三菱地所リアルエステートサービス株式会社

RECRUIT 2021

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Project Report 03

添田 滋一郎

受託営業一部
2005年入社

新たなランドマーク開発へ

都内の百貨店を建て替え、地域のランドマークとなる新たな商業ビルを開発する―それが、大手小売業B社より三菱地所が受注したプロジェクトだった。消費者の百貨店離れが進む中、B社は百貨店事業にこだわらず、賃料収入を主体にした不動産ビジネスにも事業を広げ、業績の底上げを狙う。その初期事例のひとつとなる大規模案件だ。三菱地所は、どのような用途への建替が最適かを検証し、B社に提案。結果的に商業・シネマコンプレックス・オフィスの複合ビルとすることが確定した。方針決定後、解体~竣工までの全面を5年間にわたり三菱地所グループ各社が連携してB社をサポートした。

グループ連携でB社を支援

同プロジェクトに携わったのは、三菱地所、三菱地所設計、三菱地所リアルエステートサービスの3社。三菱地所が全体的な取りまとめを行い、三菱地所設計が設計・監理を担当。三菱地所リアルエステートサービスは、テナント獲得を行うリーシングマネジメントを担った。「グループ各社が連携したプロジェクトは少なくありません。ただ、これだけの規模の協業案件は私が経験した中でも最大・最長のものでした」と語る添田は、三菱地所リアルエステートサービス側のメイン担当として参画。賃貸運営者の立場から、企画・設計に関するアドバイスや、管理運営体制の構築に携わった。

※賃貸物件に対してテナント付けを行うこと

テナント目線を活かして

「当社の強みは、貸す側・借りる側の両面を知っていること」と添田は話す。不動産オーナーの目線から賃貸物件を考えられる一方、テナントが何をオフィス物件に求めるかも熟知してきた。例えばトイレやエレベーターの数や位置など、一つひとつの設備のあり方が物件価値を変え、入居企業の日々の快適性を左右する。「設計段階で、メールボックスのサイズアップを三菱地所設計に依頼したこともありました。小さなことのようでも、オフィスで日々の郵便物や新聞が入り切らないようではテナント企業様には非常に不便です」。

想定外の工事費高騰に直面

2011年3月、東日本大震災が発生。これにより全国で工事費が高騰するという想定外の事態を迎えた。さらにその後、2020年オリンピックの開催地が東京に決定したことも工事費高騰を助長した。添田は「コストの増幅分を吸収するため、オフィス部分でも厳しい調整が求められました。ただ、その中でもテナントメリットを最大限に確保することは、賃料水準を維持するためにも不可欠でした」と振り返る。

地道な情報共有を重ねる

三菱地所を中心に、グループ3社は密な意見交換を続け、なんとか全体での工事費削減につなげる。通常の仕様で差し障りない箇所を見極め、小さな仕様変更などを積み重ねたギリギリの調整だった。実際のプロジェクトの進行では、グループ3社から添田を含め10名程度が担当に付いた。B社とその関連会社からも20名近いメンバーが関わる。5年超の長期プロジェクトのため、その間には各社で人事異動もあった。「情報共有の重要さと、難しさを実感しました。定例会や個別の議題ごとの話し合いでは、議事録をこまめに残し、重要な点は関係者に確認を重ねるなど地道な対応で乗り切りました」と添田は話す。

竣工時、満室稼働を達成

三菱地所リアルエステートサービスの大命題だったオフィスのリーシングでは、全フロア成約した状態で竣工を迎えることができた。全社を挙げた一大プロジェクトとして他部署へも協力を求めてきた結果、テナントの約8割は自社の直接営業で獲得するという快挙だった。竣工後、初めてテナント企業をオフィスに案内した際には「想像していた以上で嬉しい」との言葉が何度となく聞かれた。「後日、社長からも成功プロジェクト事例として、全社的に紹介してもらったのが印象的でした」と添田は笑みを見せる。B社とは、竣工後にはオフィスのマスターリース契約を結んでおり、安定した賃料収入の確保に貢献を続けている。

※不動産会社が賃貸運営を行うことを目的に所有者より建物を一括して借り上げること。

Soeda’s Profile

プロジェクトを振り返って

グループ3社が協働して長期プロジェクトを回していくためには、各社が担当パートを確実に遂行していく必要があり、シビアなスケジュール管理や社内調整が求められた案件でした。グループ各社やB社様のみならず、テナント企業様、施工会社、管理会社など、多種多様な関係者と関わっていく中で、私自身もチームワーク力やマネジメント力を磨くことができたと思っています。

※取材は2018年11月時点の内容です。