「離婚で家を売ることになったが何をすればいいか分からない」
「離婚で家を売るタイミングは離婚の前と後どちらが良いか知りたい」
離婚で家を売却すると決まった際、このような不安を抱く方もいるでしょう。
今回は、離婚で家を売るタイミングと3つの手順を解説します。結論を言えば、離婚前は贈与税が課されるためおすすめしません。ただし離婚前後どちらでも売却は可能です。どちらのタイミングでも家の査定をしておくことで、スムーズに進みます。
離婚では、家の売却以外のことも考えなければなりません。やり取りや手続きに時間を要します。トラブルなく財産分与をおこなうためにも、本記事をお役立てください。
記事の後半では、住宅ローンがある家を売却する場合の注意点や、離婚で家を売った際に税金は発生するのかなどの疑問にもお答えします。ぜひ最後までお読みください。
離婚で家を売るとどうなる？
離婚が決まり、夫婦どちらも今の住居に住まない場合は家を売るケースが一般的です。
離婚で家を売却すると、下記の金銭的メリットを受けられます。
- 売却代金を住宅ローンの返済に充てられる
- 現金化したほうが財産を分けやすい
- 家を売ったお金は慰謝料と別で請求できる
家を売却して現金化すると、住宅ローンの返済や財産分与などがおこないやすくなります。
財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を離婚時に平等に分け合うことです。
お互いに合意を得た場合は、どちらか一方が全額を受け取ることも可能です。
婚姻前に購入した家でも、婚姻後に夫婦で協力して支払った分は共有財産となります。2人で支払った分が財産分与の対象です。
一方、婚姻前から所有している家や、いずれかの親から無償で贈与・相続した家は、特有財産と呼ばれ、財産分与の対象になりません。住宅ローンが残っている場合も、家を売っても住宅ローンを完済ができなければ、財産分与の対象外です。
財産分与の対象となる家の売却をスムーズに進めるためにも、売るタイミングや注意点を理解していきましょう。
家を売るタイミングは離婚前か後か
家を売るタイミングは離婚する前と後のどちらが良いのでしょうか。
それぞれのタイミングで、メリット・デメリットを理解したうえで、自分の状況に合った方法を選択しましょう。
家を売るタイミングが離婚前でも離婚後でも、査定をして家の価値をはっきりすることが大切です。
離婚前に家を売る場合
家が売れてから離婚するケースは、原則おすすめできません。離婚前に財産分与をおこなうと、贈与とみなされ、贈与税の課税対象になるからです。
贈与とは、財産を無償で分け合う行為です。
どちらかの名義だけの家を売却して得た売却益を分け合い、家の名義を持たないほうが売却益を受け取ると、贈与を受けたとみなされるケースがあります。
しかし、事情によっては離婚前に家を売らなければならない場合もあるでしょう。その際は、デメリットを受け入れたうえで売却しましょう。
高値で売れて贈与税を払っても得になるケースや、相手方の親が購入するケースなどの特殊な事情があれば、家を売る判断も間違いではありません。
なお、離婚調停中でも合意が成立すれば家を売却できます。
離婚後に家を売る場合
離婚後に家を売る場合、売却活動に専念できる点がメリットです。
新居への引っ越しやカード類の名義変更など、離婚に関するやりとりをすべて終えた状態で売却活動に取り組めます。
そのため、「売却時期を子どもの進学に間に合わせたい」「他の手続きが重なり疲弊する」などのストレスが少なくなるでしょう。
売却活動に集中できることで、高値での売却につながり、納得いく形で売ることに成功しやすくなります。また、落ち着いた状態で手続きも進められるでしょう。
ただし、デメリットもあります。売却活動で年をまたぐと、売却初年度1年分の固定資産税の支払い義務が、元の所有者である売主に発生する点です。
加えて、売却活動が終了するまでは相手との連絡が必要な場面も出てくるため、やり取りが負担に感じる方も居るでしょう。
離婚前後どちらの売却でも信頼できるエージェントの査定が大切
離婚前でも後でも、売却活動を適切におこなえば家は売れます。いずれのタイミングにせよ、信頼できるエージェントに依頼し、家の査定をしておくことが大切です。
財産分与を決める際には、家の財産価値を定めなければなりません。
財産価値を決めるためには、複数の不動産会社から査定書を提示してもらい、提示された金額の平均を取る方法が一般的です。
査定した結果、家の売却額が高ければ離婚前に売却しても良いでしょう。離婚後に売却する際も、査定を事前におこなえば金額の合意を得やすい利点があります。
そのため、まずは信頼できるエージェントに依頼し、所有している家の査定をしてもらってから、売却のタイミングを考えましょう。
家の査定をする際は、三菱地所リアルエステートサービスが運営する「TAQSIE（タクシエ）」にご相談ください。
実績のある大手不動産会社に依頼できるため、離婚前と後どちらのタイミングで売却するケースでもスムーズに対応できます。
また不動産売却に関する内容も、優秀な担当者に相談できるため、手続きや注意点に納得した状態で売却をしたい方はぜひご相談ください。
離婚で家を売る3つの手順
離婚で家を売る際に必要な手順は下記の3つです。
各手順で、必要書類を求められる場合があるため、あらかじめ内容を把握しておくとスムーズに手続きできます。
それぞれの手順の進め方を、具体的に見ていきましょう。
1.不動産名義を確認する
離婚で家を売る際、まずは不動産名義を確認しましょう。家を売却する権利がある人は名義人のみだからです。
例えば、家の名義が夫の場合、妻は勝手に売却できません。
名義人は、下記の書類で確認できます。
不動産売買契約書は、売買契約を交わした際に名義人が記名・押印した書類のことです。通常、2通用意して、そのうちの1通は名義人が保管しています。
登記簿謄本は、郵便・オンライン申請・窓口のいずれかの方法で、誰でも法務局から取得可能です。
登記簿謄本を郵便・窓口で取得する際は600円の手数料がかかります。
オンラインで申請して窓口で受け取る場合の手数料は480円、郵送で受け取る場合は500円です。
2.財産分与の方法を決定する
不動産の名義人を確認したら、財産分与の方法を夫婦で話し合って決定しましょう。
財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産を離婚時に分け合うことです。家の名義がたとえ夫婦どちらかのみであっても、夫婦の協力によって形成されたものとみなされるため、財産分与の対象になります。
財産分与の割合は夫婦それぞれ2分の1ずつが一般的ですが、話し合いによって変更可能です。話し合いで決定しなかった場合や、そもそも話し合いができない状況にある場合は、家庭裁判所に調停もしくは審判を申し立てできます。
不動産を財産分与する方法は、2つあります。
状況に応じて適した方法を選択しましょう。
各方法を利用する際の状況やメリット・デメリットを下記で詳しく解説します。
家を売却後に現金で分け合う
家の売却時にかかった経費を差し引いて、手元に残ったお金を夫婦で分け合う方法です。
現金で分け合う方法のメリットは下記の2つです。
- 財産分与後の使い道が自由
- 金銭・権利に関するトラブルを回避可能
家を売って現金化すれば、新生活の準備に充てたり、貯金にまわしたりなど、家自体を財産分与するよりも自由に使用できます。
さらに、家の売却で住宅ローンの支払いが必要なくなり、抵当権が抹消されれば、残りのローンの支払いや権利関係を巡ったトラブルの発生を防げます。
ただし、住宅ローンの残債が売却額よりも上回っている場合、財産分与するお金は手元に残りません。
夫婦の一方が住み続け、他方は現金を受け取る
自宅を売却しない場合は、夫婦の一方がそのまま家に住み続け、相手に家の価値の半分を現金で支払う方法があります。
例えば、妻が1000万円の価値がある家に住み続けると決めたとしましょう。妻だけが家を取得すると不公平になるため、夫には500万円を支払います。
配偶者のどちらかが引き続き家に住み続けられることで、今までの日常生活を継続できます。子どもの環境変化や、仕事の通勤への影響などを懸念している方にとってメリットでしょう。
ただし、家を譲り受けた配偶者が、多額の現金を用意しなければならないデメリットがあります。
現金が無い場合は、リースバックも選択肢の1つです。リースバックとは、売却と同時に賃貸契約を締結して、同じ家に住み続けられる売却方法です。
3.公正証書を作成する
財産分与の内容が決定したら、公正証書を作成します。
公正証書とは「私人（個人又は会社その他の法人）からの嘱託により、公務員である公証人がその権限に基づいて作成する公文書」のことです。
（引用：Ｑ1. 公正証書とは、どのようなものですか？│日本公証人連合会）
公正証書は必須ではありませんが、後で財産分与の方法を巡って「言った」「言わない」で揉めるリスクを防げます。
公正証書は強い証拠となります。後々トラブルが発生し、裁判に発展したときも証拠として有効です。今後のために備えておきたい方におすすめです。
ただし、公正証書は財産分与の金額により手数料がかかるため注意してください。日本公証人連合会が公表している、公正証書の作成費用は下記のとおりです。
| 財産分与の金額 |
手数料 |
| 100万円以下 |
5,000円 |
| 100万円～200万円 |
7,000円 |
| 200～500万円 |
11,000円 |
| 500～1,000万円 |
17,000円 |
| 1,000万～3,000万円 |
23,000円 |
（出典：12 手数料│日本公証人連合会）
離婚で家を売る2つの方法
離婚で家を売る方法は2つあります。
それぞれの特徴をおさえて、適した方法を選択しましょう。
1.仲介
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入る売買方法です。
仲介の場合、売主が家の売買取引の成立に向けて活動するよう依頼する媒介契約を不動産会社と結びます。
媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類で、それぞれ契約期間などが異なります。
各媒介契約の内容をまとめました。
|
専属専任媒介契約 |
専任媒介契約 |
一般媒介契約 |
| 依頼できる社数 |
1社のみ |
1社のみ |
複数可 |
| 契約期間 |
3ヶ月 |
3ヶ月 |
自由 |
| 業務報告 |
1週間に1回以上 |
2週間に1回以上 |
売主から求められたら |
（出典：媒介契約制度│公益財団法人東日本不動産流通機構）
販売戦略のない不動産会社や、専門知識や実績が少ない担当者に依頼してしまうと、いつまで経っても売れない恐れがあります。
その際は契約期間中でも契約解除は可能です。具体的な解除の方法は「専任媒介契約を解除したい！解除する際の違約金や書式について解説」をご覧ください。
仲介で家を売却活動するなら、離婚での不動産売却にも精通したプロに任せることが大切です。
信頼できる不動産担当社に依頼したいなら、「TAQSIE（タクシエ）じっくり売却コース（仲介）」がおすすめです。
「TAQSIE（タクシエ）」では、大手不動産会社30社から選び抜かれた精鋭を紹介します。相談は無料なので、実績豊富な担当者に依頼したい方はぜひご利用ください。
2.買取
離婚で家を売却する方法の2つ目が買取です。買取とは、不動産会社が直接家を買い取る方法です。
売却活動が不要なので下記のメリットがあげられます。
買取は買い手を探す必要がないため、すぐに現金化できます。そのため、子どもが進学する前に住まいのことを結論づけたい方や、離婚の手続きを早く済ませたい方におすすめです。
また、内覧で家に人が出入りしたり、ポータルサイトに売物件として掲載したりすることがないので、家の売却を近所の人に知られる可能性が低くなります。
「TAQSIE（タクシエ）スピード売却コース（買取）」では、会員登録してから3日以内に査定額を提示します。最短1ヶ月で売却も可能なので、早く家を現金化したい方はご検討ください。
住宅ローンが残っている家の売却で知っておきたいこと
離婚で家を売る際、ローンがまだ残っている場合はどうすべきか心配している方もいるでしょう。
家の売却額が住宅ローンを上回るか下回るかによって、対処法は異なります。いざ売却するときに困らないよう、しっかり把握しておくことが大切です。
アンダーローンの場合
売却額がアンダーローン（住宅ローンより売却額が高い）の場合、残った現金は財産分与します。家を現金に換えて財産分与できるため、スムーズに財産の割合を決定しやすくなります。
しかし、財産分与のタイミングや売却額によって、贈与税や譲渡所得税が発生する恐れがあるため要注意です。
売却前に、贈与税や譲渡所得税のことをあらかじめ把握しておけば、現金を受け取った後に税金に対して不安を抱える必要が無いでしょう。
贈与税はかかる場合もある
離婚前に財産分与をおこなうと、贈与税の課税対象になる可能性があります。
また、婚姻期間中の生活や夫婦の事情を考慮しても、一方が過当に受け取っているとみなされた場合も贈与税の対象です。この場合、財産分与全額ではなく多すぎる分のみ課税されます。
贈与税をいくらかを求める式は、（財産分与の合計－110万円）×税額です。
税額は、財産分与の合計から110万円（基礎控除）を引いた額により異なります。財産分与の金額ごとにかかる税額をまとめました。
基礎控除後の
課税価格 |
300万円
以下 |
400万円
以下 |
600万円
以下 |
1,000万円
以下 |
| 税率 |
15％ |
20％ |
30％ |
40％ |
| 控除額 |
10万円 |
25万円 |
65万円 |
125万円 |
（出典：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）│国税庁）
例えば600万円分の贈与を受けた場合の計算は下記のとおりです。
（600万円－110万円－65万円）×30％＝127.5万円
譲渡所得税は売却額による
譲渡所得税は、マイホームの場合、売却益が3000万円を超えなければ発生しません。
譲渡所得税とは、不動産を売却した際に発生した売却益に対して支払う所得税や住民税などの総称です。
譲渡所得税は、譲渡所得×所得税、住民税それぞれの税額をかけた合計で求められます。
譲渡所得を求める際は売却額－（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額 で算出します。取得費は、購入代金（所有期間中の原価償却費相当額を差し引いた金額）、登記費用や印紙税、譲渡費用は仲介手数料などです。
居住用財産（マイホーム）の場合、3000万円が控除額です。つまり、売却額から取得費、譲渡費用を引いた金額が3000万円を超えたら、譲渡所得税が発生します。
オーバーローンの場合
オーバーローン（家の売却額が住宅ローンよりも低い）の場合、基本的に売却ができません。
家を売る際には、住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する必要があるからです。
抵当権は、債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合を考え、債権者である金融機関が土地・建物を担保にできる権利のことです。
しかし、担保にした家の抵当権を抹消していなくても、離婚する際にできる対処はあります。
オーバーローンの場合の対処法は下記のとおりです。
住宅ローンがあるけれど離婚したい方は参考にしてください。詳しく解説します。
残りの住宅ローンを支払う
離婚で家を売却しても住宅ローンが残った場合、ローン残債と売却額の差額を、他の財産で支払う必要があります。
他の財産は下記のとおりです。
- 自己資金
- 親族からお金を借りる
- 他の共有財産（自動車・家具・家財など）を売った現金
他の財産でも残りの住宅ローンを完済できないものの、どうしても売却したい場合は、任意売却も選択肢の1つです。
任意売却とは、オーバーローンの状態で売却する旨を住宅ローンを借りている金融機関から承諾を受けたうえで、売却活動をおこなうことです。
ただし、任意売却をするには、住宅ローンを遅延・滞納することが条件となっています。住宅ローンの返済が3ヶ月以上滞ると、信用情報機関に登録される可能性があります。
情報機関に登録されることで、約7年は金融機関から借入をできなくなる点がデメリットです。
夫婦どちらかが住み続ける
オーバーローンでは、夫婦どちらかが住んで残りの住宅ローンを払い続ける方法があります。
どちらかが住む場合、家に住み続ける側の配偶者が、相手に家の価値の半分を現金で支払わなければならない点に注意が必要です。
住み続ける方の中には、オーバーローンのため住み続けると決断したものの、いずれは売却したい方も居るでしょう。
その場合、離婚後住宅ローンを払い続け、残債が売却価格よりも少なくなるタイミングで家を売るのも選択肢の1つです。
離婚して不動産売却する際の注意点
離婚して家を売却する際は下記に注意する必要があります。
これらの注意点を把握して、スムーズな売却をしましょう。
住宅ローンが残っているかを確認する
離婚で家を売却する際は、住宅ローンが残っているかどうか確認しましょう。
お伝えしたように、家を売却した後の住宅ローンの有無によって、対処法が異なるからです。
住宅ローンが残っていたら、オーバーローンとアンダーローン、どちらの状態であるかを確認し、売却方法や売却時期などを話し合ったうえで売却をおこないましょう。
オーバーローンとアンダーローンのどちらか把握するためには、家の査定額が重要です。
家の査定をする際は「TAQSIE（タクシエ）」にご相談ください。
実績のある大手不動産会社に依頼できるため、納得いく査定額で売却可能です。
家を売却できるのは名義人のみ
離婚で家を売却する際は、名義人が夫婦のどちらにあるのか、もしくは夫婦の共有名義になっているか確認しましょう。
家の売却ができる権利を持つのは、その家の名義人のみです。名義人以外が売却したい場合は、名義人の同意を得なければなりません。
共有名義の家を売却する場合は、双方の合意が必要です。自分の持分のみなら片方の合意を得なくても売却は可能です。
ただし、合意なく家を売れば以下のような問題が起こり、トラブルに巻き込まれる可能性があります。
- 不動産会社がもう一方の共有者に持分の買取の交渉を強引にする
- 赤の他人である購入者が不動産の敷地内に立ち入ってくる
- 購入者から共有物分割請求訴訟を起こされることがある
離婚が決まった相手とは、合意を得にくいかもしれません。家の売却で話がまとまらない場合は、弁護士に早めに相談したほうが良いでしょう。
財産分与の請求ができるのは離婚後2年
離婚時に、財産分与の話し合いがまとまらなかったり、そもそも話し合いができなかったりしても、離婚後2年以内なら財産分与の請求ができます。
財産分与が請求できるにも関わらず、離婚後2年以内に請求しないと、財産分与の対象の財産があっても請求できません。
そのため、財産分与を請求したい場合は早めにすることをおすすめします。
離婚後に財産分与を請求するなら、家庭裁判所に財産分与調停を申し立てましょう。
離婚後2年以内に財産分与の調停や申立てをすれば、調停・審理中に2年が経過しても財産分与は受けられます。
離婚して家を売るならTAQSIEにご相談ください
離婚前でも離婚後でも家の売却や、合意があれば財産分与も可能です。
離婚調停中やローン返済中でも、家は売却できるのでご安心ください。家を売るタイミングが離婚の前後どちらにしても、不動産査定書を得ることが大切です。
不動産の評価・査定は不動産会社により異なります。
中には、エリアの相場に合わない査定額を提示する不動産会社もあるため、優秀な不動産会社に任せることが肝心です。
経験・実績豊富な担当者が見つかれば、査定依頼に加えて売却にまつわる相談ができます。初めての家の売却で不安な方は、安心して任せられる不動産会社を選びましょう。
これから不動産会社を探すなら「TAQSIE（タクシエ）」をご利用ください。
「TAQSIE（タクシエ）じっくり売却コース（仲介）」では、実績豊富な大手不動産会社30社の中から選び抜かれた担当者3名をご紹介します。
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