渋谷と横浜・みなとみらいを結ぶ東急東横線。交通利便性が高く古くから人気の沿線である上、近年は大規模な新築マンションが分譲されるなど沿線人口が増加しています。
2023年3月には、相鉄線西谷駅から新横浜駅を経由し、東急東横線・目黒線日吉駅につながる新路線、相鉄・東急新横浜線が開業。あわせて綱島駅の隣に新綱島駅が開業しました。

再開発や新線開業によって、エリアの暮らしや評価はどう変わるのでしょうか。
東急線沿線を中心に多数の不動産仲介店舗を構える、ナイス株式会社の皆川直人さんに、エリアの特徴や展望、新線開通の影響などを伺いました。

今回は東急・相鉄新横浜沿線、その中でも横浜市港北区を中心にお話しを伺いたいと思います。このエリアの特徴を教えてください。

東横線は利便性がよいため人気が高い路線です。
渋谷ー横浜・みなとみらいをつなぐ本線だけでなく、東京メトロや都営地下鉄と接続することで、恵比寿、六本木や永田町など都心各方面へスムーズに移動可能です。
同時に、上り・下りどちらも需要があるため、都内に通勤する人が大半の田園都市線より通勤ラッシュが激しくありません。便利な路線に住みたいが、混雑を避けたい方にも人気があります。

東急新横浜線は新横浜と日吉をつなぐ短い路線です。間に新設された新綱島駅は、東急東横線綱島駅から徒歩数分の距離にあり、新駅開業に伴う再開発で駅周辺は盛り上がりを見せています。
接続する相鉄新横浜線は横浜駅を通らず海老名方面に伸びる路線なので、港北区の不動産価値への影響は未知数です。

港北区、東急東横線沿線と一言で言っても、駅ごとに特徴が異なると思います。新横浜駅はどのような方に選ばれていますか。

新幹線通勤をされていて、交通利便性を重視される方です。新横浜から小田原や静岡などへ新幹線で通勤されるケースは多いです。通常の電車と同じ感覚で新幹線を利用されています。
超長距離通勤の方に需要が高いとは言え、コロナ禍によるリモートワーク拡大の影響はほとんど感じませんでした。他のエリアと同様、新横浜駅も2020年後半以降、不動産相場は大きく上昇しています。

ただ、新横浜駅周辺は商業施設が少なく、暮らしやすさの点では劣ります。そのため、単身者やDINKSなど、エリアでの暮らしよりも通勤の便を優先して選択される方に好まれます。

新横浜駅周辺は一人暮らしや夫婦に好まれるとのことですが、ファミリーに人気があるのはどのエリアでしょうか。

タワーマンションの建設ラッシュが起きた武蔵小杉や、同じく大規模マンションができている日吉、元住吉などですね。大学や私立の学校が多く、活気のある商店街がある昔からの住宅地です。
ここ10年ほどで、日吉は地下鉄グリーンラインの開通や、あざみ野までの幹線道路が整備されるなど利便性が高まっています。大型商業施設ができるという話もあるなど、さらに便利になるでしょう。

皆川さんが勤務されている菊名駅はどんな特徴がありますか？

菊名は特急停車駅で新横浜駅へも一本なので、交通利便性を特に重視する方が選ぶケースが多いです。
坂が多い、道幅が狭いなどの欠点もありますが、高台の物件を好んで選ばれる方もいらっしゃいます。
菊名駅から10分ほど歩くと鶴見区に入り、不動産相場が下がります。価格重視の方は駅から距離があっても鶴見区の物件を選ばれることがあります。

武蔵小杉・日吉・菊名は住宅地のイメージですが、一戸建ても多いのでしょうか？エリアで人気のある物件の特徴を教えてください。

武蔵小杉はタワーマンションを始め、マンションが多い印象です。武蔵小杉隣駅の元住吉・日吉から菊名エリアは半々ぐらいでしょうか。

マンションでしたら、「駅チカ」「平坦（駅までの道のりに坂がない）」「築浅」の3条件を満たす物件は動きが速いです。
戸建ての場合、築浅の物件の性能が高いため、価格が下がりにくくなっています。

逆に、売却に難航する物件の特徴はありますか？

一般的な評価と同じになってしまいますが、マンションでしたらエレベーターがない4階以上の住戸や旧耐震の物件です。特に旧耐震物件は最近ローン審査が通らず、厳しくなってきたと感じています。

マンションの場合は物件価格だけでなく、管理費や修繕積立金も重要です。いくら物件価格が相場より安くても、ランニングコストが高ければ売れない状況になります。私が担当するエリアの場合、4〜5万円以上から厳しくなります。

戸建ての場合は築年数で需要が大きく変わり、20年を超えると売却難易度が上がります。30年以上経った古家ですと更地にして売ることが多いですね。
20年程度の場合は壊すには、惜しいがリフォームするにも費用が1000万円以上かかるなど初期費用がかさむため扱いが難しいです。

不動産相場が上がっている印象ですが、ご担当のエリアも相場は上がっているのでしょうか？コロナ以降売れ行きは変わりましたか？

昔の相場を知っている人は手を出さない価格になってきたと思ったら、もう手が出ない水準まで上がってしまった状況です。都内の相場が上がりすぎて購入できない人が流入してきたこともあり、このエリアも相場が上がりました。

コロナ禍当初はエリア内の住み替えが多かったです。テレワークでプラス一部屋欲しいというニーズが高くありました。

港北区の物件は今、売り時でしょうか。それとももっと相場は上がると予想されますか？

実際にどうなるかはわかりませんが、個人的な感覚では、そろそろ価格は下がってくるのではないかと思っています。

築浅や指名買いされるような物件、駅チカ、特急・急行停車駅など、条件がいい物件は売れていきます。しかし、他は動きが鈍くなったと感じます。多少難があっても売れていた頃から比べると明らかなので、物件によって二極化が進むのではと想像しています。

新線開通、新駅開業など話題が豊富ですが、今後エリアの需要は高まっていくでしょうか。

相鉄線延線のメリットがあるのは、新横浜や都心へ一本でつながる横浜市旭区などの駅周辺です。横浜駅より東側や東急沿線まで波及してくるかは様子を見ないとわかりません。

相鉄線の中では羽沢横浜国大駅に大型マンションが建ち盛況だと聞きます。
住民が増えると商業施設や医療機関ができますし、人が集まるエリアは盛り上がっていくのではないでしょうか。

本日はありがとうございました。

【皆川直人さんの担当エリア】
横浜市神奈川区（仲介・買取）