不動産を売却する際は、販売活動のほとんどを不動産会社に依頼することが一般的です。依頼する場合は売主と不動産会社の間の依頼関係を明確にし、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためにも、不動産仲介会社と媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約書には、主に約定報酬額、有効期間、特約事項などが記載されており、契約後に想定外のトラブルが発生しないよう、事前に内容を確認しておかなければいけません。しかし、契約書に記載されている内容は非常に複雑であり、どのような箇所を注意して確認すればよいかわからないという方も多いでしょう。
そこで、本記事では媒介契約を結ぶ際にチェックしておきたい7つのポイントを紹介します。
- この記事を読むと分かること
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- 不動産会社と交わす媒介契約書でチェックすべきポイント
- 各媒介契約の特徴
媒介契約を結ぶ際のチェックポイントとは？
媒介契約は不動産売買を進める上で重要なステップですが、契約時に確認すべきポイントがいくつかあります。これらをしっかりチェックしないと、後々トラブルの原因となることがあります。まずは契約書の内容がわかりやすく書かれているか、また自分の権利と義務について十分に理解できるかを確認しましょう。契約の種類や条件、報酬額、契約の有効期間などを細かく確認し、不動産業者がどのような役割を果たすのかについても明確にしておくことが大切です。
契約内容について確認する際は、参考として国土交通省の「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」の「成約に関する義務」をよく確認するとよいでしょう。
参考：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款｜国土交通省
(1)標準約款に基づくか否か
国土交通省は、不動産会社に対して標準約款により媒介契約を締結するよう指導しています。媒介契約には、標準約款に基づく契約か否かが表示されていますので確認します。もし、標準約款に基づかない契約の場合は、標準約款を使用しない理由を確認しましょう。
媒介契約には「標準約款」に基づくものと独自の約款が存在します。標準約款とは、不動産取引におけるトラブルを防ぐために国土交通省が定めたガイドラインに基づくもので、業者の信頼性が高いかを確認する指標になります。
これに対し、独自の約款を使用する業者もありますが、内容が不透明な場合は注意が必要です。契約を結ぶ際には、必ずその媒介契約が標準約款に基づいているかどうかを確認し、不明な点があれば業者に詳しく説明を求め不安な場合は行政書士さんに書類を確認してもらう必要があります。
(2)媒介契約の種類
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。それぞれの契約には異なる特徴があり、売主と仲介業者の関係性や活動範囲に影響します。
例えば、専属専任媒介契約は1社にのみ仲介を依頼し、売主自身が買主を見つけた場合もその業者を通じて契約する必要があります。専任媒介契約は同様ですが、売主が直接取引を行うことが可能です。一般媒介契約は複数の業者と契約できるため、柔軟な取引が可能となります。
| 区分 |
専属専任媒介契約 |
専任媒介契約 |
一般媒介契約 |
契約できる
不動産会社 |
一社にしか依頼できない |
一社にしか依頼できない |
複数社に依頼可能 |
| もし自分で買取先を見つけたら |
制限あり
(依頼している不動産会社を仲介人にする必要あり) |
制限なし |
制限なし |
| レインズへの登録義務 |
5日以内 |
7日以内 |
不動産会社の任意 |
| 売主への報告義務 |
7日に1回以上 |
14日に1回以上 |
定めなし |
| メリット |
積極的に販売活動をしてくれる
窓口を一本化できる |
積極的に販売活動をしてくれる |
買い手の幅が広がる
「囲い込み」のリスクが少ない
売却物件が公にならない |
| デメリット |
自己発見取引が制限される |
囲い込みをされると売却に時間がかかってしまう可能性がある |
不動産会社が積極的な販売活動をしない可能性がある
売却まで時間がかかる可能性がある |
| おすすめできる人 |
短期間で確実に売りたい人向け |
サポートを受けつつ、自己売却の可能性も残したい方におすすめ |
複数の不動産会社に見積もりを出して、少しでも高く買ってくれる会社を探したい方におすすめ |
関連記事：媒介契約の3種類とは？特徴を比較解説｜不動産取引の基礎知識
(3)指定流通機構への登録に関すること
媒介契約を締結した後、物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録することは売却活動の成否を左右する重要な要素です。特に、専属専任媒介契約や専任媒介契約では、業者が契約後すぐに物件を指定流通機構（レインズ）に登録する義務があります。
不動産会社が物件をレインズに登録したら、「登録証明書」が発行されます。登録証明書に、売主専用確認画面にログインできるIDとパスワードが記載されているため、レインズに登録されている情報と契約書に記載された内容が正確に一致しているかを細かく確認しましょう。面積や築年数、設備の情報に誤りがあれば、売却活動に大きな影響が出ます。
また、価格変更や物件の状況に変更があった場合には、迅速に情報を更新することも重要であるため、売主は登録内容の進捗や報告を業者から定期的に確認することが大切です。
(4)売主への業務報告に関すること
媒介契約を結んだ後、不動産業者は売主に対して定期的に業務報告を行う義務があります。専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の頻度で業務の進捗や問い合わせ状況、売却活動の状況などを報告することが義務付けられています。
この報告は売主が不動産取引の状況を把握するために重要です。特に、上記の媒介契約を結んでいる場合には、仲介業者が売主側と買主側の両方から仲介手数料を得る目的で、売主に対して意図的に物件の問い合わせや他の仲介業者からの購入希望を隠す「囲い込み」などが行われるケースもあります。
こうしたトラブルを防ぐためにも、媒介契約締結前には、販売活動に関する報告方法や業務内容について、契約書に明記されているか確認し、必要に応じて内容を追記してもらうようにしましょう。
また、契約締結後は業務報告を受けた際にどのような問い合わせがあったかや対応状況を細かく確認し、囲い込みのリスクを避けることが大切です。
(5)契約の有効期間、また更新について
媒介契約の有効期間は、売却スケジュールを踏まえて決定する重要な要素です。専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、法規制により3ヶ月を超えることはできませんが、一般媒介契約では法的な規制はないものの、標準約款に従って3ヶ月以内で設定されることが多いです。
また、3ヶ月より短い期間での契約も可能です。契約期間満了後に売却が成立しなかった場合、依頼者の申し出によって契約の更新が可能ですが、自動更新はされません。更新するかどうかは売主の判断に委ねられているため、業者の報告内容を確認し、売却方針を見直した上で慎重に決定することが大切です。
(6)報酬に関すること
不動産業者に支払う報酬（仲介手数料）は、成功報酬として取引が成立した場合に発生します。報酬額は物件の売買価格に応じて変動し、法律で上限が定められており、売買価格の3％に6万円を加えた金額までとなっています。
▼報酬（仲介手数料）の上限額
| 売買価格 |
報酬額 |
| 200万円以下の部分 |
取引額の5%以内 |
| 200万円超400万円以下の部分 |
取引額の4%以内 |
| 400万円超の部分 |
取引額の3%以内 |
※売買価格には消費税を含まない
※報酬額には別途消費税が発生
売買価格が400万円を超える場合は、以下の計算式で求められます。
仲介手数料 ＝ （売買価格 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税
売買契約完了後に、仲介手数料以外にも追加の費用を請求されたとトラブルが発生する事例もあるため、契約前に報酬の内訳や発生条件をしっかり確認し、必要であれば契約書を修正してもらうようにしましょう。
(7)違約金や媒介契約解除時の実費請求に関すること
媒介契約を解除する場合、違約金が発生したり販売活動にかかった実費が請求されたりします。業者側に重大な過失がある場合は無償で解除できますが、売主の都合で解除する際には、広告費や業務にかかった費用を請求されることがあるため注意が必要です。
契約時にこのような費用が発生する可能性があるかどうかを確認し、トラブルを防ぐために、違約金の条件や解除時の対応についても事前に業者と合意を取っておくことが大切です。
売却する前には無料相談をしておくことも重要
不動産を売却する際、すぐに売却を決定するのではなく、まずは無料相談を活用することが大切です。自分だけで売却手続きを進めようとすると、複雑な契約内容や税金の知識を把握するのが難しいことが多いです。そこで、専門家に無料相談を依頼し、売却の流れや重要なポイントについて情報を集めることが有効です。
また、売却予定時期が迫っている場合は、迅速に対応できる相談サービスを探すこともポイントです。複数のサービスを比較し、信頼できるパートナーを見つけてから売却活動に取り組むことで、トラブルを防ぎ、スムーズな売却を実現できます。
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