マンション売却に際しては、仲介手数料をはじめとするさまざまな費用が発生します。あらかじめどれくらいの費用がかかるかを把握しておかないと、「思ったよりも手残りが少なくなった」とがっかりすることになりかねません。場合によってはその後の資金計画に影響を与えることもあるでしょう。
そこでこの記事では、マンション売却時にかかる手数料や税金などの諸費用について解説します。
- この記事を読むと分かること
-
- マンションの売却時にかかる手数料
- マンション売却で手数料以外にかかる費用・税金
- マンション売却時に仲介手数料の値引き交渉をするリスク
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マンション売却時にかかる手数料
マンション売却の際は、以下の手数料がかかります。
- 仲介手数料
- 住宅ローン一括返済手数料
- 司法書士への依頼手数料
それぞれの内容について解説します。
仲介手数料
仲介手数料とは、マンション売却を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により、売却金額に応じて以下のように上限額が定められています。
売却価格（税抜） | 上限額 |
|---|
200万円以下 | 売却金額（税抜）×5％＋消費税 |
200万円超400万円以下 | 売却金額（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
400万円超 | 売却金額（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
仲介手数料の金額は、上限額の範囲内で不動産会社が自由に設定できます。とはいえ不動産会社にとって仲介手数料は収入の柱となるため、上限を基本としている会社がほとんどです。そのため上限を相場と考え、見積もっておくとよいでしょう。
中古マンションの売却金額に応じた仲介手数料の上限額を一覧でまとめましたので、おおよその仲介手数料を把握する際のご参考にしてください。
中古マンションの売却価格（税抜） | 仲介手数料の上限額（消費税10％の場合） |
|---|
100万円 | 55,000円 |
200万円 | 110,000円 |
300万円 | 154,000円 |
400万円 | 198,000円 |
500万円 | 231,000円 |
600万円 | 264,000円 |
700万円 | 297,000円 |
800万円 | 330,000円 |
900万円 | 363,000円 |
1,000万円 | 396,000円 |
1,500万円 | 561,000円 |
2,000万円 | 726,000円 |
2,500万円 | 891,000円 |
3,000万円 | 1,056,000円 |
3,500万円 | 1,221,000円 |
4,000万円 | 1,386,000円 |
5,500万円 | 1,881,000円 |
6,000万円 | 2,046,000円 |
7,000万円 | 2,376,000円 |
8,000万円 | 2,706,000円 |
9,000万円 | 3,036,000円 |
1億円 | 3,366,000円 |
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住宅ローン一括返済手数料
抵当権抹消登記するためにマンションの住宅ローンを一括返済する場合は、事務手数料がかかります。事務手数料は住宅ローンを借り入れしている金融機関によって異なりますが、5千円〜3万円が相場です。
関連記事：住宅ローン残債があるマンションは売却できる？残りのローンはどうなるのかや一括返済できない場合の対処法も解説
司法書士への依頼手数料
抵当権の抹消登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士への依頼手数料も生じます。費用相場は、登記にかかる実費＋5千〜1万円が相場とされています。
マンション売却の仲介手数料は無料になる？
仲介手数料は、不動産会社に売却相手を「仲介」してもらった場合に発生するものです。そのため、たとえば不動産会社の直接買取でマンションを売却するケースでは、仲介が発生しないため仲介手数料の支払いも生じません。ただし買取価格は仲介による売却よりも安くなる傾向がある点は留意しておきましょう。
また自分で見つけた買主と直接売買をおこなう場合も、不動産会社の仲介が発生しないので仲介手数料はかかりません。しかし不動産取引は専門知識が必要となり、不動産会社を挟まない個人間売買は瑕疵問題や契約周りのリスクが大きいため基本的には避けるのが無難です。
さらに個人間売買では宅建業法による保護を受けられません。トラブルが発生した際の解決も当事者間での交渉に委ねられるため、法的な対応が困難になる可能性があります。
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マンション売却時に仲介手数料の値引き交渉をするリスク
マンション売却時に発生する手数料の中でも、仲介手数料は最も高額な費用です。売却価格によっては数十万円から100万円前後になることもあり、費用を抑えるために仲介手数料の値引き交渉を検討する方もいるでしょう。
しかし、仲介手数料の値引き交渉には、以下のようなリスクがあるので注意が必要です。
- 売却の優先度を下げられる
- 広告宣伝活動が縮小される
- 不動産会社に囲い込みをされる
それぞれのリスクについて解説します。
売却の優先度を下げられる
仲介手数料の値引き交渉をすると、売却活動の優先度を下げられるリスクがあります。仲介手数料は不動産会社の主な収益源であるため、一般的に利益率の低い案件は、売却活動が後回しにされやすくなります。
また、大幅な値引きは営業担当者の売上実績にも影響し、売却活動のモチベーション低下を招くこともあるでしょう。
手数料の値引きに注力するよりも、販売意欲の高い担当者と協力しながら、適切な売り出し価格の設定や販売戦略の立案を重視したほうが、高値での売却や早期売却が期待できます。
マンションを高値で売りたいときには、物件のあるエリアの不動産市場に精通し、マンション売却を得意とするエージェント（担当者）に依頼すると成功に近づきやすくなります。
実際、TAQSIE（タクシエ）が不動産売却経験者に対して実施したアンケートでは、8割以上の人が「不動産を希望条件で売却するには、エージェント選びが重要」と回答しました。
とはいえ「マンションの売却が得意なエージェントの探し方が分からない」という方もいるでしょう。そのような場合は、エージェントと直接マッチングしてもらえる「エージェント紹介サービス」を利用するのがおすすめです。
一度に複数の不動産会社の査定を受けられる一括査定サイトでは、不動産会社を選べても、どんな担当者になるかは分かりません。その点エージェント紹介サービスであれば、直接担当者とつながれるので便利です。
三菱地所グループが運営しているTAQSIE（タクシエ）には、大手不動産会社約100社から700名の精鋭が登録しており、実績を確認したうえで担当者を選べます。
直接チャットでコミュニケーションを取りながら相性を確かめられるので、ミスマッチの心配もありません。マンションの高値売却を目指したい方は、TAQSIE（タクシエ）の利用を検討してみてください。
広告宣伝活動が縮小される
仲介手数料の値引き交渉をすると、売却物件の広告宣伝活動の範囲が縮小されるリスクがあります。仲介手数料には広告宣伝費も含まれており、値引きすることで売却活動に必要な経費を削る必要があるからです。
広告費の捻出が難しくなると、以下のようなリスクが発生します。
- 物件を掲載する不動産ポータルサイトの種類が減少する
- 掲載頻度が低くなる
- 物件の掲載写真の質が下がる
広告宣伝活動が縮小されると、購入希望者に物件情報が届きにくくなり、売却期間が長引く可能性があります。
不動産会社に囲い込みをされる
仲介手数料の大幅な値引き交渉は、不動産会社による「囲い込み」を招き、結果的に売却が不利になるリスクがあります。不動産会社の利益となる仲介手数料が減ると、売主だけでなく買主からも仲介手数料を得られる「両手仲介」の取引形態を優先しようとするからです。
囲い込みとは、売主・買主の双方から仲介手数料を得るために、他社に物件を紹介せず自社の買主だけに販売を進める行為です。
囲い込みをされると、他社を経由する購入希望者に物件情報が届かないため、売却までに時間がかかる可能性があります。また、仲介手数料を満額支払う買主の意向を優先し、売主に売却価格の値下げを提案してくる恐れもあります。
囲い込みによる不利な条件での売却を誘発させないためにも、仲介手数料の過度な値引き交渉は控えましょう。
マンション売却で手数料以外にかかる費用・税金
マンションの売却時には、手数料以外に以下の費用や税金もかかります。
- 印紙税
- 登記費用（登録免許税）
- 譲渡所得税
- ハウスクリーニング費用
それぞれの内容について解説します。
関連記事：マンション売却の注意点は？相場やかかる税金、失敗事例も紹介
印紙税
印紙税は、買主と交わす売買契約書に対して課税される国税です。印紙税額は売却金額に応じて決まり、売買契約書に収入印紙を貼付し割印することで納税します。
なお令和9年3月31日までに作成される不動産売買の契約書については軽減措置が取られており、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率※ |
|---|
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え１億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
※参考：国税庁
登記費用（登録免許税）
売却するマンションに住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンを融資した金融機関が、万一返済が滞ったときに売却して残債を回収するために、対象不動産を担保とする権利です。抵当権が付いている物件を購入したいと考える人はいないため、売却に際しては住宅ローンを一括返済し、抵当権抹消登記することを求められます。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、「不動産1個につき1000円」です。マンションの場合、土地1筆＋区分所有している住戸1戸で不動産個数は2個となり、登記手続きするときに2000円 支払うのが一般的です。
譲渡所得税
マンション売却で利益である「譲渡所得」が出たときは、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税は、以下のように計算します。
①譲渡所得を算出する
譲渡所得は、売却金額からマンションの取得にかかった費用（経年劣化による減価償却分を差し引く）と売却にかかった費用（仲介手数料など）を差し引いて算出します。
②譲渡所得税率を掛け合わせる
①で算出した譲渡所得に、譲渡所得税率を掛け合わせて譲渡所得税を求めます。譲渡所得税率は、売却するマンションの所有期間に応じ、以下のように決まっています。
| 所得の区分 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
|---|
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 5年以下 | 5年超 |
| 税率 | 39.63％
（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％） | 20.315％
（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％） |
※参考：国税庁
譲渡所得税の計算例
実際にマンションを売却したときの譲渡所得を算出してみましょう。
＜売却したマンション＞
売却金額：3,500万円
取得費（減価償却済み）：2,000万円
売却費用：200万円
所有期間：20年
譲渡所得＝売却金額3,500万円−（取得費2,000万円+売却費用200万円）＝1,300万円
譲渡所得税＝譲渡所得1,300万円×税率20.315％（長期譲渡所得）＝264万950円
この例では、264万950円の譲渡所得税が発生することが分かりました。
マイホームの売却なら特例を利用し負担を軽減できる
売却するマンションがマイホームであった場合「3,000万円特別控除」が適用されて負担を軽減できる可能性があります。3,000万円特別控除とは、売却するのがマイホームであり、かつ一定の条件を満たした場合に、譲渡所得から3,000万円まで控除される特例です。
制度が適用されると、実質譲渡所得3,000万円までは譲渡所得税が発生しません。大きく税額を減らせるため、制度の対象となるかは必ず確認しましょう。
参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
関連記事：
不動産売却で生じる税金は？節税対策や確定申告が必要なケースも解説
マンション売却で利益を出すには？儲かったときの税金対策も解説
ハウスクリーニング費用
マンションの売却に際してハウスクリーニングをしておくと、内覧で購入希望者に好印象を残しやすくなります。ハウスクリーニングの費用相場は、キッチン、レンジフード、浴室、洗面所、トイレの水回りパックで3〜5万円程度が一般的です。
なお不動産会社のなかには、売主に対するサービスの一環としてハウスクリーニング費用を負担してくれるところもあります。不動産会社を選ぶときに、どのような売却サービスを提供しているかをチェックするのがおすすめです。
関連記事：マンション売却の流れは？かかる期間や注意点、売れない場合の対策も解説
マンション売却に際して返金される費用
マンションの売却時には、以下の費用が返金されることがあります。
- 住宅ローン保証料
- 火災保険料
- マンション管理費・修繕積立金の精算金
- 固定資産税・都市計画税の精算金
それぞれの費用について解説します。
住宅ローン保証料
住宅ローン保証料とは、住宅ローンを借り入れる際に、万一返済が滞ったときの備えとして支払う費用です。保証料はローンの金額や借入期間によって異なり、場合によっては数十万円から数百万円になることも少なくありません。
住宅ローン保証料の支払い方法には借入時に一括で支払う「前払い型」と、月々の支払い金額に上乗せする「金利上乗せ型」があります。前払い型ですでに全額払っている場合は、マンション売却に際してローンの残期間に応じて返金を受けられます。
火災保険料
住宅ローンの借入に際しては、火災保険への加入も必要です。火災保険料も、解約時に残りの補償期間に応じて返金を受けられるので、保険会社に確認しましょう。
なお、解約はマンションを引き渡し、所有権が買主に移ったのを確認してからおこなうことが大切です。所有権が移る前に解約した場合、万一火災が発生しても保証を受けることはできません。
マンション管理費・修繕積立金の精算金
売主が月単位で前払いしているマンション管理費や修繕積立金は、物件の引き渡し日以降の期間分を日割りで計算し、買主が売主に精算金を支払うのが一般的です。マンションの所有者が、所有期間に応じて負担すべき費用であると考えられているからです。
たとえば、毎月の管理費・修繕積立金が3万円で、9月14日に引き渡しが行われた場合、9月15日以降の16日分を日割りで計算し、1.6万円が精算金として買主から売主に支払われます。
マンションの管理費・修繕積立金の精算は、事前に売主と買主の間で精算方法を取り決めたうえで行います。
関連記事：修繕積立金の高いマンションは売れないって本当？理由や対策を解説
固定資産税・都市計画税の精算金
マンションを売却する年度に売主がすでに納付した固定資産税・都市計画税は、マンションの引き渡し日以降分を日割りで計算し、買主が売主に精算金を支払います。
固定資産税・都市計画税の納税義務者は売主ですが、不動産の引き渡し日以降分は買主負担とすることが慣例となっているからです。
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点のマンション所有者に課税されるため、売主がいったん全額納付します。
固定資産税・都市計画税の精算は、マンションの引き渡し当日に行い、買主の負担分は売却代金と相殺する形で支払われます。
関連記事：マンションの固定資産税の目安はいくら？計算方法や税負担を軽減できる制度を解説
マンション売却でかかる手数料・費用をシミュレーション
ここまでマンション売却でかかる手数料や費用を見てきましたが、総額では一体どれくらいの費用を見込む必要があるのでしょうか？マイホームとして所有していた中古マンションを2,800万円で売却すると仮定し、かかる手数料・費用をシミュレ−ションしてみました。
| 手数料・費用の種類 | 費用 |
|---|
| 仲介手数料 | （2,800万円×3％＋6万円）×1.1＝99万円 |
| 印紙税 | 1万円 |
| 登記費用（抵当権抹消登記） | 0.2万円 |
| 住宅ローンの繰り上げ返済手数料 | 1万円 |
| 司法書士への依頼手数料 | 1万円 |
| ハウスクリーニング費 | 5万円 |
| 手数料・費用の合計 | 107.2万円（売却価格の約3.8％） |
なお今回の売却ではマンションの売却費が3,000万円を下回っているため、譲渡所得が3,000万円を超えることはありません。そのため譲渡所得税は発生しません。
マンション売却にかかる手数料・費用は5%程度見込んでおこう
試算結果では、マンション売却にかかる費用や手数料は売却価格の約3.8％となりました。マンション売却に際しては、5%程度の費用がかかるとあらかじめ見込んでおくのが無難です。そうでなければ「思ったよりも手残りがなかった」とガッカリすることになるかもしれません。
なおマイホームの売却では、よほど高額なマンションでなければ譲渡所得税が発生するケースはまれですが、念のため試算しておくと安心です。
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マンション売却に際しては、売却金額がそのまま手取りにはならず、仲介手数料を筆頭にさまざまな費用がかかります。売却後の資金計画が狂うリスクを低減するには、あらかじめどれくらいの手数料や費用が発生するかを把握しておくことが重要です。
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「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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