土地や建物などの不動産は、取得したときの状況により、複数人が名義人となり共有状態となっていることがあります。
共有名義の不動産にはさまざまな制限がかかるため、利活用したいときにトラブルになるケースが少なくありません。そのため自身の共有持分を「できれば売却したい」「けれどもどうやって売ればいいのかわからない」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか？
この記事では、共有持分の売却方法やかかる税金、売却することで発生し得るトラブルと対処法などを解説します。
不動産を複数名で所有し、それぞれの持っている所有権割合のことを「共有持分」と呼びます。 一つの不動産を3人で平等に所有している場合、各共有持分は1/3となります。
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共有名義の不動産にはさまざまな制限がかかります。利活用したいときにトラブルになるケースが少なくありません。
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共有持分とは？
共有持分とは、共有名義の不動産（複数人が名義人となっている不動産）に対し、各共有者が持つ所有権の割合のことです。たとえばマンションが夫婦2人の共有名義となっている場合、夫と妻はそれぞれが共有者であり、共有持分を有しています。
持分割合とは
持分割合とは、共有者それぞれが有している共有持分の具体的な割合を指します。
持分割合は、共有者が3人なら3分の1ずつとは限りません。基本的に持分割合は、相続割合や不動産取得時の費用負担割合などによって決まるためです。
たとえば3,000万円のマンションを、夫が2,000万円、妻が1,000万円出資して購入した場合、持分割合は夫3分の2、妻3分の1となります。
共有者ができること（共有持分権）とは
共有者には、共有している不動産に対して以下のような行為をおこなう権利（=共有持分権）があります。それぞれの行為には、共有者が自分の判断だけでできることとできないことがあるので確認しておきましょう。
| 行為 | 内容 | 条件 |
|---|
変更（処分）
行為 | 売却や贈与、長期の賃貸借契約、増改築、分筆など | 共有者全員の合意が必要 |
| 管理行為 | 短期賃貸借契約、賃料の減額など | 持分割合の過半数の合意が必要 |
| 保存行為 | 修繕や法定相続による所有権移転登記など | 単独でおこなえる |
このように、共有不動産においては誰が、どれくらいの持分割合を有しているのかはとても重要です。所有している不動産が誰との共有名義になっているのか、自分の持分割合がいくらなのかは、法務局から登記簿謄本を取り寄せることで確認できるので把握しておきましょう。
関連記事：家の名義を変更するタイミングは？単独名義と共有名義についても解説
共有名義・共有持分の不動産の売却は可能？
所有している不動産が共有状態にあるときに、自分の共有持分の売却はできるのでしょうか？
自分の持分だけの売却は自由にできる
「共有者ができること（共有持分権）とは」で、変更行為にあたる売却には共有者全員の合意が必要とされていました。そのため自分の共有持分も勝手には売却できない、と思っている方もいるようです。
しかし「共有持分だけ」の売却は可能です。ほかの共有者の許可を得る必要もなく、自由に誰にでも売却できます。
関連記事：
不動産売却の方法とは？流れや必要書類、発生する税金を解説
不動産売却の流れは？かかる期間や必要書類も解説【図解あり】
第三者に購入してもらうのは難しい
共有持分は自由に誰にでも売却できるのは事実ですが、実際のところ共有者以外の第三者に購入してもらうのは困難です。それは共有持分を購入しても、不動産の一部の権利しか得られず、自由に使うことができないためです。
たとえば共有名義となっているマンションの共有持分を購入しても、すでに別の共有者が住んでいれば、今後、誰が住むのかでトラブルになる可能性が高くなります。土地の場合でも線引きされているわけではないので、どこをどう使うのかは勝手に決めることができません。
そのようなトラブルが予想される不動産の権利を購入したい人はいないと考えられるため、共有持分を第三者に購入してもらえる可能性は大変低いといえるのです。
確かに誰かが住んでいたりすると、売りづらいし買いづらいですね…。
そうなんですよね…。売却は可能なのですが、トラブルになる可能性もあるため、価格が割安になるケースが多いです。
共有名義・共有持分を不動産を売却する4つの方法と注意点
売却自体は自由であるものの、第三者に購入してもらうのが難しい共有持分は、どのように売却すればよいのでしょうか？ここでは考えられる方法を、4つご紹介します。
1．ほかの共有者に自分の持分を売却する
共有持分の売却先としてもっとも有力なのは、不動産を共有しているほかの共有者です。
とくに共有者が1人しかいない場合は、売却することで相手の単独名義になるため話がスムーズに進む可能性が高くなります。単独名義になれば、不動産は完全に自分だけのものとなり、自由に利活用できるようになるためです。
関連記事：不動産を売りたい際の相談先はどこ？売却の流れに沿って相談先を紹介
共有者が複数人いる場合の注意点
共有者が複数人いる場合は、誰に売るかをよく考える必要があります。共有持分権のうち管理行為は持分割合に応じて可否が決まるので、ほかの共有者から「なぜ自分に売らなかったのか」と責められトラブルになるかもしれないためです。
ほかの共有者と話し合い、実際に不動産を利活用している共有者に、すべての共有持分を買い取ってもらうことも検討しましょう。
個人間売買は避けるのが無難
売却する共有者は身内であるケースが多く、個人間売買になる傾向があります。しかしのちのちのトラブルを避けるためには、不動産会社に入ってもらいきちんと売買契約の手続きを踏むのが無難です。その場合双方に仲介手数料が発生しますが、トラブルを防ぐための費用と考えるとよいでしょう。
2．共有者全員で第三者に売却する
共有持分を有する共有者全員に相談し、共有不動産を第三者に売却するのも方法のひとつです。
共有持分の売却を考えるということは、何か不満を感じたり、問題を抱えたりしているのではないでしょうか。そうであるなら、ほかの共有者も同様に考えている可能性があります。共有者全員の合意が得られれば、共有不動産は問題なく売却できます。
関連記事：不動産売却はどこがいい？大手・中小だけで決めない不動産会社のおすすめの選び方
代表者を決めて売却を進めるとスムーズ
共有不動産の売却に際しては、契約書に共有者全員の署名捺印が必要になる、全員が決済に立ち合いを求められるなど手続きが煩雑になる傾向があります。そのため共有者のなかで代表者を選び、委任したうえで手続きを進めるとスムーズです。
なお共有不動産を売却した場合、売却益は持分割合に応じて分配するのが一般的です。
3．土地の場合は分筆して売る
共有している不動産が土地である場合は、持分割合で分筆し、単独名義にする方法もあります。単独名義にしてしまえばその土地は自分のものとなるため、問題なく売却が可能です。
分筆する前に不動産会社に相談する
持分割合に応じて土地を分筆すれば売却できるとはいえ、同じ条件で分筆するのは簡単ではありません。たとえば土地を2分の1ずつ分けるとしても、土地の方角や日当たりなどはそれぞれ違ってくるものです。また分筆した結果それぞれの土地面積が狭くなり、資産価値が下がることも考えられます。
そのため分筆による共有状態の解消を試みる場合は、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。どのように分筆すればよいのか、そもそも本当に分筆したほうがいいのかなどを相談し、適切なアドバイスを受けましょう。
4．買取業者への売却はできるだけ避けるのが賢明
不動産会社のなかには共有持分を買い取る業者もあるので、買取を依頼することもできます。
ただ、買取業者が共有持分を買い取るのは、買い取った持分をほかの共有者に売る、あるいはすべてを買い取ることが目的です。
そのため売却後ほかの共有者は、買取業者から共有持分の購入や売却を持ちかけられる可能性が高くなります。
またほかの共有者は、不動産を利活用したくても、新たに共有者となった買取業者の同意を得なければなりません。自由度が低くなり、最終的にはほかの共有者も自分の共有持分を売却したり、買取業者が有する共有持分を購入したりせざるを得なくなってしまいます。
買取業者への売却は、ほかの共有者から「なぜ買取業者に売却したのか」と責められるなど、関係が悪化するリスクが高くなるため極力避けるのが賢明です。
色々と難しいですね…。できればトラブルは避けたい…。
そうですね。トラブルを避けるためにもなるべく他の共有者間で話し合いをした上で方針を固めるのが健全な進め方だと思います。
関連記事：不動産買取とは？おすすめ買取業者や選び方の注意点、よくあるトラブルも解説
共有名義・共有持分の不動産売却の流れ
仲介により共有名義の不動産を売却する場合は、以下の手順で行います。
- 共有者全員の同意を得る
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 売却活動を進める
- 売買契約を結ぶ
- 物件を引き渡して収益を共有者で分配する
- 確定申告をする
共有名義の不動産を売却する流れは、通常の売却と大きく変わりません。しかし、売却を進めるには名義人全員の合意を得る必要があります。
まず共有者全員で話し合い、売却価格や売却にかかる諸費用の負担割合、収益の分配方法などを決めましょう。全員の合意が得られたら複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果を比較したうえで納得のいく不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に買主探しなどの仲介業務を依頼するための契約です。仲介手数料額や売却活動の内容、報告の頻度などを取り決めます。
不動産会社の売却活動により買主が見つかったら売買契約を結び、物件を引き渡します。得られた収益を事前に決めた割合で共有者に分配したら、不動産の売却は完了です。
不動産売却で利益を得た場合は、原則確定申告が必要です。確定申告は共有者ごとに個別で行います。
関連記事：
不動産売却による確定申告の必要書類は？特例の適用を受ける際や相続の場合も解説
不動産売却後の確定申告が不要になるケースは？譲渡所得額がいくらなら税金がかからないかも解説
共有名義・共有持分の不動産売却でかかる税金・費用
共有名義・共有持分の不動産売却でかかる税金・費用は、以下のとおりです。
それぞれの内容を解説します。
関連記事：不動産売却にかかる費用は？負担を軽減できる特例も紹介
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却した際に発生する譲渡所得（売却益）に課せられる税金です。
税額を計算する際は、まず売却価格から売却する不動産を取得した際にかかった費用と、売却（譲渡）時にかかる費用を差し引き、持分割合を乗じて譲渡所得額を求めます。譲渡所得額を算出したら特別控除を差し引き、税率を乗じます。
・譲渡所得額＝（売却価格－取得費－譲渡費）×持分割合 ・譲渡所得税額＝（譲渡所得額－特別控除）×税率 |
参考：「令和7年分 譲渡所得の申告のしかた」（国税庁）
税率は、不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間によって、以下のように定められています。
不動産の所有期間 | 所得税＋復興特別所得税 | 住民税 |
|---|
5年超（長期譲渡所得） | 15.315％ | 5％ |
5年以下（短期譲渡所得） | 30.63％ | 9％ |
参考：「土地や建物を売ったとき」（国税庁）
たとえば、2020年4月に購入した家を2025年12月に売却すると、2025年1月1日時点では所有期間が5年未満になるため、短期譲渡所得の税率が適用されます。
売却時期を調整できる場合は、長期譲渡所得が適用されるタイミングまで不動産売却を待つことで税負担を抑えられます。
関連記事：不動産売却時に経費になるものは？税金を安く抑えるための方法も解説
印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に対してかかる国税です。共有持分の売却に際しては、売却相手と交わす売買契約書に対して課税されます。
課税額は売買金額に応じて決まり、5千円〜3万円程度が目安です。（500万円超1億円以下の場合）
登録免許税
登録免許税は、不動産の各種登記をおこなうときにかかる国税です。共有者全員で共有不動産を売却するに際し、対象不動産に住宅ローンが残っているなどで抵当権（万一返済が滞った場合に備え、金融機関が担保とする権利）がついている場合、抵当権の抹消登記をするためにかかります。
課税額は不動産1個につき1,000円です。建物と土地に抵当権がついている場合は、両方に登録免許税がかかるため、課税額は2,000円になります(※）。
（※）「登録免許税の計算」（法務局）
司法書士報酬
抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合に支払う報酬です。司法書士報酬は、5千円〜1万円が相場です。
仲介手数料
共有持分を共有者へ売却するときに不動産会社を通す場合や、共有者全員で共有不動産を第三者に売る場合は、仲介手数料が発生します。仲介手数料は売買契約書に記載された売却金額に応じて上限額が決まっており、以下の計算式で求めます。
| 売却価格 | 上限額 |
|---|
| 200万円以下 | 売却金額（税抜）×5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売却金額（税抜）×4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売却金額（税抜）×3%＋6万円＋消費税 |
たとえば共有持分を500万円（税抜）で売却した場合、仲介手数料は23.1万円になります。
関連記事：不動産売却の仲介手数料とは？計算方法や無料になるケースも解説
共有名義・共有持分の不動産売却で3,000万円特別控除の特例は受けられる？
家屋の共有持分がある場合は、要件を満たすと3,000万円特別控除の特例を受けられます（※）。3,000万円特別控除の特例とは、マイホームを売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
本特例の主な適用要件は、以下のとおりです。
- 自分が住んでいる、もしくは住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却したマイホームである
- 売却した年の前年や前々年に本特例や譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を利用していない
- 親子や夫婦など特別な関係者に売却していない
参考：「マイホームを売ったときの特例」（国税庁）
複数の共有者が条件を満たす場合は、それぞれ最大3,000万円まで控除できます。なお、本特例を受けるには確定申告が必要です。適用の可否は共有者ごとに判断されるため、要件を満たしているかを事前に確認したうえで申告を行いましょう。
（※）「共有のマイホームを売ったとき」（国税庁）
共有名義・共有持分の不動産売却で必要な書類
共有持分の売却に際しては、以下のような書類が必要です。
権利証（登記識別情報）
権利証は、不動産の正式な所有者であることを証明する書類です。共有持分を売る場合も、権利証もしくは登記識別情報が必要です。
なお平成17年（2005年）に不動産登記法が改正されるまで、共有名義で登記した場合でも、権利証は1通しか発行されませんでした。そのため共有持分を売りたくても、権利証がないケースは少なくありません。
その場合、法務局が本人確認をおこなう「事前通知制度」や、弁護士・司法書士などが本人確認をおこなう「資格者代理人による本人確認情報制度」などを利用して、所有者であることを証明しなければなりません。手続きが煩雑になるため、基本的にはどのように売却を進めればよいかとあわせて、不動産会社に相談することをおすすめします。
土地測量図・境界確認書
共有している不動産に土地が含まれている場合は、土地測量図や境界確認書も必要です。境界が確定されているかどうかは法務局で調べられますが、売却を依頼する不動産会社に依頼するとスムーズです。
身分証明書、住民票
共有持分の売却に際しては、所有者本人であることを証明するための身分証明書も必要です。また登記簿上の住所から転居している場合は、3カ月以内に発行された現住所の住民票の提出も求められます。
印鑑登録証明書、実印
売買契約書には実印で捺印するため、3カ月以内に発行された印鑑登録証明書も必要です。
関連記事：不動産売却の必要書類は？状況別での用意すべき書類も解説
共有名義・共有持分の不動産売却で発生するトラブル例と対処法
ここからは、共有持分の売却で起こり得るトラブル例と対処法をご紹介します。
関連記事：不動産売却で起こりやすいトラブルは？裁判事例や相談窓口を紹介
共有者を把握できない
共有持分の売却でよくあるトラブルは、共有者を把握できない問題です。これはとくに相続登記がおこなわれないまま、相続が繰り返されてきたようなケースで見られます。
たとえば共有者全員で共有不動産を売却したくても、共有者がわからなければ全員の合意を取るのは困難です。また自分の共有持分だけを買取業者に売却したくても、ほかにどれだけ共有者がいるかが明確にならない限り売却は難しくなります。
対処法
相続登記されないまま相続が繰り返され、権利関係が複雑になっている場合は、司法書士に相談することをおすすめします。売却をあきらめたくなるかもしれませんが、それでは権利の問題を自分の子や孫に先送りすることになってしまいます。これ以上共有者が増えないうちに、権利関係を明確にしておきましょう。
売却価格でもめる
共有持分を共有者に売る場合、売却価格でもめるケースも少なくありません。共有持分を売る側は高く売りたい、買う側は安く買いたいと考えるものであるためです。不動産には「定価」がないため、どの会社が出した価格を採用するかで双方の主張が食い違うと、売却が難しくなってしまいます。
対処法
売却価格を決めるときには、国家資格者である不動産鑑定士による鑑定を受けると、専門的な立場から適切な資産価値を算出してもらえます。不動産鑑定士に依頼するには、一定の費用がかかりますが、双方納得感を得やすくなるでしょう。
関連記事：不動産売却の相場はいくら？不動産取引価格情報や地価公示価格からの調べ方を解説
低価格での売却は贈与とみなされ税金がかかる可能性がある
共有持分を共有者に売却するときには、相手が親子や兄弟など親しい間柄であることが多く「安くてもいい」「無償で譲りたい」と考える人も多くいます。しかし相場からかけ離れた価格で売却すると贈与とみなされ、あとから贈与税を課される可能性があるため注意が必要です。
対処法
共有持分を売る相手が親しい相手であっても、適正価格で売却することが大切です。共有者間の売買であっても、不動産会社を通すようにすると適正な取引とみなされ、またのちのちのトラブルを防ぎやすくなるので検討しましょう。
共有者が認知症で意思能力がない
認知症で意思能力がない共有者がいると、不動産を売却する同意が得られず物件を手放せなくなります。
意思能力がない場合、家族であっても配偶者や子どもが代わりに契約書に署名・捺印をして売却手続きを進めてはなりません。民法により、意思能力がない法律行為は無効とすると定められているため、勝手に不動産を売却した場合は契約自体が無効になる可能性があります（※）。
（※）「民法」（デジタル庁）
対処法
認知症の共有者に意思能力がない場合、不動産を売却するには法定後見制度を利用して成年後見人を選任する必要があります（※）。
法定後見人制度とは、家庭裁判所が成年後見人を選任し、財産管理や契約などの法律行為を意思能力がない方の代わりに行えるようにする制度です。本人や利害関係者（他の共有者など）が家庭裁判所に申し立てを行い、成年後見人を立てる許可を得られれば本人に代わって売買契約を行えるようになる仕組みです。
家庭裁判所は不動産売却が非成年後見人の利益になるか、売却の必要性は妥当かなどを重視して許可の可否を判断します。そのため、たとえば認知症の共有者が介護施設に入所するために、不動産を売却して資金を確保する必要があるなどの理由でないと、売却の許可が下りない場合があります。
申し立ての手続きは複雑であるため、司法書士や弁護士などの専門家に相談のうえ不動産売却を進めましょう。
（※）「法定後見制度とは（手続の流れ、費用）」（厚生労働省）
関連記事：不動産売却を成年後見人が行う方法は？手続きの流れや必要書類を解説
ほかの共有者が買取にも売却にも同意しない
共有持分をほかの共有者に売却しようと相談しても断られ、全員での売却にも同意してもらえないこともあります。
対処法
共有状態の解消にほかの共有者が応じない場合は、裁判所を通して「共有物分割請求」をおこなうことができます。共有物分割請求とは、共有者の1人がほかの共有者に対し「自分の名義にしたい」と裁判所を通じて申し出ることです。
共有分割請求をおこなうと、共有者はなんらかの形で共有状態を解消しなければなりません。具体的には以下のような手法が取られます。
- 現物分割：土地だけの場合など、現物を分割する
- 全面的価格賠償：現物分割したときに持分価格に過不足が出る場合、金銭で精算する
（家を単独名義にした共有者が、ほかの共有者に対して賠償金を支払うなど） - 代金分割：裁判所が競売にかけて売却し、代金を分割する
共有分割請求をおこなうと、最終的に共有状態は解消されます。ただし共有者間の人間関係は悪化する可能性が高いでしょう。
トラブル例と対処法がまとめられているのはありがたいですね！
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三菱地所リアルエステートサービス 新事業推進部
「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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