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『リースバック』の活用で企業不動産(CRE)管理を効率化できる?

2019.10.11

不動産を所有することにこだわらないリースバックの活用は、企業不動産(CRE)管理を効率化する手法のひとつである。注意点があるものの、うまく利用すれば所有不動産の維持管理、事務手続きの簡略化や固定資産税等のコストの軽減などが期待できる。ここではCRE管理やIR対策として有用なリースバックについて解説する。

売却した物件でも使い続けることができる? リースバックとは?

リースバックとは賃貸借契約付き売却(sale and leaseback)のことで、物件を買主に売却したあと、リース料(賃料)を支払ってそのままオフィスや倉庫として使い続ける仕組みだ。一旦、不動産を第三者(この場合、不動産会社などが多い)に売却、同時に賃貸借契約を結ぶことで、そのまま使い続けることができる。資産状況の改善、一時的な資金調達のために不動産売却を検討する場合があるが、売却後に移転先のオフィス、施設の新たな賃貸借契約に時間がかかる等の困難がある場合もあり、不動産売却は容易ではない事が多い。そこで売却後も、以前と同様に不動産を使用し続けることができるリースバックにはメリットが多い。付け加えると、リースバックでは一定期間後に、不動産を買い戻せる特約を盛り込んだ契約を行うこともできる。

リースバックとは

リースバックでは、不動産を売却するため、固定資産税が不要となる。また、不動産売却による資金調達が可能となり、金利負担軽減策として注目されている。リースバックは、所有不動産の維持管理費や事務コストの軽減などのほかにも、資産管理上のメリットもある。貸借対照表に記載される所有不動産の価格変動は企業にとってリスクとなり得るが、リースバックを活用してこのリスクを回避することもできるのだ。CREマネジメントの側面から考えると非常に有用な手段であり、IR(投資家向け広報)対策としてもリースバックは有用だと言える。企業の不動産管理における手段の一つとして理解しておくことが望ましい。
つまり、CRE戦略を考える上で、不動産を使い続けることができるうえに、売却によるメリットも得ることができるリースバックは有用な手段となり得る。

リバースモーゲージは不動産を担保にする融資

なお、リースバックに似た仕組みに「リバースモーゲージ」がある。リバースモーゲージとは不動産(自宅)を担保に資金を借りて、所有者が死亡したときに不動産(自宅)を売却し、利息を含めて一括返済する仕組みである。売却代金の受け取り方法は一括して受け取るケースや定期的に受け取る、好きなときに受け取るなどリバースモーゲージの商品によってさまざまだ。多くの場合、法人向けではなく、個人の所有不動産に適したサービスとなる。

所有不動産を活用してまとまった資金を調達できる点では似ているが、リースバックは所有不動産を売却して資金を調達できる。しかしリバースモーゲージは、所有物件を「担保」として資金の融資を受ける商品である点で異なる。リバースモーゲージとリースバックはまったく異なる取引であることに注意が必要だ。

コスト削減、資金調達、オフバランス化…リースバックの効果とは?

リースバックが持つメリットとして「コスト削減」「資金調達」「オフバランス化」などの点が挙げられる。

コスト削減
まず、リースバックでは、不動産を売却するため、以後の固定資産税、不動産およびその付属設備の管理維持費用は削減できることになる。また、それ以上に期待されるのが、不動産を管理するための事務手続きやそのために人件費などの削減だ。そのため、所有不動産が多く、管理が負担となっている企業にも、リースバックの効果が得られるだろう。各地に支社支店を自社物件として所有している企業、工場や倉庫、物流拠点が点在している企業、社員寮や社宅を多く所有している企業も選択肢となるかもしれない。

資金調達
一時的な業績の悪化や新規事業への投資などを考えた場合、一時的な資金調達の需要は、企業経営において珍しいことではない。一般的な資金調達手段としては、金融機関からの借り入れ、投資家からの資金調達などが考えられるが、金利負担などのリスクもある。そこで、リースバックによる資金調達も選択肢に入ってくる。まず、不動産を売却するので売却による収入を資金として活用できる。もちろん、金利はかからない。この場合、金利と不動産売却益にかかる税金を比較して検討すべきだろう。しかも通常の不動産売却の場合、売却後はその不動産を使い続けることができず、新たなオフィスや工場といった物件を探して移転しなければならないが、リースバックの場合、同じ不動産を賃貸して使い続けることができる。一見すると取引先などにも、不動産売却が気づかれないということもある。

オフバランス化
不動産を所有していることにはリスクもある。固定資産税や維持管理費などのコスト負担もリスクに含まれるが、不動産の価格変動もリスクとなる。また、地震や台風などの被害が不動産に及んだ場合、所有している不動産ならば被害がそのまま損失となってしまう。しかし、不動産を所有しない場合には、それらのリスクは発生しない。また、所有する不動産は貸借対照表に記載される(オンバランス)が、そもそも所有していない不動産は貸借対照表に記載されないため、価格変動、損失により被害が経営に影響しない。
結果として、バランスシート(貸借対照表)がシンプルになり、自己資本比率も上昇して、企業価値が上がる可能性もある。IR対策にもなり、その後の資金調達にも有利に働くケースもあり得る。

こういったことを踏まえると、所有不動産が多い法人はリースバックを活用して所有不動産を整理することもCRE戦略上の選択肢のひとつである。リースバックで資産を売却しながらも、オフィスや倉庫などの不動産機能を維持できるメリット、貸借対照表に載る資産の価格変動リスクを抑えるなどのポイントを踏まえると、リースバックはIRの観点でもメリットは大きいのではないだろうか。

リースバックを検討する場合のポイントとは?

リースバックを検討する際は、リースバック特有の注意点を念頭に置かなければいけないため、その点について解説する。
まず、不動産の所有権がなくなるため、賃貸することができない。またリフォームやリノベーションの際にも、売却先に許可を得る必要がある。つまり、物件に対する自由度は低くなる。一般的な賃貸物件での自由度と変わらないと考えて良い。
売却後も所有不動産を使える点が魅力のリースバックだが、一定期間後に賃貸契約が終了する定期借家契約が一般的である。よって、契約終了時の条件や終了後の戦略を考えておく必要がある。契約が更新されなければ不動産から退去しなければいけないため、条件交渉を行うことを視野に入れて契約相手との信頼関係を大切にしたほうがいいだろう。不動産の買い戻しを念頭に入れたリースバックであれば、買い戻しまでのプランを勘案した上で、リースバックに踏み切るべきである。つまり、短期的な視点ではなく、長期的な経営計画を踏まえた「CRE戦略」の一環としてリースバックを活用しなければならない。

また、賃料についても注意が必要だ。基本的には周辺相場を考慮して賃料設定されることが多いが、売却代金によっては相場より賃料が高くなってしまうこともある。例えば、売主は高い売却価格を望み、買主は利回りの追及を行う場合、相応にリース料も高くなるため、リース料が周辺の賃料相場を上回るケースも考えられる。

こうした注意点を踏まえた上で、リースバックを検討する場合は不動産会社選びが重要になる。選定条件としては、周辺の不動産物件相場に詳しく、条件が合致する買主をスムーズに見つけられる、広いネットワークを持つ不動産会社がよい。これらの条件を満たした不動産会社であれば、CRE戦略やIR対策として有用な売却が実現するだろう。

これらの多様な条件を踏まえて、最も有効なCRE戦略を実行していくには、専門的な知見が求められる。当社、三菱地所リアルエステートサービスでは、CREコンサルティングにとどまらず、不動産売却なども含めた多くのサービスを展開している。
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