不動産による相続財産評価額の圧縮不動産による相続財産評価額の圧縮

ご相談内容

上場企業の創業者。東京都内に自宅の他、賃貸マンション、コインパーキング、別荘など、複数の不動産を所有。
約4.3億円の相続税の対策を検討している。

(相続人:妻と子2人)


相続財産

  • 現預金等:10億円
  • 自宅(都心、50坪)時価:4億円(土地3億円、建物1億円)評価額:1.3億円
  • 賃貸マンション(都内、築35年)時価:10億円 評価額:6億円 
  • コインパーキング(都内、100坪)時価:4億円 評価額:0.7億円
  • 別荘 時価:2億円 評価額:2億円

相続
財産
現預金等 自宅 賃貸マンション コインパーキング 別荘 合計
現預金等自宅賃貸
マンション
コイン
パーキング
別荘
時価10億円4億円10億円4億円2億円30億円
相続税
評価額
10億円1.3億円6億円0.7億円2億円20億円

分析ポイント

① 建物の老朽化により、賃貸マンションの空室が増え、
 修繕費などの維持コストがかかり、
 収益性が年々落ちている。
② 別荘は使用頻度が少なく、維持コストが大きい。
 また時価と相続税評価額に大きな乖離がない。

→収益性の低い不動産を処分して収益性の高い不動産に組み換えることを提案。




提案内容

収益性の低い賃貸マンションと使用していない別荘を売却。
都心に約10億円の1棟マンションを買い換え。
都心区分マンションを2戸(各2億円)購入。
都内のコインパーキングにマンションを建築(建築費4億円を借入)。


対策後

相続資産の時価総額を下げずに、相続税を2.4億円軽減<図B>

  • 現預金等:6.3億円
  • 自宅(都心、50坪) 時価:4億円(土地3億円、建物1億円) 評価額:1.3億円
  • 賃貸マンション(都心、新築)時価:10億円 評価額:3億円
  • 賃貸マンション(都内、新築)時価:10億円 評価額:3億円
  • 区分マンション2戸 時価:4億円 評価額:0.6億円
  • 借入金 ▲4億円
図B | 対策後

相続
財産
現預金等 自宅 賃貸マンション(都心) 賃貸マンション(都内) 区分マンション 借入金 合計
現預金等自宅賃貸
マンション
(都心)
賃貸
マンション
(都内)
区分
マンション
借入金
時価6.3億円4億円10億円10億円4億円▲4億円30.3億円
相続税
評価額
6.3億円1.3億円3億円3億円0.6億円▲4億円10.2億円

※税理士法人平川会計パートナーズ監修