不動産買取とは、仲介ではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。物件を担当する仲介会社から買取業者に案件紹介があり、取引が始まるケースが一般的ですが、TAQSIE（タクシエ）では買取業者に直接査定を依頼し、条件が合致すればそのまま取引が進められるサービスを提供しています。
今回は、買取の基本的なことから、担当者としての工夫など裏側のことまで、不動産買取にまつわるいろいろな話を株式会社未来都市開発斎藤さんに伺いました！

本日はよろしくお願いします。早速ですが、不動産買取に向いているケースとはどんなケースですか？

住み替え、相続、離婚など、何かしらの事情で早く売りたいケースには向いていると思います。また、あとあとストレスがないというのが買取のメリットなので、売ってスッキリしたい方には向いていると思います。契約不適合免責というのですが、雨漏りや設備の補償の負担は一切なくなるので心配がなくていいですね。
あと、購入者の住宅ローンというのも不安のひとつだと思います。一般個人の方は契約しても住宅ローンが否決になってしまうと白紙解約になってしまいますが、買取ではそれが絶対にないので。
早く確実に売りたい方には買取は向いていると思います。

一般的な買取の流れとしては最初に仲介会社の担当者から査定依頼がくるところから始まると思います。査定業務において心掛けていらっしゃることはありますか？

物件ひとつに対して、仲介業者さんは複数社に案件を紹介されます。その中で一番いい条件、単純に言ってしまうと金額を少しでも高く出せるように丁寧に調査するようにしています。
案件のご紹介をいただいたら、まずは今の在庫状況や過去の成約事例などのデータを元に机上査定をします。そのあとは、現地調査に行きます。
直近でどれくらいの成約事例があるか、今どのようなマンションが売り出されているかをもとに周辺のマンションも見て回るなど、力を入れて調査します。物件だけではなくて、街とか周辺環境の調査というのも重点的にやっています。周辺を歩いて、どういう街なのか、マンションの周りの道の状況や街灯の数、商店街、スーパー、小中学校へのルートなど実際に歩いて調べています。

しっかり調査して、魅力的な物件を見極めて、いいと思った物件に高い値段をつけることが大事ということですよね？　広さと駅徒歩だけで査定するとこの金額だけど、実際に周辺を見に行ってみたら、暮らしやすそうなプラスの条件があったら…

高く売れる見込みがあるなら買取金額を多少上げるなどができます。もちろん、実際に現地で調査してみたら、例えば、バルコニーから嫌悪施設が見えるなど、何かしら印象が悪い条件がある場合に価格が下がることがないわけではないです。ただ、あまり価格を下げないように、机上の段階から気を付けています。最初の机上査定をお伝えした上で、内見しているのに、実物を見たら机上査定額より低くなったとなると、お客様や仲介さんのマインドが下がってしまうこともあるので。
眺望以外で言うと、例えば築古のマンションで天井の梁型が極端に低い場合、暮らしにくくなってしまいます。ただ、弊社全体として、設立してから20年くらいの過去データを保有しているので、ある程度のマンションの特徴はわかっています。内見に伺う前に特徴も踏まえて机上査定できる場合もあります。

机上査定の金額と最終金額が大きくブレないことも大事なんですね。

それは、大前提ですね。大きくブレてしまうと信憑性に欠けてしまいますし。あとは、ご紹介いただいてから早めに返事ができるように動いています。特にお急ぎの案件であれば、ご紹介後すぐに現地に調査に行き、早めに金額をお伝えできるようにしています。

買取業者として御社の特徴を教えてください。

3,000万円～4,000万円前後の物件を中心にマンションに特化して買取をしています。エリアは、東京は23区を中心に西は八王子あたりまで。今、支店を広げていて、首都圏でいえば、千葉、埼玉、神奈川にも支店を出し、事業を拡大しています。
10年ほど前までは、コンパクトマンションが売れていたので3,000万円くらいのコンパクト住戸も多く扱っていましたが、最近はファミリーの購入者が多いです。23区でファミリー向け物件を3,000万円ではなかなか買えないので、エリアを広げて、賃貸よりは新築同様にリノベーションしたものを購入した方がいいと思っていただけるようなマンションを提供するようにしています。
会社として、経験も蓄積されています。過去10年以上のデータをほとんどの物件で取らせてもらい、それに基づいて査定することで、より正確な査定をさせていただいています。

買取った物件は、リノベーションをして再販売する流れですか？

グループ会社で提携している内装業者さんに依頼して、新築同様の室内にリノベーションします。例えば買取時に60m2台の2LDKの部屋を紹介してもらったとしても、このエリアであれば3LDKの方が需要があると思ったら、3LDKにする想定で購入します。
内装業者の方に3LDKにしたいと依頼し、間取の図面を引いてもらうのですが、明らかに現実的じゃない広さになってしまうなら、そこはしっかりと「2LDKのほうが住みやすいですよ」「こうしませんか？」と提案していただくこともあり、広めのリビングは評判がいいから広めにしましょう、2人暮らしの人が多いから収納を多めにしましょうなどと相談しながらリノベーション内容を決めます。施工後は、仲介業者さんに物件紹介をして、再販売していきます。

間取図まで想像して買取業務をしていくのは、御社が保有しているデータはもちろん、担当者の経験や勘みたいなものも大事なお仕事なのでは？

10年間同じ仕事をやっていても、正解はわからなくて、いまだに緊張します。相場は常に変わっていきますし、特に、この数年間はすごく難しいです。現在の相場で仕入れても、半年後の相場はわからないので、相場は常にチェックしていないと失敗の大きな要因になります。そわそわするときもありますが、難しい分やりがいが大きい仕事です。

今後TAQSIE（タクシエ）のサービスを利用して一般のお客様から直接査定の依頼がくる可能性がありますが、いかがでしょうか。

私も一般のお客様の問い合わせ経験がないわけではないですが、今は約9割5分が仲介会社さん経由の案件なので、TAQSIE（タクシエ）のサービスはうちの事業拡大にもつながっていくと思いますし、楽しみですね。どんなご事情でご売却希望なのかなど、上手くヒアリングしないといけないですし、単純に金額を提示するだけが提案じゃないですからね。直接、お客様に自分の知識を伝えるのも、難しいことなので、緊張感も違います。不動産業者に対する世間のイメージもあると思うので、不正な取引を行わないのはもちろん、お客様のご自宅にあがる際のご挨拶やマナーにも気を付け、ご依頼いただいたからには安心して取引できるように進めていきます。もちろん、お客様が求めているのは、まずは金額だと思うので、少しでもご納得いただける、希望に近い金額を提示できるように調査させていただきます。

仲介手数料がかからないというメリットもありますし、直接買取に問い合わせするケースも少しずつ口コミなどで広がっていくという期待感もありますが、その会社さんごとで得意不得意な価格帯やエリアなど特徴がありますので、その価格帯に得意な業者にお問い合わせいただくと話がスムーズだと思います。

売主が買取の査定を依頼する場合は、価格帯やエリアがマッチする会社に依頼することが大事なんですね！ 勉強になりました。ありがとうございました。

【斎藤祐弥さんの担当エリア】
千代田区, 中央区, 港区, 新宿区, 文京区, 台東区, 墨田区, 江東区, 品川区, 目黒区, 大田区, 世田谷区, 渋谷区, 中野区, 杉並区, 豊島区, 北区, 荒川区, 板橋区, 練馬区, 足立区, 葛飾区, 江戸川区（買取）