不動産売却は何度も繰り返すケースは少なく、多くの人にとって初めての経験となります。そのため「うまく進められるかな」と不安に感じる人も少なくないようです。そんなときには、どの段階で、どんなことをするのかを把握しておくと安心できるのでおすすめです。
この記事では、これから不動産売却に取り組む人に向けて、不動産売却の流れや期間、必要な書類やかかる費用・税金などを解説します。ダウンロードして手元に置いておけるシートも用意してありますので、ぜひ活用してみてください。
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不動産売却は、相場の確認〜決済・引き渡し、確定申告まで多くのステップを踏まなければなりません。売主がすべきことはたくさんあり、手間もかかります。
売却をスムーズに進め、できるだけ高く・早く不動産を手放すためには、パートナーとなる不動産会社の担当者選びがもっとも重要です。
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不動産売却の方法は「仲介」と「買取」の2種類
不動産を売却する方法は、大きく「仲介」と「買取」があります。「買取」はさらに「即時買取」と「買取保証」に分かれます。
| 種類 |
売却方法 |
メリット |
デメリット |
| 仲介 |
不動産会社に買主を探してもらって売却する |
不動産相場に近い価格で売却できる可能性がある |
売却までに時間がかかる |
| 買取 |
即時
買取 |
不動産会社に直接買い取ってもらう |
買取価格に納得すればすぐに現金化できる |
相場価格よりも安くなるケースが多い |
買取
保証 |
一定期間仲介を試みて、買主が見つからなかった場合に買い取ってもらう |
一定期間仲介による高値売却にチャレンジできる |
不動産会社に熱心に売却へ取り組んでもらえない恐れがある |
どの方法が適しているかは、状況によって異なります。売却を急いでおらず、時間をかけてよい場合には、仲介を依頼するのがもっとも高値での売却が期待できます。
一方、相続税の納付期限が迫っている、急きょ海外転勤が決まったなど、急ぎ売却する必要があるケースでは、即時買取だと最短5日〜1週間程度で現金化が可能です。
来春の子どもの進学までに住み替えたいなど、期限はあるものの比較的時間に余裕がある場合には、買取保証を選ぶと良いでしょう。
本記事では、仲介による売却について解説していきます。買取については、以下の記事をご覧ください。
不動産買取とは？ 買取の種類や仲介との違い、業者の選び方、成功ポイントを解説
不動産売却の流れと期間の全体図
まずは、不動産売却の流れと期間を一覧で確認しておきましょう。
このように、不動産売却には3カ月〜半年程度の期間が必要になるのが一般的です。スムーズに売却を進めるためには、どの段階で、どのようなことがおこなわれるのかをあらかじめ押さえておくと良いでしょう。次章から、不動産売却の流れを詳しく説明していきます。
不動産売却の流れと期間【DLできるタスクシート付】
不動産売却をスムーズに進めるために、各ステップでどのようなことがおこなわれるのか、売主がすべきこととあわせてチェックしていきましょう。
またこのステップを「不動産売却のステップ別タスクシート」としてまとめました。
以下からDLできますのでご活用ください。
不動産売却のステップ別タスクシート
STEP1.売却相場を自分で調べる【〜1週間】
まずは、売却したい不動産の相場を確認しておきましょう。不動産には定価がないので、相場を把握していなければ、不動産会社から出される査定額の妥当性を判断できないためです。不動産の相場を調べる方法を3つご紹介します。
REINS Market Information
REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）は、国土交通大臣に指定された不動産流通機構が運営・管理しているサイトです。これまでに実際に売買されたマンションや一戸建ての成約価格などが検索できます。
東京カンテイ
東京カンテイ（は、不動産専門のデータ会社が運営しているサイトです。
毎月10日前後に首都圏の一戸建ての価格推移、20日前後に三大都市県別（首都圏・近畿圏・中部圏）に70㎡（3LDK相当）に換算されたマンションの価格推移が更新されます。
土地総合情報システム
土地総合情報システムは、不動産を売却した人を対象としたアンケートの結果に基づく、実際に取引された価格を確認できます。REINS Market Informationや東京カンテイでは把握できない「土地のみ」の相場を知りたい場合に利用すると便利です。
STEP2.不動産会社に売却・査定の相談をする【〜1週間】
相場を把握したら、不動産会社に売却の相談と査定依頼をおこないます。不動産売却の査定は、次の2種類があります。
| 机上査定（簡易査定） |
・築年数など書類上の条件をもとに「おおよそ」の査定額を算出する方法
・所要期間：1〜3日程度 |
| 訪問査定 |
・実際に物件を訪問したうえで精度の高い査定額を算出する方法
・所要期間：約1週間 |
不動産会社から出される査定価格は会社によって異なるため、複数社の机上査定を受け、絞り込んだうえで訪問査定に進むのが一般的です。一度の申込で複数社に査定を依頼できる一括査定が近年は人気ですが、以下のようなデメリットがあります。
・査定価格＝買取価格ではない
・いくらで売れるかは担当者の力量によるが、担当者は選べない
一括査定サイトは、契約を取るために高く見積もりを出すことがあります。しかし査定価格はあくまでも売却が期待される価格であり、その価格で売れるとは限りません。個別性が高い不動産は、そのエリアに精通し、売却する物件種別の売却ノウハウや実績が豊富な担当者を見つけることが重要です。しかし一括査定サイトでは、不動産会社は選べても、担当者を選べない点がデメリットです。
そのため査定を依頼するときには、担当者と直接マッチングしてくれるエージェント紹介サービスの活用をおすすめします。実績を事前に確認したうえで、チャットでコミュニケーションを取りながら、担当者を見極められるのがメリットです。初めから選び抜かれたプロとマッチングされるので、ミスマッチが生じにくく、売却の成功に近づきやすくなるでしょう。
STEP3.媒介契約を結ぶ【1日】
信頼できる担当者のいる不動産会社を選んだら、媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3種類があります。
|
一般媒介契約 |
専任媒介契約 |
専属専任媒介契約 |
| 契約できる会社数 |
複数社 |
1社のみ |
| 販売活動の報告義務 |
なし |
2週間に1回以上 |
1週間に1回以上 |
| レインズ*への登録義務 |
なし |
売買契約締結後
7営業日以内 |
売買契約締結後
5営業日以内 |
| 自分で見つけた買主との直接契約 |
ＯＫ |
ＮＧ |
*レインズ：国土交通省に指定された不動産流通機構が運営する物件情報を交換するコンピュータネットワークのこと
どの媒介契約を選ぶと良いのかは、状況により異なります。
人気エリアにあるなど高い需要が見込める物件なら、できるだけ高く売るために、複数社と媒介契約を結び広く買主を募れる一般媒介契約を選ぶのが一般的です。
一方、信頼できる1社のみと媒介契約を結び、じっくりと二人三脚で売却に取り組みたいなら専任系を選ぶと良いでしょう。
STEP4.売却活動をおこなう【1〜3カ月】
媒介契約を締結したら、不動産会社のサイトやポータルサイトに物件情報を掲載する、チラシ配布やポスティングをおこなうなど、売却活動が開始されます。
購入希望者が現れたら、実際に物件を見に来る「内覧」がおこなわれるため、売主はあらかじめ準備をしておきましょう。具体的には、いつ内覧者が来てもいいように不要なものは処分し、水回りを中心に部屋を掃除しておきます。一戸建ての場合は、好印象を与えられるよう、室内だけなく外観や外構などをきれいに整えておくことも大切です。
不動産売却においては、購入希望者から値下げ交渉されるケースも多いので、あらかじめ最低売却価格を決めておくと判断しやすくなります。
STEP5. 買主との売買契約【1日】
買主が決まったら、売買契約を結びます。売買契約書はあらかじめ内容を確認できるよう、事前にコピーを提供されるのが一般的です。当日までに内容を確認し、不明な点は担当者に質問して疑問を解消しておきましょう。
売買契約当日は、買主と売買契約書を交わし、売却金額の5〜20％程度の手付金を受け取ります。この時点で、不動産会社に対して仲介手数料の半額を払うのが一般的です。
STEP6. 決済・引き渡し【〜1カ月】
買主の住宅ローンの手続きが終わるのを待っている間に、売主は引っ越しの準備を進めます。住宅ローンが残っている場合には、一括返済する手続きをおこないましょう。
決済日には、買主から残代金を受け取り、同時に固定資産税や管理費の精算をおこないます。所有権移転登記の手続きがおこなわれ、家の鍵などを渡すと「引き渡し完了確認証」が交付されます。不動産会社に仲介手数料の残金を支払うと、不動産売却は終了します。
STEP7. 確定申告する（翌年）
不動産売却により利益である「譲渡所得」が出たら、翌年に確定申告が必要です。譲渡所得は、以下の計算式で求めます。
①売却価格：売買契約書に記載されている売却価格
②取得費：売却した不動産を取得するためにかかった費用（建築費や購入費、仲介手数料、リフォーム費用など）から、減価償却費（経年にともなう価値の減少分）を差し引いた額
③譲渡費用：売却するためにかかった費用（仲介手数料など）
上記で計算した結果、利益が出なければ基本的には確定申告は不要です。譲渡所得が出た場合には、譲渡所得税が発生する可能性があります。譲渡所得税については、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）をご覧ください。
不動産売却に必要な書類
不動産売却に際しては、さまざまな書類の提出も必要です。どのような書類が必要になるのか、一覧で確認しておきましょう。
〇…必須の書類
△…必要に応じて提出する書類
| 書類 |
内容 |
マンション |
一戸建て |
土地 |
| 登記済権利書／登記識別情報 |
・不動産を購入したときに名義を登記した書類
・2005年（平成17年）以降は登記識別情報が発行されている |
〇 |
〇 |
〇 |
| 登記簿謄本 |
・登記事項証明書
・不動産会社が法務局から取得してくれる |
〇 |
〇 |
〇 |
| 固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書 |
・固定資産税の納税額を確認する
・買主に所有権移転登記する際の登録免許税の算出根拠ともなる |
〇 |
〇 |
〇 |
| 印鑑登録証明書（および実印） |
・売買契約書には実印を押印する
・発行から3カ月以内のもの |
〇 |
〇 |
〇 |
| 身分証明書 |
・免許証やマイナンバーカードなど本人確認できる書類 |
〇 |
〇 |
〇 |
| 間取図 |
・部屋の間取りやマンションの場合は壁芯面積を確認するための書類 |
〇 |
〇 |
ー |
| 地積測量図・境界確認書 |
・土地の境界が確定していることを証明する書類 |
ー |
〇 |
〇 |
| 建築確認済証 |
・建築基準法に則り建築されていることを証明する書類 |
〇 |
〇 |
ー |
| 管理規約・使用細則・長期修繕計画書 |
・マンションの維持管理について買主が確認するための書類 |
〇 |
ー |
ー |
| 物件購入時の売買契約書や重要事項説明書 |
・物件購入時の取引条件や告知事項などが記載された書類 |
△ |
△ |
△ |
| ローン残高証明書 |
・住宅ローンが残っている場合、ローン残高を確認するため
・借り入れした金融機関で取得できる |
△ |
△ |
ー |
| 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書 |
・旧耐震基準で建てられた物件の売却時には耐震診断を受けていると買主に安心感を与えられる
・アスベスト使用調査も実施自体は義務ではないが、報告義務はある |
△ |
△ |
ー |
どのタイミングでどの書類が必要になるのかは、不動産会社や状況によって異なります。不動産会社に確認してから準備を進めましょう。
不動産売却にかかる費用と税金
不動産売却に際しては、さまざまな費用が発生します。売却してから「思ったほど手残りがなかった…」とならないよう、どのような費用がかかるのかをあらかじめ把握しておきましょう。
必ずかかる費用と税金
不動産売却に際して必ずかかる費用と税金は2つあります。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼した場合にかかる費用です。宅地建物取引業法により税抜の売却金額に応じた上限額が定められており、以下の速算式を用いて求めます。
＜税抜売却金額に応じた仲介手数料の上限の速算式＞
| 200万円以下 |
売却金額（税抜）×5%+消費税 |
| 200万円超〜400万円以下 |
売却金額（税抜）×4%+2万円+消費税 |
| 400万円超 |
売却金額（税抜）×3%+6万円+消費税 |
たとえば不動産の売却価格が3,000万円だった場合、仲介手数料は105.6万円です。仲介手数料は売却する不動産によっては高額になりがちなので、あらかじめ確認しておきましょう。
印紙税
印紙税は、買主と交わす売買契約書に対してかかる国税です。売買契約書に記載された売却金額に応じて納税額が決まり、収入印紙を貼付して納めます。
＜売買契約書に記載された契約金額に対する印紙税額＞
| 100万円超500万円以下 |
2,000円（1,000円） |
| 500万円超1,000万円以下 |
10,000円（5,000円） |
| 1,000万円超5,000万円以下 |
20,000円（10,000円） |
| 5,000万円超1億円以下 |
60,000円（30,000円） |
※( )は2024年（令和6年）3月31日まで適用される軽減税率適用後の金額
※2参考国税庁
場合によってはかる費用と税金
続いて、場合によってかかる費用と税金を2つご紹介します。
登録免許税
売却する不動産に住宅ローンが残っているなど、抵当権がついた物件を売却する場合には、抵当権抹消登記が必要です。また所有権を買主に移転する際の移転登記にも、登録免許税がかかります。
| 抵当権抹消登記 |
不動産の個数×1,000円
例）1筆の土地に1件の家が建っている場合：1,000円×2＝2,000円 |
| 所有権移転登記 |
固定資産評価額の2%（2024年3月31日までは土地については1.5％に軽減される） |
所有権の移転登記にかかる登録免許税は、買主が負担するのが一般的ですが、念のため不動産会社に確認しておくと良いでしょう。
譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
STEP7. 確定申告する（翌年）でご紹介した通り、不動産売却で出た譲渡所得に対しては、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間に応じて異なります。
| 所得の区分 |
短期譲渡所得 |
長期譲渡所得 |
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 |
5年以下 |
5年超 |
| 税率 |
39.63％
（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％） |
20.315％
（所得税15％＋住民税5％=合計20.315％ ＋復興特別所得税0.315％） |
※参考：国税庁
ただし売却したのがマイホームであれば、一定の要件を満たすことで以下のような制度の対象となる可能性があります。
| 3000万円特別控除の特例 |
譲渡所得から3,000万円まで控除される特例 |
| 10年超所有軽減税率の特例 |
長期譲渡所得の場合、6,000万円までの税率が14.21％に、6000万円超の部分が20.315％に軽減される特例 |
※参考：国税庁
制度が適用された場合は税額を大きく軽減できるので、対象となるかを必ず確認し、確定申告をおこないましょう。
司法書士報酬
抵当権抹消登記手続きなどを司法書士に依頼する場合には、登録免許税や交通費などの実費とは別に、5,000円〜1万円程度の報酬を支払います。
測量費【一戸建て・土地】
一戸建てや土地の売却で、隣地との境界が確定していない場合には、土地家屋調査士の有資格者による確定測量が必要です。確定測量にかかる費用は、土地のあるエリアや広さ、形状、国道に接しているかなどにより異なります。一般的な住宅用地であれば40〜80万円程度と言われていますが、必ず見積もりを取りましょう。
住宅ローン返済手数料
住宅ローンが残っている不動産の売却に際しては、抵当権を抹消するために住宅ローンを一括返済する必要があります。その際にかかる手数料は金融機関によって異なりますが5千円〜3万円程度とされることが多いようです。
市場動向から考える！不動産の売りどきはいつ？
不動産を売却するときには、少しでも高く売りたいと考えるものです。近年の市場動向から、不動産の売りどきを考えてみましょう。
中古不動産の価格は政策や金利の影響を受ける
まずは、これまで中古不動産の成約価格がどのように推移してきたのかを確認しましょう。以下は東日本レインズの季刊レポートから、首都圏の中古マンション・中古戸建について、過去30年間の成約価格の推移をグラフにしたものです。
※東日本不動産流通機構の季報マーケットウォッチ（2019年04〜06月度、2022年07〜09月度）を参考に作成
中古マンション・一戸建ての成約価格は、バブル崩壊後大きく落ち込みました。しかし中古マンションの成約価格は2001年に底打ちして以降、上昇を続けています。これは1999年から2000年にかけて、政府が「ゼロ金利政策」を実施し、住宅ローンの金利が大きく下がったためと言われています。
一方中古戸建は下降を続けていましたが、2013年から緩やかな上昇傾向に入りました。2000年以降もゼロ金利政策が断続的に実施されたこと、また2016年にはマイナス金利政策が導入されたことも追い風になったと見られます。
このように不動産価格は政策や金利の影響を大きく受けるのが特徴です。
2022年12月に金融緩和政策が方向修正され長期金利が上昇
2022年12月、日銀は2013年から続けてきた金融緩和政策を方向修正し、長期金利の変動幅を0.25％から0.5％にすると発表し、実質的な利上げへ踏み切りました。
これを受け、2023年1月には長期固定型のフラット35の金利が最高3.27％へと上昇。上げ幅は0.03〜0.27％となりました。
大手銀行の長期固定金利も2023年1月に0.1％〜0.3％程度引き上げられ、2013年以来の高水準となっています。一方短期金利に連動する変動型は、銀行間の競争もあり据え置かれているのが現状です。
今後固定金利と同様に変動金利も上昇した場合は、買い手の購入意欲が低下し買い控えが起こると、不動産価格が下がる恐れがあります。しかし今後どうなるか、市場を予測するのは大変困難です。
売りどきの見極めはプロに依頼！市場に詳しい担当者を見つけよう
日本経済が今後どうなるのかを予測するのは、難しいのが実情です。とくに不動産は、物件のあるエリアや個々の物件の事情によっても状況は異なります。
不動産市場の今後の予測が困難ななか不動産を早く高く売るには、エリアの需要と供給バランスに精通し、物件に最適な戦略を立てられる経験豊富なエージェントに売却を依頼することがもっとも重要です。
三菱地所グループが運営し、大手不動産20社以上、約350名が登録しているエージェント紹介サービス・タクシエなら、これまでの実績を確認したうえで担当者を選べます。直接チャットでコミュニケーションを取りながら、相性を見極めて依頼先を選べるので、活用を検討してみてください。
これが知りたい！不動産売却でよくある質問
最後に、不動産売却でよくある質問を3つご紹介します。
Q1：不動産会社選びのポイントは？
一括査定サイトで5社から見積もりを取りましたが、似たり寄ったりで不動産会社を選べません。不動産会社はどのような観点で選べば良いのでしょうか？
Ａ1：「不動産会社」ではなく「担当者」を選ぶことを意識しましょう
不動産売却をスムーズに進めるには、「会社」ではなく、売却する物件のあるエリアや物件種別に精通した「担当者」選びがもっとも重要です。不動産売却の成否は、担当者の実力に左右されることが多いためです。
実際タクシエがおこなった調査では、不動産売却をした人の8割が「担当者選びが重要」と回答しています。
担当者がどのような人なのかを自身で見極めるのが不安な場合は、初めから選び抜かれた実力のあるプロが登録されているエージェント紹介サービスを活用するのもおすすめです。
Q2：長期間売れないときにはどうすればいいの？
物件の状態があまり良くなく、売りに出してもなかなか売れないのではと心配です。
Ａ2：物件に応じた適切な販売戦略を検討する必要があります
築年数が古く劣化している物件の売却に際しては、多くの方が不安に感じるようです。しかし物件の状態があまり良くなくても、立地の良いエリアにあったり、ペット可・楽器可など希少性が高い物件であったりするケースでは、問題なく売却できることも少なくありません。
物件を早く高く売りたい場合は、物件個々の事情や特徴にあった販売戦略を立てられるエージェントに依頼するのが先決です。また「〇月までに売却したい」など売却期限があるときには、即時買取や買取保証も検討すると良いでしょう。
▼関連記事
不動産買取とは？ 買取の種類や仲介との違い、業者の選び方、成功ポイントを解説
Q3：ローンが残っている不動産でも売却できる？
不動産を売却したいけれども、住宅ローンが残っています。住宅ローンが残っている物件でも売却する方法はありますか？
A3：可能ですが、ローン残高に応じて対応は異なります
住宅ローンが残っていても、売却代金や預貯金でローンを全額返済できれば問題はありません。もしローンを全額返済できない場合は、新居購入とあわせて住み替えローン（新居の購入代金に旧居のローン残債を上乗せして借り入れる住宅ローン）を利用する方法もあります。
どのような方法が適切かは、ローン残債や状況によって異なるため、まずは不動産会社に相談しましょう。
まとめ
不動産売却は、相場の確認〜決済・引き渡し、確定申告まで多くのステップを踏む必要があり、売主がすべきこともたくさんあります。売却をスムーズに進め、できるだけ高く・早く不動産を手放すためには、パートナーとなる不動産会社の担当者選びがもっとも重要です。
売却経験や知識、ノウハウが豊富な担当者を見極めるには、エージェント紹介サービスを利用するのがおすすめです。三菱地所グループが運営し、大手不動産20社以上の約350名が登録しているエージェント紹介サービス・タクシエなら、チャットでコミュニケーションを取りながら担当者選びができるので、ぜひ利用をご検討ください。
