不動産売却のプロが本音で話す自宅売却成功への道

不動産買取のメリット・デメリット

不動産の売却方法には不動産会社に直接買取を行ってもらう「買取」と、不動産会社に依頼して買主を探してもらう「仲介」の2種類があります。一般的には、「買取」の場合でも、仲介担当者を通して、買取業者に依頼することが多いため、「買取」に馴染みがない方も多いかと思います。TAQSIE(タクシエ)では売主が直接、買取の会社に査定を依頼することが可能です。
「買取」と「仲介」の違いを知るためにも、株式会社インテリックス 佐藤さんに「不動産買取」のメリット・デメリットについて聞いてみました!

今回、お話を伺ったエージェント

株式会社インテリックス 佐藤 雄亮(さとう ゆうすけ)さん

6年半ほど不動産の仲介会社を経験したのち、分譲マンションの管理業務を行う会社へ転職。約5年の間、管理側から不動産業界に携わる。
その後、株式会社インテリックスに入社し、買取業務を担当している。

一貫して、不動産業界に携わってきた佐藤さんは、仲介・管理・買取の3視点から提案ができるプロです。
いろいろな立場を経験されてきたからこその幅広い視点で、売主にとって一番よい方法を提案してくださるところが魅力だと思いました。
優しい話し方で、親身になって自分のことを考えてもらえそうな安心感が印象的でした。

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本日はどうぞよろしくお願いします。早速ですが、不動産買取のメリット・デメリットについてお伺いしていきたいと思います。

デメリットは、普通の仲介、一般エンド様向けに出す金額よりも手残りが少なくなってしまうっていうことぐらいかと思います。
もちろん、物件やエリアによりますが、おおよそ8 掛けぐらい、 20%ぐらい減るというイメージです。

不動産会社の担当者インタビューをしていると、都心など、需要の高いエリアでは以前よりも仲介と買取の金額の差が詰まってきてるっていうお話を聞くのですが、その傾向はありますか

あります。最近の不動産は相場の上がり下がりもあり、このマンションは価値があると見立てると高めで買いたいという気持ちになります。エリアやマンションの管理状態にもよりますが、場合によっては一般の仲介のお客様から値下げ交渉が来て売るのと同じぐらいの価格で業者が買うケースもあります。

買取金額が大きく変わらないのであれば、売主にとって買取はメリットの多い売却方法ですよね?

そうですね。メリットの一つは、売却後の瑕疵に責任を持たなくてよいところです。一般の方に売却した場合、契約不適合責任といって、一定期間は売った家の瑕疵を保証しなくてはいけません。排水管などに問題があると売主様側の負担になります。それが、業者に売る場合には、責任負わなくてよいので手離れが良くなります。


あとは、現金化が早いというのも大きなメリットだと思います。
ちょうど、昨年の年末には、仲介会社さんから急ぎで現金化したいというお客様をご紹介いただいて、契約から売主様に現金をお渡しするまでに2週間ぐらいですべて完了した案件がありました。お客様にはとても感謝していただいたのですが、これも買取ならではの良さだと思います。
仲介での取引では、買主様の住宅ローンが通らないことによるキャンセルなどで、契約が白紙になることもありますが、業者であればそれもありません。


また、周囲の人に家を売却していることをあまり知られたくない方も中にはいらっしゃいますが、仲介で売却する場合、仲介担当者さんが何件も内見に連れてくることになります。何件も内見して何件目の方が買うかわからないし、もしかして半年以上も売れないかもしれない。案内の日時を調整して、部屋をきれいにして、中を見せてもお客様が買わなければずっと案内の調整をしなくてはいけないので、売主様の負担にもなります。
買取の場合、希望金額に合いそうな業者がご都合に合わせて伺い、すぐ話を進めることができます。ご近所に知られたくないという方は、こっそりと売れることも買取のメリットでもあるかなと思います。

そもそもリフォーム前提だから、内見のために掃除して、きれいに見せる必要もないというメリットになりますね。

そうですね。リフォームするので買取のときに多少汚れていても問題ないですね。
昭和40 年代とかのマンションも扱っているのですが、古くて汚いお部屋なんかも買取後、リフォームして新築マンションみたいにきれいにするので、お客様が見たときに感動していただけるとリノベというのが評価されてるんだなっていうのは感じます。

では、買取後の再販までの流れを教えてください。

買取したあとは、うちのリフォーム部隊のプロに任せます。間取りや内装の打ち合わせを経て、工事が始まり、リフォームが完成したら再販売という流れです。
レインズ(不動産流通標準情報システム)に載せて販売するのもありますし、社内に数人の販売部隊があるので、SUUMOなどのポータルサイトに登録して自社で販売することもあります。

空き家の物件はリフォームして、再販しますが、中には賃貸中のお部屋もあるので、その場合はそのまま貸し続けます。居住者が退去した後は、同じようにリフォームして再販します。

オーナーチェンジの物件も買取されているんですね。種類や価格帯、エリアなど、御社の買取物件の特徴を教えていただけますか?

これは取引しないと決めているものはないですが、9割5分以上はマンションの一室です。それ以外に、一棟まるごと、一戸建て、土地をたまに取引します。
首都圏の店舗は1都3県が中心になっていますが、エリアも幅広く、金額帯も特にこの金額帯は扱わないというルールはありません。ボリューム的には1億円以下が多いですが、1億円以上の高額物件も、安価なワンルームも買取しています。
今まで多くの案件を扱ってきたので社内の事例も多く、エリアや物件のデーター、小さいお部屋、大きいお部屋それぞれの売り方のノウハウが貯まっているというのが大きいと思います。

マンションの取引がほとんどということで、佐藤さんの管理会社での経験が役に立ちそうですね。

木造の一戸建てと比較して、コンクリートのマンションは、管理組合もありますし、規約なども決まっています。その中の一室を扱うのは事業としてスピード感を持って展開しやすいという事情があります。マンションを取引する分には大きなリスクはありませんが、私が査定する際には、単純に場所や建物だけではなく、管理の状態は金額に反映させています。マンションとしてお金が貯まっていない、同じ築年数で比べても管理状態が悪いというのは、現地を見ると感じるところがありますね。

今まで、買取は仲介会社から紹介というケースが多かったと思うのですが、これからTAQSIE(タクシエ)のサービスを使って直接、売主から依頼がくる可能性があります。

そうですね。買取業者に直接買取ってもらう場合は、仲介手数料がかからないので、売却価格が低いという買取のデメリットが軽減されます。売主様にとってもメリットがありますね。

今まで、直接依頼があるケースは少なく、知識がある売主様がいらっしゃるくらいでした。基本は、仲介さん経由が多かったです。そうなると、買取業者は接点が少なく、売主様としても判断基準が少ない。複数社が買取金額を提示する中、引き渡しの条件など細かい差はあるものの、売主様としては金額が高いところで決めるのがほとんどでした。

直接、売主様とやり取りするようになると、ご自宅に思い出があればあるほど売る相手も選ぶのでは?と、金額以外の人柄や相性などでも判断していただけるのではという期待をしています。
本当のことを言うと、マンションの成約事例は多いのでどこの会社が査定してもそんなに査定額は変わらないはずです。金額が近いときに、どの業者で売ろうかなっていうお話になると、TAQSIE(タクシエ)さんのサービスみたいな担当者とか会社の信頼性になってくるのかなと思います。

買取業者と直接やりとりするにあたって、売主が注意した方がいいことはありますか?

仲介相場と買取相場っていうのは両方とも見た方がいいです。何社かに相談して、平均金額も確認してから判断した方がいいと思います。
あとは直接取引になるとどうしても、間の仲介役がいないので、会社の規模とか、取引実績、信頼性なども、判断していただいた方がいいですね。

直接売主が査定を依頼するようになると佐藤さんの仲介担当者としての経験も生きてきますね。

直接買取の査定を依頼するお客様には売る理由・買取の理由が何かしらあると思うので、急ぎなのか、売却後も住み続けたいのか、安くても早く売りたいのか、もし高く売れるんだったら売りたいという感覚なのか、まずは事情を聞くことが大事です。
事情によって金額も売り方も変わってくるので、要望を聞いた上でいろんな方法を提案をしたいと考えています。例えば、高齢者の終活の一環として不動産を処分し、現金化して賃貸でそのまま住みたい場合はリースという手段もあります。


また、仲介にも直接買取にもメリット・デメリットがあり、どちらがいいかは事情により変わってきます。
私の強みは、仲介の立場も知ってることですので、相談していただければ、仲介目線での提案も忘れません。お客様にとって、一般のエンド向けに売った方がいいのか、買取で私たちが関わらせてもらった方がいいのか?は、事情を伺った上でよりよい提案ができると思います。もし買取よりも仲介の方がいいと思えば、そこは隠して安く買いたいというものでもないので、包み隠さずお伝えします。

もちろん買取も、金額さえご納得いただければ、リスクも少なく、メリットとデメリットで言えば、デメリットの方が少ないと思っているので、自信持って対応していきたいですね。

本日はありがとうございました。

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