元のマンションを売るための方法も紹介するので、ダブルローンを検討している方や、既にダブルローンを組んでいて売却できず悩んでいる方は参考にしてください。
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マンションが売れず、ダブルローンを組むべきかお悩みではありませんか？
ダブルローンを組むことで、新居のローンを組み、楽に住み替えが可能です。しかし、元々住んでいたマンションが売れるまで、2重のローンを払い続けなければなりません。
売れない期間が長引くと、ダブルローンの状態も長期化します。
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マンションが売れないときにダブルローンを組んでいい？
今住んでいるマンションを売る前に新たな物件を購入し、ダブルローンを利用する方法は住み替え時の1つの選択肢です。
国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」によると、中古集合住宅を購入した世帯の半分以上が、住宅ローンを利用していることが分かりました。
しかしダブルローンはそもそも利用できない恐れがあります。金融機関は、2件分のローンを返済できる能力があるか厳しく審査するからです。詳しくは「ダブルローンは審査が厳しく、返済負担率30%程度が必要」を参考にしてください。
くわえて、ダブルローンは経済的なリスクを伴うため、自分に合っているかどうか慎重に検討しなければなりません。
ダブルローンの利用に向いている方・向いていない方は下記のとおりです。
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向いている方
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向いていない方
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- 数ヶ月間2重でローンを支払う余裕がある
- 今住んでいるマンションの売却先が見込める
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- 十分な貯蓄がない
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築古など今住んでいるマンションの条件が悪く売却に時間がかかりそう
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また、既にダブルローンを利用しているものの、元のマンションが売れなくて悩んでいる方は「ダブルローン返済中にマンションが売れないときの対処法」を参考にしてください。
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ダブルローンとは、買い先行で住み替える際に組む二重のローン
住宅ローンにおけるダブルローンとは、住み替え時に元々住んでいた住宅ローンの残債がある状態で、新しい家の住宅ローンを組む方法です。
住み替えの方法には元の住居を売却する前に新居を購入する「買い先行」と、新居購入の前に元の住居の売却を行う「売り先行」があります。
マンションの売却活動をするためには、原則として金融機関がマンションを担保として設定した抵当権を抹消しなければいけません。
そのためにはマンションの住宅ローンを完済する必要があります。
元の住居のローンを完済せず買い先行で住み替えをするためは、ローンを継続した状態で新居の住宅ローンを組むことになります。それがダブルローンです。
ダブルローンのメリットとデメリット
ダブルローンは元のマンションを売却できない限り、住んでいない家のローンを払い続けることになるリスクがあります。
ダブルローンを検討している方は、リスクがあることを前提としたうえで、メリットとデメリットを理解しましょう。
ダブルローンで楽に住み替えがおこなえる
ダブルローンによって、楽に住み替えがおこなえます。
具体的には次のとおりです。
ダブルローンを利用するとリスクを伴う反面、住み替えを楽に実現できます。売り先行と比較しながら解説するので参考にしてください。
仮住まいが必要ない
ダブルローンを利用すれば、マンションを売る前から新居に引っ越せるため、仮住まいが必要ありません。
売り先行の場合、買い手が見つかった場合は、購入先が決まっているかどうかを問わず、引き渡す前に売り手は今住んでいるマンションを出ていかなければなりません。
次の家を見つけるまでは仮住まいを用意する必要があり、以下の負担がかかります。
- 家賃、敷金や礼金などの費用
- 急な引っ越しや賃貸契約などの手間
対して、買い先行でダブルローンを利用すると前のマンションが売れる前から新居に引っ越している状態です。
仮住まいを用意するための経済的な負担や手間を省くことができます。
内覧の手間が比較的かからない
ダブルローンを利用すると買い手が見つかる前にマンションから新居へ引っ越せるため、内覧の手間が比較的かかりません。
売り先行の場合は居住しながら内覧の対応をするので、部屋の掃除やスケジュール調整のハードルが上がります。
自分の生活圏に知らない人が家に入ることもストレスになるでしょう。くわえて、内覧希望者もマンションに人が住んでいる状態だと気を遣ってゆっくり見られない恐れがあります。
一方、買い先行でダブルローンを利用した場合は、内覧を受け付けるマンションは空き家の状態です。
そのため生活圏に知らない人が来る心配はありません。
好きなタイミングで新居を購入できる
ダブルローンの場合、新居を購入するためにマンションの売却が必要でないため、好きなタイミングで新居を購入できます。
売り先行は今住んでいるマンションが売れてから新居を購入するので、買い手がつかなければ住み替えができない状態が続き、気に入った物件が誰かに先に購入されてしまうリスクがあります。
対してダブルローンを利用して買い先行にした場合、売却時期に合わせる必要がありません。
デメリットは負担の大きさと控除対象外であること
ダブルローンのデメリットは次のとおりです。
ダブルローンのデメリットを解消するためには、早めにマンションを売却する必要があります。これからダブルローンを利用したいと考えている方は、デメリットを理解してから検討しましょう。
経済的な負担がかかる
ダブルローンはマンションが売れるまでは経済的な負担がかかります。
理由は下記の2点です。
東日本不動産流通機構が発表する「首都圏不動産流通市場の動向（2022年度）」によると、首都圏における中古マンションの売却が成立するまでの期間は平均で73日です。
約2ヶ月はダブルローンを利用する可能性が高いため、その間の生活費をしっかりと準備しておく必要があります。
また、売却した時期によっては2件分の固定資産税を払わなければなりません。
総務省は、1月1日時点で不動産を所有している者を、その年が属する年度の固定資産税の納税義務者と定義しています。
例外として売却後の固定資産税を買い手が負担する場合もありますが、仮に2023年1月8日にマンションを売却したとしても、2023年度分の固定資産税を全て払わなければなりません。
ダブルで住宅ローン控除を利用できない
ダブルローンを利用した場合、元々住んでいたマンションは住宅ローンの適用外になります。
住宅ローン控除とは、年末時点の住宅ローンの残額×0.7％で算出された金額を、所得税から控除する減税措置のことです。
しかし、国税庁によると、2つ以上の住宅を所有している場合は居住用と認められる住宅が住宅ローン控除の対象になります。
つまり、居住していない売却予定のマンションには住宅ローンが適用されません。
条件を満たしている場合に限られますが、新居では住宅ローン控除が適用されます。
なお、元のマンションの住宅ローン控除利用時と同様に、初年度は確定申告が必要なので、住宅ローン控除を利用していた方は忘れないように注意しましょう。
ダブルローンは審査が厳しく、返済負担率30%程度が必要
ダブルローンは、以前住んでいたマンションを確実に売却できるとは限らないうえに毎月の返済額も大きいため、金融機関の審査も厳しくなります。
また、フラット35など、住み替えのために2重で同じ金融機関を利用できない場合があるため、ダブルローンを検討する際は金融機関選びに注意が必要です。
金融機関は、返済能力があるかどうかを返済負担率から判断します。
ダブルローンの場合、収入に対する返済額の割合（返済負担率）は30％程度が求められます。
返済負担率は年間返済額÷年収×100で算出が可能です。額面の収入と照らし合わせてみてください。
例えば、2件ローンの合計を月20万円とすると、返済負担率30％で借りるためには額面の年収が800万円は必要です。
年間返済額はマイカーローンやクレジットのリボ払いなども合算されるので、計算する際は忘れないように注意しましょう。
ダブルローン返済中にマンションが売れないときの対処法
ダブルローン返済中にマンションが売れないときの対処法には、以下があげられます。
マンションが売れずに悩んでいる方は、上記の方法を検討すると良いでしょう。
以下で詳しく解説します。
内覧時の対応をよくする
ダブルローン返済中にマンションが売れないときは、内覧時の対応を改善することをおすすめします。
不動産情報サイト事業者連絡協議会が2022年に実施したの「不動産情報サイト利用者意識アンケート」の調査結果によると、実際に売買契約を決めた方は内覧時に「物件に対する詳細な説明」や「親切・丁寧な対応」を重要視していたことが分かりました。
内覧に対応する際は以下のことを意識してみましょう。
- 住んでいた目線からマンションのメリットを的確に伝える
- 愛想をよくする・明るく挨拶するなど気持ちの良い対応を心がける
購入希望者は複数のマンションを内覧したうえで契約します。ライバルである他の物件との差別化には内覧時の対応が大切です。
マンションの価格を下げる
マンションを売却するために、価格を下げることを検討してみましょう。
マンションが売れない理由として「マンションの価格に対して条件がよくない」と判断された可能性が考えられます。
内覧の問い合わせすら来ていない場合は、価格を下げる前に不動産会社の変更を検討し、改めてマンションの相場価格を把握することも1つの手段です。
マンションの相場価格を改めて把握するためには、一括査定がおすすめです。
ただし、一般的な一括査定を申し込むと、複数の不動産会社から営業電話が来る恐れがあります。
「TAQSIE（タクシエ）」を利用した場合、各物件に合った実績や経験を持つ3名の担当者のみから連絡が来ます。マンションの価格を見直したいものの、不特定多数からの営業電話が来ることに抵抗を感じている方は、ぜひご相談ください。
買取業者を利用する
マンションが売れない場合、不動産の買取業者を検討してみましょう。
個人にマンションを売却する「仲介売買」に対して、「買取」とはマンションを直接業者に売却する手段です。
買取の場合、売却方法は即時買取と買取保証の2つがあるため、それぞれの内容を理解しておきましょう。
| 即時買取 |
不動産会社が買い取る |
| 買取保証 |
一定期間売却活動をした後、買い手が見つからなければ不動産会社が買い取る |
上記から、買取業者を利用すればマンションを売却できることが分かります。
ただし、買取業者はリノベーション・リフォーム費やその後の売却における利益を考慮したうえで買取価格を決定します。売却価格は相場よりも7〜8割低くなる点に注意が必要です。
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不動産会社を変更する
不動産会社を変更するとマンションの売却に繋がる可能性があります。
マンションの売却がうまくいくかは、不動産会社やその担当者の腕にかかっていると言っても過言ではありません。
売却活動が得意でない担当者にあたったことがマンションの売れない原因である可能性も考えられます。
購入希望者が不動産会社に対して感じた不満の例は以下のとおりです。
- ポスティングなどの広告活動をしない
- 内覧後に次回のアポイントをとらない
上記の理由は担当者を変更すれば改善に繋がる可能性が大いにあります。
「TAQSIE（タクシエ）」なら、大手不動産会社の中から実績を持つ担当者を紹介します。紹介した中から自分に合う担当者を選べるため、信頼できる担当者に出会いたいと考えている方はご検討ください。
ダブルローンの借り入れ可能額のシミュレーション
ここでは、ダブルローンを実際に利用する際にどれだけの金額を借り入れできるのか、シミュレーションをおこないます。
条件は以下のとおりに仮定して、元利均等方式で計算しました。
なお、金利や条件は金融機関によって異なるため、一例として参考にしてください。
| 年収 |
800万円 |
| 年齢 |
40歳 |
| 元のマンションの住宅ローンの毎月返済額 |
10万円 |
| 新居の住宅の種類 |
中古マンション |
| 新居の住宅ローンの返済期間 |
35年 |
| 金利 |
1.72％ |
| 返済方法 |
元利均等 |
上述したように、ダブルローンの返済負担率は30％ほどです。
年収800万円の場合、2つのローンを合わせて1年間の支払い総額は240万円、月額にすると20万円程度におさめなければなりません。
元々住んでいたマンションの住宅ローンの月額10万円を引くと、新しい住宅ローンに充てられる金額は10万円。
よって、金利1.72％の場合、新しい住宅ローンの借り入れ可能額は3,153万円です。返済方法は、元利均等で計算しています。
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ダブルローンは住み替えが楽な反面、元々住んでいたマンションが売れるまで2重のローンを払い続けなければなりません。
マンションの売却活動を長引かせないためには、不動産会社に買い取ってもらうという方法もあります。
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