企業経営の安定化のために取り組む「賃貸マンション経営」で押さえるべきポイントとは

2021.11.30

経営課題の一つとして「企業経営の安定化」が挙げられる。現在、好調で利益を上げている企業でも数年後の環境の変化を読み切ることは難しい。強力な競合企業の登場、市場の需給、外部環境の変化によって、急激に経営が悪化することも考えられる。そんな時のために、安定した収益基盤を準備しておくことも重要だ。その候補として注目されているのが「賃貸マンション経営」だ。

なぜ、賃貸マンション経営に注目が集まるのか? その3つの理由

経営安定化のセオリーの一つは「リスク分散のできた事業ポートフォリオ」だと言われる。一つの事業ではなく、複数の事業を行うことで、特定の事業の環境が悪化しても、他の事業でカバーすることができるからだ。しかし、新規事業の立ち上げは容易ではない。本業に近い関連事業を立ち上げても、同じ環境変化にさらされるリスクもある。一方で、本業と遠い事業ではノウハウもなく、参入障壁が高くなってしまう。
そんななか、経営安定化のためにコアとなる事業を補完する手段として「賃貸マンション経営」に注目が集まっている。その理由は大きく次の3つが挙げられる。

1. 収益安定性が高い
不動産賃貸事業、特に住居系の賃貸事業の特徴の一つが「景気変動による影響が小さい」ことが挙げられる。また、賃貸契約は年単位で行われるため、比較的中長期での収益予測が立てやすいことも特徴だ。加えて、空室リスクを低減し、これらの管理の手間暇を削減する仕組みとして、マスターリースという契約もある。

※マスターリースについて詳しくは下記をご覧ください。

「マスターリースとサブリースの違いとは」
https://www.mecyes.co.jp/library/watch/64

2.労働生産性が高い
新規事業を立ち上げる場合、そこに携わる人材も大きな課題となる。その業界への知識、経験などを持ち合わせた人材を採用するのは容易ではないうえに、仮に採用できたとしても自社になじむのかどうか、離職のリスクもはらむ。その点、マンション賃貸事業を含め、不動産賃貸業では、その実務の多くをアウトソーシングできる環境がある。入居者の募集、家賃の収受、建物の管理など、日常業務のほとんどをアウトソーシングできるため、社内に担当者を多くそろえる必要がない。先述のマスターリースを活用することでも、これらの業務負担を低減できる。

3.保有資産を有効活用できる
すでに不動産賃貸事業、マンション経営に参入している企業のなかには、既存の保有不動産を転用したり、従来の本社ビル移転や拠点の見直しを契機として参入したケースが珍しくない。本社移転に伴う旧本社の建て替えや旧社員寮をリノベーションして賃貸化するなど、遊休不動産、低収益不動産の活用も含めて、保有資産を有効活用できる可能性があると言える。

賃貸マンションに適した物件選びとは?

不動産の賃貸経営では大別して、投資用と事業用に分けられるが、今回は、投資用の賃貸マンションについて紹介したい。

まず、賃貸マンションに適した物件と言うと、駅近・築浅という条件が賃貸マンション選びでの大きな要件であることは多くの人が理解できるだろう。とはいえ、築年数についてはよほど古い物件でなければ、適切に管理されていること、設備などが適切に更新されているといった条件を満たしていれば、「賃貸マンション経営」でのリスクの一つ、空室リスクを低減できる可能性が高まる。また、日常的な維持管理も含めて、信頼できる不動産管理会社と契約、業務委託していれば、万一の空室発生時にも迅速に対応してくれるといったメリットが生じる。
また、昨今のコロナ禍でリモートワークが増加し郊外需要が徐々に増加している向きもある。依然として立地条件は大きな要素を占めることは事実だが、加えて、建物の維持管理、設備の充実などが適切であれば、賃貸マンション経営のリスクを低減できる可能性はある。

賃貸マンション経営の決め手は、伴走してくれる管理会社の存在

前項で、賃貸マンションの経営には「適切な維持管理」が欠かせないと指摘した。きちんと手をかければ物件価値、つまり収益性は向上させることも可能であり、賃貸マンション経営は比較的安定した収益源となり得ると言ってもいい。

自社の保有不動産を生かす場合にとどまらず、新たに物件を購入する場合は、本来求める条件と照らし合わせる慎重さが必要だ。一緒になって根気よく物件探しに付き合ってくれる不動産会社が望ましいだろう。

賃貸マンション経営の実務面でも、日常の管理業務を適切に行い、建物の維持、入居者の管理、長期修繕計画の策定と実行など、必要な業務を入居者の視点、オーナーの視点で実行していくことが求められる。そのうえで、オーナー企業とともに、賃貸マンション経営を伴走支援してくれる管理会社を見つけることが大きなポイントになる。

賃貸マンション経営では「物件」「信頼できる管理会社」の2つをそろえる必要があるのだ。

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