事業多角化のニーズが高まるいま、注目が集まる不動産賃貸事業

2021.08.05

社会の変化が加速している。ITの普及と事業のDX化、SDGsなどに見える企業の役割の多様化、働き方改革の加速、そしてコロナ禍。特に、すでに変化が始まっていた経営環境が、コロナ禍で加速した印象もある。さらに、世界レベルでの脱炭素化の流れは、日本の基幹産業とも言える自動車産業に大きな影響を与えることは想像に難くない。他にも、好調だった業界が、一気に斜陽化することも考えられる。そんななかで先を見通すことは難しい。経営者ができることの一つが、経営多角化による安定経営の実現だ。

いま、浮き彫りになった事業多角化の有効性。不動産を活用する多角化とは?

社会の変化は加速している。コロナ禍がそれに拍車をかけているとも考えられる。それだけではなく、SDGsへの取り組み、働き方改革の加速、DXの普及など、経営環境の変化要因は枚挙にいとまがない。そんななかでは、いま好調に見える業界、業種も一気に斜陽化することがあり得る。

例えば、携帯電話が一般に普及を始めた1990年代後半、家電量販店だけでなく、いわゆる「携帯ショップ」が林立していた。携帯電話は1円や場合によってはただで投げ売りされ、ショップはキャリアからのキックバック、キャリアは通信料金で利益を得ていた。ところが、キャリアが自社ブランドの販売店を増やしてくると、携帯ショップは一気に斜陽化した。逆にキャリアからの委託でキャリアブランドの販売店を運営する企業は増えていった。しかし、それも政府による通信量値下げの政策、コロナ禍による来店需要の減少で斜陽化が始まっていると言える。

製造業でも、世界的な脱炭素化の流れで、自動車用のガソリンエンジン部品の製造需要は、今後激減すると予想される。逆に、自動運転技術、安全性能に関わる自動車部品は大きく需要を増すだろう。他にも多くの業種が変化にさらされる。今後、さらなる変化が待っていることは予想できる。しかし、それがどんな変化なのかという予測は難しい。いま好調の事業もいつかは斜陽化するかもしれない。

そんな環境下では、一つの事業に頼るのではなく、経営の多角化による安定経営を目指すことが望まれる。そこで、注目されている事業の一つが、不動産賃貸業だ。

不動産賃貸業が経営多角化に向いている理由とは?

経営安定化のために多角化をと言われても、何をすればいいのかわからないというケースも多い。基本的には、既存事業との相乗効果が望める事業、既存技術を活かすことができる事業などが多角化の基本だと言える。しかし、もう一つの視点、「既存経営に負担をかけない」という点では、不動産賃貸事業が挙げられる。その理由は3つある。

  • ・既存の不採算不動産、遊休不動産などを有効活用できる
  • ・管理などの面倒な仕事はアウトソーシングできる
  • ・収入が安定している

まず、手持ちの不動産、特に有休不動産、稼働率が悪いオフィス、また倉庫や工場などを活用できることが利点だ。すでに使わなくなっている倉庫や工場、古い社員寮、更地にしてしまっている遊休地など、固定資産税をはじめとする経費ばかりがかかる不採算不動産、遊休不動産が収益源になるならば、これを検討しない手はない。
次に、不動産を賃貸した場合に生じる管理業務については、多くの不動産会社がアウトソーシングをうけている。不動産管理専門の会社もあり、業務をアウトソーシングすることで自社内の負担を最小限にできる。他事業に参画する場合、その業界に詳しい人材の雇用など、人材面でも課題があるが、不動産賃貸業では、その点をすべてアウトソーシングで解決することが可能だ。
3つ目のポイントが、収入が安定するということだ。不動産の賃貸借契約は年単位で行われる。企業への賃貸であれば数年、あるいは10年単位での収入を見込めることもある。それだけ、事業計画が立てやすく、その他の事業を展開する際にも、収入が安定しているとチャレンジしやすい。このような安定収入は不動産賃貸業の特徴の一つだと言える。

どんな物件が不動産賃貸業に有利なのか?

とはいえ、どんな物件でも不動産賃貸に向いているというわけではない。基本的に不動産は「立地」が重要だ。住宅やオフィスであれば、駅近は大きなプラス要因になる。例えば、駅近の支店、支社がある場合、統廃合して余剰オフィスをオフィス賃貸する、住宅に転用するなどが可能だ。また、テレワークの普及で需要が増しているサテライトオフィス、シェアオフィスとすることもできる。これらの場合、リノベーションすると、価値が高まることもあるのでぜひ検討しておきたい。

では、駅から遠い工場や倉庫は賃貸に向かないかというと、一概にそうとは言い切れない。幹線道路へのアクセスがよい場合などは、工場としても倉庫としても需要は高い。また、近隣に住宅がないといった場合では騒音が出る工場などの需要がある。

これまで自社の遊休不動産、採算性が悪い不動産の話をしてきたが、優良な物件であれば購入して賃貸事業を展開することも考えられる。

どんな物件が有利なのかは、その土地の需要にも左右される。そういった需要の見極め、適切な賃料設定、テナント探しなどは、専門的な知識がないと難しい。そのため、不動産会社の力を借りることになるが、不動産会社にも得手不得手があり、購入・売却に強い不動産会社、賃貸事業に強い不動産会社などさまざまだ。そこで、複数の事業に強い、高度かつ広いノウハウと知識を持った不動産会社に相談することが望まれる。

三菱地所リアルエステートサービスでは、不動産売買の経験が豊富なスタッフを多くそろえています。

賃貸事業のご相談については、こちらをご覧ください。

オフィスを貸したいお客さまはこちら

マンションを貸したいお客さまはこちら

倉庫など物流施設の活用についてはこちらをご覧ください。

不動産の売却についてはこちら

不動産の購入についてはこちら

 また、より有利な条件での賃貸を検討する際に不動産のリノベーション(リフォーム)が有効なケースもあります。そちらをご検討の際はこちらをご覧ください。

どんなことでもお気軽に!お問い合わせ・ご相談はこちらから