物流業態の拠点活用多層化などの提案により
ROAの改善を図る

全国に拠点を持つA社が、自己保有の不動産ネットワークを維持したまま、有益な活用方法を新たに見いだして収益性を向上したいという課題を抱えていました。そこで、不動産情報のデータベース化を行い、不動産の特性を抽出。各々の物件のポテンシャルに合わせて物流施設の上層階部分を賃貸物件にするなど、立体的な活用を可能にする建て替えを実現し、CRE戦略をもとにROAの改善に貢献しました。

背景：物流拠点を維持したまま収益性を見据えた改善を図りたい

近年、物流業界は競争激化による送料単価の下落やサービスの多様化が進んでおり、A社も変化の激しいマーケット環境に置かれていました。そこでROE・ROAに対する投資家および経営層の意識変化にも対応して、将来的に安定的な収益基盤を確立するための取り組みが必要になりました。現状では、長期にわたる拡大戦略のために維持してきた拠点設備の老朽化や、周辺環境の宅地化または商業地化といった変化への対応という課題も抱えていました。そこで、保有する不動産を可能な限り維持したうえで、ROAの改善を図るためにCRE戦略を通して収益の増加をめざした組織的な取り組みを始めました。

実施内容：情報のデータベース化を通した施設更新サポートや不動産収益改善事業のご提案

既存不動産の収益性拡大を図るため、まず最初に必要となったのが現状の不動産情報を詳細に把握することでした。そこで、基礎情報のデータベース化が必要となり、各々の不動産情報を一元化するWeb管理ツールCRE@Mを導入して保有資産を可視化しました。集約した不動産データによると、全保有資産の約2割が築35年以上経つ老朽物件であり、今後膨大な修繕コストが発生することが明白となり、さらに容積率を消化できていないなど、不経済な物件も多く存在していることが表面化しました。しかし、立地特性の面で高い収益性を見込める資産もまた見受けられました。
これら物件ひとつひとつの特性から着手の優先順位を策定しました。その中で、老朽化物件の建て替えによる機能更新を図るケースには、現状のネットワーク機能を維持するために一時移転先の物件情報をご紹介し、業務上の空白を作らないようサポートしました。一方、新拠点へと移転するケースでは、移転後に遊休となった旧拠点の土地を収益マンションやオフィスに建て替えるといった用途変換のアイデアや収益計画など、多岐にわたる包括的な提案を行いました。

成果：不動産のポテンシャルを最大限に発揮してROAの改善を実現

優先度の高い物件から課題解決に着手してゆく中で、平面的な運送拠点としてのみ機能していた老朽物件を多層化。上層階を倉庫としてテナント賃料収入を獲得する高収益な拠点へと更新しました。また、遊休地にマンションを新築することで、新たに賃料収入を見込める資産へと転換しました。このような計画を推し進めることで総資産に対しての利益率が向上し、CRE戦略によるROA改善の実現に貢献しました。