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『不動産ソリューション』を活用して、不動産投資、運用を効率化!

2019.09.11

不動産の利活用について、不動産専業ではない企業では、専門知識やノウハウの不足などで、社内で苦労しているという話は珍しくない。不動産売買、賃貸物件管理、社有の不動産の管理など、効率的に、効果的に管理を進めるために様々な不動産ソリューションのサービスが提供されている。今回は、その一部の事例を紹介していく。

不動産の運用、管理を戦略的に行う、不動産ソリューションとは?

不動産の売買や運用、管理について、不動産ソリューションという言葉が使われる。一言で言われる不動産ソリューションだが、実際には次の3つに大別される。

  • 1.不動産売買ソリューション
  • 2.賃貸物件ソリューション
  • 3.企業不動産(CRE)ソリューション

不動産を所有する、運用している企業でも、不動産専業ではないことが多い。専業の企業であれば、専門知識やノウハウも蓄積されているが、専業ではない場合、なかなかノウハウもたまらず、その運用、管理について、社内で負担となっていることも想定できる。それらを専門業者のノウハウを活かして、解决するものが不動産ソリューションなのだ。不動産売買の場面、賃貸物件を所有している場合、企業不動産の総合管理などで、それぞれ求められるソリューションは異なる。以下で、それぞれについて、実際の事例をヒントに解説していきたい。

不動産売買時に必要なのは、適正な評価と物件価値を見抜く目

不動産売買ソリューションで必要不可欠なスキルは「不動産把握能力」「買主を見つけ出す情報ネットワーク」「最適な不動産運用の提案力」の3つだ。これら3つのスキルのうちどれが欠けても、効果的な不動産売買の実現は難しい。
例えば教育事業を展開するA社は余剰自社物件の賃貸を考え、賃借人を探していた。しかし、予備校校舎という特殊な間取り(仕様)の物件であり、難航していた。そこで、建物の価値をどのように活かすか、関係者のビジネスが加速する取引をどうやって実現するかという視点で、賃借の検討だけではなく、売却も視野に入れることにした。結果として、不動産の立地特性からホテル物件として売却活動を行うことを提案。また、自社の情報ネットワークを活かすことで、エリアの枠を超えてホテル物件を探す最適な買主候補を探し、大阪にある物件だが東京の買主を見つけることができた。そして売却を行うことによって、賃貸するよりも高い収益性を確保できるだけではなく、予備校校舎はホテルとして生まれ変わり、地域活性化に貢献できるということもA社が売却を決断する材料となった。
この事例では予備校校舎という賃貸物件からホテルという用途での売却を見つけ出した不動産把握能力と最適な不動産運用の提案力、ニーズの合致する買主を見つけ出す情報ネットワークがポイントとなっている。単に売買を仲介するだけではなく、売主・買主双方の企業理念やビジネスプランにマッチする売買を成立させることが重要だ。本事例は、売買主の双方のビジネス価値を最大化した不動産売買ソリューションの好事例だ。
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賃貸物件、駐車場運営で求められるのは、手間ひまの削減

賃貸物件ソリューションでは、その日常的な管理、物件そのものの修繕や賃料の出納管理など、手間暇がかかる部分のアウトソーシングによる効率化が多い。それらの管理については手間暇もかかれば、専門知識も必要とされるため、社内で実行するには負担が大きいのだ。
石油製品の販売に携わってきたB社では、老朽化した本社社屋をマンションに建替え、賃貸物件として活用することとなった。そこで、賃貸マンションのマネジメント方法として選択したのはマスターリースだ。マスターリースとはオーナーが当社にマンションを一括して賃貸し、当社が貸主として入居者へ賃貸する手法である。マスターリースは入居者募集、管理会社とのやりとりなどの手間を省けるため、本業に集中できるメリットが大きい賃貸物件ソリューションである。さらに物件の効率的な利回りを追求するため、この事例ではマンション部分のマネジメントだけではなく、賃貸マンション入居者の属性が単身者を想定し、駐車場部分は外部貸しすることを提案した。全入居者に駐車場が必要でないため、駐車場部分とマンション部分を分割して運用することで、収益・利回りの最大化を図っている。
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企業価値向上も見据えた、CRE(企業不動産)ソリューションの活用

企業不動産(CRE)を戦略的に運用すれば、企業の価値向上につながるケースもある。企業の休眠不動産や管理が行き届かない不動産でも、その価値を見出し、適切な運用をすることで戦略資産に生まれ変わる。
物流業者C社は市場に即した柔軟なビジネスを実現するために、営業拠点を臨機応変に統廃合、移転を行っていた。その一方で賃貸借情報管理が複雑化し、正確に物件の状態を管理できていなかった。そこで、C社は不動産Web管理ツールを導入、そして適正な営業拠点、不動産管理を実現し、グループ全体での戦略的な拠点展開を実現できるようになった。
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また、オフィス移転は企業にとって煩雑で大変な業務になる。人材採用のコンサルティングを担うD社は、同業他社の拠点分析などをもとに移転候補エリアを選定するなど、移転による企業価値の向上まで視野に入れた不動産移転のソリューションを活用した。加えて、オフィスのフリーアドレス化によって人員変動コストとスペースの削減を実現し、さらに私物をロッカーに収納するシステムを採用したことで、個人情報を適切に取り扱えるセキュリティに強いオフィスが誕生した。
企業不動産(CRE)ソリューションでは、企業の所有する不動産の資産価値を高めるだけではなく、ビジネスの最適化を通して企業活動の飛躍をもたらすことができる。そして、企業不動産の活用だけではなく、不動産を管理する手法を提供する包括的なサポートを受けられることこそが、企業不動産(CRE)ソリューションの魅力だ。
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不動産を所有する企業の多くは、その管理運用など、不動産をいかに生かしていくかと考えている一方、そのための知識やノウハウが無いという現状があります。そこで、不動産ソリューションとして、それらを提供しているのが、当社三菱地所リアルエステートサービスのCREコンサルティングです。
提供できるソリューションは多岐にわたります。こちらからお気軽にご相談ください。