任意売却は、住宅ローンの返済が困難になったときに、金融機関に相談のうえ家を売却する方法です。あくまで「任意」であり、売主の意思のもと売却を進めます。金融機関とも立場は対等です。
この記事では、任意売却の メリット・デメリットや流れ、失敗を防ぐポイントや注意点を解説します。住宅ローンを滞納してしまい、困っている方は参考にしてください。
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任意売却とは？わかりやすく解説
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関に相談して不動産を売却し、その売却代金で残債務を返済する方法です。任意売却を正しく知るには、まず「抵当権」を理解する必要があります。
抵当権とは
抵当権とは、住宅ローンの借り入れをする際に、購入する不動産を金融機関が担保とする権利のことです。
実際に住宅ローンの返済が困難になったときには、金融機関は抵当権を行使し、不動産を競売にかけて売却することができます。
通常、住宅ローンが残っている不動産を売却するときには、一括返済して抵当権を抹消しなければなりません。抵当権が付いた不動産は、いつ金融機関が抵当権を行使して売却されてしまうかわからないので売却できないためです。
関連記事：抵当権とは？設定されている土地の売買や抹消手続き、税金対策をわかりやすく解説
任意売却と抵当権の関係とは
不動産を売却する際は、必ず抵当権を抹消しなければなりません。しかし「住宅ローンを滞納している＝資金が不足している」ことであるため、手持ち資金で一括返済できないケースがほとんどです。売却で得るお金が住宅ローンの残高より多ければ問題ないですが、そうでなければ一括返済ができず、抵当権を無効にできないため、売却は難しいです。
「住宅ローンが返済できず、抵当権を抹消できない。だから、売却ができない」。
このようなときに「任意売却」という解決方法があります。
これは、売却しても住宅ローンが残った状態で、金融機関の同意を得て抵当権を抹消できる方法です。
任意売却の場合、競売に出すより高く売れることが多いため、金融機関にとってもより多くの残債を回収できるメリットがあります。
関連記事：家のローン返済に悩む方必見！支払いが厳しい時の対処法3選
任意売却ができないケース
以下のようなケースに該当する場合は、任意売却ができません。
- 不動産を売却しなくても住宅ローンの完成が可能な場合
- 金融機関の同意が得られない場合
- 税金や保険料の滞納による差し押さえがある場合
- 連帯保証人や共有名義人の同意が得られない場合
不動産を売却して資金を用意しなくても滞納せずに住宅ローンの返済を続けられる場合は、任意売却を行えません。返済が滞っている場合でも、連帯保証人や共有名義人、抵当権を有する金融機関の同意が必要です。同意を得られなければ任意売却はできません。
また、税金や保険料を滞納し、住宅ローンを組んでいる不動産が差し押さえられる可能性があると任意売却ができないことがあります。不動産の売却によって住宅ローン以外の滞納も含めて完済できないと判断された場合は、任意売却が認められません。
任意売却をするのには結構ハードルが高いんですね…。
任意売却で売り出す家は債権者が担保として設定しているため、上記のようにそもそも売却自体の同意を得る必要がありますし、最終的な売却価格についても債権者（金融機関）の了承を得られなければ売却できません。
任意売却と競売との違い
任意売却と競売の違いは、売主の意思が反映できるかどうかや売却価格の決定権です。具体的な違いは、以下のとおりです。
| 売却方法 | 任意売却 | 競売 |
|---|
| 売主の意思 | 反映できる | 反映できない |
| 売却価格の決定権 | 売主（債権者の同意が必要） | 裁判所 |
| 最終売却価格 | 相場価格で売れる可能性がある | 相場価格より安くなるのが一般的 |
競売とは、債権者が抵当権を行使し、法的な手続きに則り担保としている不動産を強制的に売却することです。住宅ローンの滞納を3〜6カ月放置していると「競売の手続きを開始する」と催告書が届き、競売へと進んでしまいます。
任意売却と競売の大きな違いは、任意売却は通常の売却と同様に売主の意志で進行できますが、競売は裁判所が管理するため売主の意志はほとんど関与しないことです。また競売の売却額は通常の売却より安価なのが一般的であるため、残債を大きく減らすのは難しくなります。
関連記事：住宅ローンの返済が辛い！支払いに困る原因と今からできる対処法を解説
任意売却のメリット
不動産を任意売却するメリットには、以下が挙げられます。
- 競売よりも高く売れる可能性が高い
- 売却の事情を知られずにすむ
- リースバックを活用すればそのまま住み続けられる
- 売却後の代金から引越し代を残せる可能性がある
- 引越し時期を相談できる
それぞれの内容を解説します。
競売よりも高く売れる可能性が高い
任意売却は、通常の売却と同様に市場に出すため、競売よりも高く売れる可能性があるのがメリットです。
住宅ローンを滞納した不動産は、そのまま手を打たずにいると、やがて競売にかけられ売られてしまいます。しかし競売は任意売却するよりも、売却価格が低くなるのが一般的です。競売では内覧ができず、売り出し期間も短いため、買い手がつきにくいことが理由です。
任意売却でも競売でも売却代金で住宅ローンを返済するため、高く売れればそれだけ残債が減り、売却後の返済負担が軽くなります。
売却の事情を知られずにすむ
任意売却は通常の仲介による売却と同じように進行します。そのため売り出されていることがわかったとしても、住宅ローンの滞納が原因だと知られることはありません。
しかし競売では、公募で入札者を募ります。新聞などに掲載されてしまえば、所有している不動産が競売にかけられていることを知り合いに隠すのが難しくなります。競売＝債権回収が目的であるため、自分たちが債務の返済に困っていることを知られる可能性があるのです。
リースバックを活用すればそのまま住み続けられる
リースバックを活用すれば、任意売却後も自宅に住み続けられます。リースバックとは自宅を投資家や不動産会社に売却した後、賃貸契約を結び家賃を支払うことで元の家に住み続けられる仕組みです。
競売では、所有者の意思に関係なく強制的に売却が進められ、落札されると原則として速やかに退去しなければなりません。
任意売却であればリースバックを利用して住み慣れた家での生活を続けられるため、精神的な負担や引越しの手間を減らせます。
売却後の代金から引越し代を残せる可能性がある
任意売却後の流れで引越しをしなければいけないことを伝えると、引越し代を残すことが可能なケースがあります。競売になってしまうとこうした交渉はできませんが、任意売却の場合は、可能なケースが多いと言われています。
引越し代を残すことができれば今後の生活の資金繰りも負担が軽くなるため必ず相談するようにしましょう。
引越し時期を相談できる
競売であれば差し押さえにより立ち退きを求められてしまいます。そのため、引越しを強制的にさせられる流れになってしまいますが、任意売却であれば強制されることはありません。
引越しのタイミングについては、買い手と引き渡しの日にちを調整して引き渡しまでに引越しができていれば問題はありません。
もし引越しのタイミングに変更があれば、引き渡しの日にちを調整できないか買主や不動産会社の担当者と相談するのがいいでしょう。
任意売却をした後にも返済が厳しくならないか不安です…。
従来かかっていた生活費に加え、新しい住居での家賃等も支払わないとならないため返済が不安になりますよね。金融機関としても滞納されて貸し付けたお金が回収できなくなることはなるべく避けたいと考えるため、任意売却後には借主がなるべく無理のないよう、5,000円〜20,000円の範囲で返済していくことが一般的なようです。
任意売却のデメリット
不動産を任意売却するデメリットには、以下が挙げられます。
- 金融機関の同意が必要になる
- 任意売却に対応できる不動産会社が少ない
- 競売まで時間がない場合は間に合わない可能性もある
任意売却を検討する際は、そのメリットだけでなくデメリットも理解した上で進めることが重要です。
金融機関の同意が必要になる
競売と比較すると売主の意思を反映しやすい任意売却ですが、実現するには抵当権を持つ金融機関の同意が必要となります。最終決定権はあくまで金融機関にあるので、まずは同意してもらうためのアクションをおこさなければなりません。
金融機関の同意を得るためには必要書類を準備する必要がありますが、準備が大変で労力がかかります。
さらに、なかには任意売却には消極的な金融機関もあり、温度差があります。住宅ローンを滞納してしまったときには、まずは相談にいきましょう。
任意売却に対応できる不動産会社が少ない
任意売却は、対応してくれる不動産会社が少ないこともデメリットです。任意売却は売主や買主の対応だけでなく、債権者である金融機関との対話や交渉が必要となり、手間がかかってしまうためです。
任意売却できる不動産会社を簡単に探したいときには、担当者紹介サービスを使うと効率的です。担当者紹介サービスとは、希望の売却条件にあう不動産会社の担当者と直接マッチングされるサービスです。
例えば三菱地所グループの「TAQSIE（タクシエ）」なら、物件情報を登録する際に任意売却したいことを伝えると、経験豊富な担当者を3名紹介してもらえます。事情を説明する必要がなく、スムーズに相談できるのでおすすめです。
対応してくれない不動産もあるんですね…。それならTAQSIE（タクシエ）に相談すれば安心ですね！
そうなんです、任意売却では債権者との交渉が重要となりますが、債権者が6社、7社といるケースもあり、時間と労力がかかってしまうため、不動産会社はなるべく避けたいと考え対応してくれない場合が多いです。TAQSIE（タクシエ）では、任意売却であっても親身に対応してくれる不動産会社・担当者を紹介するので、安心して任意売却に望むことができるでしょう。
※エリアや状況により対応できない場合があります。
競売まで時間がない場合は間に合わない可能性もある
任意売却を進める時は手続きに時間を要してしまいます。競売まで残りの期間が少ない場合には間に合わない可能性が出てくるでしょう。
任意売却では、買い手を探す時間や金融機関の許可をとる時間などが必要です。また、買い手が見つかっても売買契約から引き渡しなどの時間も考慮して動く必要があるため、できるだけ早い段階で準備をすることがポイントです。
任意売却の流れ
任意売却は、以下の流れで進むのが一般的です。
各ステップでなにをおこなうのかを解説していきます。
STEP1.現状を把握し金融機関に相談する
金融機関に相談するときには、あらかじめ残債の額とおおよその売却見込み額を把握しておくことをおすすめします。売却見込み額は、この時点では簡易なAI査定を受けたり、近隣の類似物件の売却価格を調べたりする程度で構いません。
金融機関には返済が滞っている事情を説明し、まずは返済計画の見直しなどで、返済を続ける方法がないかを相談するのが先決です。どう考えても返済の目処が立たず、売却しても残債が残る可能性が高い場合は、金融機関に任意売却を相談しましょう。
STEP2.不動産会社の査定を受け媒介契約を結ぶ
金融機関と話し合い、任意売却することに決まったら、不動産会社の査定を受けます。査定を申し込むときには、任意売却であることや残債額などを正直に伝えましょう。
任意売却を依頼する不動産会社の担当者には、金融機関との打合せなどに対応してもらう必要があります。できるだけ高値で売却するためにも、担当者との信頼関係が重要です。そのため媒介契約を結ぶときには、1社とのみ契約する専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結ぶのが一般的です。
関連記事：媒介契約の3種類とは？特徴を比較解説｜不動産取引の基礎知識
STEP3.金融機関の許可を得る
査定額が出されたら、売り出し価格を決めて金融機関の許可を得ます。売り出し価格の最終的な決定権は、債権者である金融機関にあるためです。
その際、あわせて売却にかかる費用負担なども相談しておきましょう。不動産会社に支払う仲介手数料や、滞納している管理費・修繕積立金、引越し代金などを売却価格から差し引けるよう丁重に願い出て、取り決めておくことが大切です。
STEP4.売却活動を開始する
売り出し価格が決まったら、不動産会社は売却活動を始めます。売却活動は、物件情報を自社サイトやポータルサイトに掲載するなど、通常の仲介による売却と変わりません。購入希望者が見つかったときには、実際に物件を見に来る内覧に対応しましょう。
ただしなかなか売れずに値下げする場合や、買主からの価格交渉があったときには、金融機関に相談が必要です。売約価格の決定権は、あくまで金融機関にある点は留意しておきましょう。
STEP5.買主と売買契約を結ぶ
買主と売却価格に合意したら、金融機関の許可を得て売買契約を結びます。その際、売却価格の5〜10%程度の手付金を受け取ります。
なお任意売却の売買契約においては、債権者から最終的な合意が得られなかった場合は白紙撤回となる特約をつけるのが一般的です。
STEP6.決済・引き渡しをおこなう
買主の住宅ローンの手続きなどが終わるのを待ち、決済・引き渡しをおこないます。売主は決済日までに、引越しをすませておきましょう。
決済日には残金を受け取り、物件の鍵を引き渡します。その後、司法書士が抵当権抹消登記や所有権移転登記の手続きを進めます。
受け取った売却代金は、あらかじめ取り決めた金額を手元に残し、残りは残債に充当されるのが基本です。あわせて残債の完済に向け、新たなローン契約を締結します。
STEP7.残債の返済を続ける
任意売却をした場合でも、残債の返済が免除されるわけではありません。新居で新しい生活をスタートしたあとも、残債の返済を続けましょう。
任意売却は通常の売却よりも過程が複雑ですね…。実際、任意売却にはどれくらいの期間がかかるんですか？
一般的に任意売却の可否の交渉を始めてから売却が成立するまでには、おおよそ4〜7ヶ月程度かかると言われています。競売実行までの期限は売却開始から約1年と設定されているケースが多く、この期間内に売却できなければ強制的に売りに出されてしまうため、スムーズな売却のためにも事前準備や迅速な対応が重要です。
任意売却の成功率
一般的に任意売却の成功率は50〜60％程度といわれています。任意売却は競売の開札日前日までに買主を見つけて手続きを完了させる必要があり、時間的な制約が厳しいため成功率が高くありません。
債権者や購入希望者との交渉に時間がかかる、売却を依頼した不動産会社の対応が遅いなどが原因で期限までに間に合わないケースがあります。
任意売却を成功させるには交渉力が高く、迅速に対応できる不動産会社に依頼することが大切です。
任意売却でかかる費用
不動産を任意売却する際は、以下のような費用がかかります。
それぞれの内容を解説します。
仲介手数料
任意売却では、通常の売却と同様に仲介手数料がかかります。仲介手数料の金額は、売却価格によって以下のように上限額が定められています。
売却価格 | 上限額（税込） |
|---|
200万円以下の部分 | 5.5％ |
200万円超～400万円以下の部分 | 4.4% |
400万円超の部分 | 3.3% |
参考：「消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ」（国土交通省）
たとえば、3,000万の家を売却した場合、仲介手数料の上限額は105.6万円になります。
・200万円以下の部分：200万円×5.5％＝11万円 ・200万円超～400万円以下の部分：200万円×4.4％＝8.8万円 ・400万円超の部分：（3,000万円-400万円）×3.3％＝85.8万円 ・合計：11万円＋8.8万円＋85.8万円＝105.6万円 |
売却価格が800万円以下の宅地・建物を売却する場合は特例が適用され、仲介手数料の上限額は33万円になります（※）。一般的に売買契約時に仲介手数料の半額を、決済時に残金を支払います。
（※）「消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ」（国土交通省）
登録免許税
不動産の抵当権を抹消する際に登録免許税がかかります。登録免許税とは、不動産の登記や登録などにかかる税金です。
抵当権を抹消する際にかかる登録免許税の金額は、不動産1件あたり1,000円です。土地と建物は別の不動産と見なされるため、両方に抵当権が設定されている場合は登録免許税が2,000円かかります。
登記手続きを司法書士に依頼する場合は、依頼費用として15,000円程度かかります。
印紙税
印紙税とは、不動産の売買契約書や領収書などの課税文書に対してかかる税金です。売買契約書に収入印紙を貼付して納税します。
印紙税額は、売買契約書に記載されている契約金額に応じて、以下のように定められています。
契約金額 | 印紙税額 | 軽減措置の印紙税額 |
|---|
1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
1万円以上〜10万円以下 | 200円 | 200円 |
10万円超〜50万円以下 | 400円 | 200円 |
50万円超〜100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
500万円超〜1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
1億円超〜5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
5億円超〜10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
10億円超〜50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
50億円超 | 60万円 | 48万円 |
参考：「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（国税庁）
2014年4月1日から2027年3月31日までに作成された売買契約書で、契約金額が10万円を超える場合は軽減措置が適用されます（※）。
（※）「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」（国税庁）
譲渡所得税
任意売却により利益を得た場合は、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税とは、譲渡所得に対してかかる所得税と復興特別所得税、住民税のことです。
譲渡所得税額を計算する際には、まず不動産の売却価格から不動産を購入する際にかかった費用と、売却する際にかかった費用を差し引き譲渡所得額を算出します。譲渡所得と譲渡所得税の計算式は、以下のとおりです。
・譲渡所得額＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費） ・譲渡所得税額＝（譲渡所得－特別控除）×税率 |
参考：「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」（国税庁）
不動産の取得費がわからない場合は、売却金額の5％相当額を取得費にできます（※1）。
譲渡所得税の税率は、不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間によって以下のように定められています。
不動産の所有期間 | 所得税＋復興特別所得税 | 住民税 |
|---|
5年超（長期譲渡所得） | 15.315％ | 5％ |
5年以下（短期譲渡所得） | 30.63％ | 9％ |
参考：「土地や建物を売ったとき」（国税庁）
任意売却では不動産の市場価値が低下していることが多く譲渡所得が発生しづらいため、譲渡所得税がかかるケースは少ない傾向にあります。
また、マイホームを売却する場合は3,000万円の特別控除の特例が適用できる可能性があり、譲渡所得が0円になるケースが多く見られます（※2）。
（※1）「取得費が分からないとき」（国税庁）
（※2）「マイホームを売ったときの特例」（国税庁）
任意売却するときのポイント
任意売却するときには、どのようなことに気を付ければよいのでしょうか？ ポイントと注意点を紹介します。
できるだけ早く金融機関に相談する
任意売却を検討する際は、滞納が始まってからできるだけ早い段階で、金融機関に相談することが大切です。
住宅ローンは数千万円もの大金を、数十年にわたり返済するものです。その間に職を失ったり、事故や病気をしたりして、返済が難しくなることは誰にだって起こり得ます。相談することで返済計画を見直してもらえれば、任意売却を避けられる可能性もあります。
なお金融機関に相談しないままさらに滞納を続けると、半年程度で回収不能と判定され「期限の利益喪失通知」が届くのが一般的です。これはローン契約の破棄を意味し、一括返済を求めるものです。
「期限の利益喪失通知」が届くと競売は現実的になります。そうなる前に、金融機関に相談にいきましょう。
関連記事：住宅ローンのある家を手放したいなら自分にあった売却方法を知ろう！
任意売却に慣れた担当者に依頼する
任意売却は、金融機関の担当者と話し合いながら慎重に進める必要があります。そのため任意売却に慣れ、経験と実績が豊富な担当者に依頼することが大切です。
基本的には金融機関との話し合いは売主がおこないますが、任意売却が得意な担当者であれば伝え方や交渉の仕方のアドバイスが期待できます。場合によっては、間に入って調整してくれることもあるでしょう。そういった意味でも、金融機関との関係構築や交渉が得意な担当者であれば安心です。
担当者で選ぶなら紹介サービスの利用がおすすめ
とはいえ、お伝えしたように、任意売却はどの不動産会社でも対応しているわけではありません。任意売却が得意な担当者はどうやって探せばいいのか困ったときには、条件にあった担当者と直接マッチングしてもらえる紹介サービスを利用するのがおすすめです。
例えば三菱地所グループが運営する不動産売却マッチングサイト「TAQSIE（タクシエ）」なら、任意売却したい物件を登録すると、対象エリア内で実績が豊富な仲介担当者を3名紹介いたします。担当者のプロフィールやこれまでの実績を見ながら相談相手を選び、チャットでコミュニケーションを取りながら相性を見極められるので、ミスマッチがありません。無料でご利用いただけるので、ぜひご登録してみてください。
任意売却の時に弁護士は必要？
任意売却は、原則として債務者本人・債権者・不動産会社の三者のみで行われる手続きです。
そのため、基本的には弁護士に依頼するケースはなく、弁護士が介入するケースも少ないでしょう。
ただし、場合によっては弁護士に依頼した方が良いケースもありますので、どんな時に弁護士が必要になるのか確認していきましょう。
ケース①任意整理
任意整理とは債権者に借金の返済額や返済方法を見直してもらうことを指します。
任意整理では、裁判所が関与することはなく債務者と債権者の間で交渉を持ちかけることになりますが、その時に弁護士や司法書士に依頼して仲介してもらうといったケースがあります。
任意整理をする場合は、任意売却を検討し始めた時期にするのがいいでしょう。
「任意売却をしなければもう厳しい」という状態でも任意整理をすることで月々の返済額が低くなれば任意売却をせずともそのままローンを支払い続けることが可能になるかもしれません。
任意売却を行う前に一度任意整理を依頼するか検討してみるといいでしょう。
ケース②個人民事再生
住宅ローンの他にも借金がある場合に個人民事再生をすることで借金の額を大幅に減らしてもらうことが可能なケースがあります。
住宅ローンは対象外なので、あくまで住宅ローン以外の借金を減らすために利用することになります。
なお、法律の専門的な知識が必要ですので弁護士に依頼するケースが一般的です。
住宅ローンを返済中の方は、「住宅資金特別条項付き個人民事再生」という手続きが必要になりますので、弁護士に依頼する際は住宅ローンを支払っていることを伝えましょう。
他にも借金があって支払いが厳しい、、、という方は、個人民事再生をすることをおすすめします。
ケース③自己破産
自己破産は、裁判所を利用して借金をゼロにすることを指します。自己破産をするケースは多重債務で返済がどうにもならないという時に行う手続きとなっています。
原則として債務者本人に財産があれば自己破産ができないため自宅などの財産を任意売却や競売を行って、生活に必要な最低限のものを残して現金化していきます。
そのため、自己破産をするつもりであれば、弁護士を破産管財人として立てて、資産の売却を行う必要があります。
ただし注意点として、自己破産を認められた場合でも、連帯保証人の返済義務が消えるわけではありません。一般的に債務者が自己破産した場合、連帯保証人に一括返済を求める流れになります。
自己破産を検討するときは連帯保証人などの関係者にしっかりと話をして連帯保証人の意見も聞いた上で、どうするか決めましょう。
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任意売却は、住宅ローンを返済できなくなったときに、金融機関の許可を得て売却する方法です。滞納を放置し競売にかけられてしまう前に、できるだけ早く任意売却を相談しましょう。
なお任意売却では、売主と金融機関の担当者、そして不動産会社の担当者の三者が協力して高値売却を目指します。そのため任意売却の経験が豊富な担当者選びが何よりも重要です。
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「不動産売却マスター」編集長
【保有資格】宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、衛生管理者、ファイナンシャルプランナー3級
2008年入社。人事部門で福利厚生制度などの企画運営、住宅賃貸部門でタワーマンション営業所長、高級賃貸マンション企画などを経て、2018年より経営企画部で主に事業開発を担当し、複数の新規事業立上げに従事。2020年度三菱マーケティング研究会ビジネスプランコンテスト最優秀賞受賞。「TAQSIE」では初期構想から推進役を担い、現在もプロジェクト全般に関わっている。
「不動産の売却に特化した情報を発信する『不動産売却マスター』編集部です。不動産の売却や買取をスムーズに進めるポイントや、税金、費用などをわかりやすく解説します」
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