不動産売却時に、不動産会社と結ぶ媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。特に初めて不動産売却をする際に、どれを選べばいいか迷ってしまうという方も多いのではないでしょうか。
媒介契約の種類について、仲介担当者側はどう考えているのか、朝日リビング株式会社の吉田さんに聞いてみました！
あわせて各媒介契約の特徴（メリット・デメリット）もご紹介します！

◆各媒介契約の特徴（メリット・デメリット）
「一般媒介」：複数の不動作会社と同時に媒介契約を結ぶことが可能。自分で買主を探すこともできる。一方で、不動産会社からの販売報告の義務がなく、状況が把握しづらい、指定流通機構（レインズ）への登録義務がないなどのデメリットがあります。
「専任媒介」：契約できる会社は1社。自分で買主を探して直接取引することは可能。また不動産会社は、媒介契約締結後から、7日以内に指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられている。売主への状況報告は2週間に1回以上と決められています。
「専属専任媒介」：契約できる会社は1社。専任媒介と異なり、自分で買主を探して、直接取引をすることが認められていない。不動産会社は、契約を締結した日から5日以内に指定流通機構（レインズ）に登録すること、1週間に1回以上の販売状況報告が義務付けられています。

本日はよろしくお願いします。まず、一般媒介と専任媒介（専属専任媒介含む）は、一般的にどちらを選ぶ人が多いのか、吉田さんの感覚を教えてください。

全社で言うと、8対2くらいで専任を選ぶ方が多いという感覚です。都心は一般で出す人が少し多くなるので7対3くらいかもしれません。逆に郊外の方や、ネットで調べ物をする習慣がない高齢者の方は、地元の会社に行って、そのまま専任にする方が増えるという印象です。

一般も専任もそれぞれメリットデメリットがあるかと思います。

一般媒介は、浅く広く購入と売却を進めていくことになります。1人の担当者を選ぶのが不安という方が選ぶ媒介で、囲い込みがないというメリットがあります。
複数社に依頼した場合、よくも悪くも情報はたくさん出ます。たとえば、SUUMOなどのポータルサイトに各社から広告が出て、露出し続けることによって売れ残り感などが出る懸念もあります。また、中にはすごく汚い写真でも使ってしまう会社もあるので、注意しなくてはいけません。ただ、単純に多く広告を出すことで、検討者の目に止まりやすいというのはありますね。
相場で比較したときに手ごろな価格設定だったり、駅から近いなど条件がよかったりと問い合わせが集まりやすい物件を、早めに売却をしたいという方に向いている契約形態かもしれません。

一方、専任や専属専任の場合、売却に向けて二人三脚で歩んで行くことができます。また、専任であれば、仲介担当者には報告の義務もあり、契約期間内に決めたいので、当然一生懸命になります。
複数の人に依頼する一般と違って、担当者選びを間違えると売却が思うように進まないというリスクはありますが、担当者が真剣に物件をよりよく見せようとしてくれるという意味では、できるだけ高く売却したい方に向いているかと思います。

売主側のメリットデメリットはわかりました。やはり仲介担当者としては、専任の方がやる気が出るものでしょうか？

一般的には、そういう担当者が多いかもしれませんね。大きい会社で1人20件、30件担当している場合、なかなか一般媒介まで手が回らないでしょう。
一般媒介の場合、他社の動きまでリアルタイムに把握しているわけではないので、ちょっとの時差で他社のお客さんが内覧し、申し込もうとしている。といったことが起こりますが、専任媒介の場合は、問い合わせや内覧の状況などを容易に把握できるので、より動きやすいというのもあります。

では、優秀な担当者ほど専任が多い傾向もあるのでしょうか？ 吉田さんの場合はどうですか？

……あまり関係ないですね（笑）。いい担当者は、一般でも依頼、つまり売却活動をする権利をもらってきます。お客様の物件を売却するためにやるべきことは同じです。契約形態に関わらず、売らなきゃいけないし、売る自信もあります。

それは心強い！ 担当を1人に決めるのが不安だから一般契約している方もいらっしゃると思います。どうしたらいい担当者を見極められますか？

たとえば、ファミリータイプの住まいを売却するなら学区を知っているかなど聞いてみるといいかもしれません。質問をしてみることで、地域のことをよく知っているか、学区などを聞いてすぐ答えられるかなどの知識を確認することはできます。
あと、その担当者が、買主にあなたの家を説明するということをイメージしてみる。査定に来て、声が小さくて何を言っているかわからないとか、暗い雰囲気だとかだといやですよね。

最終的には、担当者の人柄をインスピレーションで判断するのがいいと思います。
チラシを撒く、インターネットで広告を出す、ホームステージングなど、やるべきことを力を入れてやってくれる担当なのかを見極める必要があります。仲介担当者にとっては1年間に何度もある売却の内の1回かもしれませんが、売主様の立場に立って考えると、その1回しかない契約です。私も、営業時間とか休日とか関係なく連絡を返すようにしています。売主様を中心にして考えることが大事だと思います。

売主の担当者選びの傾向として、査定金額が高い会社に頼むという傾向があると思いますが、人柄で選ぶべきということですね？

そう思いますね。
売却の場合は、家の中に入ることもありますし、売却の事情や家族構成など、プライベートな部分も開示していただくことになります。取引上のトラブルを避けるためにも信用出来る人と契約すべきです。
業界には、専任契約をもらって囲い込みなど、結果的に売主様が損するようなことをする人もいます。そういう営業マンは、そのときは良くても、いつかしっぺ返しを食らうんじゃないかと……。
これは個人の考えですが、不動産「運」というのがあると思っていて、やるべきことをきちんとやると不動産の神様が微笑んでくれて、結果的にいい案件を受けることができたり、いい売買ができたりすると思っています。

正しいことをやっていると不動産の神様がほほ笑むという考え方いいですね！　お話を伺って、物件の特徴や事情にもよるけれども、信頼できる担当者を見つけて専任（専属専任）契約を結ぶのが理想なのかなと感じました。

最近は、一般専任という形を取る方もいらっしゃるようです。一般で契約しているが、一社にしか出さない。実質、専任になりますが、「いつでも外に出せるよ」と仲介担当者にけん制する方法です。報告の義務はなくなりますが、そこもちゃんとやってくれるか見極めることができますね。

また、複数社に査定に出した方から「吉田さんは査定金額が一番低いけど、吉田さんにお願いしたいから、（他社のつけた）一番高く言った会社の査定金額でやって」と言われたこともあります。売主様が少しでも高く売りたいという気持ちはわかりますし、私たちの査定額が絶対正しいわけではない。より高い金額で売却できる可能性はあるわけです。難しいオーダーですが、人柄で選んでいただいたと思うと期待に答えたいと思いました。

……そもそも、担当者を選べないというのが問題ですよね。不動産会社に電話して査定してと言ったときに、たまたま電話に出た人が担当するので売主様は担当者を選べない。日本の不動産も海外のようにエージェント制がもっと導入されればいいと思っています。

まさにタクシエのように、エージェント個人で選ぶという考え方ですね？ だから、今回タクシエに参画されたのでしょうか？

そうですね（笑）。お客様と私の関係は、会社を辞めても続くと思っていますし、会社というよりも、人で選ぶというのが大事かなと。仲介担当者もそれぞれが培ってきた経験や、得意なことや個性を活かして、個人の人柄で選んでいただくというケースが増えた方がいいのにと思っています。その意味で、タクシエというサービスにも期待しています。

とてもきれいにまとめてくださって…。吉田さんの人柄と自信が伝わってきて、お話をしていて楽しかったです！本日はありがとうございました！

【吉田耕輔さんの担当エリア】
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