住み替え、相続などを理由に所有不動産を売却する際、気になるお金のこと。いくらで売れるのかに意識が行きがちですが、売却にかかるコストや税金も忘れてはいけません。うっかりしていると、利益がほとんど残らないなんてことも。今回は不動産売却にまつわるお金のあれこれについて、ポラスグループ・株式会社中央住宅の三木孝之さんに教えていただきました。

本日は家を売るときの「お金」にまつわるお話を聞かせてください。家を売りたいと考えるとき、いくら手元に残るのかは売主にとって最大の関心事ではないかと思います。売却額からどのような費用が、いくらぐらい引かれるのでしょうか。

売却の際にかかる費用として、金額が大きくなるのは仲介会社に払う「仲介手数料」です。金額の上限は法律で定められており、不動産の売買額が400万円を超えた場合は「売却金額の3.3%+ 6万円」です。仲介手数料には消費税がかかりますので、270万6千円の支払いが必要となります。この他にも案件によって登記代が1万～5万円程度、権利書を紛失してしまっている場合は、さらにプラスで数万円かかります。その他、印紙税などこまごまとした諸経費が発生しますが、10万円程度を見込んでいただければ問題ないでしょう。

仲介手数料をいつ払うかは決まりがあるのでしょうか？

支払うタイミングは仲介会社次第です。当社の場合は、売買契約が成立した段階で手数料総額の50％を、残りを引き渡し時にお支払いいただくのが一般的です。ただし、お客様の事情によって引き渡し時一括など、変わるケースもあります。買主様の意向によりいつ売却金額が入ってくるか変わってしまうので、柔軟に対応する会社も多いはずです。資金計画がある場合は、事前に担当者とよく相談することをおすすめします。

諸費用のイメージがわきました。では、買い替えのケースについて質問させてください。まず、今の家の住宅ローンが残っている場合、いつ返済することになりますか？

ローンの完済は引き渡し日になり、日割りして計算されます。売却が成立し、引き渡し時にお金が入るまでは毎月のお支払いを続けていただき、引き渡し日に残債を返済する流れです。たとえば、8月1日に販売開始をして9月1日に買い手が決まり、10月1日に引き渡しとなるケース。この場合、原則9月30日までに引っ越しを完了していただきます。引き渡し日の10月1日に既存のローンを完済しますのでそれまでは月々のローンを支払わなくてはいけません。

売却益を頭金に充てたい場合の契約の流れについて教えてください。

先ほどの事例で言うと……、実際はもう少しスパンをとると思いますが、9月1日に買い手が決まっているので、その時点で10月1日の引き渡し日にいくら入ってくるかというスケジュールは確定することになります。9月1日に自宅売却の署名をして、9月2日に新しく引っ越す住宅の契約をするということは可能です。9月10日ごろに銀行の住宅ローンの本審査が終わり、9月20日前後に住宅ローンのお金を借りるための契約を締結していただいて、10月1日の引き渡し日に自宅売却のお金が入ってくるので、古いほうの家のローンがあれば完済します。順調に次に住みたい物件が見つかっているという前提で、売却益を新しい家の頭金に充当するのであれば、10月1日、ないし2日に新しい家のローン契約、支払いをして、即引っ越しをするという流れになります。
※売却の際「引き渡し猶予特約」を付けるケースになります。

この例でいう10月1日の契約の日はすごく忙しそうですね。

忙しいので、もし平日お仕事の方であれば、できれば1日お休みを取ってくださいとお願いをしています。まず買主様が使う銀行に行き、終わったら今度はご自身が住宅ローンを利用する金融機関に移動して手続きを行うことになります。
銀行の営業時間を考えると朝から始めて午後の2時ぐらいまでには終わるようなイメージです。売主様にとって、大変な日が1日で終わればそのほうがいいのではと思いつつも、関係者も多く、何か1つ上手くいかないと多くの人に迷惑をかけるので担当者としても緊張感はあります。

例であげていただいたスケジュールで9月に次の家の契約をしても、今の家の買主が手付放棄のキャンセルをする可能性もありますよね？

そうですね。手付放棄での解約や他の理由で解約する要件もあるので、キャンセルになる可能性は十分にあります。このケースの場合、自宅の売却の契約を前提とした「買い替え特約」を利用する方法があります。これは、自宅の契約が何かしらの事情でキャンセルになってしまった場合、購入契約を解約でき、手付金も戻ってくるという契約です。ただし、特約を付けるには売主側の承諾が必要になり、割合的には決して多くありません。リスクを抑える契約方法やどんな場合に使えるかはケースバイケースですので、仲介担当者に相談してみるとよいでしょう。

お話を伺っていると、スケジュールを合わせるのが大変そうに感じました。仮住まいをしたほうがスケジュールには余裕ができますね。

仮住まいは大きな支出を覚悟する必要があります。家賃4～5か月分ぐらいの初期費用、引っ越し代。さらに売却が成立するまでの家賃とローン返済の二重に費用がかかりますから。もし売却に出した自宅がなかなか売れないと、ストレスは大きなものです。数百万円単位でまとまった金額が出ていくので、それなら頭金に入れたほうがいいよねと考えてしまいますよね。ですから、売却と次の住まいの購入を同時に行いたい売主様は多いです。

ありがとうございます。これから家を売ろうとしている人が、他にお金に関して注意すべきことはありますか。

皆様が忘れがちなのは、売却益にかかる税金の存在です。ここ数年は不動産価格が上がっているので、高く売れるのであれば売ってみようかと入居後7年～8年で所有する不動産を売る方が増えています。値上がり分、そのまま利益になると考える方が多いのですが、売却益には税金がかかります。土地や建物を売った利益は譲渡所得と呼ばれ課税されるのです。さらに保有期間が短いと税率が高くなる設計がされているため、思ったより手元に残らない場合も。特に購入から5年未満で売却を考える方は要注意です。住宅購入については、国が減税の仕組みを用意していますが、それらは条件を満たさないと使えません。私たちは税理士ではないので、あまり詳細な説明はしないようにしていますが、トラブル防止のために、一般的にはこれは使える、使えない、税率は大体これくらいかと思います、インターネットでぜひ調べてみてくださいというご提案はするようにしています。

仲介手数料などを払ってしまったら残りは使えると思ってしまいそうです。税金があとから請求されるのは怖いですね。

売却した翌年に確定申告を行い、所得税の支払いが発生します。
税金の計算に関連してもう1つよくある勘違いがあります。不動産の売却益に税金がかかるわけですが、この利益の算出方法を間違って認識している方がいます。
住宅ローンを支払っている物件の場合は、その住宅ローン残高も経費だと思っていらっしゃる方が結構多いのですが、実際には、その不動産を取得した土地の価格、建物価格から減価償却費を差し引いて、売却の諸経費や購入時の諸経費を引いたものになります。
建物の取得費は購入金額ではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。計算式は「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数＝減価償却費相当額」となっており、対象となる不動産の構造や築年数に応じて算出します。たとえば8,000万円で購入した物件が、減価償却により売却時の価値は6,000万円の場合、取得費として採用されるのは6,000万円のほうなのです。減価償却を知らないでいると、想定より売却益が大きく、税金が高くなってしまうことも起こりえます。

不動産購入に関するお金について、難しくて不安です。

そうですね。他にも、お客様によっては所得が高く計上されてしまって奥様の扶養控除を外さないといけないケースが発生するなど、色々なことが想定されます。
最近はネットなどで情報収集される方がほとんどですが、税金や制度は毎年条件や内容が変わりますので、必ず最新の情報を確認していただきたいです。

お金に関して、不動産取引のプロに頼る重要性がよくわかりました。本日は、ありがとうございました。

【三木孝之さんの担当エリア】
葛飾区（仲介）