家を売る方法には「仲介による売却」と「買取による売却」があります。家の売却に際しては、両方の一連の流れや注意点などを事前に理解したうえで選ぶことが大切です。
この記事では、家を売る流れや家の売却を成功させるコツ・注意点などを、徹底的に解説します。売りたい家の条件別ポイントや、家を高く売るためにもっとも重要となる「不動産会社の選び方」もご紹介しますので、お役立ていただけると幸いです。
家を売る2つの方法とは？
「仲介」による売却
「仲介」による売却とは、不動産仲介会社に主に個人の買主を探してもらって売却する方法です。相場価格で売れる可能性がありますが、買主が見つかるまで3カ月〜6カ月程度かかります。
「買取」による売却
「買取」による売却とは、不動産買取会社に買主になってもらい、直接買い取ってもらう方法です。リフォームしての再販が前提となるため売却価格は安くなる傾向がありますが、おおよそ1カ月程度で現金化できるスピードが最大のメリットです。
家を売る流れ
家を売るときには、以下のような流れで進みます。
それぞれどのような内容なのかをご説明します。
STEP1：売却方法を検討する
まずは、「仲介」による売却と「買取」による売却のどちらの方法がいいか検討しましょう。基本的には、急ぎ現金化したい場合は「買取」を、時間に余裕があるなら「仲介」で高値売却を指すのが一般的です。迷う場合は不動産会社に相談するとよいでしょう。
STEP2：不動産会社の査定を受ける
家がいくらで売れるのか見込み額を知るために、不動産会社の査定を受けます。
不動産会社の査定には、築年数や立地条件など書類上の情報からおおよその査定価格を出す「机上査定」と、実際に物件を見に来て正確な査定額を出す「訪問査定」があります。まずは一括査定で机上査定を受け、そのなかから訪問査定を受ける会社を選ぶと効率的です。
なお、「買取」では「査定価格＝売却価格」になりますが、「仲介」の場合は必ずしもその価格で売れるとは限りません。仲介における査定価格は、あくまでもあくまで「3カ月程度で売れると思われる額」であることを理解しておきましょう。
買取を希望する場合、査定後はSTEP6へ進みます。
STEP3：不動産会社と媒介契約を締結する
仲介で売却する場合、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には、複数の不動産会社と契約する一般媒介契約と、1社とのみ契約する専任媒介契約・専属専任媒介契約があります。
一般媒介契約は、複数社と並行して交渉する手間と時間が必要ですが、幅広く集客できます。対して専任媒介契約・専属専任媒介契約は、1社と信頼関係を結びじっくり売却に取り組めます。自分たちにあった契約タイプを選びましょう。
STEP4：売却活動を開始する
媒介契約を結んだら、不動産会社は自社の顧客リストにあたったり、サイトやポータルサイトなどに物件情報を掲載したりして購入希望者を探します。
人気のエリアにある築浅物件であればすぐに購入希望者が現れることもありますが、一般的には売却相手が決まるまでには3カ月〜半年程度かかります。
STEP5：内覧に対応する
購入希望者が現れたら、実際に物件を見に来る内覧に対応します。内覧は週末におこなわれることが多いため、家を売り出している間はできる限り予定を空けておきましょう。
基本的に内覧は不動産会社の担当者が対応しますが、住みながらの売却の場合は立ち会いを求められることもあります。好印象を残せるよう、内覧前には家をきれいに掃除することも大切です
STEP6：売買契約を締結する
買主が決まったら、売買契約を締結します。買取の場合は、不動産会社が買主となります。売買契約を締結したら、売却金額の5〜10%程度の手付金を受け取り、仲介による売却の場合は仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。（買取の場合、仲介手数料は発生しません。）
STEP7：決済・引き渡しをおこなう
売買契約締結時に取り決めた日に、決済・引き渡しをおこないます。決済日には残金を受け取りカギを引き渡し、所有権移転登記の手続きが進められます。仲介による売却の場合、仲介手数料の残金の支払いも必要です。
買取の場合、売買契約締結と同時に、決済・引き渡しまで終えることもあるほど、比較的スピーディーに進みます。一方仲介の場合は、買主の住宅ローンの手続きを待つため、売買契約締結から決済・引き渡しまでは、1カ月程度かかるのが一般的です。
「買取」による売却は皆が知らないひとつの解決策
家を売ろうと考えるときには「仲介」による売却を思い浮かべる方が多いのが現状です。しかし、「買取」による売却は「仲介」による売却にはないメリットが多くあります。最大のメリットは、売却の流れからわかるように、買主を探したり内覧対応に手間をかけたりせずにスピーディーに売却を進められることです。
それ以外にも、
- 宣伝・広告が不要なので、人に知られず売ることができる
- 不動産会社が買主なので、売却後に不具合が発覚しても責任を問われない（契約不適合責任を負わない）
- 仲介が発生しないので、仲介手数料がかからない
など、買取には多くのメリットがあります。
特に希少性が高い物件は、買取をする不動産会社にとっても大きなメリットがあるため、仲介と同等、またはそれ以上の価格が提示されることもあります。
（市況にもよりますが、一般的に買取は仲介よりも安くなる傾向があります）
一方で、流通が難しく、買い手がなかなかつかない物件は、「仲介」による売却では非常に時間がかかります。このような物件に対しては買取は非常に有効な解決策となるでしょう。
家の売却に際しては、ぜひ買取も視野に入れ、選択肢を増やしてみてはいかがでしょうか。
仲介による売却と買取による売却についてより詳しくは、こちらの記事をご覧ください。
家を高く、早く売る方法。意外と知らない「買取」による売却という選択肢
家を売るときにかかる費用や税金
続いて、家を売るときにかかる費用や税金をご紹介します。
費用
仲介手数料（買取の場合は不要）
仲介による売却を選んだ場合、不動産会社に仲介手数料の支払いが必要です。仲介手数料は「売却金額（税抜）×3%+ 6万円＋消費税」が上限に定められています。
例えば5千万円で家が売れた場合、171.6万円を上限とした仲介手数料がかかります。買取の場合は仲介が発生しないので、仲介手数料は不要です。
司法書士報酬
住宅ローンが残っている家を売却する際、司法書士に抵当権抹消登記を依頼するときにかかる費用です。司法書士報酬の相場は、5千円〜1万円です。
住宅ローン繰り上げ返済手数料
住宅ローンを繰り上げ返済する場合には、手数料がかかります。金額は金融機関によって異なり、一般的には5千円〜3万円程度です。
税金
家を売るときかかる税金には、次のようなものがあります。
印紙税
印紙税は、買主と交わす売買契約書に対してかかる税金です。税額は売却金額に応じて決まり、1,000万円超〜5,000万円以下で1万円、5,000万円超〜1億円以下で3万円です。（令和6年3月31日までに売買契約し、軽減税率が適用された場合）
登録免許税
住宅ローンが残っている家を売却するために、抵当権抹消登記をする場合に支払う税金です。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、「1,000円×不動産の個数」で計算します。土地一筆、建物1棟の土地付き一戸建ての場合2,000円になります。
譲渡所得税（住民税・所得税・復興特別所得税）
家の売却により利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、利益に対してかかる住民税・所得税・復興特別所得税の総称で、以下の計算式で求めます。
なお売却した家がマイホームだった場合、譲渡所得から3,000万円を控除する「3,000万円特別控除の特例」が適用される可能性があります。家の売却に際してはさまざまな特例が用意されているので必ずチェックすることをおすすめします。
家を売るときに必要な書類
家を売るときに必要となる主な書類をまとめました。
| 必要書類 |
内容 |
| 登記済権利書／登記識別情報 |
不動産の名義が登記された書類（2005年以降は登記識別情報が発行されている ） |
| 登記簿謄本 |
登記の内容が記載された書類 |
| 地積測量図・境界確認書 |
土地の境界が確定していることを証明する書類 |
固定資産税納税通知書・
固定資産評価証明書 |
固定資産税の納税額が記載された書類 |
| 建築確認済証、検査済証 |
建築基準法に則り建築されていることを証明する書類 |
| 印鑑登録証明書 |
売買契約書に押す実印の有効性を証明する書類 |
| 身分証明書 |
免許証やマイナンバーカードなど本人確認できる書類 |
| ローン残高証明書（残債がある場合） |
住宅ローンの残額がわかる書類 |
必要になる書類やタイミングは、不動産会社や状況によって異なります。不動産会社に確認してから準備を進めましょう。
家を高く売るコツと注意点
家をできるだけ高く売りたい場合に、押さえておくべきコツと注意点をご紹介します。
エリアでの実績が豊富な不動産会社を選ぶ
家を高く売りたいときにもっとも重要なのは、不動産会社選びです。
地域のマーケット情報に精通し、顧客の心をつかむスキルを持つ担当者がいるような会社が理想です。売却したい物件があるエリアでの実勢が豊富な会社に出会えれば、高額売却の可能性は高くなります。
不動産会社の得意分野を確認する
不動産会社はそれぞれ「マンション専門」、「土地取引の実績が豊富」などそれぞれ強みがあるので、得意分野の見極めも必要です。たとえば、マンションを売りたいにも関わらず、土地取引が強みの不動産会社に依頼しても、売却相手を見つけるのに時間がかかる可能性があります。
不動産会社の探し方については、「家の売却はどこに依頼する？不動産会社の探し方」で詳しくご紹介します。
複数社の査定を受ける
不動産の査定方法に決まりはないので、出される査定額は不動産会社によって異なるのが通常です。そのため家を売るときには、複数の不動産会社に査定を依頼し、出される査定額を比較することが高値売却のポイントです。
とくに査定価格＝売却価格になる「買取」を希望する場合は、必ず複数社の査定価格を比べて決めましょう。
売却相場を調べておく
家を高く売るためには、売却相場を調べておくことも大切です。相場価格を知らなければ、出された査定額が妥当かどうか判断できないためです。
家の売却相場を知る方法は、こちらの記事で詳しく解説していますのでご参考にしてください。
不動産の売却相場の調べ方｜購入価格・エリア・築年数など9つの方法
家を売る前のリフォームや解体は避ける
売りたい家が古いと「こんなにボロボロだと売れないかも」と考え、リフォームして見栄えをよくしたり、更地にしたりすることを考えがちです。
しかしリフォームや解体して更地にしても高く売れるとは限らず、実際はかけた費用が持ち出しになる可能性が高いのが実情です。それよりも不動産会社にそのままの状態で買い取ってもらったほうが、手残りが多くなるケースもあります。
そのためどのような状態の家であっても、まずは現状のまま不動産会社に見てもらい、相談することをおすすめします。
家の売却はどこに依頼する？不動産会社の探し方
家の売却は不動産会社選びが重要とお伝えしましたが、どのように見つければよいのでしょうか？「仲介」による売却と「買取」による売却に分けて、おすすめの探し方をご紹介します。
「仲介」による売却の場合は仲介担当者紹介サービスを利用する
仲介で家を売るために不動産会社を探すときには、仲介担当者紹介サービスを利用するのがおすすめです。
通常、不動産会社を探すときには、ホームページを1社1社確認したり、直接店舗に足を運んだりしなければなりません。そのため一度の登録で複数の不動産会社に査定を申し込める、一括査定サイトを利用するのが一般的です。
ただし一括査定サイトは、担当者を選べない、結局自分で不動産会社を絞り込む必要があるなどデメリットがあります。
その点、仲介担当者紹介サービスなら、経験豊富な担当者と直接マッチングされるので効率的です。
「買取」による売却の場合は買取専門の一括査定サイトを選ぶ
「買取」による売却を希望する場合、買取専門の一括査定サイトを選べばスピーディーに現金化できます。
一般的な一括査定サイトは「仲介」による売却が前提となっていて、買取できる会社以外からの見積もりが多く届く可能性があります。結局自分で買取できる会社を見極めなければならなくなったり、再度見積もりを取り直す必要が出たりするなど効率的とはいえません。
そのような事態を避けるためにも、買取で売却したいときには、初めから買取専門の一括査定サイトを利用しましょう。
仲介も買取も！査定を受けるならタクシエがおすすめ
査定を受けるなら、 三菱地所グループが運営しているタクシエの利用がおすすめです！タクシエは、ほかの一括査定サイトにはない、以下のようなメリットがあるためです。
仲介での売却の場合
タクシエの「じっくりコース」には、以下のようなメリットがあります。
- 対象エリアで実績豊富な上位の担当者3名と自動でマッチングされる
- 担当者を比較して選べるのでミスマッチが起こりにくい
- チャットでコミュニケーションを取りながら依頼先を選べる
タクシエでは、ほかの一括査定サイトのように、複数提示された不動産会社のなかから「決められた数まで自分で絞り込む」作業が不要になります。マッチングされるのは「会社」ではなく「担当者」なので、人柄や信頼性を見極めたうえで依頼できるのもメリットです。
買取での売却の場合
タクシエの「スピードコース」のメリットには、以下のようなものがあります。
- 日本で珍しい「買取専門」の一括査定サービス
- 対象エリアの上位3社が自動で選ばれ査定受けられる
- 査定結果は最大3日以内に出される
タクシエは、買取に対応している会社を紹介するので売却をスムーズに進められます。ほかの査定サイトのように、査定結果が出るタイミングは会社によって違うこともないため、最大でも3日後には訪問査定など次のステップに移れます。
【条件別】家を売るときのポイントと注意点
家の条件によって、売却時のポイントや注意点は異なります。ここではよくある4つのケースについて解説します。
住宅ローンが残っている家を売る場合
住宅ローンが残っている家を売るときには、抵当権（返済が滞った場合に備え、金融機関が担保とする権利）を抹消できるかがポイントです。
抵当権を抹消するには、売却代金や手持ちの預貯金などで住宅ローンを一括返済する必要があります。住宅ローンの残債を確認し、不動産会社に相談しましょう。
古い家を売る場合
「古いから売れないのでは」と心配する方が多いのですが、どれだけ古い家でも売る方法はあるものです。仲介で売れなくても、買取でなら売れることもあります。
自身の判断でリフォームしたり取り壊したりせず、まずは地元の不動産事情に精通した担当者がいる不動産会社に依頼することが、古い家を売るコツです。
空き家を売る場合
空き家となっていても、所有している限り維持管理費がかかり続けてしまうため、できるだけ早く売却するのがおすすめです。とくに売却益から3,000万円が控除される「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」を利用する場合は、相続開始から3年以内に売る必要があります。
遠方にある空き家の場合、対象エリアにある不動産会社に依頼すると売却がスムーズです。時間と手間をかけたくない場合は、買取も検討するとよいでしょう。
相続した家を売る場合
相続した家を売る場合は、まずは相続登記がされているかを確認することが第一歩です。不動産は、登記簿上の所有者しか売却できないためです。
相続人が多い場合は、全員の同意が必要になるのも注意点です。相続登記がされておらず権利関係が複雑になっている場合は、不動産会社に相談し、司法書士を紹介してもらうとよいでしょう。
家の売却でよくある質問
最後に、家を売るときによくある質問と回答をご紹介します。
家を売るのにかかる期間は？
家を売るのにかかる期間は、仲介での売却なら3カ月〜6カ月程度、買取ならおおよそ1カ月程度が一般的です。
「転勤までに売りたい」「年度や学年変わりの切りがいいタイミングで売りたい」など期限があるときや、「急ぎ事業資金を用立てたい」など売却を急ぐ場合は、買取を検討するのも方法のひとつです。
家がなかなか売れないときはどうすればいい？
家が売れないときには、なんらかの原因があるはずです。そのためまずは不動産会社に相談して原因を見極め、対策することが重要です。
仲介売却でなかなか売れない場合でも、買取であればすぐに売れることもあるのであわせて相談してみるとよいでしょう。
家を売るのに適した時期・タイミングは？
不動産の繁忙期は、新年度・新学期を迎える前の2月〜3月とされています。急ぎ売却する必要がないなら、時期をあわせてもよいでしょう。
ただしエリアによって状況は異なるので、地元に詳しい担当者を見つけることが大切です。仲介を希望するなら半年前（9月頃）には不動産会社に相談しましょう。
人に知られず家を売ることはできる？
家を売りたい事情は人によって異なり、「人に知られず売却を進めたい」と考える方も少なくありません。
仲介での売却であっても、一般媒介契約なら情報を表に出さずにクローズドで売り進めることが可能です。しかし広告を打たないため、買い手を見つけるのは難しくなる傾向があります。
そのため人知れず売却したい場合は、買取が選ばれやすくなります。買取であれば、売却を依頼してから早ければ1週間程度で売却を終えられるのもメリットです。
家の売却時には家の中のものはすべて処分する必要がある？
基本的には仲介であっても買取であっても、家のなかに家具や不用品が残っている場合は引き渡し前にすべて処分する必要があります。
多くの不動産会社は有償で不用品の処分にも対応しているので、自分で処分できないときや手間を省きたい場合は不動産会社に相談しましょう。
まとめ
家の売却を成功させるためにもっとも重要なのは、パートナーとなる不動産会社選びです。家を売る事情は人それぞれで、「高く売りたい」「早く売りたい」など目標も異なります。
三菱地所グループが運営しているタクシエなら、仲介による売却でも買取による売却でも、はじめから対象エリア内で実績豊富な担当者・業者をご紹介可能です。ぜひ利用をご検討ください。
